Читатель “Новостроева” – кто это? Скорее всего, человек, который хочет купить хорошую квартиру в новом жилом комплексе и избежать проблем. По крайней мере, мы именно так представляем себе свою целевую аудиторию и работаем, чтобы выбор будущего жилья приносил ей (а вернее, конечно, вам) удовольствие вместо сложностей.
Но в этой статье всё будет чуть-чуть по-другому. Речь пойдёт о переуступке квартиры в новостройке – процессе, который многие считают настолько сложным, что даже не хотят в него вникать. Для покупателей процесс переуступки и правда бывает чересчур сложен. Понимаем, что иногда другого варианта может и не быть, да и в этом варианте вы тоже найдёте для себя плюсы, минусов в нём, наверное, будет всё-таки больше. А вот для продавцов, которыми в этом случае часто становятся те, кто совсем недавно был точно таким же обычным покупателем, переуступка наверняка станет либо выходом из проблемного положения, либо лёгким способом подзаработать. И то, и другое, безусловно, должно быть им интересно.
Вот в этом и заключается главное отличие данной статьи “Новостроева” от других. Мы как всегда постараемся объяснить всё просто и понятно, не забудем о наших читателях-покупателях, но наконец обратимся и к читателям-продавцам – и особенно, наверное, к тем, которые не читали нас раньше. И, эта статья это подтвердит, очень зря не читали. Итак, что же такое переуступка квартиры в новостройке.
Сложная цессия. Разбираемся в термине
Деловые люди, в том числе, юристы, обычно называют переуступку цессией – это слово звучит как-то более серьёзно. А ещё оно, к сожалению, напоминает слово “сессия” – читающие нас студенты вряд ли будут довольны таким сравнением, но оно тут к месту. Смотрите, процессы и цессии, и сессии включают в себя как минимум двух участников (продавца и покупателя - профессора и студента), могут одинаково порадовать и расстроить и того, и другого, а также могут затянуться – и тогда уж точно не порадуется никто.
Итак, цессия – это передача права на жильё от одного инвестора к другому. Кажется, что всё просто, но есть пара нюансов – жильё может быть только строящимся, переуступить права на готовую квартиру у вас не получится. Это раз. И два – если совсем уточнять, то от одного инвестора другому передаётся право требования. Требования эти предъявляются к ещё одному обязательному участнику процесса – застройщику.
С правом требования важно разобраться сразу. Переуступка ошибочно воспринимается многими как передача права собственности – но какое право собственности может передаваться, если квартиры даже ещё нет? Права собственности, соответственно, нет тоже. Когда застройщик начинает работы по возведению дома, чтобы их завершить, он заключает со множеством людей договор долевого участия. В ДДУ среди прочего прописано что дольщик, вкладывающий свои деньги в возведение здания, требует с застройщика взамен. Именно эти требования передаются от одного инвестора (в данном случае – дольщика, но вообще, квартиры может переуступать и, например, подрядчик) другому. Новый ДДУ при этом не заключается, а новый дольщик не появляется – он просто заменяется на другого. Прошлый инвестор, то есть, продавец, называется цедентом, а будущий инвестор, то есть, покупатель, называется цессионарием.
Что вам понадобится для совершения переуступки
Переуступить можно только ещё неготовую квартиру, поэтому ни о каком договоре купли-продажи здесь не может быть и речи. Наиболее безопасный способ переуступки производится на основании договора долевого участия. ДДУ проходит регистрацию в Росреестре, а это значит, что права требования по нему зафиксированы практически на государственном уровне. Больше того, в Росреестре зарегистрируют и сам договор переуступки по ДДУ – и тогда к вашим правам требования уж точно не возникнет никаких вопросов.
Получается, чтобы стать владельцем квартиры таким образом, вам понадобится не так уж много документов. Кроме ДДУ и, собственно, договора переуступки, нужно будет ещё получить согласие на сделку от застройщика, а также от банка, если предыдущий инвестор брал квартиру в ипотеку. Убедитесь, что юридически всё составлено верно, а особенно – что в ДДУ прописаны все санкции, применяемые к застройщику в случае невыполнения им своих обязательств. Отнестись к этому нужно как минимум не менее серьёзно, чем к заключению того же договора долевого участия.
Если же вы будете заключать сделку не по ДДУ, а по какому-либо другому договору, велика вероятность, что позже у вас возникнут проблемы. Ведь в таком случае споры могут вызвать даже права требования первого инвестора (не подкреплённые, по сути, ничем весомым), а уж второго – тем более.
Преимущества переуступки для покупателя и для продавца
Вероятно, главный вопрос, который нужно задать себе, ввязываясь в процесс цессии – это вопрос “Зачем?” Действительно, зачем это вам, если приобрести жильё сейчас можно гораздо проще? Чем плохо заключение обычного ДДУ, ну или покупка квартиры на рынке вторичного жилья? Мы выделили три веских аргумента в пользу переуступки для покупателей.
Во-первых, так у вас получится купить именно ту квартиру, о которой вы мечтаете. Хороший жилой комплекс наверняка вызовет интерес не только у вас, а если вы узнаете о нём не в числе первых, то рискуете упустить наиболее привлекательные варианты. Даже не так важно, что в них такого особенного – редкая планировка, отличный вид из окна или, например, уникальная для данного ЖК открытая терраса. Если вы хотите одну конкретную квартиру, по переуступке вы получите желаемое даже в случае, если кто-то уже успел её приобрести.
Во-вторых, по переуступке квартира вашей мечты обойдётся вам дешевле, чем если бы вы покупали её полностью готовой. Конечно, по изначальной стоимости её вряд ли продаст вам даже самый добрый и щедрый альтруист, но его наценка, скорее всего, будет не такой высокой, какой она могла бы быть в сданном доме. Конечно, тогда вам ещё придётся потратиться на отделку, но для многих и этот факт тоже является плюсом – ремонт лучше всё-таки делать, чем переделывать. Да и своему вкусу вы, наверное, доверяете больше, чем чужому. Разве ж может быть квартира мечты с дешёвым линолеумом на полу, советской мебелью и обоями в цветочек? (Ладно-ладно, на самом деле, конечно, может – допустим, вы хотите вернуться в детство).
В-третьих, риск приобретения квартиры по переуступке может быть гораздо ниже, чем при заключении договора долевого участия. Когда вы заключаете последний, то надёжность обещаний застройщика оцениваете только по его репутации – шансы молодых компаний в таком случае совсем не высоки. А что, если как раз поэтому у дебютантов так много долгостроев – намерения-то у них хорошие, а подводят их скептики среди потенциальных покупателей? Приобретая квартиру по переуступке, вы видите, с какой скоростью движется строительный процесс, оцениваете степень готовности зданий и соответствие заявленным срокам сдачи. Вот и получается, что риск в таком случае меньше. Аргумент.
Правда, аргумент этот, к сожалению, не самый надёжный – точно как застройщики-дебютанты. Причиной для перепродажи чаще всего называют срочную потребность в деньгах, но правдивой она является далеко не всегда. Вернее, причина, может быть, и настоящая – но цедент не договаривает цессионарию, что деньги ему нужны на новую квартиру, так как его вера в получение уже вроде бы купленной стремится к нулю. Вот вам и главное преимущество переуступки для продавцов – это возможность избавиться от квартиры, в своевременной сдаче или в качестве которой появились сомнения. Переуступая свою квартиру, цедент ещё и подзаработает – прибыль вряд ли окажется такой уж большой, но несколько месяцев на съёмной квартире может окупить.
Риск оступиться
Даже из перечисления плюсов процесса переуступки примерно понятно, какие в нём есть минусы. Взять хоть то же определение “квартира мечты”. Мечты, конечно, у всех разные, но задумайтесь – разве будет кто-то отказываться от идеальной квартиры, за которую уже заплатил деньги? Возможно, в этой самой вашей мечте есть какой-то изъян, который вам пока не заметен. Разберитесь, почему цедент всё-таки отказывается от своего будущего жилья и предоставляет его вам – может, вы чего-то не знаете и рискуете нарваться на долгострой.
Ещё один большой риск – переуступка не от дольщика, а от подрядчика. Выше мы уже упоминали, что такой вариант вполне возможен. Как он реализуется? Ну, например, застройщик заключает договор с подрядчиком и в качестве оплаты отдаёт ему несколько квартир в будущем жилом комплексе. А потом подрядчик их кому-то переуступает. Звучит просто как дважды два, но если вдруг подрядчик, переуступив квартиры, передумает заниматься объектом и уйдёт, тем, кто приобрёл у него квартиру, получить её будет сложно. Это уже не дважды два, а какая-то высшая математика! Особенно обидно, что все суммы для вас в таком случае окажутся отрицательными.
И ещё один неприятный момент – тоже касающийся финансовой стороны вопроса. Допустим, вы всё-таки приобрели квартиру по переуступке – заплатили за неё ту сумму, о которой вас попросил цедент. Цедент, при этом, платил сумму, прописанную в ДДУ – и она, конечно, была ниже новой. Так вот, если вы поймёте, что же так не понравилось предыдущему покупателю, и захотите отказаться от квартиры, то застройщик вернёт вам не всю ту сумму, что вы заплатили, а только ту, что была прописана в ДДУ. То есть, вы и квартиру не получите, так ещё и потеряете деньги и время. Наверное, поймёте, что чувствуют акробаты, которые оступаются, балансируя под куполом цирка.
Стоит ли игра свеч?
Выводы, в общем, неутешительные. Причин приобретать квартиру по переуступке у покупателя не так много, а все причины отдавать её у продавца свидетельствуют о неудаче одного из участников сделки – либо его самого, либо застройщика, либо нового покупателя.
Правда, к счастью, все трое никак не могут оказаться неудачниками одновременно. Кто-то в любом случае выиграет – тот, кто сделает разумное вложение и позже на нём заработает, или тот, кто приобретёт желаемую квартиру (ну да, или тот, кто обманет множество людей и уедет с их деньгами куда-нибудь в тёплые страны). Так что главное при переуступке – выбрать правильную сторону.
Для более подробного разбирательства в особенностях и рисках продажи квартиры по переуступке предлагаем вам видео интервью с нотариусом Алексеем Комаровым.
