Novostroev.ru - подробно о ЖК «Новые Котельники» от застройщика «Русич»

Обзор жилого комплекса "Новые Котельники" от компании "Русич" изначально обещал быть интересненьким. Во-первых, он расположен в Котельниках далеко от метро, и только на дорогу вы потратите массу времени. Во-вторых, уровень такого "заМКАДного" объекта, относящегося к комфорт-классу, изначально не сулит ничего хорошего, и ожидаемое качество строительства в данном случае не слишком высоко. Я решила выяснить, за что же покупатели отдают свои кровные, быть может, есть нечто такое, на что следует обратить внимание и нам.

О комплексе

ЖК "Новые Котельники" ‒ объект комфорт-класса. Он состоит из 14 корпусов, высота которых варьируется в пределах 13-25 этажей. Есть здания, уже получившие РВЭ. Весь проект застройщик планирует завершить в 2024 году. Площадь самых маленьких квартир в комплексе ‒ 27 кв. м, а самые большие имеют S 81 кв. м. На момент съёмки ролика минимальный ценник составляет 4,5 млн руб., максимальная стоимость квартир в комплексе ‒ 10 млн руб.

Генплан и сроки сдачи

Визуально на генплане комплекс разделён на три блока. Корпуса №1, 2 и 3, расположенные на одной линии в первом блоке, уже сданы в этом году. Корпуса №6 и 7 также сданы, а №8 ждёт получение РВЭ в конце 2021 года.

Вторая линия, более близко расположенная к лесопарковой зоне и Люберецким карьерам, представлена корпусами №4 и 5. Они будут сдаваться в 2022 году, а корпуса №9 и 10 введут в эксплуатацию в 2023 году.

На генплане есть корпуса №11 и 12, но документации пока на них нет никакой. Будут ещё №13 и 14, но пока никто не знает, ни как они будут выглядеть, ни сроки их сдачи. Известно лишь, что весь проект будет завершён в 2024 году.

В офисе продаж мне поведали, что все корпуса планируется сдавать с опережением сроков. Однако мне известно, что уже сданные корпуса сдавались с просрочкой, причём, самая большая доходила до полугода. №1 и 2 сданы были вовремя, № 3 подрядчик задержал практически на полгода, а №6 и 7 просрочили на несколько месяцев из-за пандемии.

Скажу, что по моим наблюдениям, в этот раз действительно могут сдать раньше сроков. Например, в корпусах №4 и 5 уже ведётся внешняя отделка фасадов. Если и не досрочно, то вовремя точно должны сдать.

Район

Если смотреть на северо-запад от комплекса, зрелище, сразу скажу, не из приятных. Огромные, дымящиеся трубы ТЭЦ и готические пейзажи промзоны производят гнетущее впечатление.

По соседству с комплексом находится земля города Дзержинский, полная инфраструктурных объектов и не совсем симпатичных панельных построек.

Зато в пешей доступности от ЖК "Новые Котельники" расположены знаменитые Люберецкие (они же Дзержинские) песчаные карьеры, окружённые многолетними густыми соснами. Здесь можно купаться, загорать, кататься на вейксёрфе, наслаждаясь чистейшим хвойным воздухом.

Однако я не стану слишком идеализировать картинку, потому что знаю, что здесь происходит в действительности. Это сегодняшний денёк выдался дождливым и прохладным, так что народу на карьерах набежало немного. Но ещё три дня назад, когда солнышко грело +35, весь местный контингент собирался на природе. И тогда на пляжах происходило примерно то, что я описывала в ролике, посвящённом ЖК "Люберцы парк": мусор, алкоголь, громкая музыка и "удаль молодецкая", коя являлась миру. И картинка становилась вовсе не комильфо.

Транспортная доступность

ЖК "Новые Котельники" расположен в городе Котельники. Благодарю в этом отношении застройщика, который чётко сориентировал нас с расположением объекта.

От МКАД сюда можно доехать с Новорязанского шоссе, съехав на Дзержинское, либо напрямую, повернув с Кольцевой на улицу Энергетиков. Расстояние, которое необходимо будет преодолеть, 2,5 км. Цифра небольшая, но юго-восток славится своими пробками, поэтому, как по мне, сомнительное удовольствие.

Если же у вас нет машины, а передвигаться надо будет много и далеко, я бы данный комплекс в качестве жилья вообще не рассматривала. Ближайшая станция метро, "Котельники", расположена в 5 км от ЖК "Новые Котельники". И, само собой, добираться каждый день туда-сюда будет тяжело.

Если в ваших планах передвижение только по Котельникам, жить здесь будет довольно комфортно. Прямо возле комплекса находится автобусная остановка, и, насколько мне известно, внутри него также планируется построить остановки общественного транспорта. Ведь проект сам по себе довольно масштабный, площадь застройки составляет 22,79 га.

Кто строит

Девелопером проекта является концерн "Русич", основанный в 2003 году. Так уж получилось, что за 5 лет моей работы его объекты ни разу не попадали в объектив камеры NOVOSTROEV.RU. "Новые Котельники" являются первым масштабным жилым комплексом "Русича", так как долгое время застройщик концентрировал свою деятельность на коммерческой недвижимости.

Я знаю, что у концерна есть точечные жилые застройки, в частности, в Реутово. Но "Новые Котельники" стали, по сути, их визитной карточкой. Если же вам хочется узнать конкретнее всё о качестве строительства, вы можете просто приехать в Котельники и лично осмотреть уже сданные корпуса.

Внешний вид

Как ни пыталась я рассмотреть 13-этажные секции, так их и не увидела. Большую часть домов составляют 25-этажки. Если у кого напрашивается сравнение с муравейником ‒ возражать не стану.

Внешне корпуса сильно страшненькими не выглядят, но и особой эстетики я в них тоже не наблюдаю. Особый шарм, пожалуй, добавляют контрастного цвета листочки на общих балконах. Благодаря им внешний вид зданий комплекса, по сравнению с застройкой Котельников, очень даже неплох.

Сами фасады выполнены по навесной вентилируемой технологии и отделаны керамогранитной плиткой коричневого оттенка. Я заметила существенные отличия в остеклениях лоджий. Те, которые расположены на тёмно-коричневом фоне, остеклены наполовину, а расположенные на светло-коричневых участках фасадов лоджии имеют панорамное остекление в пол.

МОП

Входные группы превзошли мои ожидания. Потолки "Грильято", керамогранитная плиточка “под кирпич” на стенах натолкнули на мысль о дизайнерской отделке (?!),приятно удивили практичные сквозные проходы.

Странно то, что помещения для консьержей здесь расположены с внутренней стороны, ближе ко двору, а не ко внешнему входу.

Во всех секциях имеется по три лифта ‒ один грузопассажирский и два пассажирских от Карачаровского механического завода.

Из непонятого ‒ поразили меня своим "креативом" почтовые ящики, ибо нет на них заветной щели, через которую почтальон должен просовывать корреспонденцию. Внешне они больше напоминают некие сейфы, открыть которые можно только личным ключом.

На этажах, которые я осмотрела, особых недочётов не заметила. Единственно, что отмечу, так это нехватку света. Широкие и высокие коридоры, в которых располагается в среднем по 7 квартир. Интересно, что входные двери от застройщика оклеены специальной защитной плёнкой, чтобы новосёлы могли получить их в первозданном виде.

На этажах я не нашла пожарных рукавов. То есть места для них есть, а рукавов ‒ нет. Их попросту украли. Зато есть здесь старые добрые мусоропроводы, уж не знаю, к плюсам это отнести или к минусам.

Благоустройство, дворы

По благоустройству первого блока, дома которого уже получили разрешение на ввод в эксплуатацию, скажу кратко: красивенько, но бедненько. Минусом к тому же является тот факт, что большую часть территории двора "съедает" площадка детского сада. Поместились здесь небольшие площадки для стритбола и детские зоны с не очень-то многообразным оборудованием.

Со следующими блоками ситуация такая же самая. Боюсь, что жителям просто придётся "вываливаться" за пределы родного комплекса в поисках мест для отдыха.

Хотя ближе к карьерам на генплане указаны скейт-парк, велодорожки и теннисные корты, которые должны быть построены ближе к 2024 году. Однако как это будет выглядеть в действительности, сказать трудно, ведь по факту документацией этих объектов никто не занимался.

Благоустройство двора, который находится возле корпусов №6, 7 и 8, повергло меня в печаль и уныние. Такое ощущение, что сюда установили остатки роскоши от предыдущих площадок, накидав, что попалось под руку. Несколько малогабаритных качелек да пара горок, убогий стол для пинг-понга ‒ вот и весь нехитрый "фарш" придомовой территории. Я всё-таки надеюсь на то, что дворы здесь ещё просто не успели доделать, и в скором времени в них появятся и скамейки, и горки-лазалки и прочие атрибуты полноценного благоустройства.

Честно сказать, если бы мне пришлось выбирать недвижимость в примерно одинаковых по формату "Новых Котельниках" и, скажем, ЖК "Люберцы парк", то я остановилась бы на "Люберцах". По той простой причине, что дворы в них просто зачётные, несмотря на тот же комфорт-класс. А здесь, ну, очень уж скучно и убого...

Квартиры

До 2020 года квартиры застройщик сдавал без отделки. Но с 2020 года покупателям стала доступна возможность дозаказать отделку у застройщика по своему усмотрению. Предчистовая обойдётся вам примерно в 9 тыс. руб. за кв. м. Отделка "под ключ" стоит 16 тыс. руб. за кв. м, однако, многие жители жалуются на дешевизну и низкое качество отделочных материалов. В данном случае действует принцип "скупой платит дважды", и многим покупателям квартир с чистовой отделкой пришлось ещё доплачивать за её переделку. Лучшим вариантом в данном случае, как по мне, будет покупка квартиры с отделкой white box.

Из планировочных решений мне понравилась однушка с трёхметровой гардеробной в прихожей. Обратила я внимание также и на трёхкомнатную квартиру каскадной планировки с двумя санузлами, 14-метровой кухней, но при этом крошечной гардеробной площадью всего 1,3 кв. м.

Помещений с большими метражами здесь мало. Вероятно, причина тому ‒ целевая аудитория с ограниченным бюджетом, которая больше нацелена на покупку малогабаритных студий или однушек.

Паркинг

Чтобы рассмотреть парковку, я решила взобраться на 20 этаж. Отсюда она видна как на ладони. Внутри дворов для машин места попросту нет, поэтому ставить автомобиль здесь приходится по принципу "где нашёл ‒ там и поставил". Автомобилей тут просто огромное количество, и, чтобы разместить их, на въезде с Угрешской есть плоскостной охраняемый паркинг. Можно разместиться и там, но, понятное дело, за определённую плату.

Как вариант, рядом есть наземная парковка, которая к комплексу не относится. Там можно либо купить (700 тыс. руб.), либо арендовать (5-6 тыс. руб.) машиноместо, но это, как говорится, совсем другая история.

Инфраструктура

На весь проект "Новые Котельники" предусмотрено 4 детских садика, рассчитанных на 630 мест. Два из них будут коммерческими. Плохой новостью для жителей корпусов №11 и 12 является тот факт, что именно там будут размещены встроенно-пристроенные помещения детских садов. Хорошая новость состоит в том, что с апреля этого года один из садиков уже принимает 250 малышей. Следующий сдадут вместе с корпусами №9 и 10.

На данный момент уже ведётся проектирование школы на 1500 мест, сроки сдач которой должны стать известны уже в этом году.

Первые этажи в корпусах отданы под коммерческие помещения, и доступ к ним открыт для всех. Я увидела большое количество магазинов и кафе, есть супермаркеты, аптеки и медицинская лаборатория. Планируется строительство торгово-развлекательного центра "Новые Котельники", но ни сроки, ни место конкретно нигде не указаны.

Управляющая компания

Много нареканий я услышала на работу управляющей компании ООО "Новые Котельники Сервис". Жители очень недовольны таким "тесным сотрудничеством" поневоле, когда приходится месяцами ожидать, чтобы УК отремонтировала лифт или разрушенную стену. В подъездах не работают фиксаторы на дверях, консьержи не выполняют свои обязанности.

Однако, справедливости ради, стоит сказать, что все претензии в адрес УК следует отправлять исключительно в письменном виде, так как устные просьбы просто теряются. Вот и сейчас, в день нашей съёмки, УК быстренько подсуетилась, и всё непонятное разъяснилось через консьержку. Оказалось, что лифт просто отключили, пока идут ремонты в квартирах, недоразумение с почтовыми ящиками-сейфами просто не дошло до ведома ООО "Новые Котельники Сервис". Глядишь, вскорости воцарится мир и согласие между жильцами и управляющей, и наша программа им в помощь.

Подводим итоги

Жилой комплекс "Новые Котельники" для меня является объектом неоднозначным. По опыту, будучи уверенной в том, что меня здесь ждут обваливающиеся фасады и примитивные входные группы, в действительности я увидела совсем иную картинку. Миленькие фасады и симпатичные МОПы меня приятно удивили. А то, что вместе с первыми корпусами уже сдан и детский садик, стало вообще неожиданностью и радостным открытием. Площади и планировки квартир, однако, мне не очень понравились, а также "на троечку" оценю благоустройство. Совсем не понравился мне район и точка расположения комплекса, по соседству с огромной промзоной и неоднозначными в своей привлекательности песчаными карьерами. Демократичной, безусловно, является цена квадратного метра, которая находится в пределах 130-150 тыс. руб. за кв. м.

Плюсы

Минусы