Счастливая история бывшего долгостроя «Ново-Никольское» от «Агрострой»

Вот уже 6 лет я снимаю обзоры новостроек. В подборке самых дешёвых жилых комплексов за 2022 год одним из объектов, который привлёк моё внимание, был ЖК "Ново-Никольское", расположенный возле деревни Ивановское в Новой Москве. Я рассказала о нём как о бонусе, потому что это ― бывший долгострой, и советовать в нём что-либо покупать ― дело неблагодарное. Однако он вас заинтересовал своими эксклюзивными предложениями недвижимости в виде таунхаусов и малоэтажных домов. Мы получили огромное количество комментариев с просьбой рассказать более подробно о долгострое "Ново-Никольское", история которого имеет вполне счастливый конец. Первый раз мы здесь уже были пять лет назад, когда объект действительно являлся долгостроем. Сегодня же ЖК "Ново-Никольское" представляет собой полноценный заселённый жилой комплекс, рассказать о котором я и приехала сегодня.

Транспортная доступность

ЖК "Ново-Никольское" находится в Москве. Это является одной из весомых причин, почему многие покупали здесь квартиры ещё в далёком 2014-15-м году. Ведь столичная прописка открывает заманчивые перспективы в виде доступа в школы, поликлиники Москвы.

Хотя и говорят, что "Москва не резиновая", но сегодня мы проехали 27 км от МКАД, а всё ещё находимся на столичной земле. В абсолютно беспробочное время по "зелёной" трассе мы из центра Москвы ехали сюда час. И это ещё нам повезло. Хотя в качестве альтернативы можно проехать по платной трассе, которая позволит более-менее оперативно "обрулить" пробки и добраться до столицы.

Если же вы передвигаетесь только на общественном транспорте, то у меня, скорее, грустные новости. Автобусная остановка расположена рядом с жилым комплексом, но отсюда можно добраться только до станции метро (например, "Саларьево"), и только потом доехать до центра города. Либо ещё один вариант ― на автобусе доехать до железнодорожной станции "Крёкшино" (вы пробудете минут 20 - 30 в пути). Оттуда электричкой за 1 час 10 минут вы доедете до Киевского вокзала. В любом случае, если вам нужно от комплекса на общественном транспорте проехать в центр Москвы, рассчитывайте примерно потратить 2 часа времени. Словом, если вам нет необходимости выбираться из локации, то месторасположение ЖК "Ново-Никольское" можно считать вполне удачным.

История проекта

Проект "Ново-Никольское" появился в 2012 году. Ещё 10 лет назад он поражал своими масштабами, потому что застройщик, компания "Агрострой", обещал 26 многоэтажных корпусов (высотой до 9 этажей), 67 малоэтажных корпусов высотой 3 - 4 этажа, 202 таунхауса и 30 коттеджей. То есть "Ново-Никольское" можно назвать настоящим мини-городом со своими пригородами и малоэтажкой.

Всё это должно было быть возведено на одной территории со своей социальной и коммерческой инфраструктурой. Даже если вы живёте в квартире и хотите иметь загородную недвижимость ― в ЖК "Ново-Никольское" вы просто можете купить дом или таунхаус.

В 2012-м комплекс позиционировался как элитное жильё. Когда мы приезжали сюда в первый раз в 2017 году, то снимали классический вариант долгостроя: застройщик ― банкрот, счета арестованы, стройка стоит, дольщики митингуют. Однако тогда впервые за историю программы к нам на съёмку приехали не только обманутые дольщики, но и обманутый застройщик.

Мы услышали такую историю. У компании-застройщика "Агрострой" было два основных учредителя. У одного из них возникли проблемы в других сферах бизнеса, которые перекинулись и на строительный. В том числе и на проект "Ново-Никольское".

Второй же учредитель всяческими способами пытался решить возникшие сложности. Я всячески советую вам посмотреть наш старый сюжет от 22 марта 2017 года, чтобы понять, в какой ситуации тогда оказались дольщики, и на какой стадии находился проект. Вы увидите, как тогда выглядели корпуса, входные группы, квартиры и дольщики, а также посмотрите интервью с застройщиком. Ссылку оставляем под видео. Сегодня же мы покажем, как обстоят дела в ЖК "Ново-Никольское" на данный момент, и насколько изменилась ситуация за истёкший период.

Вначале сюжет был более-менее стандартным. Более 800 дольщиков в 2015 были владельцами около 35% всей недвижимости "Ново-Никольское": квартир, домов, таунхаусов. 75% площадей какое-то время не продавались вообще. Застройщик говорил, что деньги будут, и всё достроится. Но, естественно, что и дольщики, и кредиторы подавали иски, писали письма депутатам и омбудсменам. Всё это продолжалось на протяжении 2 долгих лет. Подобные сценарии присущи всем долгостроям, однако, скажу честно, всё это обычно не работает.

Однако в 2017 году всем кредиторам, банкам и дольщикам проекта удалось заключить мирное соглашение, отозвать все иски, чтобы застройщик смог продолжить работы и всё-таки достроить "Ново-Никольское".

В итоге в 2018 году часть корпусов поэтапно была сдана. На сегодняшний день в эксплуатацию введено 7 многоэтажных домов и несколько десятков коттеджей, таунхаусов и малоэтажки. Конечно, это не всё, что было обещано изначально. Поэтому часть территории сейчас остаётся большим голым полем, и продолжать проект так, как планировалось от "Агростроя", уже не получится. Ведь и сроки, и силы, да и времена сегодня совершенно другие: купить жильё за 3,5 млн руб. за 45 "квадратов" (как это стоило в 2012-м), конечно, уже не получится.

В связи с этим у многих жителей возникает вопрос, а не лучше ли будет "Агрострою" продать свою землю, чтобы избежать в дальнейшем проблем с простоями и межеванием территории?

По задумке изначально "Ново-Никольское" должен был иметь статус элитного объекта. Качество строительства можно с натяжечкой оценить где-то близко, а вот управление недвижимостью, благоустройство и инфраструктура ― увы, не дотягивают даже и до эконом-класса.

Внешний вид

В очередной раз над нами пролетает самолёт. А я приступаю к рассказу о внешнем виде домов. С тех пор, как мы сюда приехали в первый раз, он не изменился. Все корпуса возведены по одинаковому проекту, поэтому внешне комплекс выглядит довольно унитарно. Я уже рассказывала в прошлый раз, что здания монолитные, частично стены у них из газоблоков и кирпича. Всё это стало видно сейчас.

Выглядят фасады довольно симпатично. Хотя их "возраст" выдаёт отсутствие корзин под кондиционеры, который в 2015 году никто не закладывал в проект. Поэтому блоки от кондишенов просто висят на подставках вразнобой.

Есть открытые балконы, есть закрытые лоджии. Тот факт, что дома не были законсервированы, когда стройка остановилась, привёл к тому, что все полы и стены на первых и последних этажах были залиты водой. Сейчас это аукается в виде плесени и грибка. Поэтому, въезжая в подобного рода новостройку, следует тщательно проверять помещения. На сегодняшний день отголоски долгостроя, коим был "Ново-Никольский", видны в квартирах в виде протечек.

Внешний вид кварталов с таунхаусами мне напоминает американские пригороды. Они довольно симпатичные и нравятся мне куда больше, чем малоэтажные корпуса. Отделка фасадов в них выполнена в приглушённых пастельных тонах, но, по сравнению с предыдущими зданиями, чистая. Секрет прост ― хозяева сами за ними следят и вовремя подкрашивают и моют.

Площади таунхаусов двух видов: 100 - 103 кв. м и 112 кв. м. Довольно интересный тип недвижимости, сейчас редко можно встретить такой формат в комплексах уровня "комфорт" (хотя изначально застройщик думал, что возводит "элитку").

Самыми непривлекательными в "Ново-Никольском", как по мне, являются фасады малоэтажных корпусов. Об этом говорит и качество их строительства, и уровень чистоты. Если сюда приплюсовать хиленькое благоустройство, то картина становится вообще непривлекательной. О качестве квартир можно догадываться. То, что это бывший долгострой, наверняка аукается подтеканиями и промерзанием стен.

МОП

Всё те же самолёты сопровождают нашу сегодняшнюю съёмку! Уже в который раз над нами пролетает небесный лайнер с потрясающе громким и пугающим звуком. Однако речь в данном случае идёт о входных группах, словно пришедших к нам из прошлого.

Чтобы попасть внутрь, вам придётся преодолеть неудобные пандусы. О безбарьерном пространстве здесь, вероятно, представления не имеют. Возле подъезда нас встретили большущие коробки с мусором, которые явно стоят здесь не один день. Их никто не вывозит.

Домофоны есть и, возможно, даже подключены. Однако дверь в подъезд открыта, и мы свободно вошли внутрь. В холле достаточно тепло, батареи греют хорошо. Помещение для консьержа в данном случае пустует ― видимо, жители секции приняли решение обходиться без него.

Внешний вид холлов не очень изменился с прошлого нашего посещения. Достаточно прилично и светло. Лифты "Kone" очень тихо работают. Подниматься на этаж нам было очень комфортно. Несмотря на тот факт, что квартиры в комплексе сдавались без отделки, на жилом этаже достаточно чисто и аккуратно. Ведь зачастую после ремонта на этажах можно наблюдать оббитые углы и испачканные стены. В данном случае либо жители аккуратно эксплуатируют свою недвижимость, либо УК уже провела какой-то косметический ремонт.

Количество квартир на этаже просто королевское ― три. Есть старый добрый мусоропровод. На подоконниках стоят довольно ухоженные зелёненькие цветочки ― хорошая дань добрососедским отношениям.

Благоустройство, дворы

К сожалению, долгая реализация проекта сказалась на благоустройстве дворов. Всё вокруг выглядит достаточно уныло и несовременно. Понятие "двор без машин" в данном случае никому неизвестно. Конечно, соблазн припарковаться прямо возле своего подъезда достаточно велик. Но когда детишки бегают прямо через дорогу на неогороженные детские площадки, ситуация довольно опасная.

Кстати, о площадках. Выглядят они совсем древними, так, будто всё закуплено ещё в 2015 году. Пробраться к ним со стороны дороги не представляется возможным: территория обнесена сплошным и глубоким сугробом. Прорезиненные дорожки почищены по какой-то странной системе ― кое-где и местами.

На управляющую компанию у жителей очень много нареканий. Несмотря на то, что комплекс сдан, войны с УК продолжаются и по сей день. Впрочем, подобные истории вполне типичны для всех комплексов. Но здесь мне уж совсем непонятна система, по которой расчищали снег с площадки: к качелям не подобраться, лавочки стоят, закопанные в снежных сугробах, а столы во дворах такие древние, что, кажется, пришли к нам из старых пионерских лагерей времён начала 2000-х.

На территории малоэтажной застройки детские площадки выглядят точно так же, как и их собратья в многоэтажных корпусах. Единственным отличием является их количество. Здесь на все эти дома приходится одна маленькая площадочка. И где гулять с детьми ― в данном случае можно только гадать.

Квартиры, таунхаусы, коттеджи

В первую очередь в ЖК "Ново-Никольское" привлекают внимание таунхаусы и коттеджи. От многоэтажек до них довольно приличное расстояние, которое мы проехали на машине.

Малоэтажка представляет собой практически отдельный жилой комплекс с собственным шлагбаумом и "Пятёрочкой" на въезде. Места между домами предостаточно, а жителей здесь немного. Поэтому проблем с парковками в этой части "Ново-Никольского" точно нет.

В сравнении с рекламными рендерами, внешний вид коттеджей меня несколько разочаровал. Скучно и простовато, некоторые мне напомнили своими фасадами филиалы больниц. Кирпичная отделка первых этажей мне понравилась, а вот выше ― штукатурка и краска, перемешанные с грязными разводами на фасадах ― выглядят просто отталкивающе.

Выгодно отличает малоэтажку отсутствие лестниц на входах. С коляской, например, можно зайти свободно. Дороги здесь практически не очищены от снега. В этом заключается ещё одна актуальная проблема "Ново-Никольского" ― межевание территории. Ведь до сих пор непонятно, что принадлежит застройщику, что должна убирать УК, что ― город. И, если многоэтажку управляющая компания худо-бедно, но чистит, то до малоэтажки не добирается вообще.

На входе очень мало места и, к тому же, нет возможности поднять коляску на этаж. Внутренняя отделка общественных зон похожа на многоэтажные дома. Цвет краски тот же, но приятно радуют глаз плитка на полу и кованные перила. На этаже располагается по 6 квартир, так думаю, небольшого формата. Двери от застройщика не слишком высокого качества, поэтому многие их поменяли. В результате получился разнобой без какой-либо единой концепции.

Мы проехали в самый конец посёлка и, надо сказать, обнаружили несколько другие таунхаусы, чем те, которые видели ранее. И они, честно говоря, мне понравились гораздо меньше. Выглядят они совершенно не так уютно, как в первом случае. Исчезли большие навесы над крыльцом, придающие домам такую желанную приватность. Вместо них поставили высокие треугольные крыши, больше похожие на кровли каких-то ангаров.

Фасады, вроде бы, выполнены в той же цветовой гамме, однако, выглядят более ярко и кричаще. Предполагаю, что материалы для домов не успели закупить заранее и решили заменить на подобные. Но мне они совершенно не нравятся. Рассматриваю ещё не купленный таунхаус. Сразу бросается в глаза входная дверь: хлипкая, тонкая, словно сделанная из фанеры.

Эту часть посёлка почему-то не чистили от снега вообще. Поэтому как выбираться отсюда на дорогу ― непонятно. А ещё до ближайшего супермаркета отсюда идти более километра.

Коттеджи и дуплексы стоят на отдельной территории. Их можно разделить условно на три части: многоэтажка, малоэтажка и таунхаусы, дуплексы и коттеджи. В последнем случае территория огорожена и отделена полноценным шлагбаумом, за который не пройти-не проехать. Здесь есть проходная с настоящим охранником. На остальную территорию доступ свободный.

Жильё здесь стоит в среднем 30 млн руб. Если разделить эту сумму на 400 кв. м (а именно такая средняя площадь элитных коттеджей), то получается просто невероятная цифра ― 70 тыс. руб. за кв. м!

Внешне дуплексы мне нравятся гораздо больше всего того, что я видела ранее. Здесь видна достаточно качественная отделка насыщенных цветов. Выполнена она клинкерной плиткой "под кирпич". Сдавались они без отделки и тоже довольно долго стояли. Поэтому очень интересно, сказалось ли такое стояние на качестве недвижимости, есть ли протечки, насколько сохранилось качество стен? Без приёмщика в данном случае, конечно, не обойтись.

Дуплексы представляют собой два коттеджа, соединённые между собой стеной. У каждого из них есть своя собственная территория площадью 5 - 8,5 соток. Это отличает их от коттеджей, в которых землю необходимо покупать отдельно. Высоких заборов между домами я не вижу, есть просто сетка. Эта часть комплекса, как по мне, самая привлекательная и в отношении внешнего вида, и в отношении приватности.

Ценник 30 млн руб. за коттедж по сегодняшним меркам это до неприличия мало. Но в виду того, что новостройка представляет собой бывший долгострой со всеми вытекающими проблемами, то многовато.

Паркинг

Въезд на закрытую территорию ЖК "Ново-Никольское" есть только у проживающих там покупателей и осуществляется по пропускам. Пешком можно пройти спокойно, что мы и сделали, переместившись с улицы в наземный паркинг. Подземного паркинга здесь нет.

В прошлый раз 7-уровневый наземный паркинг был почти готов, монолитные работы были практически завершены. Однако старые протечки никуда не делись, здесь довольно сыро и мокро. Качество строительства паркинга можно оценить на "троечку". Однако находиться здесь лучше, чем стоять сейчас на улице под сплошным снегопадом.

Стоимость машиномест на 3-м этаже 470 тыс. руб., на 5-м ― 350 тыс. руб. Словом, невысокие цены соответствуют качеству.

Инфраструктура

По проекту в "Ново-Никольском" должно было появиться два муниципальных детских садика. В общей сложности они были рассчитаны на 290 детей. И уже в 2017-м мы показывали первый садик, который находился на высокой стадии готовности. Сегодня его ввели в эксплуатацию ― это хорошая новость. Но он частный ― и это плохая новость. Он рассчитан на 150 малышей, и для тех покупателей, которые приобрели здесь квартиры за 3,5 млн руб. 35 - 40 тыс. руб. в месяц ― сумма просто неподъёмная.

Поэтому многим приходится искать муниципальные сады, до которых не так просто добраться. В ближайшем окружении их просто нет. Как видим, обстановка с социальной инфраструктурой в ЖК "Ново-Никольское" напряжённая.

За стенами ЖК "Ново-Никольское" есть такой себе коммерческий городок. В нём можно найти СТО и стоматологии, адвокатов и кафе, супермаркет и цветочный магазин. Словом, ещё одна часть коммерческой инфраструктуры находится в пешей доступности.

На первом этаже наземного паркинга открыта торговая галерея, есть пункты доставки. И это большой плюс для местных жителей, ведь проблем с коммерческой инфраструктурой в данном случае нет.

Если детский сад в "Ново-Никольское", пусть и коммерческий, но есть, то со школой история странная. Изначально в проекте было заявлено строительство двух школ. Первую из них построили, и внешне огромное здание выглядит вполне завершённым. Однако городские власти говорят, что нужно построить новую школу. А что будет с готовым зданием ― непонятно вообще.

С застройщиком связаться сейчас нет возможности, продажи осуществляет агентство недвижимости "Est-a-tet", но они не в курсе. На данный момент детей в соседние школы возят автобусы. Однако автобусные остановки расположены не очень удачно, и, так понимаю, что в часть с коттеджами они не заезжают вовсе. Нужно выходить на специальные остановки.

Подводим итоги

Подводя итоги, хочется вспомнить наш прошлый приезд и сравнить то, что увидели в 2017-м с тем, что есть на сегодняшний день. В целом проект реализован и его историю можно назвать вполне счастливой. Однако она ещё далеко не завершена, потому что остаётся ещё приличная часть территории с незавершённым строительством. И непонятна её дальнейшая судьба: то ли застройщик продаст всё это, то ли застроит своими силами.

До сих пор даже в сданных корпусах не закончена история с межеванием территории и её управлением. Поэтому возникают большие вопросы, связанные с тем, как зимой чистят, а летом убирают придомовое пространство. Благоустройство мне не понравилось, разочаровала также часть посёлка с малоэтажной застройкой. Дома там выглядят подубитыми. Понравилась часть с коттеджами.

Многоэтажные корпуса, возможно, кого-то и заинтересуют. Ведь все квартиры в них уже сданы, есть какая-никакая коммерция, однако нет социальной инфраструктуры, детский сад только частный. Есть как свои плюсы, так и минусы. Поэтому, если вы рассматриваете покупку жилья в ЖК "Ново-Никольское", необходимо сюда лично приехать и определиться ― нравится ли вам проект, или нет.

Плюсы

Минусы