Novostroev.ru - подробно о ЖК «Римский» от застройщика ГК «ФСК»

ГК «ФСК», как и почти любой девелопер с подобным масштабом и опытом, не лишена хейтеров. Её жилой комплекс «Римский», который на рендерах выглядел не просто как европейский квартал, а как настоящий итальянский город, после сдачи первой очереди некоторых разочаровал – кто-то ругал удешевлённые фасады, кто-то жаловался на планировки, другие сомневались в качестве строительства. Мы решили проверить «Римский» самостоятельно и попросили нашего специального корреспондента Станислава Круглицкого снять на него обзор. Вот каким мнением он с нами поделился...

Я обожаю разбираться в причинах, по которым жилым комплексам дают те или иные названия. Вот, скажем, почему расположенный в посёлке Развилка ЖК комфорт-класса называется «Римский»? Девелоперская компания «ФСК» ссылается на вдохновившую её итальянскую архитектуру с малоэтажными домиками и многоуровневыми кварталами. Но, судя по первым фотографиям объекта, их он всё-таки не напоминает… Чтобы узнать, римский всё-таки ЖК «Римский» или не очень, я взял оператора и отправился в Ленинский район Московской области.

О комплексе

«Римский» – это масштабный жилой комплекс комфорт-класса от компании «ФСК», проект комплексной застройки посёлка Развилка, что в Ленинском районе Московской области. Здесь представлены квартиры от студий до четырехкомнатных, а их площади варьируются от 27 до 149 квадратных метров. Диапазон цен на лоты – от 3,7 до 18 миллионов, это при стоимости одного квадратного метра в 97-138 тысяч рублей.

Жилой комплекс строится в три этапа. Первая его очередь была сдана в начале 2019-го года. Сейчас застройщик занимается тремя корпусами второй очереди, которые планирует полностью заселить к концу 2020-го. Некоторые здания в её составе уже построены под крышу. И остаётся ещё одна очередь. Так что, как я и говорил, комплекс масштабный. Общая его территория – 25 гектар, поэтому неудивительно, что сам застройщик называет его мини-городом. В перспективе благодаря богатой инфраструктуре он ещё и должен стать абсолютно автономным.

Концепцию «Римского» разработал архитектор Михаил Филиппов. Он придумал разбить весь комплекс на три уровня, и теперь трёхзонная организация пространства – едва ли не главная фишка данного объекта. Запоминайте! Минус первый уровень – паркинг. Нулевой уровень – внешняя придомовая территория. И первый уровень – внутренняя придомовая территория. Получается, ездить можно в одном месте, а ходить – в другом. Закупаться продуктами – на одном уровне, а гулять с детьми – на следующем. Таким образом ни автомобилисты, ни пешеходы в «Римском» не мешают друг другу, а его случайные гости не пересекаются с его обитателями. Представители застройщика нескромно, но справедливо называют свой подход «Красота с умом».

Строят «Римский» на совесть! Внешние стены домов делают из монолита, межквартирные перегородки – из керамзитобетонных блоков, ну а фасад изготавливается из мокрой штукатурки. Еще одна особенность здешних домов – переменная этажность секций. Но самая высокая из них – всего 12 этажей. За счет этого район будет не так уж плотно заселен, даже несмотря на то, что в первой очереди один корпус состоит аж из 17 секций.

Отдельно стоит сказать о внешнем виде «Римского». Честно говоря, поначалу я даже не знал, чего от него ожидать. Некоторое время назад появилась информация о том, что застройщик сильно удешевил фасады – и правда, фотографии готовых домов сильно уступали рендерам. Но когда я приехал на съёмку и увидел всё своими глазами, то решил, что эти фасады мне все-таки нравятся. Да, возможно, они не такие объемные, как на рендерах, но впечатление как от европейской и даже конкретно римской архитектуры у меня от них осталось. Также я не большой любитель аляпистых цветовых решений, а здесь на в основном светлых стенах в небольшом количестве всё же представлены такие цвета, как терракотовый, лимонный и бирюзовый. Но, как ни странно, даже они выглядят органично. «Римский» попытался быть похожим на старый город времён Римской империи, и в результате конкурентов по внешнему виду на нашем рынке недвижимости у него не нашлось – в его классе уж точно!

Так как проект «Римского» авторский, то есть нестандартный, разных планировочных решений в нем (держитесь за что-нибудь!) около сотни. Ну и квартирография, понятно, богатая – есть студии, «однушки», «двушки», «трёшки», «четырёшки»… Хотя потолки в квартирах «Римского» и так высокие, около 285 сантиметров, у покупателей особенно популярны варианты со вторым светом – заходите в помещение, а в нем дополнительное окно сверху. Причем такое жильё бывает как с антресолью и мансардой, так и с полноценным вторым уровнем. Были даже студии со вторым светом! Вообще, здешние студии очень похожи на обычные «однушки». Благодаря тому, что в них два окна, при желании покупатели могут отделить кухонную и гостиную зоны друг от друга. Так как конструкция домов монолитная, несущих перегородок в квартирах нет, и их внутреннее пространство вы сами планируете так, как захотите. Правда, есть тут и квартиры с отделкой, причём сразу в пяти видах.

В ходе своего обзора я посетил сразу две квартиры «Римского». Первая – «трёшка» на 85 квадратных метров. Скрывается она за простенькой и, наверное, предназначенной под замену металлической входной дверью. Открываешь её и видишь одну из многих в данном ЖК нестандартных планировок – и это при том, что данную «трёшку» менеджеры по продажам характеризовали как обычную. Квартира, если посмотреть на неё сверху, по форме напоминает бумеранг. И, даже несмотря на серые бетонные стены, выглядит светло и просторно. За свет «спасибо» большому количеству окон с двухкамерным остеклением – в кухне, скажем, их сразу два. А простор появляется благодаря тому, что межкомнатные перегородки не возводятся, а на полу даже нет трассировки, выделены только мокрые зоны. В спальне имеется выход на собственную лоджию – тоже, кстати, необычной треугольной формы.

Но вторая посещённая мной квартира «Римского» – это то, что и правда хочется назвать «нестандарт». Давно я не был в подобных помещениях! Это мансардное жильё площадью в 70 квадратных метров. Высота потолка в нем варьируется от 1,5 до 4,7 метров! По предполагаемой планировке это евро-«трёшка». В ней есть ниша под гардеробную у входа, за ней – санузел, потом – небольшая комнатка с небольшой высотой потолка, поэтому в ней логично сделать детскую. Дальше идёт комната с полукруглым остеклением, ну и совмещённая с гостиной кухня – к сожалению, располагающая всего одним окном, да и то маленьким. Хотя мне первая квартира понравилась больше, уверен, и у такой найдутся поклонники.

Как ни странно, интересные архитектурные решения в «Римском» применены даже в подъездах. Застройщик реализовал там так называемую лестницу Шамбора. Выходишь из межквартирного холла к лифтовому, а там тебя ждёт практически винтовая лестница с окном между пролётами. Смотришь в это окно, видишь соседнюю секцию и думаешь, что прямо по лестнице сможешь до неё добраться. Но нет, это хитрая обманка, придуманная ещё Леонардо Да Винчи! Пойдёшь наверх – попадёшь на этаж выше, пойдёшь вниз – на этаж ниже. А прогулка тебя, кстати, ждёт увлекательная, потому что окна находятся по обе стороны, и подъезд кажется вообще самым светлым из представленных на нашем рынке.

Входы в подъезды в «Римском» где-то выполнены на одном уровне с землей, а где-то – на небольшом возвышении, для которого предусмотрен пандус. Сам вход осуществляется по домофону, ну или по смарт-карте. На входе нас ждёт достаточно просторный «предбанник» с местом для консьержа. Дальше – просторное лобби с керамической плиткой на полу и с венецианской штукатуркой на стенах. Высота потолков в подъездах разнится от секции к секции – есть 2,8 метра, а есть сразу 6. Во всех подъездах есть колясочные, но где-то они открыты, а где-то закрыты на ключ. И даже количество лифтов Otis в каждой секции разное, их может быть от одного до двух. Кое-где не хватает мягкой мебели, но зато везде есть арки, наличники, карнизы, ну и прочие украшения. Так как все первые этажи в «Римском» нежилые, в некоторых из них есть кладовые помещения. Межквартирные холлы «Римского», к сожалению, уже не такие роскошные, как входные группы. Скажем, на потолке – нелюбимый мной Армстронг. Ну и расцветка стен немного другая, желтоватая. Всё смотрится чуть скромнее, пусть и так же аккуратно и качественно.

Кто строит

Девелопером проекта выступает компания «ФСК», которая, думаю, в представлении не нуждается. Наряду с какой-нибудь ГК «ПИК» она является одним из системообразующих застройщиков России. Да-да, именно России, потому что работает «ФСК» не только в Москве и Подмосковье, но и в Петербурге, Калуге, в общем, считай, по всей стране. Опять же, поскольку компания большая и работает на рынке давно, слухов о ней целое множество, а уж от диванных критиков ей достаётся постоянно. Совсем недавно злые языки даже поговаривали о банкротстве… Но нет, «ФСК» работает, её ЖК строятся – и «Римский» в том числе.

Как добираться

Комплекс расположился в двух километрах к югу от МКАД, поэтому любой автомобилист может добраться сюда по Каширскому или по Бесединскому шоссе. Пробки случаются, но опасения, что со сдачей всех корпусов «Римского» они увеличатся, можно игнорировать – вдоль всего комплекса пройдёт построенная девелопером дорога-дублёр. Вот благодаря ей «Римский» и не должен сильно увеличить трафик на основной дороге данной местности.

Для тех, у кого личного автомобиля нет, буквально в 50 метрах от первых корпусов «Римского» расположилась остановка общественного транспорта. До станции метро «Домодедовская» от неё можно добраться на автобусе минут за 20.

Что и как можно купить

ЖК строится по 214-му Федеральному Закону, но если первые две очереди реализуются ещё по старой схеме, то третья – уже с привлечением эскроу-счетов. Приобрести квартиру здесь можно как с помощью единовременного платежа, так и с привлечением ипотечных средств и в рассрочку от застройщика. Она предоставляется до конца строительства. Цены – следующие.

Обслуживанием ЖК занимается управляющая компания «Комфорт». Стоимость обслуживания, не считая данные со счётчиков, – чуть больше 34 рублей с одного квадратного метра.

Инфраструктура и благоустройство проекта

Ну что, как в видеоигре, пойдём по уровням? Значит, на минус первом уровне «Римского» располагается подземный паркинг комплекса. Хотя на самом деле подземный он только условно. Как вы помните, из-за сложного рельефа и перепада высот высота разных частей зданий тут тоже переменная. Поэтому и паркинг убран под землю не полностью, накрыт крышей и не отапливается. Расстроились? Лучше не надо, потому что главная его отличительная черта заключается в том, что для жителей «Римского» он совершенно бесплатный. Парковка организована, как в торговом центре – заезжаете и оставляете машину там, где свободно. Да, уважаемые другие застройщики, так тоже бывает! Всего в рамках ЖК предусмотрено 3000 машиномест, что соотносится с количеством квартир как один к одному. Опять же, настолько щедрое решение застройщика я вижу впервые.

Нулевой уровень – это общественное пространство по внешнему периметру домов. Там, кстати, тоже можно припарковать автомобиль. А можно зайти в какие-либо коммерческие помещения, расположенные на первых этажах жилых корпусов. Благодаря входу с улицы всеми этими магазинами и кафешками смогут пользоваться не только обитатели «Римского», но и жители близлежащей округи. Так как первую очередь сдали в феврале этого года, пока коммерческие помещения пустуют, но совсем скоро в них наверняка что-то появится.

После этой внешней территории «Римского» я зашел во внутреннюю, так называемый первый уровень. И увидел там здешнюю центральную площадь. Хотя пока она ещё, наверное, не может так называться, потому что комплекс продолжает строиться и недоделок хватает. Но уже сейчас создаётся ощущение, что заправлять этой площадью будут дети: кругом – сплошные детские площадки. Там стандартное прорезиненное покрытие и неплохие снаряды, так что площадки мне понравились. Вас может удивить, что часть этих площадок спрятана за забор. Но дело в том, что в рамках ЖК появятся сразу два встроенно-пристроенных детских сада, на 120 мест каждый. Пока что они еще не сданы и откроются только в четвертом квартале 2020-го года, но их игровые зоны, как видите, уже готовы.

К слову, также в рамках «Римского» появится третий детский сад, ну и школа на полторы тысячи человек – к её строительству уже приступили. А ещё, согласно проекту, к третьей и четвертой очередям «Римского» будут готовы торговый комплекс, медицинские учреждения и центр йоги, пилатеса и фитнеса. Будет даже свой открытый ресторанный дворик!

Одна треть территории отдана под благоустройство. Благоустроено всё симпатично – аккуратные газончики, декоративные камешки, даже гигантские ротонды. Если не знаете, что это, просто представьте себе обычную беседку, только выполненную в римском стиле и увеличенную раз в пять. Она с крышей и со скамеечками, в ней можно посидеть компанией в солнечный день или спрятаться от дождя. Единственное, чего мне пока что не хватило, это зелени – городом-парком «Римский», конечно, не назовёшь. Но возможно, сказался тот факт, что обзор я снимал поздней осенью, а к лету и к новым очередям ЖК зазеленеет.

О районе

Концепция мини-города «Римскому» очень подходит, потому что чтобы поговорить об окружающей его районной инфраструктуре, можно быть очень немногословным. Здесь не так уж много всего! Скажем, я посмотрел на «Яндекс.Карты» и увидел, что в пешей доступности есть всего одна муниципальная школа. Детских садов, к счастью, в той же пешей доступности я насчитал около пяти. Но если вам понадобится или захочется в какое-то другое образовательное учреждение, знайте, что для этого нужно либо пересекать Каширское шоссе, либо ехать на территорию района Орехово-Борисово.

Коммерческая инфраструктура окружения «Римского» тоже, мягко говоря, не вызвала у меня чувство восторга. Учитывая, что и в самом ЖК она развивается медленно, возникает резонный вопрос – а где первые новосёлы комплекса покупают продукты на ужин? Ну, во-первых, в самом посёлке Развилка всё же есть несколько небольших сетевых супермаркетов вроде «Дикси» и «Магнита». А, во-вторых, если чуть проедете по Каширскому шоссе, возле МКАД найдёте Vegas – это большой торгово-развлекательный комплекс, в котором кроме кинотеатра, фитнес-центра и множества магазинов одежды есть, например, большой гипермаркет «Ашан».

Экология

Вообще, юго-восточное направление столицы считается не лучшим в плане экологии. Но поскольку «Римский» – это уже не город, я думаю, здешнюю экологию можно считать более-менее благоприятной. Здесь нет каких-либо вредных производств, с одной стороны от ЖК стоят дома частного сектора, а с другой к нему прилегает зелёная зона. Это Юго-Восточный лесопарк, где зимой работают прекрасные лыжные трассы – сейчас как раз актуально. С каким-нибудь Царицыно по благоустройству данная зеленая зона, конечно, не сравнится, но чтобы прогуляться в хороший денек, её вполне достаточно.

Проблемы и слухи

По интернет-форумам гуляют сообщения о том, что в некоторых квартирах «Римского» откуда ни возьмись вдруг появились какие-то пилоны. Представьте, заходите вы в свою квартиру – и видите непонятный столб прямо в центре. Однако представитель застройщика легко объяснил мне, в чём тут дело. Сдаются квартиры без межкомнатных перегородок, но предполагается, что в будущем-то они появятся – вот в них эти пилоны и будут убраны. То есть по сути это просто часть будущей стены, ничего страшного.

Еще одна раздутая интернет-сообществом проблема «Римского» – изменение площадей квартир. Покупали вы одну площадь, а получили другую – бывает, что больше, а бывает, что и меньше. Но для монолитного строительства эта проблема на самом деле не редкая, и решается она в рамках взаиморасчетов, прописанных в ДДУ. То есть если квартира у вас чуть меньше, чем было обещано, – вам заплатят. Если чуть больше – заплатите уже вы. Застройщик говорит, что его погрешности обычно не превышают 50 квадратных сантиметров.

Конкуренты

Подводим итоги

ЖК «Римский» очаровывал своими рендерами, но после реализации первой очереди якобы многих расстроил. Я съездил посмотреть на него сам и убедился, что на самом деле он ровно такой, каким и был обещан – необычный, предназначенный не для всех, попросту уникальный. Если сравнимые с ним по комфорту и инфраструктуре ЖК вы ещё найдёте, то вот такие концепция и внешний вид есть только у него – и это при том, что стоит он в целом столько же, сколько и ближайшие конкуренты.

Плюсы

Минусы