Главные события в сфере первичной недвижимости в 2017 году

В целом, 2017 год оказался достаточно богатым на события для рынка первичной недвижимости. Вступили в силу очередные правки в закон ФЗ-214, призванные обеспечить максимальную защиту интересов дольщиков, в Москве стартовала программа реновации – началось обновление жилого фонда столицы. Снизились ипотечные ставки, благодаря чему новое жилье стало более доступным рядовым гражданам, а премьер Медведев возобновил программу помощи ипотечникам, которые оказались в сложной ситуации. Одним же из наиболее заметных событий, которое может иметь далеко идущие последствия, стало распоряжение Президента подготовить комплекс мер по переходу застройщиков от ДДУ на проектное финансирование. Обо всем этом мы поговорим в рамках настоящей статьи, и рассмотрим произошедшие изменения более детально.

Очередная редакция ФЗ-214: новые правки

Внесение новых правок - это уже тринадцатая редакция закона ФЗ-214, регулирующая отношения между застройщиками и дольщиками. Несмотря на постоянное совершенствование законодательства, дольщики почему-то все время продолжают сталкиваться с разного рода проблемами. Проблемы, собственно, остаются теми же, что и раньше – банкротство застройщика, долгострой, некачественное жилье, и вот какими мерами правительство решило бороться с ними на этот раз:

• Уставной капитал – доказательство финансовой стабильности. Чтобы исключить присутствие на рынке компаний с неустойчивым финансовым положением, застройщик (работающий в формате ДДУ) должен обладать собственным капиталом, составляющим 4% от стоимости возводимого объекта. Это, с одной стороны, обяжет застройщиков иметь определенную «финансовую подушку», с другой стороны, заставит часть из них покинуть рынок, так как 90% строительных компаний не располагают собственными средствами.

• Эскроу-счета: контроль целевого использования средств. Схема, прописанная в законе, выглядит следующим образом – деньги дольщиков будут отправляться на специальные банковские счета, и под эти деньги банк будет выдавать застройщику кредиты на строительные работы. Эта мера, с одной стороны, обеспечивает дольщикам дополнительную защиту от нецелевого использования средств или махинаций, а, с другой стороны, автоматически вызывает удорожание недвижимости. Кредитование предполагает выплату процентов, которые будут включены в стоимость строящегося жилья, то есть – дольщикам придется самим платить за свою защиту.

• Компенсационный фонд: солидарное страхование ответственности. Все застройщики, работающие по ДДУ, будут обязаны вносить средства в специальный компенсационный фонд (1,2% от стоимости возводимого объекта). В случае возникновения проблем у застройщика на завершение строительства деньги будут браться из этого фонда – таким образом, за ликвидацию проблем, возникающих у того или иного застройщика, будут платить все участники рынка.

• Прозрачность информации о застройщике. В законодательстве прописан перечень документов, которыми должен располагать застройщик до того, как начнет привлекать деньги у дольщиков. Таким образом, дольщики будут понимать, есть ли у застройщика разрешение на строительство, оформлены ли документы на землю, пр. Также прописана ответственность застройщика за публикацию недостоверных сведений.

• Требования к рекламе. В рекламных материалах, с помощью которых застройщик продвигает свой проект, стало обязательным указывать наименовании компании и сведений о том, где опубликована именно проектная декларация, прочие документы. Кроме того, размещать рекламу теперь можно лишь после оформления всех необходимых документов.

• Государственный реестр. В новых правках указано на необходимость создания единого реестра, в который будут включены все застройщики, работающие на территории РФ. Это будет информационный ресурс под государственным контролем, на котором дольщики смогут узнать все сведения, касающиеся того или иного застройщика.

Кроме того, регламентированы такие вопросы, как ответственность дольщика за «неправильную эксплуатацию» переданной квартиры (вопрос о гарантийных обязательствах), его ответственность за срывы срока передачи недвижимости (отказ) без отсутствия веских оснований. Также прописан порядок расторжения договора с застройщиком (теперь только через суд) и максимальное количество «лишних» квадратов, за которые застройщик может требовать с дольщика дополнительную оплату (сверх суммы, указанной в ДДУ изначально).

Возобновление программы помощи «проблемным» ипотечникам

Неожиданностью для многих в 2017 году стало принятие решение о продлении программы субсидирования ипотечных заемщиков, которые оказались в сложной жизненной ситуации. Причем, деньги на это нашлись даже раньше, чем были подписаны все необходимые документы.

Эта программа стартовала весной 2015 года в связи с серьезным ухудшением экономической ситуации в стране, в результате чего некоторые заемщики, которые ранее имели возможность исправно выплачивать взносы, столкнулись с непреодолимыми трудностями. В рамках программы заемщики, относящиеся к следующим категориям: учащиеся, студенты, семьи (до 24 лет) с детьми, семьи с несовершеннолетними детьми, ветераны боевых действий, инвалиды, могли получить помощь от государства. Ипотечники могли  рассчитывать на реструктуризацию кредита путем единоразового списания части тела кредита, или же путем оплаты в течение 18 месяцев по сниженному тарифу.

Деньги, выделенные на реализацию программы (а это 4,5 млрд. рублей) были израсходованы еще в марте 2017 года, хотя программа должна была закончиться только в мае. Многие заемщики, которые соответствовали условиям программы, с уже одобренными заявками так и не смогли получить обещанную помощь. Но летом 2017 премьер Медведев выделил из Резервного Фонда еще 2 млрд. рублей в пользу АИЖК, и действие программы с августа продолжилось.

Долевое строительство заменит проектное финансирование

Видимо, действие новых правок к ФЗ-214 под конец года показалось недостаточно эффективным, или профильные ведомства признали, что долевое участие само по себе неспособно защитить дольщиков от рисков в полной мере. Тем не менее, уже осенью 2017 года Президент РФ поручил правительству разработать систему перехода от долевого строительства к схеме проектного финансирования.

Суть изменений сводится к тому, что уже нельзя будет приобрести недвижимость на любом этапе возведения, продавать можно будет только готовые квартиры. Средства застройщикам под конкретные проекты теперь будут выделять банки, которые сами будут оценивать риски, предполагается, что такой подход поможет исключить вероятность «недостроев» и «долгостроев».

С другой стороны, все это приведет к повышению цен – за предоставление средств банки будут получать процентные отчисления, кроме того, рынку угрожает монополизация крупными застройщиками. Получить кредит, фактически, сможет только крупный девелопер, который располагает собственными средствами и может доказать банку финансовую состоятельность, некрупные строительные компании вынуждены будут привлекать поручителей или искать иные источники финансирования.

По оценкам профильных экспертов переплата за использование кредита будет составлять от 20% до 60%, и стоимость недвижимости увеличится соответственно, это сделает жилье намного менее доступным.

В то же время имеются и положительные моменты – сейчас механизмы перехода на новую модель находятся в стадии разработки, эксперты прогнозируют, что схема проектного финансирования будет запущена не ранее, чем через 10-15 лет (если, конечно, вообще будет запущена).

Как все это отразится на рынке первичной недвижимости в самое ближайшее время? Во-первых, описанные выше правки в ФЗ-214 обеспечат дольщикам более высокий уровень защиты. Во-вторых, муссирование тематики перехода к проектному финансированию дополнительно подстегнет потенциальных покупателей, которые будут стремиться купить недвижимость до того, как заработает еще не созданная программа. Кроме того, повышению интереса покупателей будет способствовать еще один фактор, описанный ниже – текущее снижение банками процентных ставок.

Банки снижают ставки на ипотеку

Ближайшие несколько лет рынок «первички» не демонстрировал рост, но и не падал, некоторая стагнация строительного сегмента связана с определенными проблемами в экономике РФ. Однако в текущем, 2017 году, если верить заключениям аналитиков Центробанка, экономика начинает плавно расти, уже звучат заявления о том, что «дно», обусловленное падением стоимости энергоносителей, уже пройдено, и страну теперь ждет фаза активного развития. К слову, отчасти это подтверждается и зарубежными экспертами рейтинговых агентств.

Инфляционные показатели демонстрируют позитивные рекорды, и на этом основании ЦБ несколько заседаний подряд пересматривает ключевую процентную ставку, по которой кредитуются отечественные банки. В то же время растущая конкуренция российских кредитных организаций по одному из основных продуктов – ипотечному кредитованию, давно создала предпосылки для снижения процентных ставок. Поэтому ипотечные ставки мало-помалу поползли вниз, первые шаги в этом направлении сделали крупные банки, тенденции вынужденно последовали более мелкие игроки, не желая покидать ипотечный рынок.

Сегодня видные фигуры в банковском секторе предрекают дальнейшее снижение ипотечных ставок. В их числе и Герман Греф (глава Сбербанка), который прогнозирует снижение ипотеки до 5%, что перекликается с прогнозами аналитиков ЦБ, которые уже в ближайшем времени видят уровень инфляции ниже 3%.

Кроме того, набирает популярность такое явление, как рефинансирование ипотечных кредитов. Ипотечники, которые оформили договоры с банками до начала волны снижения ставок, оказались в довольно невыгодном положении, им навстречу пошли кредитные организации, готовые перекредитовать их под рыночный процент. Банкам это позволяет заполучить новых, платежеспособных, клиентов, а ипотечники получили возможность платить кредит по более низкой ставке.

Московская реновация: реанимация масштабного проекта

В начале года Президент поручил новому мэру Москвы С. Собянину «переформатировать» жилой фонд столицы - это предполагает снос «хрущевок» с истекшим сроком эксплуатации и возведение на их месте современных многоэтажек. Обитатели обветшалых домов, в свою очередь, должны получить новое жилье равнозначной стоимости или соответственного метража. Вообще московская реновация задумывалась как пилотный проект, который, в случае успешной реализации, должен был распространиться на регионы РФ. Ситуация с ветхим жильем за пределами столицы также требует решения, но начать решили именно с Москвы.

Программа была сформирована и наделала много шума – не всем гражданам понравилась идея покинуть свои дома, и переехать неизвестно в какой район. Тем не менее, с домами, у которых уже истек проектный срок эксплуатации, нужно было что-то решать, так как вложения в капитальный ремонт представлялись бессмысленными. Кроме того, для администрации мегаполиса программа реновации является единственной возможностью улучшить архитектурный облик столицы.

• Ранее, при Лужкове, такая идея не только обсуждалась, но даже имели место активные подготовительные действия, однако программа была остановлена ввиду критичной нехватки средств, отсутствия законодательной базы и площадей под «социальную» застройку.

В рамках программы запланирован снос порядка 25 млн. квадратных метров старого жилья, всего переехать на новое место жительства должны примерно 1,6 млн. москвичей. Летом 2017 года уже был подготовлен перечень объектов, подлежащих сносу, список также вызвал ряд вопросов, неоднократно корректировался, в конце концов, реанимированная программа успешно стартовала.

В Правительстве Москвы неоднократно заявляли, что обитатели снесенных домов переедут не дальше того района, в котором они проживали или в ближайшие. Сначала планировали предоставлять «равнозначное жилье» (аналогичный метраж), но затем  решили, что лучше будет предоставить переселенцам выбор: равнозначное жилье, равноценное жилье (по стоимости недвижимости) или денежную компенсацию.

Заключение

Итак, текущий год оказался для рынка первичной недвижимости настоящим началом «времени перемен». Изменения законодательства, активное вмешательство правительства, во главе с премьером и Президентом – все это будет способствовать наведению порядка в отрасли. Говоря о программе перехода от ДДУ к проектному финансированию, нужно отметить, что пока мало кто представляет, как и когда это все будет происходить. В то же время с 1 января 2018 года вступят в силу очередные правки к ФЗ-214, аналитики отмечают, что грядущие изменения дополнительно ужесточат условия для застройщиков.

Станет ли в результате жилье доступнее – судить сложно, однако вполне можно ожидать удорожания недвижимости, ведь каждая мера, указанная в правках, связана с увеличением расходов застройщика, который с большой вероятностью попытается переложить часть этих расходов на плечи дольщиков.