Буквально пару месяцев назад все причастные с замиранием сердца ждали, какое решение примет Центробанк России по поводу ставки рефинансирования. От этого действия зависит конечная стоимость банковских продуктов для потребителя. В конце марта все дружно выдохнули. Ставка осталась на прежнем уровне - 6%. Это значит, что банки, следуя указаниям Президента, постепенно снижали бы ключевые ставки по ипотеке. Возможно, в следующем году нам предложили бы кредит по рекордно низкой ставке, но на сегодняшний день все это можно отнести к разряду несбывшихся желаний.
Теперь же, со скоростью, какой позавидовал бы сам коронавирус, крупные банки страны спешат повысить ключевые ставки по кредитам. Так закончилось плавное снижение ставок, которое зародилось весной прошлого года. И прогноз дальнейшего развития событий, увы, неблагоприятен для тех, кто откладывал покупку квартиры на потом и ждал лучших времен. Возможно, лучшие времена в обозримом будущем так и не наступят.
Почему ставки неизбежно вырастут
Ни одна из отраслей экономики не функционирует изолированно. Подобно старой хитросплетённой паутине, в этой связке взаимодействуют многие системы.
Например, цены на нефть. Мировые страны-импортеры договорились о снижении выработки черного золота, и спрос на нефтепродукты катастрофически упал из-за пандемии коронавируса. Не летают самолеты, сокращено междугороднее сообщение, личный автотранспорт передвигается гораздо меньше, чем в привычные времена, многие компании и мини-производства не работают. В таких условиях цена на этот важный ресурс, несомненно, упадет. Учитывая, что весь бюджет страны построен исходя из того, что цена будет значительно выше, общий уровень жизни и благополучия граждан существенно пошатнется. Как и их возможность приобрести жилье в ипотеку. А те, кто уже повяз в кредитах, перестанут быть платежеспособными. Банки понесут убытки, которые попытаются перекрыть увеличенными процентными выплатами по новым кредитам.
Другой пример – общий уровень инфляции в стране. По средне пессимистическим прогнозам, этот показатель может достичь 7% (а уровень реальной инфляции гораздо больше, как обычно бывает). В этой гонке цен доходы среднего потребителя падают, а банкам нужны дополнительные гарантии от невыплат по кредитам. Поэтому ипотечные ставки упрямо ползут вверх.
Другими словами, повышая ставки по кредитам с залогом недвижимости, банк страхует все возможные риски. Еще одна причина – финансисты прогнозируют уменьшение числа кредитов из-за финансового неблагополучия населения. В связи с мерами, предпринятыми от пандемии, значительная часть населения потеряла свои доходы полностью или частично. Соответственно, на тех, кто остался, банки попытаются увеличить свою прибыль.
Еще одна цель роста ставок – отсеять неблагонадежных заемщиков, входящих в группу риска в нынешней ситуации. Если останутся только платежеспособные клиенты, то качество кредитного портфеля не снизится, и проценты невозвратов по кредитам не возрастут.
Председатель ЦБ РФ Эльвира Набиуллина в своей пресс-конференции 3 апреля заявила, что не видит причин, по которым ставка рефинансирования могла бы повыситься. По ее прогнозам, к концу 2020 года этот показатель не должен превысить свое текущее значение. Но действия банков говорят об обратном. Все это вместе может означать, что лодка экономики продолжает раскачиваться, и в ближайшем будущем улучшения ситуации банкиры не видят.
Что теперь будет со спросом на кредиты
Итак, по всем обзорам и в соответствии с экспертными прогнозами ставки по ипотечным кредитам подросли, и будут расти в будущем. В других условиях считалось бы, что самое время вложиться в недвижимость. Успеть запрыгнуть в последний вагон, в условиях усиления валюты выгадать правильный момент для покупки жилья – вот ожидаемые действия населения. Но по факту все выглядит иначе.
Например, «Альфабанк» уже заявил о снижении кредитных заявок и об уменьшении количества одобренных кредитов на 7 процентов. Правда, представители банка увязывают этот факт с мерами, которые принимаются, чтобы предотвратить распространение эпидемии. Люди находятся на самоизоляции и не могут подать заявку.
На самом же деле названная причина вполне реальная, а вот повод не пойти в банк совершенно другой. Глава Счетной палаты Алексей Кудрин в своих публичных выступлениях прогнозирует мощный рост бедности в стране, а также рост числа официальных безработных с 2,5 до 8 миллионов человек. Конечно, этот рост позиционируется, как временный, но сколько продлится это время и с какими последствиями для населения, никто прогнозировать не берется.
Теперь вместо ожидаемой волны одобренных кредитов в банковской сфере затишье. И самоизоляция – не самый главный виновник. Большинство банков уже реализуют вполне рабочие схемы дистанционного приема заявок и подписания договора с помощью ЭЦП (электронной цифровой подписи). Но люди не спешат ввязываться в кредиты.
Во-первых, как показывает статистика, падение спроса началось задолго до пандемии. Снижение ставок по кредитам повлекло за собой удорожание кредита, так или иначе. Потому что увеличили период выплат, а следом за ним и ежемесячный платеж. Не многие могут справиться с выплатами в долгосрочном периоде. Поэтому после уточнения всех условий, заявители стали отказываться от предложений. Хотя банки активизировались и стали закидывать все мессенджеры самыми льготными кредитными пакетами на выгоднейших условиях
Во-вторых, даже тот небольшой процент счастливчиков, которые остались при своей зарплате, настолько не уверены в своем будущем, что не планируют влезать в долги. Тем более, на длительный период.
Основная масса покупателей – те, у кого есть свободные финансы, и кто пытается не потерять их в текущей экономической ситуации. Доля тех, кто рискнет на ближайшие 10-15 лет связать себя финансовыми обязательствами имеет тенденцию к снижению.
Какие прогнозы у экспертов
Экономические прогнозы - дело неблагодарное. Ситуация всегда может неожиданно развернуться в противоположную сторону и оставить всех аналитиков «с носом». Поэтому эксперты никогда не дают один точный прогноз, если не уверены в его исполнении на 90%. И то, оставшиеся 10% могут сильно подорвать доверие к таким аналитическим данным. Чтобы не попасть впросак, титулованные рейтинговые агентства и эксперты-одиночки выдают сразу несколько сценариев развития ситуации: позитивный, нормальный и негативный.
Позитивный прогноз: сбудется, если договоренности в рамках ОПЕК + стабилизируют валютный курс, инфляция остановится на комфортных 2,5-3%, а действия Центробанка будут соответствовать словам ее главы – ставка рефинансирования до конца года остановится на текущей отметке. Разумеется, реализация подобного сценария возможна, но маловероятна. Зато если эти ожидания сбудутся, наступит ипотечный рай на земле – ставки по кредитам под залог недвижимости опустятся до 8,5%, а спрос на кредиты увеличится более, чем на 10% уже к концу 2020 года. Правда, снижение ипотечной ставки объясняется не щедростью финансовых организаций, а ростом займов под государственные программы, процент по которым существенно ниже рыночного.
Условно нормальный сценарий: его видят наиболее вероятным большинство экономических обозревателей. Это тот самый случай, когда не происходит никаких экономических катастроф, но и гордиться при этом особо нечем. В этой ситуации возможно повышение ставки рефинансирования Центробанком до 7%, стоимости нефти за баррель не меньше 40-45$, и при уровне инфляции около 4%. При таком развитии событий ипотечные кредиты подорожают незначительно. Они вновь станут двузначными (ожидается, что ставка не превысит 10%). Рост желающих ввязаться в ипотеку несколько замедлится, но не иссякнет. И объем кредитования также сократится, но не в критическом масштабе.
Негативный сценарий: тот, которого мы все не хотим. Но вероятность его наступления есть, и она понемногу растет с каждым днем. Этот сценарий отталкивается от стоимости маркерного сорта нефти до 35$ за единицу измерения, обвал рубля, высокая инфляция до 8% годовых и в случае, если ЦБ перестанет контролировать стоимость рубля и отпустит его «в свободное плавание». При таком развитии событий стоимость ипотечных кредитов вернется к грабительским 12% годовых, а объемы кредитования упадут примерно на четверть. При этом качество кредитного портфеля существенно ухудшится, потому что падение доходов населения повлечет за собой просрочку по кредитам, заявления о кредитных каникулах, и прочие негативные сценарии.
Конечно, ситуация сейчас непредсказуема и в любой момент может измениться. Все зависит от экономической ситуации, от мировой экономики, от скорости распространения пандемии по миру и в России, в частности, и от того, насколько сдерживающие коронавирус меры будут бить по производственным ресурсам страны. Мы не имеем достаточной квалификации для того, чтобы делать какие-то прогнозы самостоятельно. Однако по состоянию на 14 апреля стоимость одного барреля нефти марки Brent зафиксирована на уровне 30$, при том, что все повисшие в воздухе договоренности по сокращению добычи нефти были достигнуты. Если сопоставить эти данные с вышеприведенными прогнозами (кстати, это аналитика рейтингового агентства «Эксперт РА»), ситуация выглядит неутешительно. Мы видим, что на сегодняшний день общая картина тяготеет к кризисному развитию сценария.
Меры поддержки для тех, кто уже взял кредит, или только планирует сделать это
Конечно, положение сейчас не самое простое. Но, кто не рискует, тот не пьет шампанского. Если вы накопили наличкой до половины стоимости квартиры, эту сумму можно использовать в качестве первоначального взноса, а остальное получить у банка под залог приобретаемой недвижимости. Понятно, что потерять уже накопленное страшно, а депозит в банке на неизвестный период (пока не наладится ситуация с коронавирусом) – означает просто скормить заветные купюры прожорливой инфляции. И не факт, что после стабилизации эпидемиологической обстановки ставки вернутся хотя бы к их сегодняшнему состоянию. Поэтому сейчас самое время принимать решение о покупке недвижимости. Чтобы трезво оценить ситуацию, надо понимать свои финансовые возможности, и учитывать потенциальные риски.
Все, что касается денежных вопросов, сугубо индивидуально и решается потенциальным заемщиком еще до обращения в банк. А вот о том, какая вам может быть предоставлена помощь в случае, если заемщик окажется неплатежеспособным, расскажем мы.
- Прежде всего, не отказывайтесь от страховки при заключении договора. Страховые институты в стране работают хорошо, и по страховым случаям условия соблюдаются в полной мере. Застрахуйтесь от потери работы или от проблем со здоровьем. С большой долей вероятности этого окажется достаточным для того, чтобы вам не пришлось оказаться в долговой яме.
- Если по какой-то причине страховые выплаты невозможны, или вы не страхуете свою ипотеку (что является безрассудством в текущей обстановке), при потере работы вы можете обратиться в банк для реструктуризации задолженности.
- Если кредит вы получали в денежных знаках другой страны, при невозможности его выплачивать вы можете обратиться в банк для того, чтобы валютную ипотеку перевели в рублевую. Это очень актуально при текущем нестабильном курсе американской и европейской валют.
- Если ваш доход уменьшился более, чем на 30% по сравнению с доходом, который вы получили за аналогичный период прошлого года, вы можете получить кредитные каникулы. Эта отсрочка дается всего однажды сроком не более, чем на полгода. По ее окончании кредитор составит новый график погашения задолженности. При этом ежемесячная сумма для погашения кредита не может превышать ваш обычный платеж (при аннуитетном способе расчетов). Банк России призывает воспользоваться этой возможностью только при реальной нуждаемости. Потому что финансовая ситуация заемщика может ухудшиться, а право на отсрочку будет уже использовано. Имейте в виду, что за период отсрочки вам все равно будут начисляться проценты в размере 2/3 среднерыночной действующей ставки.
- Если вы пользовались ипотечными каникулами по этому кредиту ранее, вы все равно можете обратиться в банк для получения отсрочки в текущей ситуации.
- Максимальная сумма для назначения кредитных каникул не превышает 1,5 миллионов рублей.
- Срок подачи заявлений для предоставления «коронавирусной» отсрочки установлен до 30 сентября 2020 года. Впрочем, эксперты ожидают, что эту дату правительство может сдвинуть ближе к концу года.
- Еще одна хорошая новость – кредитные каникулы не влекут за собой штрафов, пеней, неустоек и других мер, предусмотренных за несвоевременную уплату ежемесячных взносов. Кредитная история тоже не испортится, если вы решите ими воспользоваться.
- Вы можете выбрать приостановку платежей, либо уменьшение их размера.
- Льготные каникулы вы можете прекратить в любой момент до их официального завершения, если почувствуете в себе силы возобновить платежи.
О необходимости льготных каникул вы можете заявить по телефону, однако банки не обязаны вам письменно отвечать, и в этом есть небольшая недоработка закона. Финансовые организации сами принимают решения о каникулах и реализуют их без того, чтобы ставить в известность заявителя. Поэтому о результатах обращения вам придется узнавать самостоятельно – звонить, например, своему кредитному специалисту. Есть еще несколько неоднозначных нюансов в трактовке Федерального закона от 03.04.2020 № 106-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)" и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части особенностей изменения условий кредитного договора, договора займа", на основании которого были введены и действуют понятия о кредитных каникулах. Но надо понимать, что закон принимался в спешке, чтобы как можно скорее разгрузить заемщиков, и его действие действительно облегчит жизнь многим в это непростое время.
