Продать свою квартиру в новостройке Москвы относительно не сложно: найти желающего купить, оформить сделку и перевести денежные средства. Задача усложняется, если дом еще не введен в эксплуатацию или находится под залогом у банка, которые выдал кредит на эту квартиру. Попробуем разобраться с этим вопросом.
Продажа квартиры в строящейся новостройке
Вы подписали договор долевого участия с застройщиком, заплатили за свое будущее жилье и получили обещание от компании построить дом в определенный срок и передать вам ключи. До сдачи новостройки в эксплуатацию и регистрации права собственности в Росреестре вы не являетесь владельцем квартиры. Она является собственностью застройщика, вы же имеете право по окончанию строительных работ потребовать жилье.
Это право можно продать по договору переуступки. Переуступка называется еще цессией и представляет собой контракт, по которому передаются права на квартиру в новостройке и обязанности по договору. Их предоставляет не застройщик или девелопер, занимающийся строительными работами, а физическое или юридическое лицо, подписавшее договор долевого участия (ДДУ) в строительстве. Обычно дольщики (цеденты) уступают свои права по договору долевого участия другому физическому лицу или агентству недвижимости (цессионарию).
Договор переуступки составляется в письменной форме и подлежит обязательной регистрации в Росреестре, после чего цессионарию переходят все права и обязанности, прописанные в договоре долевого участия, при этом цедент теряет свои права на объект договора.
Нюансы, плюсы и минусы переуступки квартиры в новостройке можно почитать здесь.
Продажа ипотечной квартиры в строящейся новостройке
При покупке квартиры в новостройке в ипотеку на жилье накладывается залоговое обременение. До погашения кредита квартира принадлежит финансовому учреждению и покупатель не может без согласования с банком осуществлять перепланировку, сдавать ее в аренду, а тем более продавать, дарить или завещать.
На сегодняшний день существует три легальных схемы продать квартиру с непогашенной ипотекой.
- 1. Досрочное погашение кредита и снятие обременения. Держатель ипотеки одалживает деньги у родственников, друзей, берет ипотечный кредит, находит дополнительные источники финансирования и досрочно погашает ипотеку, после чего продает квартиру, оформив обычный договор купли-продажи.
- 2. Оставшуюся сумму ипотеки погашает второй покупатель. Если осталась не большая сумма кредита, можно договориться с покупателем об авансе. В этом случае либо подписывается предварительный договор купли-продажи, либо покупатель передает продавцу денежные средства под расписку. Держатель ипотеки ее гасит, снимает обременение, продает свое жилье и после этого получает оставшуюся сумму от сделки.
- 3. Продажа жилья с помощью банковского учреждения. К участию в сделке можно подключить банк по предварительному согласованию. Здесь возможны две схемы.
Второй покупатель оформляет ипотеку в том банке, который уже наложил обременение на реализуемую недвижимость и погашает ей первую. Продавец квартиры получает остаток суммы на свой счет, а второй покупатель становится владельцем права на квартиру и обязательства по кредиту.
Еще одним вариантом является перекредитование, т.е. оформление вторым покупателем ипотеки продавца на себя.
