Перенос сроков сдачи новостройки: как получить свое?

03 Апреля, 2019 5254 Игорь Василенко
Перенос сроков сдачи новостройки: как получить свое?

Заключая с застройщиком договор, его клиент рассчитывает не только на то, что получит жилье, качество которого будет соответствовать заявленным параметрам, но и на то, что получит квартиру в оговоренные сроки. К сожалению, получить жилье в срок удается далеко не всем дольщикам, и некоторые из них вынуждены нести дополнительные расходы, связанные с тем, что квартира не была передана им вовремя.

Сегодня мы поговорим о том, как поступать дольщику, если застройщик затягивает строительство, а также о том, можно ли обязать застройщика компенсировать понесенные расходы в судебном порядке.

Кризис есть кризис – страдают все

perenos_srokov_sdachi_2.jpg

Деятельность застройщиков тесно связана с общей экономической ситуацией, от которой зависит спрос на жилье, а также изменения цен на строительные материалы, транспортные услуги. В кризисные периоды наблюдается спад спроса, застройщику все труднее продавать свою недвижимость, при падении спроса непросто продавать квартиры по планируемой цене, приходится ее пересматривать и снижать. При отсутствии дополнительного финансирования (которое, опять-таки, в кризис получить непросто) с завершением строительства могут возникать проблемы, соответственно, сроки возведения недвижимости нарушаются.

В свою очередь, клиент застройщика хочет получить свою квартиру как можно быстрее, так как перенос сроков передачи жилья связан с расходами. Многие квартиры приобретались в ипотеку, и до момента перехода недвижимости в собственность (оформление залогового обременения в пользу банка) заемщик вынужден оплачивать кредит по более высокой процентной ставке (до 2,5% выше). Некоторые дольщики не имеют своего жилья и вынуждены продолжать оплачивать съемную квартиру, пока застройщик не передаст готовое жилье.

Формат договора и возможность компенсировать ущерб

Клиенты застройщика никак не могут повлиять на сроки строительства. Если строительные работы не закончены в срок, указанный в договоре, есть три выхода из ситуации: разорвать договор, дождаться окончания строительства и потребовать возмещение неустойки или же просто согласиться подождать без каких-либо претензий. Очень многое зависит от формата договора, который заключался с застройщиком:

  • Если покупка недвижимости осуществлялась в формате ЖСК (через вступление в жилищно-строительный кооператив), то сроки окончания строительства могут переноситься общим голосованием, и претензии предъявлять некому;

  • Если покупка была в рамках предварительного договора купли-продажи, то этот договор, фактически, ничем покупателя защитить не может, так как говорит лишь о намерении сторон подписать основной договор;

  • Если же жилье покупалось по ДДУ (договор долевого участия), то в этом случае дольщика защищает ФЗ-214, где прописана ответственность застройщика за несоблюдение сроков передачи квартиры, а также закон РФ «О защите прав потребителей».

Получить неустойку после приемки квартиры

perenos_srokov_sdachi_3.jpg

Закон ФЗ-214 говорит о том, что застройщик освобождается от ответственности за срыв сроков лишь в том случае, если заключит с дольщиком дополнительное соглашение о переносе сроков. Причем, соответствующее уведомление должно быть отправлено не позднее, чем за два месяца до даты, указанной в договоре. Если застройщик видит, что не успевает, ему лучше заранее принять необходимые меры.

Если же застройщик не уведомил дольщика о том, что он не укладывается в сроки, и не закончил работу вовремя, дольщик может в судебном порядке потребовать выплату неустойки (это прописано ДДУ). Размер неустойки рассчитывается, исходя из количества времени, которое пошло с того момента, как истек срок и до момента передачи квартиры, а также исходя из текущей ставки рефинансирования, установленной Центробанком.

Как рассчитывается сумма неустойки

Ставка рефинансирования Центробанка – это текущая процентная ставка, по которой ЦБ предоставляет кредиты банкам РФ. Ставка эта постоянно изменяется, и на сегодняшний день (сентябрь 2018) она составляет 7,5%, ближайший пересмотр ставки будет в декабре 2018 года. Штраф за несоблюдение застройщиком сроков составляет 1/300 ставки рефинансирования за каждый день просрочки от суммы договора, если дольщик является юридическим лицом. Если же дольщиком является частное лицо, то сумма штрафа удваивается.

Например, оплата по ДДУ составила 7 млн. рублей, и застройщик просрочил передачу квартиры на срок в 3 месяца (90 дней), текущая ставка рефинансирования 7,5%. Расчет выполняется следующим образом:

7000000*1/300*7,5/100*90*2 = 315000 рублей.

Почему суд может сократить сумму неустойки

perenos_srokov_sdachi_8.jpg

Впрочем, на такую компенсацию дольщик может рассчитывать далеко не всегда, ст. 333 ГК РФ позволяет на законных основаниях занижать сумму неустойки по заявлению застройщика. В статье говорится о том, что если сумма компенсации несоразмерна причиненному ущербу, то суд имеет право уменьшить эту сумму. Так, если застройщик приведет в суде доказательства, что на сроки сдачи дома повлияли объективные факторы, не зависящие от него, суд может снизить сумму.

Как это нередко происходит, один законодательный акт явно противоречит другому. Казалось бы, если есть положение о том, как рассчитывать сумму неустойки, то зачем нужен закон, на основании которого эту сумму можно уменьшить? Однако здесь есть свой резон, например, массовая подача исков дольщиков и судебные решения о выплате застройщиком крупных сумм почти обязательно приведет к тому, что у застройщика просто не останется денег, чтобы закончить строительство.

Пункт 1 статьи 330 ГК РФ не требует от дольщика доказывать тот факт, что ему были причинены убытки. Однако чтобы убедить суд сильно не снижать сумму выплаты по неустойке, вам придется доказать, что требуемая сумма соразмерна понесенным убыткам.

Например, нужно показать расходы, которые вы понесли, будучи вынуждены оплачивать съемную квартиру, так как застройщик в срок не предоставил вам жилье. Возможно, вы хотели погашать выплаты по кредиту, сдавая квартиру внаем, но не смогли этого сделать, так как жилье в установленный срок предоставлено не было.

В первом случае потребуются документы, подтверждающие оплату по договору найма, а во втором случае будет нужно предоставить предварительный договор найма. Если вы не сможете представить документы, подтверждающие факт расходов, возникших по вине застройщика, то сумма неустойки может сократиться, например, до 90 тыс. рублей.

Разрыв договора с выплатой неустойки

perenos_srokov_sdachi_1.jpg

В ФЗ-214 прописано, что если застройщик не передал квартиру дольщику позднее, чем через 2 месяца после окончания срока, указанного в договоре, дольщик имеет право в одностороннем порядке разорвать договор. Естественно, в этом случае застройщик обязан вернуть сумму, выплаченную по договору, кроме того, дольщик может обратиться в суд по поводу выплаты неустойки.

При разрыве договора сумма неустойки рассчитывается так, как это было описано выше. Однако на этот раз временной период, по которому проводятся расчеты, начинается в день оплаты по ДДУ и заканчивается в день расторжения договора.

Штраф за невыплату неустойки в досудебном порядке

Но сумма компенсации может быть и увеличена. Закон предполагает, что дольщик может обратиться к застройщику с требованием о выплате компенсации во внесудебном порядке и застройщик обязан ее выплатить.

То есть, согласно ст. 6 ФЗ-214 застройщик, после получения письма с информацией о том, что дольщик желает разорвать договор в одностороннем порядке и претензией на выплату неустойки, обязан вернуть дольщику сумму, указанную в договоре, а также выплатить неустойку. И сделать все это застройщик обязан в течение 10 рабочих дней с момента получения письма. А вот если застройщик откажется это сделать, то, кроме выплаты суммы неустойки, ему придется также выплатить сумму штрафа, который составляет 50% от общей суммы, указанной в претензии.

perenos_srokov_sdachi_5.jpg

Однако на этот случай у дольщика должны быть документы, подтверждающие факт его обращения к застройщику. Удобнее всего отправить претензию заказным письмом на юридический адрес, указанный в ДДУ, при отправлении на почте выдадут квитанцию (с адресом и наименованием получателя), а также чек. В письме обязательно нужно указать реквизиты, а также расчет суммы.

Компенсация морального ущерба и оплата судебных издержек

Кроме выплаты неустойки (штрафа) дольщик при разрыве договора может потребовать также возмещения морального вреда. Правда, в данном случае дольщику не стоит рассчитывать на сумму, соразмерную сумме неустойки, как правило, суд оценивает моральный вред в несколько десятков тысяч рублей.

Как и в случае с любыми судебными исками, истец может претендовать на то, чтобы все судебные издержки оплатил ответчик. На отношения застройщика и дольщика в судебной плоскости данное правило также распространяется.

Что делать, если сроки затягиваются

Итак, если застройщик видит, что не укладывается в сроки, оптимальным вариантом для него будет подписание с дольщиками дополнительного соглашения (к ДДУ), в котором речь будут идти о переносе сроков сдачи объекта. Что делать дольщику при получении такого письма?

Дольщик может пойти навстречу застройщику или отказаться подписывать документ, не подписание документа само по себе является фактом отказа от предложения застройщика. Никаких дополнительных писем, подтверждающих отказ, дольщик застройщику предоставлять не обязан (даже если последний настаивает на этом).

Причем, отказ в подписании соглашения о переносе сроков не лишает дольщика права получить свою недвижимость по окончании строительства. Он получит свою квартиру (отказ не является причиной разрыва договора для застройщика), а также может получить неустойку и прочие полагающиеся выплаты.

perenos_srokov_sdachi_6.jpg

Ведь дольщику, по сути, не интересно – почему он не получил жилье в срок, это проблемы застройщика, который и должен делать так, чтобы подобных проблем не возникло.

Нужно ли подписывать соглашение о переносе сроков

Если дольщик видит, что застройщик, скорее всего, закончит работы в указанные сроки, и в предполагаемых задержках нет его вины, он может подписать соглашение и спокойно дождаться окончания строительства.

Естественно, со стороны застройщика должны быть представлены достаточные экономические обоснования, которые можно как-то подтвердить. Например, простои при строительстве были вызваны задержкой поставки необходимых строительных материалов, однако уже сейчас на стройке проводятся работы в три смены, чтобы наверстать упущенное время.

С другой стороны, после подписания соглашения о переносе сроков дольщик теряет возможность получить компенсацию. А если дольщик отказывается подписывать соглашение – он ничего не теряет, а напротив, сохраняет возможность воспользоваться законным правом и получить возмещение, которое можно потратить, например, на частичное погашение ипотеки.

Когда лучше расторгнуть договор

perenos_srokov_sdachi_7.jpg

Отсутствие подтверждений того, о чем заявляет застройщик по поводу переноса сроков, уже является основанием для того, чтобы не подписывать соглашение. Например, застройщик говорит об отсутствии материалов, необходимых для продолжения работ, а строители на стройплощадке говорят о том, что материал есть, просто они уже третий месяц не видят зарплаты, и многие увольняются.

В данном случае налицо возникновения у застройщика финансовых проблем – а это уже серьезный повод усомниться в том, что строительство может быть закончено в обозримом будущем и задуматься о том, как вернуть свои деньги (уплаченные по ДДУ и компенсацию, штрафы, прочие выплаты).

Кроме того, отсутствие какого-либо предупреждения по поводу переноса сроков, отсутствие предложения подписать доп.соглашение – это тревожный звонок. Возможно, лучшим решением будет, как можно быстрее отправить письмо о расторжении договора, подождать пару недель и обратиться в суд.

Заключение

Несмотря на объективные причины, которые могут застройщику помешать закончить строительство в обещанные сроки, эти причины являются рыночными рисками, которые застройщик просто обязан был предвидеть. Дольщики не должны страдать из-за ошибочных решений менеджмента застройщика, поэтому имеют право на то, чтобы им компенсировали ущерб. Не стоит бояться участия в судебных разбирательствах, часто это единственная возможность отстоять свои права и получить причитающуюся компенсацию.

В то же время не стоит торопиться разрывать договор, ФЗ-214 постоянно совершенствуется (создается компенсационный фонд, появляются требования к уставному капиталу застройщика), так что даже при банкротстве застройщика есть высокая вероятность получить свое жилье. А вот если застройщик, все же, справится со своими обязательствами (хотя и с запозданием), дольщик может дождаться окончания строительства, после чего получить как недвижимость, так и хорошую компенсацию. рублей.
Игорь Василенко

Комментарии к статье

П
Павел
29.04.2019 14:34
Полезный отзыв?
Из личного опыта могу сказать, когда я столкнулся с тем что застройщик переносит срок и просит подписать доп соглашение, нужно ему отказывать в этом удовольствии не зависимо от причин просрочки, в дальнейшем, можно не требовать компенсацию или договорится о взаимовыгодном досудебном разбирательстве так чтобы выгодно было всем. Когда я пришел я получил ключи, пришел в офис к застройщику, сразу попросил позвать руководителя, предъявил расчет и сумму которую застройщик должен будет выплатить, затем подал заявление в котором написал что не против вместо компенсации увидеть в своей квартире предчистовую отделку. Через 3 дня мне позвонили и сказали прийти подписать доп соглашение на отделку взамен на отказ от неустойки. Таким образом мне не пришлось делать грязную работу или искать бригаду, а застройщику обошлось гораздо дешевле решить этот вопрос.
Ответ на отзыв
@Павел
Д
Денис
16.04.2019 17:23
Полезный отзыв?
Перед нами тоже стоял вопрос, расторгать договор или подождать. Пожалуй это самый сложный выбор который нам приходилось делать, так как при любом выборе сталкиваешься с неизвестностью. Мы несколько раз устраивали собрание дольщиков и в итоге пришли почти к единому мнению, что если расторгать ДДУ то у застройщика точно дела пойдут плохо и мы можем не только не увидеть своих денег но и квартиры, а если набраться терпения и подождать то маленький шанс на успех все же остается. В конечном итоге мы дождались своих квартир, неустойку решили не требовать, так как были рады квартире, а сил и нервов уже не осталось, хотелось просто начать жить спокойно
Ответ на отзыв
@Денис
В
Валерия
06.02.2019 18:11
Полезный отзыв?
Нас угораздило купить долгострой в Подмосковье, первое время дома строили действительно быстро, но когда появились первые звоночки на неприятности, мы сразу выставили квартиру по переуступке, а цену указали ту по которой покупали и на фоне остальных предложений наше было максимально привлекательным, продали быстро и вернули свои деньги, что собственно было сделано правильно и своевременно, так как спустя несколько месяцев стройка полностью остановилась и вот как уже год стоит, так что мой совет, если появились подозрения на долгострой - продавайте пока не поздно
Ответ на отзыв
@Валерия
Н
Наташа
12.03.2019 07:13
Полезный отзыв?
У нас была просрочка в 6 месяцев, застройщик предложил дольщикам проголосовать и вместо того чтобы выплачивать неустойку застеклить балконы и лоджии, которые и так по проекту должны быть застеклены. Так вот ситуация сложилась таким образом. Часть квартир были закреплены за подрядчиком они проголосовали за остекление, часть дольщиков которые покупали практически перед сдачей и по их документам не было просрочки либо просрочка 1-2 месяца тоже проголосовали за остекление, вот такой абсурд! Остальные пришли в офис застройщика с требованиями выполнить свои обязательства, на что получили ответ: Желающие могут судится, но мы постараемся сделать суд очень длительным и затратным, шансы получить компенсацию у вас ничтожно мизерные, но вы можете подписать доп соглашение, мы выплатим вам 10-15 тыщ а от вас никаких претензий. Что делать в таких ситуациях? Мы прикинули, и решили согласится, так как нужно было поскорее заехать в свою квартиру
Ответ на отзыв
@Наташа
С
Света
14.05.2019 12:51
Полезный отзыв?
Это все понятно, в теории все красиво, но вот когда дело доходит до практики, то дольщик в полной мере ощущает свою незащищенность и наплевательские отношения со всех сторон. Застройщики не боятся ответственности за просрочки и со смехом отправляют судиться. Формула расчета неустойки не является секретом, но почему, суды всегда урезают сумму в пользу нарушившего сроки застройщика? И даже когда на руках исполнительный лист, застройщик не выплачивает по нему, а для того чтобы продолжать судебные дела нужно иметь много свободного времени или денег чтобы нанимать адвокатов, а у человека на съемной квартире да еще и с ипотекой нет ни того ни другого
Ответ на отзыв
@Света
Оставить комментарий