Внезапные поправки в ФЗ-214 - в декабре 2018 года правительство предприняло новый маневр на рынке долевого строительства

29 Декабря, 2018 4627 Игорь Василенко
Внезапные поправки в ФЗ-214 - в декабре 2018 года правительство предприняло новый маневр на рынке долевого строительства

В новый год – с чистой совестью! Теперь правительство сделало все, чтобы застройщики спокойно работали. Прямо перед началом нового, 2019 года, в закон №214-ФЗ были внесены очередные правки, которые, надо полагать, завершают цикл законотворчества в области долевого строительства в этом году, однако оставляют поле для маневра в году наступающем. Эксперты редакции портала Новостроев.ру решили разобраться в поправках, которые были приняты так спешно, да еще и под самый конец года.

Соответствующий законопроект (№478-ФЗ), принятый Госдумой в декабре 2018 года и одобренный Совфедом и подписанный Президентом в этом же месяце не стал неожиданностью для рынка. На протяжении года профильные эксперты не раз подчеркивали, что рынок строительства жилой недвижимости не готов к стремительным изменениям (соответствующие законы должны вступить в силу с начала года), как и банки не готовы к масштабному переходу застройщиков на проектное финансирование и контроль эскроу-счетов.

Vnezapnye_popravki_1.jpg

Собственно, к концу года этот факт стал очевидным и в законодательство были внесены изменения, оставляющие застройщикам некоторое поле для маневра. Новый закон, который, с одной стороны, ужесточает правила перехода застройщиков «на новые рельсы», с другой стороны – оставляет последним лазейки.

Основной момент: сокращение сроков перехода на проектное финансирование

Предыдущая редакция закона №214-ФЗ определяла конкретную дату перехода на режим проектного финансирования, а также внедрение эскроу-счетов – с 1 июля 2019 года. Все расчеты по ДДУ, которые поданы на регистрацию с июля, должны проводиться с использованием эскроу-счетов. В более ранней версии фигурировала несколько иная дата – начало 2021 года, таким образом, у застройщиков осталось меньше времени на подготовку к новой реальности.

Новый закон не определяет статус документов, заключенных до этой даты, но без внесения оплаты. Что это значит? Это значит, что застройщик может прямо сейчас заключить договоры с другими компаниями, принадлежащими учредителям. На все площади, которые будут впоследствии предложены к продаже – это сами квартиры, парковочные места, кладовки. Затем все эти площади будут предлагаться дольщикам в рамках уступки прав требования, разумеется – с переводом долга. В этом случае и закон соблюдается в полной мере, и застройщики имеют полугодовой период для корректировки своих дальнейших действий, связанных с переходом на новые правила.

Vnezapnye_popravki_2.jpg

Правило относительно перехода на эскроу-счета теперь распространяется на всех, однако допущена возможность принятия поправок, предполагающих исключения. То есть, застройщики, которые соответствуют определенным критериям, предложенным Минфином, будут освобождены от исполнения этого правила.

Среди критериев – количество заключенных ДДУ по объектам, а также степень готовности самих объектов, полный перечень критериев Минфина еще в разработке.

Прочие поправки: дополнительные уступки девелоперам

  • Новые поправки предполагают, что учредители компании-застройщика могут выдавать последней кредитные средства, однако размер этих средств не может превышать 20% стоимости проекта, обозначенной в проектной декларации. В предыдущей версии застройщику такого права не предоставлялось, он был обязан финансировать себя сам.

  • Деньги, находящиеся на счете застройщиков, последние теперь могут использовать не только на проведение работ, связанных со строительством объекта, на который собирались деньги дольщиков, но также на оплату коммунальных услуг, а также содержание помещений – как жилых, так и нежилых.

  • Уполномоченный банк теперь имеет право отказать застройщику в выдаче денежных средств в виде наличных, однако, есть исключение - необходимость проведения оплаты труда. Кроме того, банк может отказать и в зачислении наличных денег.

Кое-что для дольщиков

Некоторые изменения коснулись и защиты прав дольщиков. Теперь граждане, которые имеют права требования относительно машиномест и различных нежилых помещений (до 7 кв. м.), в случае банкротства девелопера получают дополнительные гарантии – эти площади приравниваются к жилплощади. В предыдущей версии государственные гарантии касались исключительно жилых площадей.

Vnezapnye_popravki_3.jpg

Для завершения объектов строительства предполагается создание специального фонда, который будет работать в формате унитарной некоммерческой организации. Мало того, этот фонд будет иметь право осуществлять проверку финансовой и хоз. деятельности застройщика (основной структурой, контролирующей деятельность застройщика, будет выступать Минстрой).

Условия входа в рынок и перевод договоров с новыми гарантийными обязательствами

Несколько смягчились требования относительно условий участия компании в долевом строительстве. Так, теперь привлекать деньги дольщиков могут компании, которые уже возвели 5 тыс. квадратов жилой площади, в предыдущей версии закона речь шла о 10 тыс. кв. м.

Новые правки предусматривают возможность перевода дольщиков (по уже начатым проектам) с договоров, где в качестве гарантий исполнения обязательств указан договор поручительства или страховые взносы на договоры, где гарантии обеспечиваются выплатами застройщика в компенсационный фонд. .

Уточнение процессуальных норм

Vnezapnye_popravki_4.jpg

Помимо некоторых изменений основных положений в новых поправках, предусмотренных №478-ФЗ, прописаны процессуальные нормы относительно:

  • Особенностей заключения договоров аренды земли при инвестиционной деятельности, которая осуществляется в формате капитальных вложений;

  • Проведения проверок лиц, которые непосредственно привлекают деньги дольщиков;

  • Порядка размещения и характера информации на едином портале жилищного строительства (в прежней версии речь шла лишь о создании такого портала);

  • Порядка перечисления денег из компенсационного фонда в пользу компаний, которые будут достраивать объекты при банкротстве застройщика;

  • Ответственность менеджмента ЖСК за действия, которые повлекли за собой банкротство кооператива, или за отсутствие действий, которые могли бы тому препятствовать.

Заключение

Сам факт спешного принятия новых правок может означать не только стремление правительства быстрее перевести застройщиков на проектное финансирование. Прежде всего, это сигнал о вероятности внесения в закон любых изменений, если что-то пойдет «не по сценарию». Что, собственно, не очень-то на руку застройщикам, которые желают работать по понятным и неизменным правилам.

Вероятно, уже к лету можно ожидать очередных нововведений, как позитивных для рынка долевого строительства, так и весьма неприятных.

Игорь Василенко

Комментарии к статье

О
Оксана
09.01.2019 11:47
Полезный отзыв?
Спасибо, интересная статья!
Ответ на отзыв
@Оксана
Оставить комментарий