СУ-155: второе дыхание известных долгостроев

Внезапное банкротство холдинга "СУ-155", одного из гигантов российской строительной индустрии, остановка работы на многочисленных строительных площадках – все это привело к тому, что огромное количество дольщиков ощутили на себе страх оказаться без жилья и своих денег. Однако уже сегодня многие клиенты этого застройщика, которые уже морально подготовились к многолетнему ожиданию своего жилья, получают квартиры. Объекты достраиваются один за другим, и в правительстве отмечают, что до конца 2018 года будут сданы в эксплуатацию абсолютно все новостройки, которые начало возводить "СУ-155".

Сегодня мы поговорим о том, как развивались события, которые привели холдинг к банкротству, и кто занимается достройкой объектов недвижимости.

С чего все начиналось: немного истории

Группа "СУ-155" представляла собой достаточно крупный холдинг, в объединение входили свыше 80 строительных компаний, а также промышленных предприятий. География деятельности охватывала большинство регионов РФ и ежегодно компании холдинга сдавали в эксплуатацию порядка 1,5 млн. квадратов недвижимости. Это была мощная структура, принадлежавшая Михаилу Балакину, который занимал пост председателя совета директоров "СУ-155" и одновременно являлся депутатом Мосгордумы.

В начале 2016 года в Арбитражном суде Москвы группа "СУ-155" была официально признана банкротом. Строительная деятельность приостановилась на 145 площадках в Москве и других городах по всей территории страны, среди проектов были одиночные многоэтажки и крупные жилые комплексы. Несколько тысяч дольщиков не смогли получить свои квартиры, что, в свою очередь, вызвало волну митингов в Москве и других регионах, после этого дольщиков начали активно вносить в реестр кредиторов "СУ-155".

Застройщик, известный своей «неторопливостью». Что, опять долгострой?

К слову – это были далеко не первые митинги дольщиков данного строительного холдинга, так что нельзя говорить о том, что репутации компании впервые понесла серьезные потери. Строительная группа была и так достаточно известна своими «долгостроями», однако, дольщики все же рано или поздно заселялись в обещанные квартиры.

В период с 2008 по 2012 годы (на которые пришлась первая волна глобального экономического кризиса) на группу компаний буквально посыпались иски по поводу затягивания сроков строительства, подключения уже заселенных многоэтажек к системам водоснабжения и отопления. Соответственно, иски сопровождались также пикетами и митингами, поэтому была надежда, что и на этот раз компания найдет возможность выполнить свои обязательства перед клиентами.

Проблемы росли, как снежный ком

Однако на этот раз обстоятельства складывались иначе. Проблемы, связанные с крупными долгами, начали накапливаться еще с 2014 года, когда власти Подмосковья заявили, что строительная компания задолжала области свыше 1 млрд. рублей за аренду участков, выделенных под строительство. В мае 2015 группа "СУ-155" не смога выплатить долг по своим облигациям, а феврале в суд на компанию подал иск Росбанк, несколько позже к нему присоединился Сбербанк и еще порядка двадцати крупных компаний. Совокупные долги компании перед кредиторами на тот момент составили порядка 25 млрд. рублей.

Попытки спасения окончились банкротством

В октябре 2015 были предприняты меры по спасению строительного холдинга, который, все-таки, был довольно крупным игроком. В Правительстве РФ была создана комиссия, которая занялась разработкой механизма санации, во главе рабочей группы был И. И. Шувалов (первый зампредседателя Правительства).

Кстати, компания стала первым застройщиком, в отношении которого проводилась процедура санации – комплекса мероприятий по восстановлению финансового состояния, ранее подобные процедуры применялись лишь к проблемным банкам.

Интерес государственных чиновников к проблеме вызван был огромным количеством пострадавших дольщиков, которым требовалось как-то помочь. Положение усугублялось тем, что к моменту банкротства застройщика уже была сформирована достаточно мощная законодательная база, которая, как предполагалось, должна была надежно защищать клиентов строительных компаний в подобных ситуациях. Соответственно, Правительство должно было продемонстрировать, что законы принимались не напрасно, несмотря на возникший прецедент.

Впрочем, добиться желаемых результатов процедура не помогла и санатор (банк «Российский капитал»), который оценил объем финансирования недостроев в сумму 39 млрд. рублей, заявил, что без банкротства закончить строительство на всех объектов не удастся. И уже с апреля-мая 2016 процедура банкротства началась.

А что же все-таки с долгостроями?

Впрочем, некоторые меры, предпринимаемые еще во время санации, пошли на пользу, практически сразу после признания "СУ-155" банкротом, с помощью финансирования, осуществляемого банком «Российский капитал» были сданы первые многоэтажки (три корпуса в ЖК «Новая Трехгорка»).

В течение всего 2016 года завершились строительные работы в 59 новостройках (общее количество проблемных домов составляло 145 объектов), соответственно, было передано в собственность порядка 14 тыс. квартир.

Финансирование по-прежнему осуществлялось через банк «Российский капитал» (выступавший санатором "СУ-155"). Таким образом, деньги на строительство Правительство выделило достаточно быстро, и нашлись компании, которые согласились закончить строительные работы.

Но что же будет с остальными дольщиками, ведь многие из них ждут свои квартиры не первый год?

С определенной уверенностью можно утверждать, что работа на всех без исключения строительных площадках "СУ-155" будет завершена к концу 2018 года.

Сначала такое заявление сделал глава Минстроя Михаил Мень, это произошло в апреле 2017 года, а затем и сам президент страны пообещал, что работы будут окончены к указанному сроку и все дольщики, пострадавшие от "СУ-155", получат жилье.

До конца 2017 года будут достроены жилые дома в Домодедово, Красноармейске, Одинцовском районе – строительство этих объектов финансируется банком «Российский капитал», квартиры получат 3636 дольщиков.

Начиная с 2015 года, когда "СУ-155" остановило строительные работы, и до настоящего момента уже достроены и сданы в эксплуатацию 30 новостроек, общее количество квартир составило 6606.

Банкротство "СУ-155" привело к изменениям в строительном законодательстве

Банкротство крупного застройщика вскрыло целый ряд проблем, связанных с недоработками в законодательных актах, регулирующих строительную отрасль. Возможно, именно благодаря сложившейся ситуации в текущем году были введены достаточно серьезные изменения в строительном законодательстве (ФЗ-214), вот некоторые из них:

• Чтобы исключить возникновение подобных проблем в дальнейшем, застройщиков обязали формировать уставной капитал, причем, его размер определяется, исходя из количества квадратных метров площади проекта, который будет реализован;

• Все застройщики должны будут отчислять денежные средства в Компенсационный Фонд, это поможет быстро решать вопросы с финансированием окончания строительства в случае банкротства;

• Начиная с текущего года, формируется единый реестр застройщиков в виде публичного портала, где будет полная информация о каждом девелопере и строительной компании. Помимо обязательного набора сведений, которые, опять-таки, согласно новым поправкам, обязаны быть на сайте застройщика, в реестре будет все, что необходимо знать дольщику.

Застройщики, которые по каким-либо причинам не смогут выполнять новые требования, вынуждены будут просто покинуть рынок долевого строительства. С другой стороны, это совсем не означает, что застройщики, которые не соответствуют положениям ФЗ-214, не смогут продолжать свою деятельность. Они вполне могут работать, предлагая квартиры в новостройках, регистрируя ЖСК (жилищно-строительные кооперативы), использовать иные схемы продаж.

Заключение

Неожиданное возникновение неразрешимых финансовых проблем у крупной компании, которая имела многолетний опыт строительства жилой недвижимости стало печальным доказательством того факта, что дольщики не застрахованы от неприятностей даже в случае подписания ДДУ с крупными застройщиками.

Однако, с другой стороны, ситуация показала, что государство вполне способно справиться с подобными неожиданностями. Законодательная база позволяет найти решения, которые под контролем государственных структур уже сейчас обеспечивают успешное окончание строительства всех объектов. Учитывая, что дольщикам "СУ-155" на самом высоком уровне пообещали закончить строительство до конца 2018 года, нет оснований думать, что могут возникнуть какие-либо непреодолимые сложности.

Новые поправки, которые вступили в силу в текущем году, повысят уровень защищенности тех, кто только планирует приобретение квартиры через долевое строительство. А вот для тех, кто собирается вкладывать свои деньги в ЖСК, появился очередной повод задуматься.

Вполне вероятно, что застройщики, которые будут вести строительные работы, окажутся теми компаниями, которые в силу недостаточной финансовой устойчивости (по новым правилам) не могут привлекать средства по ДДУ. Именно по причине отсутствия у застройщика собственных средств, с завершением строительства могут возникнуть проблемы.