Но это только наши рассуждения. А правы ли мы? Поговорим с управляющим партнёром компании "Векторстройфинанс", Андреем Колочинским, чтобы он развеял все наши сомнения.
- Объясните простыми словами, что такое благоустройство?
Благоустройство территории – это комплекс мероприятий, направленных на то, чтобы сформировать на участке комфортную и привлекательную для проживания среду. Конкретным работам предшествует создание общей концепции, деление на функциональные зоны. Неотъемлемой частью благоустройства является озеленение, которое предполагает высадку растений и деревьев. Если речь идёт о придомовой территории жилого комплекса, как правило, в рамках благоустройства установляются малые архитектурные формы, к которым относятся детское игровое оборудование, уличная мебель, арт-объекты и пр.
- Как изменилось отношение девелоперов к оформлению общественных пространств?
В течение последних десяти лет наблюдается устойчивый рост спроса со стороны покупателей новостроек на проекты с качественным благоустройством, интересной концепцией, грамотно оформленными общественными зонами.
Чаще всего интересные идеи в этой области получается реализовать на больших территориях, то есть в рамках масштабных проектов, целевая аудитория которых – семейные пары с детьми или молодые пары, планирующие в скором времени создание семьи. Для таких клиентов благоустроенная придомовая территория является не менее важным фактором при выборе жилья, чем наличие объектов инфраструктуры или, скажем, удобная транспортная доступность. И, конечно, девелоперы не могут игнорировать запросы своей главной целевой аудитории.
- Действительно ли качественное благоустройство, наличие дополнительных рекреационных зон влияет на ликвидность проекта и помогает продавать квартиры?
Это действительно так. Рекордные объемы предложения давят на рынок, конкуренция растет, в такой ситуации девелоперы используют качественное благоустройство как дополнительное конкурентное преимущество. Поставьте себя на место покупателя - при выборе двух проектов одной ценовой категории, со схожими качественными характеристиками, вы скорее отдадите предпочтение жилому комплексу, в составе которого предусмотрена прогулочная зона, пешеходный бульвар или парк. Темпы продаж в таких проектах конечно выше, при условии хорошей динамики строительства и конкурентоспособной цены.
- Назовите самые популярные решения в благоустройстве.
Сегодня уже сложно удивить покупателя концепцией «двор без машин», которая реализуется практически повсеместно. Девелоперы стараются предложить не только привлекательные и оригинальные решения в оформлении прилегающей территории, но и грамотно зонировать пространство, учитывать интересы разных групп жителей – взрослых, мам с колясками, спортсменов, владельцев собак, активных подростков, детей разного возраста.
Так, например, у себя в ЖК «Кварталы 21/19» на бульваре мы предусмотрели детские игровые площадки для самых маленьких и детей старшего возраста, подобрав специальное игровое оборудование. Мы обустроили площадку для выгула собак. Для активных жителей и подростков оборудовали спортивную зону с тренажерами для воркаут. Для мам с колясками и взрослых, предпочитающих уединенный отдых в тишине, проложили дополнительные пешеходные дорожки, которые отделены от главного променада искусственно созданными холмами. Значение имеет не только благоустройство, но и продуманное освещение территории. Например, мы использовали современные уличные светильники лаконичной формы, спрятав все коммуникации под землей.
- А какие модные тренды получили распространение в ландшафтном дизайне?
Концепция озеленения во многих современных жилых комплексах предполагает высадку взрослых крупномерных деревьев. Если использовать небольшие саженцы, получится существенно сэкономить, но законченный вид такие общественные пространства обретут лишь через несколько лет, когда деревья вырастут.
Несмотря на то, что стоимость крупномерных деревьев и работ по их посадке значительно превышает затраты на озеленение с помощью молодых саженцев, застройщики охотно идут на это.
Второй не менее важный момент – грамотно подобранный видовой состав растений, благодаря чему удается создать декоративный эффект в течение всего года. Голые деревья с опавшей листвой вряд ли украсят бульвар или парк в зимнее время года. Поэтому при выборе деревьев предпочтение отдается и хвойным породам, и растениям с яркой окраской листвы, которые остаются «нарядными» вплоть до глубокой осени.
Из интересных решений в ландшафтном дизайне можно отметить создание искусственного рельефа, который позволяет поиграть с пространством, придумать необычные для природы формы ландшафта – холмы необычной формы, хребты и т.д. Визуально холм можно увеличить с помощью дерева или кустарника, посаженного на его верху.
Среди модных трендов в благоустройстве следует также отметить использование экологических материалов, которые не наносят ущерб окружающей среде. Так, на смену асфальту, резиновой крошке и пластику приходят дерево, графий, галька, натуральная щепа. Например, на детских площадках на нашем бульваре в ЖК «Кварталы 21/19» в качестве напольного покрытия уложена натуральная щепа, а игровое оборудование известной фирмыKompanмы выбрали из линейки «Натуральная Робиния», выполненной из дерева.
- И напротив, какие решения не оправдывают себя, чего стоит избегать?
Важным моментом является стоимость эксплуатации, поэтому в сегменте массового жилья я бы рекомендовал отказаться от идей, обслуживание которых в будущем приведет к росту коммунальных платежей. Кроме того, стоит учитывать особенности нашего климата. Если перейти к конкретным примерам, среди не самых популярных решений я бы назвал устройство фонтанов, искусственных водоемов, садов в японском стиле и т.д.
- Какие площади принято отводить под озеленение в рамках жилых комплексов?
Отвечая на ваш вопрос, необходимо учитывать площадь земельного участка под застройку. По понятным причинам в рамках проектов точечной застройки о масштабном озеленении не может быть и речи. И напротив, на земельных участках, площадь которых превышает 3 – 5 га, есть где развернуться. Так, в нашем проекте под озеленение отдано 30% всей территории, только бульвар займет 3 га, при том что площадь всего участка составляет 19 га.
- Сколько примерно должны составлять затраты на благоустройство от общего бюджета строительства?
Расходы на благоустройство в массовом сегменте не должны превышать 5% от объема инвестиций в проект. При этом надо понимать, что 5% - это достаточно большая цифра в денежном эквиваленте. Например, объем инвестиций в строительство нашего бульвара в ЖК «Кварталы 21/19» составит четверть миллиарда рублей. Однако все эти затраты окупаются за счет за счет привлечения большего числа покупателей и ускорения темпов финансирования строительства.
- Кроме комфорта проживания на что еще может оказывать влияние качественное благоустройство и наличие рекреационных зон?
В данном вопросе все зависит от локации, проще будет объяснить на конкретном примере. Так, при проектировании бульвара в ЖК «Кварталы 21/19» мы рассчитывали, что им будут пользоваться не только наши жители, но и люди из соседних микрорайонов, чтобы добраться до новой станции метро «Стахановкая». То есть эта рекреационная зона сможет генерировать дополнительный пешеходный трафик. Вдоль бульвара у нас расположены жилые дома с коммерческими помещениями на первых этажах. Дополнительный поток пешеходов положительным образом отразится на рентабельности кафе, ресторанов и магазинов, расположенных в них.
- Логично что на территории бывших промзон наличие зеленых зон приобретает совершенно иное значение. Прокомментируйте эту мысль.
Если раньше промзоны считались объектами негативного соседства, то сегодня это основные точки роста Москвы. Объем предложения новостроек на месте бывших промзон велик – 7 из 10 квартир, приобретаемых в новостройках, расположены на месте промзон. С самого начала освоения этих территорий застройщики не просто возводили современное комфортное жильё, но и разными способами меняли отношение москвичей к этим территориям, постепенно развенчивая стереотип о депрессивности районов ВАО и ЮВАО. И конечно озеленение является неотъемлемой частью этой масштабной работы. ЖК «Кварталы 21/19» не является уникальным в этом плане, практически у всех наших конкурентов в составе проектов есть рекреационные зоны, их значение сложно переоценить.
