Андрей Колочинский: Инвестиции в недвижимость

- Последние годы очевидный тренд – сокращение числа инвесторов на рынке недвижимости. Почему так происходит и есть ли предпосылки для возвращения инвесторов? 

- Действительно, ситуация на рынке жилой недвижимости в течение последних лет складывалась не в пользу частных инвесторов – в новостройках практически отсутствовал рост цен за счет инфляции, цена менялась в основном по мере роста стадии строительной готовности. Кроме того, низкая покупательская способность и большой объём предложения в сегменте первичного жилья затрудняют процесс реализации инвестиционных объектов.

Кроме того, из-за высокой ключевой ставки ЦБ увеличилась доходность банковских депозитов. Несколько лет назад ставка по вкладам в некоторых банках достигала 13%. Все эти факторы в совокупности стали причиной оттока частных инвесторов с рынка недвижимости. Люди предпочитали хранить свои сбережения в банках.

Сейчас ситуация меняется, доходность рублевых депозитов падает. В начале этого года ряд банков уменьшил ставки по вкладам для физических лиц на 0,5 - 1 процентных пункта, в итоге ставки находятся на уровне 8% годовых. Скорее всего, дальнейшее уменьшение размера ключевой ставки ЦБ еще не раз заставит банки пересмотреть условия размещения средств на депозитах.

Таким образом сегодня люди, у которых есть сбережения, находятся в поиске новых инвестиционных инструментов. А недвижимость является самым понятным вариантом для большинства из них. Кроме того, даже при самом негативном сценарии всегда сохраняется возможность заработать за счет роста стадии строительной готовности объекта недвижимости, а это в среднем 10% годовых, что уже выше, чем предлагают банки сегодня. Поэтому предпосылки для возврата частных инвесторов действительно существуют.

- Объекты недвижимости какого класса лучше приобретать в инвестиционных целях?

- На мой взгляд, рынок массового жилья является наиболее подходящим для этих целей. Он меньше подвержен кризисным явлениям, срок экспозиции квартир в новостройках стандартного и комфорт-класса не такой длинный, как в сегменте высокобюджетного жилья. Да и у большинства населения просто недостаточно средств, чтобы заключать сделки с дорогостоящей недвижимостью.

- Какими характеристиками должен обладать инвестиционно привлекательный объект? Сначала расскажите про дома или жилые комплексы, технологию строительства, локацию таких проектов. 

- Ничего нового я не скажу. В первую очередь проект должен быть ликвидным – располагаться в хорошей локации, которая уже развита или имеет перспективы для развития. Имеет значение наличие станций метро и основных городских магистралей поблизости.

Последнее время покупатели предъявляют спрос на проекты с интересной концепцией, собственной инфраструктурной составляющей, конечно играет роль архитектура и внешний облик зданий. Сейчас даже в проектах комфорт-класса девелоперы привлекают известные архитектурные бюро. Так, концепцию и архитектуру нашего ЖК «Кварталы 21/19» разрабатывало хорошо известное архитектурное бюро «Цимайло, Ляшенко и партнёры».

Если говорить о технологии строительства, панельные новостройки сегодня не проигрывают монолиту по потребительским характеристикам. Кроме того, срок строительства панельного дома короче, а значит инвестиционный цикл тоже будет короче и инвестор быстрее сможет выручить прибыль. 

- А теперь перейдем к самим квартирам. Сколько комнат должно быть, какой метраж? Есть ли у инвесторов предпочтения по планировкам? 

- Традиционно массовым спросом пользуются однокомнатные и двухкомнатные квартиры небольших площадей с функциональными планировками. Однокомнатную квартиру площадью больше 50 кв.м будет сложно продать, также, как и двухкомнатную, площадь которой больше 70 кв.м. Никому не интересны квартиры с огромными коридорами. Непопулярны квартиры с проходными комнатами, маленькими окнами, отсутствием мест для установки систем хранения вещей.

Под функциональными планировками я подразумеваю грамотный баланс жилых и нежилых площадей, наличие дополнительных санузлов в больших квартирах. Играет значение размер окон. 

Например, у нас в студиях предусмотрено два панорамных окна, такое решение дает возможность в впоследствии легко зонировать пространство.

- На что еще обращают внимание частные инвесторы?

- По нашему опыту могу сказать, что обращают внимание на перспективы развития транспортной сети в районе. В некоторых случаях открытие новой станции метро может дополнительно увеличить стоимость жилья (если в районе отсутствуют другие станции). Так, в следующем году рядом с нашим жилым комплексом откроется станция метро «Стахановская» и, конечно, люди принимают это обстоятельство в расчет.

Обращают внимание на темпы строительства. Отсутствие заметной динамики на строительной площадке – это плохой знак, который может свидетельствовать о проблемах в финансировании или проблемах с генподрядчиком. 

К слову, компания генподрядчик – не менее важна, чем сам застройщик. Мы не стали экономить и выбрали компанию Svargo, опыт и портфолио реализованных проектов которой внушают доверие.

- Безусловно выбор объекта на этапе котлована – это риск. Но в то же время, купив объект на старте, можно получить максимальную выручку. Существует ли универсальная формула, чтобы минимизировать риски и увеличить прибыль? 

- К сожалению, такой формулы нет. Но минимизировать риски можно, если тщательно подойти к выбору застройщика. Можно осведомиться об уже реализованных проектах, проверить уставные документы компании, выяснить источник финансирования стройки. Так, строительство за счет средств крупного банка можно расценивать как дополнительную гарантию. Кредитные организации научились тщательно проверять застройщиков, анализировать экономические модели девелоперских проектов, как правило, они готовы выделять кредиты только под перспективные и ликвидные проекты. 

- Помимо классической схемы покупки объекта с последующей продажей, какие способы инвестирования или заработка на недвижимости еще существуют?

- Один из вариантов – покупка квартиры для сдачи в аренду. Но это низкодоходный бизнес, который может принести всего лишь 5-7% годовых, а срок окупаемости в среднем составит 20 лет. При этом потребуются дополнительные затраты на ремонт и амортизацию, коммунальные платежи. Нужно учитывать, что в случае ухудшения экономической ситуации стоимость аренды может уменьшиться или жильё может и вовсе простаивать.

Еще один вид бизнеса с недвижимостью возможен, когда инвестор приобретает квартиру без ремонта в готовой новостройке, за свой счет делает отделку, а затем продает объект по завышенной стоимости. Плюсы такого заработка – короткий инвестиционный цикл и отсутствие рисков, связанных с недостроем или задержкой ввода объекта в эксплуатацию.

- Какие расходы несет инвестор помимо покупки самой квартиры? 

- Дополнительные расходы действительно существуют. Инвесторам приходится платить налог в размере 13% с продажи квартиры, которая находится в собственности менее 5 лет. Налог рассчитывается с разницы между ценой, указанной в ДДУ и договоре купли-продажи. Но наши граждане научились минимизировать эти затраты – часто они указывают заниженную стоимость объекта в договоре. Конечно не все покупатели соглашаются на такой ход, но многих из них удаётся уговорить за счет предоставленной скидки. Дисконт в таком случае может достигать 10%.

Непредвиденные затраты могут возникать в случае, если не получится быстро продать объект недвижимости – собственнику придётся платить коммунальные платежи и налог на имущество.

- Что вы посоветуете людям, у которых есть накопления, но они не решаются вкладываться в недвижимость?

- На мой взгляд, сегодня на столичном рынке недвижимости сложились самые благоприятные обстоятельства для частных инвесторов. Цены начали понемногу расти, покупатели активизировались. Наличие разнообразного предложения в сегменте новостроек позволяет легко выбрать объект по заданным критериям – качественным характеристикам, цене и срокам строительства. Пристальное внимание к застройщикам со стороны властей и последние изменения в законодательство о долевом строительстве сводят риск недостроя к минимуму.  

Если у вас нет необходимого финансового образования, навыков торговли ценными бумагами на бирже и пр., я рекомендую инвестировать в недвижимость. Однако, для этого нужно внимательно выбирать проект. Не поддавайтесь на маркетинговые уловки и большие скидки. Часто баснословные скидки свидетельствуют о низкой ликвидности проекта или нехватке у застройщика средств для продолжения строительства.