Кажется, пора сдуть пыль с нашей рубрики «ЛИЦА» и поприветствовать ее нового гостя – Евгения Большакова! На момент съемки, Евгений занимал должность коммерческого директора компании «Central Properties» и полностью отвечал за реализацию первого и пока единственного жилого проекта девелопера – квартала «ONLY». С задачей он справился на отлично – комплекс построен, а все апартаменты проданы. С середины июля, Евгений внедряет свои компетенции в компании «Лидер Инвест», нам же остается лишь пожелать ему удачи!
– Первым делом хочется у тебя спросить: как себя чувствует компания Central Properties?
– Чувствует себя отлично– продали апартаменты быстрее всех за этот период.
– То есть, вы сейчас пока не ощущаете вот этих колебаний на рынке недвижимости?
– Это какая-то история не про нас. Есть же такая история – следовать за лидером, смотреть на аналитику конкурентов. У нас стратегия другая – мы смотрим только на продукт, на скорость его ухода и обратный сет потребителей. Только за этим мы смотрим. Так иногда, раз в квартал, посмотришь на конкурентов, улыбнешься, где-то скажешь: «Спасибо, коллеги». Соответственно, рынок нас, в целом, не очень интересует.
– Ты на рынке недвижимости, если я ничего не перепутал, с 2014 года?
– 4 года, все правильно, да.
– Как тебя сюда занесло?
– До этого я работал в компании FMCG – это компания Unilever. Это был бренд менеджера, он вел 3 бренда. Годовой бюджет у меня был полмиллиарда на продвижение. В какой-то момент от HeadHunter получил предложение, что есть категория отдельная - недвижимость. Не хочешь ли вообще подумать в эту сторону? Интересует, что ты можешь там сделать? Тогда компания SMINEX, это мой первый работодатель в девелопменте, искал именно человека на руководителя продвижения, но не из рынка недвижимости. Потому что было предположение, я его, кстати, поддерживаю, что есть определенная зашоренность. Я из FMCG, которая все-таки больше смотрит в сторону покупателя, улавливая его потребности, и быстро их реализуя, дошел к девелопменту.
Я 2 года отработал в SMINEX, дальше - Central Properties искал коммерческого директора для реализации этого проекта – для запуска, подготовки, собирания команды и построения с нуля. Потому что Central Properties – компания, которая работала только с коммерческой недвижимостью до этого. То есть, не было внутренних компетенций по запуску отдела, и вот я их реализовывал.
Современный менеджмент, процесс управления проектом не может быть разделен четко на это, на это и на это. Соответственно, хороший руководитель проекта, в моем случае, – я. При запуске стандартно мы встречались каждый день – есть методология SCRUM, мы работали по ней. Сейчас это раз в два дня короткие митинги, статусы, и дальше поехали-поехали. У всех постоянно одно информационное поле. Соответственно, мы друг друга переопыляем идеями, и очень быстро реагируем на все.
– Раньше это было скрам, а теперь это канбан, да?
– Да. А ты откуда знаешь?
– Макс поделился. Давай по порядку. Что такое скрам, что такое канбан? Я знаю, что сначала у вас был скрам, а теперь канбан. А что это такое, я не знаю. Расскажи мне, пожалуйста.
– Мир трансформируется, скажем так, он становится быстрее. Привычные формы труда в какой-то степени заменяются. Одна из не то, чтобы методологий, а понятий, которое приходит в современный менеджмент – это Agile (Эджайл). Работа в кросс-функциональных командах, когда каждый может высказаться, и у каждого внимание к деталям. Это работа часто не привязанная ко времени, к месту. Это работа не на процесс, а на результат.
Еще особенности всех методологий Agile – это работа с некими спринтами. Скажем так, у тебя есть задача, например, запуск новой рубрики какой-то. Ты говоришь, что тебе нужен миллион рублей и 3 месяца на подготовку. Соответственно, тебе говорят: «Хорошо, Стас, давай». Стас 2-3 месяца реально работал, потратил миллион рублей, даже сэкономил 900. Ты показываешь руководителю, он говорит: «Слушай, это вообще другое, я этого не ожидал». То есть, классический менеджмент – иди туда, не знаю куда, принеси то, не знаю что. И часто вообще, если по-простому: «Вы что, дебилы? Я вообще другое имел в виду». Соответственно, работа по методологии Agile, и, в том числе, по скрам – это работа спринтами. Они могут быть в зависимости от сложности продукта, проекта недельными, 2-х недельными, месячными.
Соответственно, ты показываешь результат итерационно – ты сделал какой-то кусок, сразу же показываешь внутреннему заказчику, кто это заказывал: «Это то, что ты имел в виду? Я в том направлении двигаюсь?» – «Ну, вот здесь поправьте, это вообще не правильно, а вот это верно». Через ровно такое же время, команда возвращается, и ты показываешь: «Вот я еще продвинулся на столько. То?» – «Да-да». Из-за этого получается прозрачность взаимоотношений, более контролируемый результат и, самое главное, сэкономленное время и деньги, которые не потрачены впустую. Так мы еженедельно, итерационно, показывая заказчику сделанную работу, движемся к запланированной сущности.
– Особенность проекта ONLY, несмотря на то, что это очень уверенный бизнес-класс, полная чистовая отделка со встроенной бытовой техникой во всех апартаментах. Как к этому пришли?
– Это было до меня. Это концепция, которую заложил Денис Степанов – президент компании. И я уже это развивал. То есть, в этом я не успел поучаствовать. Там появились келлеры, еще какие-то вещи – это уже со мной.
– А если бы, предположим, ты пришел в тот момент, когда еще решался вопрос– будут апартаменты с отделкой или без отделки, ты как бы себя повел, на чем бы ты настоял?
– На первой встрече с Денисом, он сказал: «Как ты думаешь, что будет, если мы будем продавать с отделкой?». На что я закричал «Ура! Наконец хоть кто-то!». Я в своей жизни ремонт делал 4 раза, имеется в виду капитальный. Я знаю, сколько времени и сил, энергии на это уходит. И как TRUE-маркетолог говорил: «Вот она настоящая, уникальная история, которую будут продавать».
Дальше был вопрос про создание продукта и как его продавать, потому что его еще никто не продавал с отделкой. В таком объеме, по крайней мере. И от этого еще интереснее, потому что это задача, которую никто не делал.
– Слушай, но бизнес-класс появился в Москве на рубеже 90-х– 2000-х, наверное, возможно даже раньше. Неужели люди все это время ошибались, продавая квартиры бизнес-класса и премиум-класса без отделки?
– Это же рынок, он постепенно зреет. Во-первых, наступает перенасыщение, во-вторых, тучные нефтяные годы ушли. Люди начинают считать деньги, меньше глупо тратить. Соответственно, все мы знаем, что с каждым годом поджимается средняя площадь, которую люди покупают – либо не хватает денег, либо умнеют планировки.
В том числе, это одна из наших историй, что мы делали планировки, в которых бы не было лишних пространств – минимальная история коридоров и так далее. Люди начинают считать деньги, соответственно, возможность сэкономить на ремонте – это одна из таких очень больших вещей в расходах, помимо покупки самой квартиры. Если у нас получилось 40 тысяч рублей за квадрат, человек будет делать ремонт самостоятельно, без наших скидок на материалы и на рабочих, то у него получится 60 и 80 тысяч за квадратный метр. Соответственно, возможность сэкономить на покупке – 25-40%.
– Знаешь, говорят, что век живи – век учись. Человек экономит до миллиона рублей, покупая квартиру с отделкой, только на стенах. Потому что когда ты покупаешь полое пространство, там нет стен, но потом, когда они появляются, то за минусом общая площадь.
– Мы в какой-то момент задумались об этом. Когда я начал считать калькуляцию, то есть как раз люди прагматичные, они хотят экономить и считать. Мы начали считать: на ремонте экономишь столько-то и столько-то, как у нас 40 рублей за квадрат, потом экономишь на кухне, которую мы тебе вместе с техникой дали, экономишь на келье, а потом, в какой-то момент что-то еще – опа, еще и стены. Никто не думал. Мы это нигде не прочитали, сами додумались просто. Этому не научишься. Просто когда погружаешься в продукт, то начинаешь думать об этом. Да, стены занимают 5-10% площади. Ты их должен построить, и это больше не твое пространство. Купил 50 кв. метров – стало 45. Соответственно, либо ты должен купить 55, чтобы получились те самые 50, которые ты хотел.
– Да, в то время вот эти 5 кв. метров – это вроде бы такая несущественная цифра, но…
– Умножаешь на стоимость квадрата в бизнес-классе и получается миллион.
– Скажи, вот эта концепция, выбранная вами, себя оправдала?
– Я считаю, да. Сейчас, конечно, рынок смотрит – как же мы будем передаваться? Большинство девелоперов сейчас заявляют, кто-то строит там один корпус в white box, один корпус в черновой и один в чистовой. Нас в какой-то степени копируют. Но, так или иначе, мы пробили рынок, и это нормально. Потому что за рубежом ты не купишь без отделки, там только с отделкой застройщика.
– Central Properties – это компания одного проекта. То есть, она все свои силы затрачивает на реализацию только одного проекта. Почему? Неужели компания не хочет заработать больше денег?
– Так скажем, не я выбирал этот подход – так или иначе, это Денис. Но я считаю, что это такая мудрая история, потому что мы не пытаемся заработать все деньги мира, просто делаем качественнее наш продукт и быстрее, чем другие. Так же и все предыдущие – мы получаем, оборачиваем деньги быстрее. В total получается хорошо – за прошлый год мы заработали больше 7 миллиардов. Большинство компаний делают в это время 5 проектов, и оборачивают такие же деньги. Соответственно, мы лучше сделаем один проект качественно.
Второе – это баланс между жизнью и работой. Мы не заезжаем, скажем так, своих сотрудников, у них есть время для того, чтобы подумать, время на творчество. Потому что они, в том числе, замотивированы: при продаже последнего апартамента все получают хороший, очень достаточно весомый бонус. Мы относимся к продаже недвижимости как к эмоциональной покупке. Это как раз история из FMCG: ты такой идешь на кассу – оп, классная штука, – и берешь. Цена считает, что недвижимость – это такой сложный процесс. Люди действительно переживают, для кого-то это единственная покупка в жизни. Одна из очень важных частей – это снять его опасения. Второе – дать то, чего, скажем так, возможно, он не ожидал – положительную эмоцию для того, чтобы он потом в какой-то степени даже влюбился. Если про человека – то вот объект любви, а тут какие-то деньги. Как можно сравнить то, что ты любишь и деньги? Если у человека есть деньги, и он хочет купить, как в нашем случае – апартамент, естественно, тот, в который влюбился.
Поэтому стараемся через все 5 органов чувств: на показах, в офисе продаж - воздействовать через наши коммуникации – это, во-первых. Во-вторых, создаем определенное состояние. Был такой случай, когда уже пожилая женщина приехала подписать ДДУ, подписала (это мне рассказывали наши консультанты). Ей говорят: «Знаете, у нас есть короткий фильм про (00:16:15), 4,5 минуты– там создатели делятся некими такими историями, что они делали. Она говорит: «Покажите мне еще раз фильм». Ей включают, она сидит в переговорной и начинает плакать, рыдать. Все прибегают: что случилось с человеком, почему? Она говорит: «Я не верю, что буду здесь жить». То есть, когда ты находишься в магазине и берешь одно яблоко какого-то сорта и другое яблоко, одно вроде покраснее, это вроде поменьше, – ты просто сравниваешь одно яблоко с другим. Скорее всего, ты выберешь по цене, если ты не знаешь, какое из них какое. Мы постарались создать так называемую «грушу». Это не яблоко, оно другой формы, другого вкуса, другого аромата. Ты не можешь их сравнить. То есть, это те остальные комплексы без отделки и без какого-то эмоционального заряда, без фишек. Все яблоки одинаковые, только разного цвета, и примерно по цене отличающиеся. И тут груша. Как ты можешь сравнить по цене яблоко и грушу? Ты либо ее покупаешь, потому что она тебе нравится, либо не покупаешь. Вот ONLY – это такая груша на рынке недвижимости.
– Очевидно, что рынку недвижимости сегодня на рынке очень несладко – каждый день приходят новости о том, что обанкротился какой-то новый застройщик, дикая текучка кадров, постоянно меняющееся законодательство и так далее. Вот у тебя нет ощущения, что мы находимся на тонущем корабле?
– Это все работает на благо потребителя. В какой-то степени мы тоже потребители, покупаем с тобой квартиры – это наше с тобой благо. Девелоперам уже с 2000 годов пришлось повернуться лицом к покупателю, пойти и создавать под потребность, а не просто что я здесь могу построить домик (одна штука, этажей столько-то), и это продавалось просто потому, что в этом месте. Сейчас конкуренция выросла, из-за этого потребителям только лучше, продукт становится качественней, не упакованный, появляется очень качественная продуманная концепция, лучше строительство (потому что на это тоже стали обращать внимание), архитектура и конкуренция по цене. С точки зрения рынка потребителей-покупателей – это наоборот вообще супер, лучше, чем конкурентный рынок не существует. А кто выживет, тот этим рынком будет управлять.
– То есть, ты оцениваешь скорый переход от долевки к проектному финансированию как положительное явление?
– Нет, честно скажу. Потому что это для меня это и как нежелание Правительства управлять процессом, и заранее контролировать стройки у застройщика, чтобы деньги налево не уходили. Просто перекладывание сейчас 6%, которые будут с 2019 года, на фонд этих обманутых дольщиков, соответственно, на карман покупателя. Эта вся история с эскроу-счетами – если бы нормально контролировали, то ничего такого не было бы. Ну и зачистка поля для больших, крупных компаний, которыми просто проще управлять, проще договариваться, в конце концов. Если раньше падало много маленьких компаний, например, то сейчас, если упадет такая большая – мало не покажется. А для людей ничего не изменится, потому что контроля государства как не было, так и не будет, просто будут падать намного больнее.
– Плюс цены вырастут, уменьшится конкуренция, снизится качество.
– Тут как раз все, что мы заработали для покупателя в последние 4 года будет опять в обратную сторону – не будет выбора. Соответственно, зачем строить лучше и дороже, лучше наделаю коробок, они все равно будут продаваться, потому что вариантов нет.
– Ты можешь нам приоткрыть карты по поводу нового объекта? Вы же знаете, где это будет, в каком классе.
– Это квартиры бизнес-класса в Западном административном округе. Мы уже достаточно скоро, как я думаю, видимо, осенью раскроем все карты и расскажем про проект.
Мы хотим делиться процессом создания. Уже выбрали архитектора, он примерно сказал, что посадка здания будет такая-то. Кому это интересно, тот может следить. Зная, что мы создали ONLY, смогут в течение года следить за тем, как наполняется этот проект, чем наполняется, чем мы живем. Это такая история, которая, вроде бы как пиар, но одновременно так не делает никто. Надеемся, что потенциальному покупателю это будет интересно.
– Назови 3 самых крутых жилых комплекса на территории Москвы на твой взгляд, не считая ONLY.
– Это «Гранатный», по-моему, Гранатный переулок, 6. Есть там такая фасадная история. Дальше – это «Алые паруса», которые делал Блажко – расположение, внешний вид. Я даже не знаю, что там с планировками, но он один из первых продумал концепцию с начала и до конца. Пусть коллеги из Neva Towers порадуются – подход к процессу продаж, продуманная концепция, там хорошие планировки. Ну, молодцы.
– Я проанализировал твою страницу в Facebook, у тебя очень много фотографий с велопутешествий. Расскажи, как ты вообще этим занялся? Я правильно понимаю, что ты берешь велик, навешиваешь туда какого-то багажа, палатку и так далее, просто едешь дикарем и спишь где-то в лесу?
– Последние путешествия там не отображены, не дикарем, а в гостинице, концепция постепенно менялась. В целом, да, это намного интереснее, чем видеть страну из окна. Из окна самолета вообще ничего не видишь. Дальше идет поезд, который очень быстро двигается, машина.
И только велосипед позволяет наслаждаться, первое – процессом, а второе – погрузиться в культуру. Ты едешь медленнее, останавливаешься, выбираешь всегда интересные места, общаешься с простыми людьми. Страна становится как родная. Для меня важна поддержка физической формы и просто эмоциональная история. Бег, плавание, велосипед – чем ты больше бежишь, плывешь либо едешь на велосипеде, тем больше гормон окситоцин выделяется, соответственно. В какой-то момент ты ездил, например, 30 км, а потом тебе перестает торкать – он перестает выделяться. Приходится проезжать чуть больше – 40-50. В моем случае, если еду меньше 50 км, то я просто вышел прокатиться. Для меня класс и кайф – это 100 плюс ехать, это интересно.
– Последняя фотография в твоем Facebook датирована сентябрем 2017 года. Ты не про соцсети?
– Я себя всегда ограничиваю какими-то параллельными историями. 3,5 года назад решил, что я не буду пользоваться диджитал вообще: новости не читал, приложения удалил. Соответственно, остались музыка и чтение. Я отвык от Instagram, там ни разу не был. Потом вспомнил, что он есть, зашел – смотрю, последнее сообщение 2015-го года от друзей. То же самое произошло со всеми соцсетями и так далее. Вроде бы надо, потому что это для работы – networking и тому подобное - но у меня нет потребности абсолютно.
– Давай представим, что, не дай бог, рынок недвижимости окончательно загнулся. Чем ты займешься завтра?
– На самом деле, есть у меня куча в заметках стартапов – и там огромный список идей, которые я вижу по всему миру, насобирал. Даже, например, за рубежом, когда нахожусь, у меня каждый день внутренняя задача записывать идею, которую я увидел – чего нет в России, в Москве и тому подобное. Этот список огромный. Что-то мне более близко, что-то мне менее близко. Один вариант – работать на себя и развивать какой-то стартап, либо с кем-то совместная коллаборация.
Второй вариант – мне очень хотелось бы поразвивать малоэтажное строительство в России. Я думаю, что там большой кусок рынка, который не используется. Ты знаешь, что малоэтажное строительство в объеме, в деньгах и в квадратах примерно соответствует капитальному строительству? То есть, потенциально это огромная ниша. У кого есть деньги – приходите, есть куча идей.
– То есть, так или иначе, тебя рынок недвижимости все-таки зацепил?
– Да, это тема: хлеб, зрелище и где жить, наверное, будет всегда. Плюс реально торкает, когда что-то строят, вырастает из земли то, что ты придумал.
– Опиши себя тремя словами, не обязательно положительными.
– Структурный, дружелюбный, комфортный, наверное, и требовательный.
– У тебя есть мечта?
– У меня была мечта до момента последней поездки в Германию. Я хотел взять и поехать на пару месяцев на велосипеде. Знаешь, типа: «Вот, наступит а-ля пенсия, и поеду на несколько месяцев по Европе в Азию». Тут после настолько интенсивной гонки, когда у меня начал отказывать организм, у меня эта мечта закончилась. А новая не появилась, потому что там колено, нервы и еще что-то там.
– Сколько ты продержался?
– Мы проехали 800 + км, и на 900 км поломались, к сожалению.
– А по времени это сколько заняло?
– 9 дней. В общем, нет новой мечты. А в целом, если говорить про семью, дом в сосновом лесу на берегу чего-то водяного.
– Спасибо тебе большое, Женя, за эту беседу. Желаю тебе достичь всех твоих мечт!
– Спасибо.
В июле 2018 Евгений покинул компанию Central Properties. Мы благодарим его за интереснейшее интервью и желаем ему дальнейших творческих и профессиональных успехов!
