На российском рынке недвижимости развернулась серьезная борьба за клиентов – покупательная способность все еще остается на низком уровне, а предложение в сегменте новостроек превышает спрос. Высокая конкуренция между застройщиками характерна для всех классов жилья. Об основных трендах жилья комфорт-класса и тенденциях, которые стоит ждать в будущем порталу Novostroev.ru рассказала Яна Тачалова, директор по маркетинговым коммуникациям жилой недвижимости AFI Development.
Сколько жилья комфорт - класса в Московском регионе? Не слишком ли много его строится? Есть ли на все объемы покупатель?
Почти половина первичного жилья, реализуемого в Москве, и подавляющее большинство жилых комплексов, возводимых в Подмосковье – это проекты комфорт-класса. На рынке новостроек Московского региона доля жилья комфорт-класса составляет порядка 73% или около 2,2 млн. кв.м. По экспертным оценкам, население Московской области ежегодно увеличивается в среднем на 100 тысяч человек, причем переселяются не только жители соседних областей, но и москвичи, которые устали от шумного мегаполиса, либо обзавелись семьей и нуждаются в более тихом месте для жизни или квартире большей площади. 100 тысяч жителей — это как минимум 3 млн. кв.м жилья, которые составляют потенциальный спрос. Говоря о самих проектах, стоит отметить, что жилые комплексы с хорошей транспортной доступностью, расположенные в радиусе 30 километров от МКАД, всегда пользовались спросом. В текущей ситуации ничего не изменилось – такие объекты по-прежнему остаются наиболее востребованными.
А каков портрет современного покупателя квартиры комфорт-класса в Московском регионе?
Порядка трети покупателей квартир относятся к возрастной категории 26-30 лет, еще треть – старше 46 лет. В основном, это супружеские пары с детьми. Зачастую большая часть покупателей – это жители района, в котором строится объект: эти клиенты хотят улучшить свои жилищные условия, но не стремятся переезжать в другой район. При этом, ¼ покупателей квартир – это москвичи, которые переезжают за МКАД по разным причинам: более благоприятная экологическая ситуация, расширение жилищной площади, близость парков и природных зон к ЖК, оригинальная архитектура проекта и разнообразие планировок. Стоит отметить, что уровень доходов у 62% покупателей недвижимости комфорт-класса превышает 100 тысяч рублей в месяц, также 80% имеют 1-2 автомобиля на семью, что говорит о финансовом благосостоянии потенциальных покупателей квартир комфорт-класса. Эти данные основаны на анализе портрета покупателей жилого микрорайона «Одинбург», расположенного в г. Одинцово.
Какие новые тренды вы наблюдаете в сегменте комфорт-класса?
Сейчас для покупателей жилья комфорт-класса немаловажную роль играет архитектурный облик ЖК, наличие панорамного остекления и квартир разного формата, разнообразие планировочных решений в рамках одного типа квартир и ряд других качественных характеристик. Мы наблюдаем повышенный интерес к квартирам небольших площадей. Несмотря на то, что по статистике 64% покупателей квартир комфорт-класса имеют семьи, состоящие из 3-4 человек, и приобретают недвижимость с целью улучшения жилищных условий, спрос на квартиры маленькой площади растет. Например, в жилом микрорайоне «Одинбург» в луче С мы вывели в продажу ранее не представленный в проекте формат – студии площадью от 20,76 м2 и в настоящее время они являются одними из самых востребованных. Основная причина высокого спроса на квартиры маленькой площади – низкий бюджет покупки: стоимость начинается от 1,5 млн. рублей. Такие квартиры приобретаются как с целью инвестирования, так и для собственного проживания.
Сейчас конкуренция на рынке недвижимости переходит от борьбы за лучшую цену к борьбе за эмоции покупателя. Развивается так называемый «эмоциональный маркетинг» - формирование положительных эмоций у покупателей и жителей уже построенных жилых комплексов. Если раньше застройщики акцентировали внимание на транспортной доступности, инфраструктуре, инженерии и других качественных характеристиках комплекса, то сейчас делается ставка на эмоциональный аспект. Застройщики вызывают позитивные эмоции у покупателей как до покупки квартиры, описывая красивые виды на природу, чистый воздух, необычную архитектуру, так и после ввода объекта в эксплуатацию, создавая дружескую соседскую атмосферу, поддерживая комфортный микроклимат внутри комплекса. В ряде проектов открываются соседские клубы, выделяются специальные помещения для встреч и совместного досуга жителей и их детей. AFI Development также работает в этом направлении – например, мы ежегодно проводим праздник «День Одинбурга» специально для жителей микрорайона комфорт-класса «Одинбург». Такие мероприятия помогают соседям познакомиться друг с другом, начать общение, завязать приятельские отношения. Это отражается на общей атмосфере внутри микрорайона, повышает качество жизни, а главное – увеличивает лояльность жителей к ЖК и усиливает впечатление от качественных характеристик проекта.
За счет чего поддерживаются конкурентные преимущества в сегменте комфорт-класса?
Еще несколько лет назад понятие «комфорт-класс» нередко было лишь красивым названием эконом-класса и мало от него отличалось. Сегодня это отдельный сегмент, который занял свою прочную нишу между «эконом» и «бизнес». Современный рынок диктует необходимость компаниям-застройщикам добавлять в проекты комфорт-класса новые качественные характеристики, чтобы быть конкурентоспособными. Отмечу, что в профессиональном сообществе уже много лет идут споры и обсуждения единой классификации жилых новостроек и необходимости установления системы сегментации класса жилья. Поэтому на рынке недвижимости можно встретить объекты комфорт-класса, которые по многим характеристикам проигрывают проектам своего сегмента и соответствуют классу ниже. В стремлении усилить качественные характеристики своих объектов застройщики все чаще стали применять термин - «комфорт-плюс», который характеризует объект как комфорт-класс высокого уровня и является переходным между комфорт- и бизнес-. Однако на данный момент эта классификация не получила четкого определения и не заняла своего соответствующего места на рынке.
Говоря о конкурентных преимуществах, отмечу основные, которые соответствуют данному сегменту – архитектурная концепция, широкий выбор планировок, высокие потолки, панорамное остекление, повышенная инсоляция внутри помещения, охраняемая территория и видеонаблюдение, благоустройство придомовой территории и дизайнерское оформление МОПов. Современные и инновационные инженерно-технические решения – еще один фактор, который делает объект более конкурентоспособным и привлекательным в глазах покупателей. Например, индивидуальные тепловые пункты (ИТП). Строительство ИТП – недешевое удовольствие, которое не всегда можно встретить даже в проектах бизнес-класса. ИТП позволяют обеспечивать дополнительную безопасность при авариях в городских теплосетях, возможность устанавливать индивидуальные счетчики отопления в каждой квартире (по принципам счетчиков на свет и воду), а также регулировать уровень тепла в отдельном помещении. В микрорайоне «Одинбург» ИТП оборудовано каждое здание проекта, в том числе детский сад.
На что в первую очередь обращают внимание покупатели при выборе квартир в данном сегменте?
Выделяя основные критерии выбора, которыми руководствуются покупатели, стоит отметить:
Локация. Здесь особую роль играет не только само месторасположение, а транспортная доступность: насколько близко комплекс расположен к железнодорожной станции, остановкам общественного транспорта, то есть возможности легко добраться до города.
Второй фактор – цена. Бюджет покупки всегда является одним из самых важных критериев для покупателей недвижимости, особенно если речь идет об эконом- и комфорт-классах. Отмечу, что сейчас потребители ориентируются скорее на соотношение «цена-качество», чем на стоимость квартиры как отдельный фактор. Как я уже говорила ранее, в сегменте комфорт-класса покупатель не готов платить просто за большее количество квадратных метров. Клиенты хотят получать развитую инфраструктуру, красивую, благоустроенную территорию, высокий уровень безопасности, качественную инженерию, единый микроклимат, положительные эмоции от объекта.
Наличие и качество инфраструктуры. После цены и транспортной доступности, инфраструктура является третьим по важности фактором, который учитывают покупатели квартир комфорт-класса в Подмосковье. Как правило, инфраструктурные объекты возводятся непосредственно на территории ЖК и становятся муниципальными.
Еще один критерий - разнообразие планировочных решений. Новые проекты комфорт-класса отличаются широким выбором планировок, чтобы привлечь как можно большее количество покупателей. В комфорт-классе большой популярностью пользуются квартиры евроформата.
Наличие отделки. Спрос на квартиры с отделкой на рынке комфорт-класса растет в первую очередь потому, что разница в цене на квартиры без отделки и с отделкой составляет в среднем 5-8 тыс. за кв.м. Однако замечу, что учитывая стоимость строительных материалов, гарантировать высокое качество отделки за такую сумму практически невозможно.
Ваши прогнозы по ценам – на остаток года и ближайшие годы.
По нашим прогнозам, в ближайшее время не стоит ожидать значительного роста цен на жилье – объем нового предложения по-прежнему остается высоким, а вместе с ним растет и уровень конкуренции. Однако мы наблюдаем определенное оживление спроса после понижения ипотечных ставок, и уже сейчас можно сказать, что застройщики начинают «отыгрывать» ситуацию в свою сторону, повышая цены на 1-2%. Этот незначительный рост стоимости в ликвидных проектах просто неизбежен – на протяжении последних двух лет застройщики практически не повышали цены, при этом стоимость строительных материалов и другие расходы росли. Увеличение затрат компенсировалось за счет собственной маржи, однако, застройщики не могут бесконечно сдерживать рост цен. Отмечу также, что стоимость кв. м меняется в зависимости от стадии готовности объекта.
.png)
