Договор ренты с пожизненным содержанием: принципы и особенности

Кому выгодно рентное соглашение?

Первой стороной договора являются пожилые, чаще всего, одинокие лица, у которых во владении есть жилье, но нет средств на его содержание, а также на достойную, хотя бы относительно, обеспеченную жизнь. Вторая сторона – лица молодые, остро нуждающиеся в квадратных метрах, но не имеющие возможности приобрести жилую площадь сразу. Ренту с содержанием можно рассматривать как специфический вид рассрочки, когда плательщик обязуется за собственные средства обеспечивать потребности получателя пожизненно.

Такие договора заключают как дальние родственники, так и абсолютно посторонние друг другу люди – особых ограничений нет, а вот риски сохраняются и остаются одинаковыми как в том, и в другом случае. Это не означает, что стоит отказаться от такого варианта, так как тысячи людей смогли обеспечить содержание нуждающимся и в обмен получить жилье.

Кстати, в роли плательщика может выступать не только физическое лицо, но и официально зарегистрированная организация.

В заключаемом договоре непременно должно присутствовать:

Остальное наполнение, связанное с конкретным перечнем услуг, периодичностью и ответственностью сторон, прописывается, исходя из достигнутых договоренностей, в идеале – при помощи опытного юриста.

Плательщик ренты: на что обращать внимание?

Решаясь на заключение договора ренты и тщательно все взвешивая, потенциальный плательщик должен понимать, что, при кажущейся легкости задачи, квартира в итоге может обойтись гораздо дороже, чем это кажется изначально. Каждое условие ренты должно быть оговорено, уточнено и зафиксировано в письменной форме. Особое внимание необходимо уделить обязанностям плательщика ренты.

Если, в соответствии с требованиями договора, содержание с иждивением предполагает только оказание услуг по предоставлению всего необходимого для жизни, комфорта и здоровья, они могут в итоге быть заменены денежным возмещением. С другой стороны, если прописаны только ежемесячные выплаты, они не заменяются оказанием непосредственной помощи.

Кстати, ежемесячная рентная выплата не может быть меньше, чем удвоенный прожиточный минимум.

Это важно понимать, поскольку пожилые люди порой ожидают большего, чем им положено в соответствии с договором. Если это стандартный договор ренты, то кроме денег плательщик ничего не должен. Пожизненное содержание с иждивением предполагает конкретную помощь – например, уход, приобретение медикаментов, уборку, обновление гардероба и так далее. Нередко в договор также вносится пункт об организации похорон получателя. Собственно, после того, как завершится этот скорбный ритуал, все обязательства можно считать исполненными, а жилье – не имеющим обременения. Но это лишь в том случае, если получатель ренты один.

Специалисты рекомендуют, во избежание проблем и недоразумений, застраховать свой риск ответственности за невыплату ренты, а также вести строгий документальный учет всех без исключения платежей.

Что делать перед заключением договора ренты

Плательщику ренты, прежде всего, необходимо здраво взвесить собственные возможности относительно исполнения обязательств, а также оценить перспективы этой сделки. Нельзя исключать, что расходы на содержание могут вырасти, а финансовое положение плательщика будет ухудшаться вплоть до того, что он не сможет покрывать расходы. В этом случае речь идет о достаточно продолжительном периоде, такую сделку, в определенной мере, можно сравнить с ипотекой.

Минимальная сумма ежемесячной выплаты, согласно законодательству, не может быть ниже удвоенной суммы прожиточного минимума, которая, кстати, планомерно увеличивается в течение последних лет.

Нужно постараться с максимальной точностью определить психологический портрет получателя ренты, стабильность его отношения к окружающей действительности. Внезапно вспыхнувшая неприязнь может обернуться серьезными препятствиями в получении жилья, есть риск, что получатель пожелает расторгнуть договор и добьется этого.

В конце концов, благовидный старик может оказаться аферистом, который через несколько лет сделает так, что плательщик по разным причинам не сможет выполнять свои обязательства. Например, воспрепятствует оплате коммунальных услуг в течение двух месяцев – для суда это обстоятельство уже будет являться основанием для рассмотрения заявления о расторжении договора.

Имеет значение также возраст и состояние здоровья получателя – известны случаи, когда получатель попросту «переживал» плательщика. На этот случай рекомендуется отразить в договоре возможность унаследования квартиры.

Получателю ренты также необходимо получить как можно больше информации о том, кто собирается обеспечивать его старость, учесть все нюансы и как можно подробнее отразить в договоре все условия сделки. В документе следует прописать все виды помощи, точные суммы ежемесячных выплат, условия, при которых сделка может быть расторгнута.

Нотариальные отношения

Рентный договор – это документ, который обязательно должен быть заверен нотариусом. Если пожилой человек находится в ясном уме и твердой памяти, но он не в состоянии посетить контору, он может, конечно, назначить представителя, но лучше все же постараться пригласить нотариуса.

Случается, что государственные представители отказывают в заверении договора. Это может произойти, если:

Можно попросить, чтобы нотариус официально, в письменном виде, изложил причины отказа, в этом случае он вынесет постановление, которое можно обжаловать в суде. Важно помнить, что незаверенный договор не будет считаться действительным.

Стоит знать также, что по факту заключения договора недвижимость оказывается под обременением, а если плательщик захочет передать свои права на квартиру, он автоматически передает и все свои обязанности по договору.

Обеим сторонам также необходимо учитывать, что после того, как договор будет зарегистрирован, получатель ренты утратит право свободно распоряжаться своим жильем. Для обеспечения гарантий в договор стоит включить положение о том, что он не может быть выселен из жилья, которое ранее ему принадлежало. Если плательщику необходимо как-то распорядиться недвижимым имуществом, он может это сделать только с согласия получателя ренты.

Можно ли отменить договор?

Как и любой другой договор, рентное соглашение можно расторгнуть, однако стоит учитывать некоторые особенности. Если договор заключен по всем правилам и добровольному согласию сторон, поводом для расторжения со стороны получателя могут стать только грубые нарушения со стороны плательщика.

Чаще всего суды принимают положительные решения, если:

• плательщик официально признан банкротом;
• все оговоренные выплаты существенно прострочены;
• доказано, что условия, прописанные в договорном документе, в течение длительного периода не соблюдаются.

Несостоятельным рентоплательщикам вменяется в обязанность выкупить ренту, либо расторгнуть договор и возместить все убытки пенсионеру. Когда речь идет о выкупе, при отсутствии в договоре оценочной стоимости квартиры, внести придется минимальную сумму, равную оговоренному годовому содержанию пожилого человека.

Если отношения явно зашли в тупик, ничто не мешает прекратить действие договора по соглашению сторон. Это можно сделать, вместе обратившись к нотариусу.

Спорные ситуации: претензии третьих лиц

Нередко происходит так, что долгие годы человек преклонного возраста пребывает в полном одиночестве и выживает без помощи родственников, но стоит ему заключить договор ренты, как они оживляются и стараются всеми правдами и неправдами добиться признания документа недействительным. Чаще всего, они стремятся доказать, что престарелый человек не отдавал отчета в своих действиях и понятия не имел, что именно подписывает.

Обрадовавшись «проснувшимся» родным лицам, старики нередко оказываются под их влиянием. Хорошо, если это происходит до внесения рентных платежей, и потери оказываются только временными и моральными. Но гораздо чаще отмена договора инициируется после того, как уже вложены немалые средства. Впрочем, нельзя сказать, что разорвать договор ренты с содержанием так уж легко.

Справедливости ради, стоит отметить, что в преклонные годы люди действительно не всегда в состоянии руководить своими действиями, в особенности, если к возрастным изменениям добавляются также перенесенные черепно-мозговые травмы, недуги психики или нервной системы, алкогольная зависимость.

При рассмотрении такого дела судом будет непременно назначена психиатрическая судебная экспертиза, и если по ее результатам выяснится, что здоровье в момент подписания договора могло быть нарушено, а состояние изменено, договор, скорее всего, признают недействительным.

Чтобы не лишиться квартиры по этой причине, перед заключением рентного договора стоит отправиться с владельцем жилья к независимым экспертам-медикам, которые дадут необходимое заключение. Если пожилой человек действительно заинтересован в рентных отношениях, он отнесется к такому визиту благосклонно. При наличии подтверждения удовлетворительного состояния психического здоровья, вряд ли найдутся веские основания отменить договор.

Вы невиновны? Где ваши доказательства?

Если при исполнении рентного соглашения доказать свою добросовестность можно, просто собрав платежные документы, с пожизненным содержанием все несколько сложнее. Капризность и растущие требования – определенная особенность пожилого возраста, и часто старикам кажется, что за ними совсем не ухаживают, хотя, на самом деле, это совсем не так.

Список обязанностей и услуг в договоре, как правило, прописывается, но правильно делают те, кто также определяют ежемесячный объем и ориентировочную оценочную стоимость.

Далеко не всегда в таких случаях суд принимает во внимание свидетельские показания, а основанием для расторжения договора может стать подтверждение того, что, например, пожилому человеку не были куплены лекарства или, например, давно обещанный ремонт явно затянулся. Поэтому надо проявлять предельную внимательность, стараться сохранять чеки из аптек и магазинов и вообще относиться к пожилому человеку по-родственному. Многие рентодатели делают фото и видеозаписи, а также приглашают представителей социальных служб, чтобы подчеркнуть свою заботу о стариках.

Необходимо помнить, что даже если договор расторгнут судом после многолетнего его исполнения, получатель ренты не должен будет возмещать расходы плательщику. В этом случае пожилые люди, отказывающиеся от квартир в обмен на заботу, полностью защищены.

Заключение

Таким образом, договор, касающийся пожизненного содержания, должен быть составлен профессионально, и каждый пункт в нем должен быть простым, понятным и не допускающим разночтений.

Огромную роль в реализации такого соглашения играет «человеческий фактор», а значит, в случае иждивения, необходимо рассчитывать не только финансы, но и моральные силы, а также заботиться о наличии подтверждения выполнения условий договора.