Как узаконить перепланировку дома?

В результате, скромный домик может запросто превратиться в благоустроенный и достаточно просторный особняк. Однако огромную ошибку совершают хозяева, которые искренне полагают, что они имеют полное право расширять площадь или изменять конфигурацию дома по собственному усмотрению.

В рамках настоящей статьи поговорим о том, почему важно зарегистрировать изменения и для чего нужно получать разрешение еще до начала ремонтно-строительных работ.

Существенное изменение конфигурации помещений или внешнего вида здания требует обязательного согласования с местными властями, а затем – проведения регистрации изменений в Росреестре.

Если ранее проще было сначала провести работы, а затем их узаконить, сейчас отмечается тенденция к ужесточению санкций, поэтому если согласование еще не проведено, а работы уже идут или даже завершены, лучше как можно раньше инициировать процесс согласования.

Согласование и узаконивание: кому все это нужно?

Устанавливая правила и нормы согласовательных процедур, законодатели основываются на требованиях к безопасности эксплуатации объектов недвижимости. К сожалению, нередки случаи разрушения несущих конструкций или пристроек, возведенных без учета максимальной нагрузки, в результате чего дома становятся непригодными для проживания и даже аварийными. Причина – в несоблюдении владельцами недвижимости базовых правил перепланировки и незнание строительных технологий.

Далеко не все собственники, особенно это касается тех, когда называют мастерами на все руки, готовясь к работам по перестройке своих домов, подробно изучают технические регламенты и погружаются в тонкости действующего законодательства.

Согласовательные процедуры для того и нужны, чтобы уполномоченные специалисты определили, не приведут ли проводимые работы к плачевным последствиям. Если перепланировка узаконена, значит, по логике (и по закону), недвижимость является безопасной для проживания.

Предубеждением является утверждение о том, что переоборудовать старый дом в соответствии с современными стандартами можно только в обход действующих нормативов, а узаконить такую перепланировку почти невозможно. Тем не менее уже разработано немало типовых и нестандартных проектов, в которых соблюдены законодательные требования, и благодаря которым особняки абсолютно преобразились.

Классификация изменений: перепланировка или реконструкция

Далеко не все действия, связанные с преобразованием частных домов, стоит называть перепланировкой в том смысле, который законодатели вкладывают в это понятие. Согласно Жилищному Кодексу, под перепланировкой понимаются действия, следствием которых является изменение конфигурации объекта, требующее внесения поправок в технические планы и кадастровую документацию.

В большинстве случаев, в ходе перепланирования частных домов прежних лет постройки, мастера выполняют следующие работы:

Если речь идет о замене перекрытий и перестройке несущих конструкций, а также радикальных изменениях внешних и внутренних технических характеристик, речь идет уже о реконструкции, требующей особой разрешительной документации.

Если результатом перепланировки должно стать появление новых жилых помещений, необходимо помнить, что они должны обязательно освещаться и отапливаться, в противном случае узаконить изменения невозможно.

Основные этапы: как получить разрешение

Прежде всего, необходимо подать запрос в управление местной администрации, обратившись в отдел, уполномоченный решать вопросы, связанные с перепланировкой недвижимых жилых объектов. Это необходимо сделать до начала работ, но если они выполнены по нормативам, есть шанс пройти согласование «задним числом».

К заявлению, где, помимо прочего, излагается информация о порядке действий по перепланировке, согласно законодательным актам 2018 года, нужно приложить следующие документы:

• актуальный технический план дома и полученный в органах инвентаризации технический паспорт;
• эскиз или профессионально подготовленный проект перепланировки;
• документ, подтверждающий то, что все собственники жилья не возражают против изменения конфигурации помещений;
• свидетельство о праве владения;
• договор с компанией, отвечающей за выполнение работ.

Кроме того, в зависимости от срока эксплуатации здания, может потребоваться протокол технической экспертизы, который должны составить специалисты после выезда на объект. Что касается согласия соседей, оно не требуется за исключением ситуаций, когда преобразования как-то затрагивают территории общего пользования. После подачи документов придется в течение месяца ждать решения чиновников – это может быть официальный разрешительный документ, или аргументированный отказ.

Распространенные причины отказа

Если перепланировка не противоречит нормативам, и документы представлены в полном объеме, решение, скорее всего, будет положительным. Однако отказы тоже не являются редкостью. С большой вероятностью, перепланирование не разрешат, если:

• следствием изменений станет снижение уровня пожарной, технической или санитарно-экологической безопасности сооружения;
• в результате перепланировки может произойти существенное ослабление несущих поверхностей и основных перекрытий;
• радикально меняются системы вентиляции и газоотведения;
• итогом преобразований может стать уменьшение срока службы дома или он может стать непригодным для проживания.

Отказ обязательно должен быть мотивированным, но при категорическом несогласии с аргументацией у каждого владельца есть право оспорить решение властей в суде.

Однако, прежде, чем подавать соответствующий иск, рекомендуется проконсультироваться со специалистом, который действительно владеет вопросом.

Проект или эскиз: какой документ готовить?

Если перепланировка не является существенной, достаточно обычного эскиза, служащего основой для внесения правок в технический план. Однако определен расширенный перечень изменений, требующих обязательной разработки и согласования проекта:

• затрагивание несущих стен, предполагающее закладку или добавление, расширение или изменение дверных и оконных проемов;
• пристраивание балконных зон и лоджий, обустройство (демонтаж) лестниц;
• добавление санитарного узла или перенесение ванной и туалета в иное место;
• выполнение любых преобразований, связанных с увеличением нагрузки на перекрытия;
• остекление балконов, обустройство веранд, установка ролл ставней;
• архитектурные преобразования, связанные с изменением наружного облика частного дома.

Проектирование необходимо доверять только организациям, готовым предъявить соответствующие лицензии и имеющим допуск СРО. Работы могут быть выполнены лишь в соответствии с утвержденным проектом, поскольку следствием любых нарушений может стать признание перепланировки незаконной. В этом случае владельцу необходимо будет проводить дополнительные работы, устраняя замечания, в противном случае узаконить изменения не получится.

Как сделать законными уже выполненные преобразования?

Если перепланировка проводилась без каких-либо согласовательных процедур, можно добиться признания ее легитимной. Для начала следует заверить у нотариуса письменное согласие всех жильцов, получить выписку из домовой книги, обратиться в жилищную инспекцию с заявлением о получении разрешения и пригласить специалистов для выдачи технического заключения.

Процедура получения разрешения занимает примерно 30 рабочих дней, затем потребуется провести процедуру ввода жилья в эксплуатацию (этим занимается орган, выдающий разрешение). Могут понадобиться также заключения пожарных и санитарных служб, а если изменения требовали предварительного проектирования, придется привлекать специалистов, которые подготовят документ, соответствующий уже выполненным преобразованиям. После получения заключения о вводе нужно обратиться в орган технической инвентаризации для внесения изменений в техпаспорт.

Если жилищные органы не согласятся узаконить перепланировку, остается подать заявление в суд, приложив к нему заключение экспертной комиссии, а также бумаги, служащие подтверждением того, что после выполнения работ жилые помещения соответствуют всем нормативам, а несущие элементы находятся в удовлетворительном состоянии. Судебный порядок применим в случаях, когда есть стопроцентная уверенность в том, что преобразования выполнены правильно. В противном случае придется оплатить судебные издержки и исполнить решение, связанное с ликвидацией последствий перепланировки – а штраф придется внести в любом случае.

Многие владельцы перепланированного жилья делают вид, что преобразования только задуманы и просто подают документы на общих основаниях, а через некоторое время сообщают о завершении работ, при необходимости приглашают специалистов и получают соответствующий акт, а затем – техническую документацию. Обновленные кадастровые документы обязательно должны быть зарегистрированы. После внесения изменений в Росреестр владельцы жилья получают новые свидетельства о праве собственности.

Если не согласовать перепланировку

В случае обнаружения несоответствия реальной конфигурации жилья информации из техпаспорта, самая меньшая неприятность, которая может ожидать владельца частного дома, не узаконившего перепланировку – это достаточно большой штраф.

Гораздо более серьезной проблемой является запрет эксплуатации жилья и требование вернуть его в прежнее состояние. Кроме того, весьма нередко судебные разбирательства отнимают гораздо больше сил, денег и времени, чем даже достаточно сложные согласовательные процедуры.

Так или иначе, самовольное изменение планировки жилого помещения недопустимо не только с точки зрения отношений с законом, но и с точки зрения безопасности (даже если речь идет о дачном домике, не предназначенном для круглогодичного проживания). До какого-то момента нарушение нормативов при перепланировке может оставаться незамеченным, однако может быть чревато многими проблемами в будущем.

Если есть намерение продать дом или его часть, оформить дарственную или заключить любую другую сделку, узаконить перепланировку все равно придется. В противном случае проблемы с законом может иметь уже новый владелец недвижимости.

Заключение

Итак, узаконить перепланировку частного дома необходимо в любом случае, собственник может лишь выбирать – делать это до начала работ или после. Чтобы не проводить эту процедуру в экстренном порядке и с большим риском, лучше своевременно пройти согласовательные процедуры. Расходы при этом будут примерно одинаковыми, однако, при самовольных работах к ним могут добавиться штрафы и оплата судебных издержек.

Кроме того, не стоит забывать и о проблеме безопасной эксплуатации здания, что является для собственника еще более важным вопросом, чем необходимость следования букве закона.