Лизинг представляет собой аренду чего-либо с одновременным выкупом в течение продолжительного периода времени, и чаще всего, когда речь заходит о лизинге, подразумевается аренда оборудования или транспортных средств с дальнейшим их выкупом. Это весьма выгодный формат сделки, как для продавца, так и для покупателя, в качестве которого может выступать коммерческая структура или даже физическое лицо. В рамках настоящей статьи мы поговорим о лизинге недвижимости – это пока что весьма редкая, а потому непривычная услуга в российских реалиях рынка жилья.
Редакция портала Novostroev.ru предприняла попытку разобраться, что представляет собой лизинг жилья в России, где рынок недвижимости, в отличие от США европейских стран, является достаточно консервативным. Мы провели исследование и выявили базовые преимущества, а также подводные камни и сомнительные моменты, которые могут таить риски для потенциального покупателя недвижимости по сделке такого формата.
Лизинг недвижимости: трехсторонняя сделка с постепенным выкупом
Схема приобретения жилья в лизинг довольно проста и в законодательстве ключевые моменты прописаны достаточно четко. В сделке принимают участие три стороны: это покупатель, лизинговая компания и продавец жилья. Покупатель обращается в лизинговую компанию, которая рассматривает его платежеспособность, и выбирает объект недвижимости (в ряде случаях выбор жилья остается за компанией). Далее компания выкупает недвижимость у продавца и передает объект в аренду покупателю, который по окончании положенных выплат получает жилье в собственность.
Договор включает все сведения, касающиеся сделки: размер первоначального платежа, порядок и сроки платежей, кроме того, присутствует пункт о выплатах в случае расторжении договора досрочно. После подписания договор в обязательном порядке регистрируется.
Законодательная база и альтернативы лизингу
Механизмы сделок в формате лизинга прописаны в законодательном акте (ФЗ №164), который был принят и вступил в силу достаточно давно, еще в 1998 году, однако лизинг распространялся исключительно на предпринимательскую деятельность, и никак не касался физических лиц. Только в 2011 году вступил в силу ФЗ № 83 который закрепил права физических лиц на приобретение квартир в таком формате финансовых отношений.
Сложно сказать, почему такой формат отношений не получил широкого распространения на рынке недвижимости. Вероятно, причиной послужило отсутствие спроса со стороны рядовых граждан, для которых этот формат сделки предполагает определенные риски. Кроме того, лизинговые операции всегда представлялись населению РФ механизмом сложным, запутанным, и подходящим, разве что для опытных коммерсантов. Тем не менее, в мировой практике договоры о предоставлении недвижимости в лизинг занимают порядка 15%-20% от всех лизинговых сделок.
В секторе недвижимости сегодня активно развивается такая форма приобретения жилья, как ипотека – это, на сегодняшний день, единственная возможность обрести собственное жилье для тех, у кого нет денег на его приобретение. Есть, конечно, и другой вариант для тех, кому необходима жилплощадь для проживания – квартиру можно просто снять. Собственно, лизинг в недвижимости представляет собой сочетание таких видов финансовых операций, как кредит и аренда.
Преимущества лизинга: кому это интересно
В принципе, сделка является весьма выгодной, прежде всего, для покупателя – он может заселяться, обустраивать квартиру по своему вкусу и предпочтениям, не опасаясь, что жилье вскоре придется сменить. Он гарантированно сможет проживать в квартире в течение долгих лет, начиная с момента заключения договора, конечно, при условии своевременного внесения платежей. Лизинг является отличным вариантом, если есть стабильная работа, однако нет возможности получить ипотеку.
Договор является надежной защитой прав лизингополучателя и ограждает от какого-либо мошенничества со стороны продавца, так как в обязательном порядке проходит процедуру государственной регистрации.
Кроме того, сумма ежемесячного платежа в течение всего времени действия договора остается фиксированной. Это выгодно отличает лизинговый договор от договора аренды, в последнем случае арендодатели периодически повышают арендную плату, так как по закону они имеют право это делать. В договоре лизинга предусмотрена индексация арендной части, однако увеличение ставки в данном случае несопоставимо с тем увеличением, которое практикуется арендодателями.
Продавцу такая сделка выгодна (естественно, лишь в долгосрочной перспективе), так как дает возможность получить с покупателя намного больше денег, чем сумма, которая составляет рыночную стоимость квартиры на текущий момент.
Разумеется, вся сумма не собирается единоразово, что делает такой формат продажи не очень подходящим для обычного владельца квартиры, который желает высвободить деньги для каких-то своих целей. Поэтому лизинг является уделом коммерческих организаций, которые таким образом ведут инвестиционную деятельность с расчетом получить прибыль в перспективе.
Вопросы страхования: в лизинге дешевле
В отличие от аренды жилья, покупатель квартиры на условиях лизинга вынужден сам нести все расходы по обслуживанию недвижимости. В частности, лизинговый договор предполагает страхование объекта недвижимости. Теперь сравним момент страхования с ипотекой, где в обязательном порядке нужно приобретать полисы страхования жизни, здоровья, трудоспособности, самого объекта от риска повреждения или полной утраты – все это обходится в немалую копеечку.
В случае с лизингом, компании, в общем, все равно, что произойдет с лизингополучателем, его интересует, главным образом, сам объект, который находится в собственности компании до окончания действия договора и передачи в собственность. Компания ничем не рискует, если по каким-то причинам потенциальный покупатель утратит возможность оплачивать взносы – он также утратит право купить недвижимость по договору.
Лизингодатель уже на этом этапе будет иметь чистую прибыль (практически, при полном отсутствии расходов), и у него останется объект недвижимости, которым он может продолжать распоряжаться по собственному усмотрению. Поэтому многие риски можно исключить из списка страхового полиса, что существенно снижает стоимость страхования.
Недостатки лизинга: игра на поле лизингодателя
Говоря о достоинствах лизинговой сделки, необходимо упомянуть о некоторых недостатках. Пожалуй, основным недостатком можно считать весьма ограниченную распространенность таких сделок на рынке недвижимости, и именно этот недостаток является корнем всех остальных.
В отличие от рынка банковского кредитования, а также от рынка аренды, которые являются достаточно насыщенными и в рамках которых присутствует активная конкуренция, рынок лизинга недвижимости является достаточно узким. Если на рынке жилья, которая сдается в аренду, стоимость арендной платы благодаря конкуренции стремится вниз, на ипотечном рынке ставки нельзя поднимать по этой же причине, то лизинговые компании, фактически, могут работать вне конкурентной среды.
Таким образом, условия работы в своем секторе рынка диктует именно лизингодатель. В то время, когда банки и арендодатели вынуждены бороться за каждого потенциального клиента, лизинговые компании сами выбирают, кому предоставить услуги. Отсюда и более высокая стоимость арендной части ежемесячного платежа и, собственно, объекта недвижимости как такового.
Минус №1: большая переплата
Прочие недостатки стоит воспринимать как естественная и логичная компенсация выгод, перечисленных выше. Так, ежемесячные платежи выше в 1,5-2 раза относительно арендной платы или платы по ипотеке. Впрочем, в последнем случае иногда можно говорить о том, что ипотечник снимает жилье, например, в ожидании завершения застройщиком строительных работ, поэтому в этот период расходы могут быть одинаковыми. Однако этот период заканчивается, в большинстве случаев, через два года после оформления ипотеки, и платежи уменьшаются на сумму арендной платы, а вот по лизинговому договору они продолжаются много лет.
Переплата за квартиру в лизинг больше, чем переплата по ипотеке, причем, разница может достигать 30% и более. Однако если говорить об арендных платежах, то в этом случае переплата отсутствует вообще, равно как и собственность, которая потенциально могла быть приобретена. То есть, в случае аренды в конечном итоге плательщик остается и без денег и без жилья.
Первичный рынок: в лизинг не оформляется строящееся жилье
Еще один минус лизинга недвижимости, и этот минус является достаточно жирным – в лизинг нельзя оформить объект, который еще строится или просто по каким-то причинам не введен в эксплуатацию. Таким образом, для компаний отсекается довольно большой пласт рынка жилья – это весь первичный рынок, а потенциальные покупатели лишены возможности оформить в лизинг квартиру от застройщика.
Собственно, квартиры на первичном рынке хороши не только отсутствием истории, это жилье в совершенно новом доме, что обуславливает множество преимуществ, среди которых одно из основных – это отсутствие износа инженерных коммуникаций.
Риск лизингополучателя: арест или залог недвижимости
Тот факт, что вплоть до окончания соглашения о лизинге квартира находится в собственности лизингодателя, является недостатком для покупателя еще по одной причине. Недвижимая собственность на момент исполнения лизингодателем своих обязательств может оказаться под арестом или иным видом обременения. Так что при возникновении у компании каких-либо финансовых затруднений, у покупателя они также могут возникнуть, в лучшем случае срок оформления квартиры в собственность наступит несколько позже, чем это прописано в договоре.
Причем, даже тот факт, что на момент заключения соглашения дела у компании-лизингодателя обстоят просто блестяще, никак не может быть гарантией того, что в какой-то момент все не изменится в худшую сторону. Риски значительно возрастают, если рассматривать их в отношении продолжительной временной перспективы, а подобные сделки заключаются на многие годы.
Кроме того, закон не запрещает лизинговой компании привлекать кредит под залог недвижимости, оформленной в лизинг. Таким образом, даже то обстоятельство, что недвижимость уже находится под арендой и присутствует лизинговое соглашение, она продолжает оставаться для лизинговой компании активом, с которым можно работать. Вот только, к сожалению, не всегда находится возможность выплатить кредит, а что может произойти в этом случае с недвижимостью, остается только гадать.
Обратный лизинг: преимущества и недостатки
Говоря о лизинге, мы рассматривали этот формат сделок в так называемом, «прямом» варианте, однако статья была бы неполной, если бы мы не упомянули о такой разновидности потребительского кредитования, как обратный лизинг. Суть сделки, которая формально также является трехсторонней, однако на сей раз всего присутствуют всего две стороны, заключается в том, что продавец и покупатель является одним и тем же лицом. Иными словами, лизинговая компания покупает недвижимость, которую сдает в аренду продавцу с правом последующего выкупа.
Собственник недвижимого имущества, который нуждается в денежных средствах, получает их у лизинговой компании, и возвращает себе квартиру после полной оплаты возникшего долга. Преимущество этого формата, по сути, потребительского кредитования, заключается в том, что увеличение суммы, которую придется вернуть, относительно принятой в долг, является намного меньшим, если сравнивать с переплатой, которую предполагает банковский кредит. Недостатком для лизингополучателя являются риски, связанные с вероятностью невыплаты, а также риски, относящиеся к вероятности залога и ареста недвижимости.
Заключение
Нельзя сказать, что лизинг недвижимости является оптимальным вариантом приобретения квартиры, поскольку в данном случае имеет место максимально возможная переплата, а также присутствуют риски, связанные с отсутствием права собственности на жилье у покупателя. Однако этот способ имеет право на жизнь, если имеется стабильный источник дохода (который будет продолжать оставаться таковым в течение долгих лет), но при этом по каким-то причинам нельзя оформить ипотеку в банке.
В любом случае, перед тем, как оформлять недвижимость в лизинг, нужно навести детальные справки о лизинговой компании, а также внимательно, с помощью профессионального юриста, вычитать договор, предлагаемый к подписанию.
