В свете изменений закона о долевом строительстве, с лета 2019 года все застройщики при расчетах с дольщиками должны будут привлекать деньги на эскроу-счета – особые банковские счета, предназначенные для защищенных расчетов.
Теперь застройщик не получит доступ к деньгам дольщика, пока обязательства перед ним (полностью или частично) не будут выполнены. Соответственно, потенциальные дольщики, которые будут регистрировать ДДУ с этого года, желают узнать – что такое эскроу-счета, и в рамках настоящей статьи мы поговорим о том, что же они собой представляют, а также расскажем о преимуществах и недостатках эскроу-счетов.
Эскроу (англ. «escrow») – это счет, который предназначен для осуществления взаиморасчетов между контрагентами сделки - покупателем и продавцом. Особенность этого счета заключается в том, что средства, которые находятся на этом счете, переходят от одного контрагента к другому при выполнении последним определенных условий.
Если при обычной транзакции задачей банка является отправка денег с одного счета на другой (то есть, выполняется чисто техническая операция), то при размещении покупателем средств на эскроу-счете банк контролирует факт выполнения продавцом заранее оговоренных условий.
Трехсторонняя сделка: надежная страховка для контрагентов
Таким образом, речь идет уже о трехсторонней сделке, где банк является независимым посредником (эскроу-агентом), который исключает вероятность получения продавцом денежных средств обманным путем. Эта схема существенно (другими словами, почти до нуля) сокращает риски покупателя, а также защищает от обмана и самого продавца. Для сравнения, например, непосредственная передача наличных денег представляет собой намного более рискованную операцию.
Конечно, как любые операции с деньгами, оплата через эскроу-счет не гарантирует на 100% защиту от мошенничества (например, можно учесть вероятность участия в трехсторонней сделке коррумпированного сотрудника банка).
При помощи эскроу-счета может быть осуществлена не только передача денежных средств, но также иных дорогостоящих активов, таких как ценные бумаги. С этими счетами могут работать, как частные лица, так и компании, которые таким образом оплачивают товары и услуги своим контрагентам. При расчетах таким способом обеспечение выплат определяют уже не только условия заключаемых договоров, но и услуга арбитража от банка. То есть, при размещении средств на счете эскроу поставщик товаров или услуг уверен, что деньги в наличии имеются, и можно безбоязненно отправлять товар или, соответственно, оказывать ту или иную услугу.
Кстати, несмотря на то, что для РФ это достаточно новый банковский инструмент (начал использоваться только с 2014 года), в европейских странах, а также в Азии (Китай и Япония) эскроу-счета используются уже довольно давно.
Эскроу-счета в российской экономической реальности
Появлению эскроу-счетов в российской экономике мы обязаны, в первую очередь, изменениям в законодательстве, которое регулирует долевое строительство. Ранее средства, оплачиваемые по ДДУ, поступали непосредственно на счет застройщика, который их использовал для возведения жилого дома. Однако то и дело возникали прецеденты, когда собранных денег не хватало на проведение всех строительных работ, в этом случае стройка замораживалась. Обиженные дольщики выходили на улицы с требованием к властям - наказать нерадивого застройщика и каким-то образом решить вопрос с вложенными средствами.
Нехватка денег объяснялась разными причинами. Безусловно, имели место факты прямого мошенничества, когда руководство компаний застройщиков испарялось вместе с деньгами, однако были и другие причины. Иногда средств оказывалось недостаточно по причине их неправильного распределения (или наличию пробелов в изначальном планировании), а также по причине проблем в экономике страны, в результате чего нес потери и строительный сектор (удорожание материалов, спад спроса).
Так или иначе, в правительстве посчитали, что прямая передача денег застройщику является ущербной практикой и делом рискованным, поэтому проводить оплату в пользу застройщиков безопаснее по эскроу-счетам. Таким образом, деньги передаются застройщику лишь тогда, когда им реально выполнен ряд вполне конкретных обязательств.
При разработке законопроекта предполагалось, что часть денег передается застройщику при окончании работ по заливке фундамента, еще часть – после возведения последнего этажа, и остальная часть – после выполнения всех работ (и дополнительных услуг) в полном объеме. Однако такой порядок утвержден не был, и в законе прописали, что деньги размораживаться будут только по факту ввода в эксплуатацию жилого дома.
С 2014 года, когда данный инструмент появился в правовом поле, использование эскроу-счетов застройщиками было делом сугубо добровольным. Эти несколько лет понадобились для того, чтобы протестировать инструмент платежа, который являлся новым для российской действительности. Последние изменения законодательства о долевом строительстве, подписанные в конце 2018 года (и вступающие в силу летом 2019 года) предполагают обязательный переход на эскроу-счета при расчетах с застройщиками.
Теперь контроль деятельности застройщиков (в частности, речь идет о выполнении последними своих обязательств) будет осуществлять не только Минстрой (территориальные подразделения), но и банки.
Как работают эскроу-счета
Эти счета нельзя назвать сложным инструментом, и поэтому их использование не может быть связано какими-то затруднениями. Покупатель с продавцом в присутствии банковского сотрудника подписывают договор, где указываются условия, при выполнении которых продавец получит деньги, а также срок действия этого трехстороннего договора. Если речь идет, например, о приобретении квартиры на вторичном рынке, то условием получения денег для продавца является предоставление им выписки ЕГРН, где в качестве собственника указан покупатель.
То есть, с целью выполнения имеющихся условий продавец должен подать в Росреестр пакет документов (который включает договор купли-продажи), а сотрудники Росреестра должны провести все необходимые мероприятия по перерегистрации недвижимости на другого собственника.
После подписания документа покупатель переводит на счет сумму денежных средств, указанную в договоре, и после этого продавец, в свою очередь, отправляется в Росреестр. В заключенном договоре указан срок, в течение которого условия должны быть выполнены, если этого не происходит, то банк закрывает эскроу-счет и переводит деньги покупателю на его расчетный счет. Иногда регистрационный процесс затягивается, поэтому предусмотрена возможность продления срока действия эскроу-счета банком (разумеется, с согласия остальных участников сделки), однако в этом случае банк попросит комиссию.
Если говорить о применении эскроу в долевом строительстве, то эскроу-счет просто вписывается в ДДУ вместо счета застройщика, как было раньше. С момента регистрации договора за сохранность денежных средств и за выполнение застройщиком обязательств перед банком следит уже не сам застройщик, а банк, где открыт эскроу-счет. Кстати, банк для открытия счетов выбирает застройщик.
Отличия эскроу-счетов от аккредитивного счёта и прочих аналогов
Говоря о том, что эскроу-счет является новым инструментом, нельзя утверждать о его новизне принципиальной, так как существуют аналогичные банковские инструменты, также предназначенные для безопасных расчетов. Таковыми инструментами являются:
- Банковская ячейка. Надежное средство хранения денежных средств, а также инструмент передачи наличных денег. Средства закладываются в ячейку, доступ к ним получает продавец по выполнении определенных условий;
- Аккредитивный счет. Работает по тому же принципу, что и банковская ячейка, продавец получит доступ к деньгам после того, как выполнит условия со своей стороны.
Казалось бы, зачем изобретать очередной инструмент, если эти две системы и так отлично работают и в течение десятилетий хорошо себя зарекомендовали? Ну, допустим, банковская ячейка проигрывает эскроу-счету по очевидным причинам – достаточно неудобно носить в банк (и забирать оттуда) наличные деньги. На самом деле и у аккредитива есть несколько отличий у эскроу-счетов, которые незаметны на первый взгляд, но, однако, они являются весьма существенными:
- Существует отзывной аккредитив, его может закрыть сам банк по распоряжению плательщика, причем, уведомление об этом получателя денег не является обязательным условием. Эскроу-счет закрывается только в случае личного присутствия всех сторон сделки.
- Операции по аккредитивным счетам весьма жестко ограничены законодательными рамками, а вот эскроу-счет предполагает намного больше свободы действий. Ключи для разблокировки средств на аккредитиве нельзя изменить, тогда как стороны эскроу-соглашения могут сами определять, какие документы должны быть предоставлены для разблокировки счета.
Кстати, уже с лета 2018 года на территории РФ услуги расчетов по схеме могут предоставлять не только кредитные организации, но также страховые компании, биржевые брокеры, а также юридические фирмы и нотариусы. С другой стороны, открытие счетов в пределах расчетов по ДДУ имеют только банки, причем, не все, а только те, которые одобрены Центробанком (их перечень можно найти на сайте ЦБ).
-
И еще одно отличие: деньги на счетах эскроу принимают участие в системе банковского страхования вкладов, при этом размер возмещения органичен 10 млн. рублей (но это только по операциям с недвижимостью), тогда как лимит компенсации по аккредитиву (как и по счетам физических лиц) ограничен пределом в 1,4 млн. рублей.
Содержание ячеек, в свою очередь, не подпадает под действие системы страхования вложенных средств, хотя, справедливости ради, клиент банка, в случае его банкротства, получает доступ к своей ячейке по завершении процедуры смены собственника.
Эскроу-счета: недостатки и сомнительные моменты
Теперь, когда с преимуществами и особенностями использования эскроу-счетов мы разобрались, пора переходить к некоторым недостаткам, а также сомнительным моментам, которые тоже имеют место быть. Так, основное преимущество эскроу в сегменте ДДУ – решение вопроса с недостроем, недостатки же эскроу-счетов в «долевке» следующие:
- Появление в отношениях застройщика и дольщика третьей стороны – банка, который, разумеется, будет брать деньги за свои услуги. Формально оплачивать эти услуги будет застройщик, однако в реальности эти расходы лягут на дольщика в виде повышения стоимости приобретаемой недвижимости. Таким образом, с введением эскроу-счетов мы смело можем готовиться к росту цен на жилье.
- Деньги на эскроу-счете не индексируются. Допустим, застройщик начал испытывать проблемы уже на начальной стадии строительства (например, пресс чиновников или налоговых органов), и вместо того, чтобы достраивать здание, принимается решение о выплате дольщикам компенсации. В этом случае дольщик, хотя и получает 100% всех средств, которые были им оплачены, теряет на инфляции. Кроме того, у него теперь уже недостаточно средств, чтобы заключить договор с другим застройщиком, поскольку, в результате той же инфляции, цены за период хранения денег могут подрасти.
- Слабое место имеется и в ситуации, когда реальная площадь жилья оказывается несколько меньше запланированной. В этом случае справедливым решением было бы вернуть дольщику часть средств, однако расчеты по эскроу-счетам этого не предусматривают.
Заключение
Без сомнения, эскроу-счета в российской экономике проявят свои преимущества не хуже, чем в экономиках других стран, где этот инструмент используется дольше, чем в РФ. Даже если использование таких счетов ограничится лишь расчетами в сегменте долевого строительства, у покупателей первичной недвижимости появится еще один способ обезопасить свои деньги.
Остается надеяться, что внедрению и эффективному использованию эскроу-счетов не помешают лазейки, традиционно присутствующие в отечественном законодательстве. Таким образом, даже после перехода рынка долевого строительства на новые правила покупателям жилья не стоит терять бдительность.
