С приходом нового года вступил в силу пакет поправок к Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве…» (ФЗ-214), который традиционно призван обеспечить защиту дольщиков, и навести порядок на рынке первичной жилой недвижимости. В рамках этой статьи мы рассмотрим нововведения и постараемся понять, каких изменений стоит ждать в наступившем году или в более долгосрочной перспективе.
Очередная редакция. Чего ждем?
Последний пакет изменений является уже тринадцатой редакцией закона.
Этот документ известен как ФЗ-304 «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве …» и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ”.
Стоит сказать, что с момента появления ФЗ-214 (он был принят в декабре 2004 года) законодательный акт постоянно претерпевал изменения, совершенствовался и развивался, охватывая все новые аспекты отношений застройщиков и дольщиков.
-
Отталкиваясь от опыта прошлых лет, можно предположить, что каких-либо кардинальных сдвигов не произойдет и в дальнейшем.
-
Тем не менее, можно ожидать появления новых мер, направленных на защиту интересов дольщиков, и вполне возможно, что некоторые из них окажутся весьма эффективными.
Принятые поправки отражены в законодательном акте, подписанном Президентом РФ еще летом (3 июля).
Итак, рассмотрим, какие меры были приняты для того, чтобы улучшить легендарный закон.
Уставной капитал – «голодранцам» не место на рынке
Лейтмотивом серии поправок стала необходимость ограничить доступ к долевому строительству финансово неустойчивых компаний.
С этого года застройщик, который планирует возводить жилую недвижимость с привлечением средств по ДДУ (Договор Долевого Участия) обязан иметь уставной капитал, составляющий порядка 4% от совокупной стоимости всех объектов, которые им возводятся.
-
С одной стороны, поправка действительно исключает участие застройщиков, у которых нет собственных фондов, однако внедрение этой меры автоматически означает, что на рынке останутся преимущественно крупные компании, которые и будут диктовать условия. В данный момент подавляющее большинство застройщиков (порядка 90%) не имеют собственных средств, исключение составляют лишь некоторые девелоперские компании, которые работают на рынке уже более десятка лет.
-
С другой стороны, поправка не дает понимания относительно того, как и в каком виде должен быть сформирован уставной фонд. Обязательно ли это будут средства на счете в банке или это может быть какое-либо имущество, строительная техника? Может ли застройщик распоряжаться капиталом уставного фонда? Если да – то этот капитал может быть реализован и незадолго до процедуры банкротства…
Эскроу-счета. Защита надежная, но дорогая…
Некоторые эксперты отрасли придерживаются мнения, что поправка, в принципе, противоречит идее долевого строительства. А эта идея состоит в том, что застройщики хотят построить жилье за счет беспроцентного кредита (взносы дольщиков), а дольщики, в свою очередь, хотят купить квартиру дешевле рыночной стоимости (относительно готового жилья) и с этой целью вкладывают свои деньги. В конечном итоге, сложные проценты, начисляемые банком, будут заложены в стоимость строительства, а оплачивать их будет не кто иной, как дольщик.
В новом законе прописана также эффективная мера, которая позволила бы одновременно сократить риски затягивания сроков строительства и сделать так, чтобы риски банкротства застройщиков более не ложились на плечи дольщиков. Речь идет об эскроу-счетах.
На специальные счета в банке дольщики вносят свои деньги (взнос по ДДУ), и под эти деньги банк кредитует застройщика, деньги с эскроу-счетов застройщик может забрать лишь по завершении строительства.
Банк, в свою очередь, имеет проценты по кредиту, то есть, фактически, используется схема проектного финансирования, которая исключает нецелевое использование денег.
Впрочем, хотя механизм работы через эскроу-счета в новом законе прописан, однако никто не обязал застройщиков работать по описанной схеме.
То есть, мера носит, так сказать, чисто декларативный характер.
Компенсационный фонд – новый формат страхования ответственности?
Следующая поправка также касается страхования дольщика от риска банкротства застройщика. В новой редакции ФЗ-214 прописана возможность создания компенсационного фонда, из которого, в случае возникновения у застройщика непреодолимых трудностей (в результате чего он не сможет выполнить свои обязательства перед клиентами) будет достраиваться жилье или проводиться выплаты пострадавшим.
Таким образом, предполагается, что застройщики будут вносить взносы в этот фонд соразмерно стоимости строительства своих объектов (но не более 1% стоимости).
Аналитики, путем несложных подсчетов, уже установили, что средства фонда будут ежегодно увеличиваться на сумму в 20-30 млрд. рублей. Соответственно, денег должно хватить на покрытие любых проблем, которые в принципе могут возникнуть. С одной стороны – это очень хорошая и действенная мера, но теперь рассмотрим нюансы.
Сейчас есть два пути страхования ответственности для застройщика – это оформление страховки в рамках существующей системы страхования или поручительство банка. Пока непонятно, какие кардинально новые возможности сможет предложить компенсационный фонд, который, скорее всего, будет представлять собой нечто наподобие государственной страховой компании. Страховые компании и сейчас обязаны выплатить возмещение дольщику в полном объеме при возникновении каких-либо проблем.
Теперь получается, что за ошибки (или мошеннические действия) проблемного застройщика будет платить не банк или страховая компания, а его коллеги – такие же застройщики. Которые, скорее всего, постараются оптимизировать эти издержки, просто переложив соответствующие расходы на дольщиков, повысив стоимость жилья.
Раскрытие информации, достоверность и актуальность сведений
Ряд изменений коснулся и документации - расширился список документов, которые должны быть опубликованы на сайте застройщика (или сайте строящегося объекта). Помимо разрешительной документации и документов, подтверждающих право на использование участка, обязательной публикации подлежит:
-
заключение аудитора по предпринимательской деятельности застройщика (за последний год);
-
договор поручительства с учредителями компании-застройщика;
-
заключение уполномоченного органа исполнительной власти;
-
форма договора (ДДУ), предлагаемая застройщиком.
Кроме того, на сайте застройщика должны будут публиковаться регулярные фотоотчеты о строительстве объекта. Введена ответственность за достоверность и актуальность опубликованной информации.
…И о рекламе
В закон также внесены требования, которым должны соответствовать рекламные материалы, с помощью которых застройщик осуществляет привлечение средств (рекламирует новостройку). Обязательным станет указание наименования застройщика (соответствующе тому, которое используется в проектной декларации), а также сведений о месте, где проектная декларация опубликована.
Кроме того, рекламу разрешено использовать лишь при соблюдении важного условия: у застройщика на момент подачи рекламы должен быть оформлен весь перечень документов, которые необходимы для начала строительства.
Инструкция по эксплуатации квартиры…
Появился новый пункт, который говорит, что ДДУ (помимо информации о сроках, гарантии, пр.) должен включать план-схему с точным расположением квартиры дольщика на этаже.
В момент приемки-передачи квартиры застройщик, вместе с ключами, обязан передавать владельцу квартиры инструкцию по эксплуатации (!) «объекта долевого строительства», в которой должна быть указана такая информация, как срок службы всего объекта, правила эксплуатации элементов отделки, инженерных систем, пр.
Делается это вот для чего:
-
Когда дольщик обращается к застройщику для того, чтобы заставить его выполнить работы по гарантии (то есть, фактически, устранить проблемы, появившиеся по вине застройщика, в результате некачественного выполнения скрытых работ), ему нужно доказать, что он правильно эксплуатировал недвижимость. В противном случае, в проведении ремонта ему будет отказано.
-
Но если застройщик не сумел доказать, что проблемы возникли по вине дольщика, который «неправильно эксплуатировал квартиру», то он будет обязан провести ремонтные работы. Споры по данному вопросу будут осуществляться в судебном порядке с привлечением независимых компаний, у которых имеется лицензия на проведение строительно-технической экспертизы.
-
Cделать это нужно будет в отведенный срок (нельзя будет, как раньше, например, растягивать замену радиатора отопления на полгода), за каждый день просрочки по истечении этого срока застройщик будет выплачивать 1% от общей суммы расходов, связанных с ремонтными работами.
Сколько может быть «лишних квадратов»?
Наконец-то появились нормативы по отклонению итоговой площади готовой квартиры относительно ДДУ – ситуация с «лишними» квадратами дольщикам уже порядком поднадоела.
Если же эти 5% превышаются, то дольщик имеет право расторгнуть договор. Кстати, договор теперь дольщик не может расторгнуть по любому поводу, не обращаясь в суд, теперь для этого необходимо постановление суда.
Как дольщик может сорвать передачу квартиры…
В ответственности застройщика за срыв сроков передачи квартиры по ДДУ также есть интересное уточнение. В договоре указана дата передачи, и если квартира передается с нарушением сроков, то застройщик несет за это ответственность (платит неустойку).
С вступлением в силу новых поправок, застройщик освобождается от уплаты неустойки, если дольщик намеренно сорвал сроки, отказавшись подписывать акт приема-передачи. То есть, если застройщик докажет в суде, что основания для отказа у дольщика на самом деле отсутствовали, он ничего платить не будет.
Единый государственный реестр застройщиков
Планируется создать информационный ресурс, на котором дольщики (скорее - потенциальные клиенты застройщиков) могут получить определенный набор важных сведений о той или иной строительной, девелоперской компании. Предполагается введение оценки надежности застройщика по неким критериям (которые пока еще не определены).
Далее в дополнениях сказано о создании единого реестра застройщиков, этот реестр будет контролировать государство.
Сложно сказать, насколько эта мера позволит дольщикам упростить выбор, и, уж тем более, не понятно, может ли этот реестр что-либо гарантировать.
Например, как быть в том случае, если застройщик, который позиционировался в пределах информационного ресурса (государственного), как вполне надежный, вдруг обанкротится?
Кто будет нести ответственность за неправильную оценку, и в какой форме эта ответственность будет выражаться?
Заключение
С каждой редакцией ФЗ-214 остается все меньше лазеек, которыми могли бы воспользоваться недобросовестные застройщики для обмана своих клиентов. Можно надеяться, что и новые поправки будут работать на благо дольщиков. Остается дождаться, пока будут разработаны и реализованы механизмы, без которых некоторые положения закона остаются всего лишь благими намерениями.
Многие поправки направлены на снижение рисков для дольщика, однако некоторые меры, очевидно, повлекут удорожание недвижимости на первичном рынке – что делать, за гарантии безопасности, так или иначе, приходится платить. Однако в ряде случаев переплата может быть оправдана, так как позволяет избежать многих проблем, например, продолжительного ожидания компенсации вместо получения новой квартиры.
