Безобразия со стороны застройщиков продолжаются! Девелоперы банкротятся, менеджмент своевременно устраняется от проблем, люди не получают своих квартир и выходят на митинги, обращаются в судебные инстанции, а государственные чиновники пытаются каким-то образом решить проблемы граждан.
Мы предприняли попытку разобраться, может ли дольщик контролировать застройщика в течение строительства и реально влиять на события, если видит, что появляются какие-то проблемы. Эксперты, к которым мы обратились, поделились своим видением данной проблемы и способами защиты, которые могут показаться нашим читателям небезынтересными.
Несмотря на старания законодателей, которые из кожи вон лезут, пытаясь обезопасить дольщиков от мошенничества застройщиков (или от неисполнения последними своих обязательств без злого умысла), известия о подобных случаях появляются в СМИ с завидной регулярностью.
Каждая редакция ФЗ-214 выглядит весьма внушительно - каждый раз нам кажется, что вот теперь-то уже точно дольщик может смело вносить деньги, и твердо верить в то, что получит ключи от новой квартиры точно в оговоренные сроки. Однако на деле почему-то выясняется, что те или иные положения по каким-то причинам просто не выполняются, проверяющие структуры смотрят на нарушения закона сквозь пальцы. Что, собственно, и приводит к тому, что история с дольщиками повторяется чуть ли не каждый год.
Пугающий пример: банкротство топового застройщика
Речь идет не только о сравнительно небольших локальных компаниях, которые разоряются по причине не слишком грамотного менеджмента и недостаточной материально-технической базе. Банкротятся даже гиганты федерального масштаба, подтверждением чему является крах Урбан-Групп, менеджмент этой компании в течение последних нескольких месяцев до банкротства активно выводил деньги дольщиков на счета аффилированных компаний. Нарушения были зафиксированы уже после того, как стало известно о том, что компания не может выполнять свои обязательства, инициирована процедура банкротства и назначен временный управляющий.
Вскрылись и методы, с помощью которых выводились со счетов денежные средства, что, кстати, само по себе является занятием весьма непростым, так как уже давно существуют процедуры проверки целевого использования средств, как и органы, ответственные за проведение таких проверок. В частности, деньги отправлялись субподрядным организациям, которые выполняли определенные работы, а застройщик заключал договоры и подписывал сметные документы с весьма завышенными ценами.
В ряде случаев завышение доходило до 70-80% от среднерыночных тарифов.
Конечно, после судебного рассмотрения этих нарушений, инициированного временным управляющим, Арбитражный суд (МО) признал все эти сделки недействительными, однако стоит ли сомневаться в том, что деньги вернуть уже не получится? Скорее всего, эти компании на сегодняшний день просто прекратили свое существование, и решать проблемы будет государство, объекты достраиваются согласно «дорожной карте», разработанной специально для таких случаев. Хотя, представляется более логичным действием властей не разработка карты, а внедрение соответствующих законов и контроль их выполнения.
…И снова «старые грабли»: дольщики потеряют в любом случае
Собственно, в этом происшествии с Урбан-Групп не случилось решительно ничего нового – стандартный (хотя и очень крупный) застройщик, стандартная схема привлечения средств, стандартные методики контроля его деятельности. И самое главное – использовались стандартные же методики вывода денег.
Казалось бы, ничего особо страшного для дольщиков произойти не может, так или иначе дома должны достроиться и люди получат свои квартиры. Вот только о конкретных сроках дополнительного ожидания в заявлениях ответственных чиновников и в прессе как-то говорить не принято, как и о компенсационных выплатах.
Правда жизни такова, что дольщик может еще два-три года (а то и больше, в зависимости от степени готовности дома на момент банкротства застройщика) оплачивать съемное жилье и своевременно рассчитываться по ипотеке.
Иными словами, из-за продолжительного ожидания (платежей за аренду жилья) конечная стоимость недвижимости вполне может увеличиться вдвое, особенно, если говорить о Москве.
Если, конечно, незадачливый дольщик справится с финансовой нагрузкой, на возникновение которой он не рассчитывал, оформляя ипотеку (а это часто бывает «из последних сил», почти на пределе финансовых возможностей). Если не справится – потеряет деньги, так как права требования на недвижимость отойдут банку, часть их пойдет на погашение ипотеки, часть вернется ипотечнику, но более значительная сумма перейдет в активы банка в виде чистой прибыли после реализации объекта.
Кто и за что платит: «за чей счет этот банкет»?
Кроме того, откуда государство возьмет деньги на завершение строительства с учетом того, что с компании-банкрота «взятки гладки»? Дело в том, что одним из основных источников пополнения государственного бюджета являются налоги, взимаемые с граждан (НДФЛ).
Таким образом, при банкротстве застройщика внезапным образом солидарными инвесторами строительства становятся не только дольщики, но и все граждане Российской Федерации.
Однако если дольщики все же получат жилье, хотя сделка закроется для них менее выгодно, чем они рассчитывали, то налогоплательщики вместо получения реальных социальных благ, на которые должны были пойти налоговые отчисления, безвозмездно оплатят по счетам нерадивого застройщика.
Может ли дольщик «выйти из сделки» и вернуть деньги до окончания обозначенных сроков?
Если у дольщика механизмы, позволяющие своевременно определить возникновение у застройщика проблем и как-то повлиять на ситуацию? Ведь вспоминая о проблемах Урбан-Групп, можно отметить, что крах этот (хотя, скорее, крупная афера) не был каким-то одномоментным событием, деньги выводились в течение многих месяцев. И если бы признаки были замечены вовремя, кто знает, может быть, можно было бы спасти часть суммы, предназначенной для продолжения работ.
Собственно, вот что говорит закон: дольщик может рассчитывать на компенсацию, если сроки сдачи объекта в эксплуатацию затягиваются, но он не может что-то требовать от застройщика, если оговоренный срок еще не наступил, но работы почему-то запаздывают. Означает ли это, что инвесторам строительства остается только дождаться просрочки (на два месяца), и лишь затем добиваться чего-либо? Но если так, то у застройщика есть достаточно много времени, чтобы исчезнуть с деньгами.
Но это не все, что говорит закон по этому поводу. Дольщик может разорвать договор с застройщиком и настаивать на немедленном и полном возврате денег (и получении компенсации) если возникнут обстоятельства, при которых дом не может быть построен и сдан в эксплуатацию в оговоренные сроки. Или – если работы будут прекращены, приостановлены. Естественно, договор можно разорвать только по решению суда, у которого должны быть на это веские основания. Может ли дольщик предоставить суду какие-то факты? Как доказать, что строительство приостановлено?
Механизмы влияния: инициативная группа и органы контроля
Для того чтобы защитить свои интересы, еще момента начала строительства дольщики должны мониторить проведение работ. Желательно сформировать инициативную группу, которая будет представлять интересы всех соинвесторов, контролируя процесс строительства, направлять застройщику запросы, вести конструктивный диалог, а при возникновении проблем – принимать участие в судебных разбирательствах.
Стоит знать, что уже с 2017 года закон предполагает, что застройщик должен сопровождать проектную декларацию графиком строительства, в котором указываются этапы проведения работ. Этот график необходим для проверки деятельности застройщика контролирующими органами (в Москве этим занимается Москомстройинвест, а в МО – структура Минстроя). В случае выявления нарушений по срокам контролирующий орган направляет заявление в суд, который и принимает решения о штрафах или прочих санкциях, вплоть до инициации процедуры банкротства.
Собственно, именно контролирующие органы являются для дольщика основным инструментом влияния на застройщика, инструментом, способным защитить деньги.
Существуют признаки, позволяющие дольщику понять, что возможно скорое появление каких-либо проблем у застройщика. Главный – приостановка работ на стройплощадке, что можно диагностировать посредством регулярного посещения объектов (застройщик не может в этом отказать, так как возможность наблюдения за ходом работ прописана в законодательстве), установки видеокамер. То есть, если представители инициативной группы дольщиков видят, что этапы строительства, заявленные застройщиком, не соблюдаются, или что работы приостановлены, они могут направить застройщику соответствующие вопросы (разумеется, документ должен быть зарегистрирован соответствующим образом).
После этого менеджмент компании должен предоставить ответ, на основании которого дольщики планируют дальнейшие действия. А именно: если объяснения причин приостановки строительства не удовлетворяют дольщиков или если руководство воздерживается от общения с дольщиками, необходимо обратиться в орган контроля. Основанием для проверки является ответ на запрос (или его отсутствие), если при проверке будут выявлены нарушения – в суд отправится заявление о санкциях, к которому добавятся заявления остальных дольщиков о разрыве договора.
Жизнь после решения суда: что дальше?
Таким образом, у застройщика будет несколько путей выхода из ситуации. Он может инициировать процедуру банкротства или вернуть деньги дольщикам, подавшим иски (если их не так много и останутся средства для продолжения строительства).
Есть вероятность, что после судов денег на продолжение строительства у застройщика уже не останется. Однако в любом случае компания не сможет вывести деньги со своих счетов, так как на момент начала проверки Минстроем последние будут заблокированы. В этой ситуации застройщикам придется готовиться к ожиданию – строительство будет возобновлено после того, как будет инициирована и проведена процедура банкротства, и определена компания, которая будет заниматься окончанием строительства.
Советы от участников рынка долевого строительства: слово экспертам
Словом, механизмы контроля деятельности застройщика и оперативного выявления проблем существуют. А о том, насколько они эффективны и есть ли какие-то нюансы по их использованию, расскажут непосредственные участники рынка долевого строительства. Итак, слово экспертам:
Алексей Перлин
Генеральный директор «СМУ-6 Инвестиции»
В большинстве случаев следить за ходом строительства проекта можно в режиме online с помощью камер круглосуточного видеонаблюдения и по регулярно обновляемым фотоотчетам, формируемым на сайте проекта. Если клиент видит, что в объектив камеры долгое время не попадают рабочие, а последний фотоотчет был создан несколько месяцев назад – стоит обратить на это внимание. Разобраться в ситуации поможет отправка запроса в Мосгосстройнадзор, который, в свою очередь, на регулярной основе осуществляет контроль строительства объекта и обеспечивает своевременное рассмотрение обращений граждан. Также ежеквартально застройщик предоставляет в Москомстройинвест промежуточную бухгалтерскую отчетность и одновременно с этим вносит в проектную декларацию изменения о размерах кредиторской и дебиторской задолженности на последнюю отчетную дату. Кроме того, сроки и качество строительства жилого комплекса можно проверить в том числе и по косвенным признакам. Обратите внимание, не прекращается ли ведение рекламы объекта, обновляется ли документация на официальном сайте, ведется ли новостная лента.
Андрей Колочинский
Управляющий партнер «ВекторСтройФинанс»
Если вы уже приобрели квартиру в новостройке на этапе возведения, уделив при этом достаточно внимания выбору застройщика и самого объекта недвижимости (посетили строительную площадку и проверили документацию) вам остается только наблюдать за процессом. И если с этапами возведения этажей ситуация достаточно проста для контроля, то по завершению данного этапа динамика не будет столь заметной, так как большинство работ теперь происходит внутри – монтируются межквартирные стены, ведется отделка мест общего пользования, устанавливается лифтовое оборудование и т.д. Поэтому некоторые покупатели проявляют озабоченность по поводу отсутствия очевидных изменений на строительной площадке, в таком случае мы советуем приехать на стройку и убедиться своими глазами. На нашей строительной площадке нет глухого ограждения, и даже в вечернее и ночное время можно видеть, как ведутся работы.
Мария Могилевцева-Головина
Директор по продукту «Сити-XXI век»
Добросовестные застройщики ведут открытую информационную политику в процессе строительства, информируют дольщиков по всем доступным каналам: это фотоотчеты на сайтах, группы в социальных сетях, веб-камера на площадке и т.д. Отделы продаж постоянно находятся на связи с клиентами и отвечают на все интересующие вопросы. Также устраиваются экскурсии для всех желающих.
Как можно самостоятельно оценить темпы строительства? Для этого достаточно отслеживать количество строителей и других рабочих на площадке, анализировать темпы возведения домов (если один этаж строится больше недели, это повод поинтересоваться у застройщика, чем вызвано замедление). Для этого раз в квартал можно посещать объект, либо делать это чаще - по мере необходимости.
Алексей Лухтан
Руководитель департамента маркетинга и продаж компании «Lexion Development»
Государство делает все возможное, чтобы в стране понятие «обманутый дольщик» больше не фигурировало. Пока новые правила игры, когда застройщик работает через эскроу-счета, а дольщик со спокойной душой ожидает окончание строительства, действует не в полную меру (только с 1 июля 2019 года все застройщики должны перейти на эскроу-счета), некоторые методы контроля за его деятельностью все-таки существуют.
Во-первых, действует государственный информационный портал, на котором можно наблюдать все процессы строительства того или иного проекта недвижимости. На сайте - наш.дом.рф публикуется динамика стройки проекта, чтобы каждый дольщик был в курсе, что происходит с его объектом с определенной регулярностью.
Во-вторых, можно самостоятельно следить за стройкой и сверять данные с проектной декларацией, опубликованной на официальном сайте застройщика или проекта.
И в-третьих, намного легче проверить застройщика, если он строит не на свои деньги, а на кредитные, так как наличие собственных денег проверить никак нельзя, а когда есть выданная, официально подтвержденная кредитная линия крупным надежным банком – это дополнительная гарантия завершения строительства и, соответственно, менее рискованная ситуация.
Юлия Зубарик
Основатель градостроительного бюро «Master`s Plan»
У участника долевого строительства есть ряд возможностей контролировать работу застройщика. О контроле этапов строительства сказали выше. Что же касается контроля параметров дома, таких как отделка фасадов и входных групп или, к примеру, производитель лифтового оборудования, то здесь все сложнее. Если дольщику кажется, что застройщик строит не так, как обещал, то в первую очередь следует обращаться к застройщику с требованием показать документы, в соответствии с которыми он работает. Все технические параметры указаны в декларации, в том числе материалы, из которых строится дом. Но указаны они довольно размыто. К примеру, отделка холлов керамогранитом может означать, что застройщик может поставить плиты по 500 рублей за квадратный метр, а может по 5000 На каждую часть дома есть документы, которые могут меняться по согласованию с соответствующими органами. Если дольщика не устраивает качество строительства, у него одна дорога – в суд.
Филипп Литвиненко
Директор по транзакционному бизнесу и привлечению ресурсов «Московского Кредитного банка»
Согласно поправкам в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве...» для девелоперов вводится обязательное банковское сопровождение сделок. Банк будет контролировать все операции на спецсчетах с правом отказать в их проведении — например, при подозрении в нецелевом расходовании средств. Речь идет о каждой операции, будь то предоплата проектной документации, выполнение инженерных изысканий или расходы на рекламу. Счета в одном банке предстоит открыть не только застройщику, но и техническому заказчику (компания, оказывающая инжиниринговые услуги), и генеральному подрядчику.
Для выполнения требований законодательства банки сформировали компетентные команды, нарастили численность подразделений банковского сопровождения и проектного финансирования, усилили экспертизу финансового и документального контроля. Наш банк создал всю необходимую инфраструктуру для работы со специализированными счетами застройщиков.
Андрей Копытин
Первый заместитель генерального директора АО «КТБ ЖБ»
Существующие на сегодняшний день правила долевого строительства ЖК предусматривают достаточно много инструментов контроля качества возводимого жилья для рядового потребителя, о которых в то же время мало кто знает. При этом подавляющее большинство необходимой для этого информации находится в открытом доступе и публикуется на сайте Застройщика, либо на сайтах городских органов власти, так или иначе связанных с процессом реализации инвестиционного объекта (Портал Правительства Москвы, Москомстройинвест, Москомархитектура, Мосгосстройнадзор). 31 августа 2018 года приказом №996/пр Минстроем утверждена новая форма проектной декларации, которую все застройщики обязаны публиковать в открытом доступе.
На что же обратить внимание при выборе объекта софинансирования в процессе строительства: 1 В первую очередь это раздел 6 - финансовые результаты застройщика в текущем году. Наличие убытков по финансовой отчетности, равно как и значительные кредиторские задолженности, являются плохих знаком для дольщика. 2 Также следует обратить внимание на раздел 10.3, а именно – на компанию, разработавшую проектную документацию. Как правило, здесь выступают от 3 до 5 организаций, первой из которых указывают генпроектировщика, а последующие – субподрядчики, выполнявшие отдельные разделы проектной документации. Если в качестве первых лиц выступают малоизвестные молодые компании, либо в их портфолио вы не нашли значительного количества выполненных объектов жилой застройки, то вместе с генподрядчиком вы рискуете испытать все прелести недостаточного опыта проектировщика. Это могут быть как нерациональные и низкокачественные проектные решения, так и попросту сорванные сроки строительства. Выбирайте объекты, спроектированные крупными опытными компаниями, хорошо зарекомендовавшими себя на рынке.
Красавин Александр Сергеевич
Первый заместитель председателя правления «Баркли»
В проектах от комфорт-класса до элитного сегмента дольщики могут наблюдать за динамикой строительных работ в социальных сетях, непосредственно на площадке устанавливают видеокамеры, а на «Ютубе» можно посмотреть передачи о ходе строительства, которые на местах снимают журналисты.
В наше время дольщики постоянно могут быть в курсе всего, что происходит на строительной площадке, при этом не выезжая на объект лично.
