Говорят, что квартиру можно купить, не прибегая к услугам риэлторов. Но это не точно. В давние-давние времена, когда звонили по телефону-автомату, а доллар стоил 30 рублей, древние люди могли справиться с покупкой квартиры самостоятельно. Но времена рыцарей и добрых фей прошли, и сегодняшние горожане опасаются заколдованного круга покупки квартиры. Чего они опасаются, и стоит ли развеять чары таинственных сделок с квартирой, будем разбираться в этой статье.
- Почему большинство покупателей по привычке работают с риэлторами?
- Что делать, если не хочешь пользоваться услугами риэлтора?
- Подходящая квартира нашлась, что дальше?
- Как подготовиться к продаже
- Какие документы необходимы для регистрации права собственности
- Где можно зарегистрировать сделку?
- Как не потерять деньги?
- Заключение
Почему большинство покупателей по привычке работают с риэлторами?
Купить квартиру - это не обувь приобрести к грядущему сезону. Назад не сдашь в течение гарантийного срока, и не поменяешь, если тебе не подошел фасон (планировка), натирает мизинчик или в целом ты передумал. Помимо мук выбора района, подходящего дома, хорошей управляющей компании, уложиться в выделенный бюджет и других сопутствующих забот, покупателя заботят другие аспекты:
- покупка “чистой” квартиры. Покупатель переживает, что продавец недобросовестный, а в лицевом счете квартиры скрыты солдаты-срочники, недееспособные граждане, несовершеннолетние дети или товарищи из мест не столь отдаленных. В этом случае сделка расторгается, а вернуть деньги - большая проблема;
- сделка не пройдет регистрацию в Росреестре, а деньги уже будут отданы. В этом случае покупатель лишается и квартиры, и денег до выяснения обстоятельств. А также теряет время, в течение которого он мог бы выбрать другой вариант;
- продавцы исчезнут с деньгами, и покупатель опять же останется без квартиры и без денег.
- собрать документы для сделки очень сложно и долго, нужно выстаивать в очередях госорганизаций и тратить бездну времени на оформление сделки.
А продавцам по большому счету все равно, кому и как продавать. Им важно получить всю нужную сумму, а с посредником будет сделка, или без, их заботит мало. Поэтому если покупатель обращается напрямую к продавцу, у него больше шансов сэкономить, а для того, чтобы минимизировать вышеперечисленные риски, в современном мире есть парочка инструментов.
На самом деле, покупатели и продавцы возлагают ошибочные надежды на компетентность маклеров, а также на ответственность, которую они несут, если в сделке обнаружатся какие-то проблемы. Сторонам кажется, что в случае чего, посредник все исправит, или будет каким-то гарантом безопасности сделки. Далеко не всегда это так. Уважаемые фирмы с безупречной репутацией могут давать какие-то устные гарантии. Но как показывает практика, в договорах об оказании услуг, которые никто не читает перед подписанием, посредник снимает с себя любую ответственность за итог сделки.
Поэтому любой вменяемый совершеннолетний человек вполне способен справиться со сделкой купли-продажи самостоятельно, но для того, чтобы все прошло без проблем, лучше следовать проверенному алгоритму.
Что делать, если не хочешь пользоваться услугами риэлтора?
Прежде всего, нужно найти квартиру, которая представлена на рынке самим покупателем, а не агентством недвижимости. Сделать это непросто, но возможно:
- покупайте жилье на первичном рынке сразу у застройщика. В этом случае вам точно не навалят никаких дополнительных оплат за посреднические услуги;
- если вы предпочитаете вторичку, включите возможности теории “семи рукопожатий”, сарафанное радио и прочие сети знакомств. наверняка у подруги вашего друга есть троюродная тетя, которая как раз собиралась продавать свою квартиру;
- пройдите по дворам интересующих вас домов и заведите полезные знакомства с местными бабулями. Бабули - наше стратегическое оружие, и знают все обо всех. Поэтому если кто-то продает или планирует продавать квартиру в интересующем Вас доме, бабуля даст знать. В некоторых случаях источником такой информации может стать консьержка или сторож. Вы также можете прикрепить на доску объявление, в котором выразите желание купить квартиру именно в этом доме. Возможно, на него откликнутся;
- на виртуальных площадках типа Юла или Авито можно поставить фильтр и выбрать только частных продавцов. Но к сожалению, даже после этого фильтра уже при выезде на адрес окажется, что это не собственник, а посредник. Или посредник сообщит, что именно этой квартиры нет, но есть другая, не менее прекрасная. Поэтому тщательно просматривайте объявления, и не забывайте пролистывать ленту на месяц-два назад. Продать квартиру - дело не быстрое, а собственники люди занятые, “поднимать” объявление в поиске чаще всего они забывают.
Подходящая квартира нашлась, что дальше?
- квартира, которую продают по доверенности - объект пристального внимания. Нередко бывает так, что доверенность уже отозвана, или доверитель умер, ведется наследственное дело, а недобросовестный продавец скроется с вашими деньгами. Постарайтесь напрямую пообщаться с собственником, благо современные средства связи позволяют сделать это.
- проще всего купить квартиру у одного собственника, или двух-трех совершеннолетних. Если в числе владельцев квартиры есть несовершеннолетние дети, это немного усложнит процедуру. Но в целом ничего критичного в ребенке-собственнике нет.
- закажите выписки из ЕГРН на объект недвижимости и на переходы права по нему. Первая подскажет, кто является собственником в данный момент и на основании какого документа, есть ли ограничения, обременения и аресты на квартиру, есть ли запреты на сделку. Здесь также будет указана кадастровая стоимость квартиры. Это поможет вам иметь представление о будущем налоге н анедвижимость. Выписка о переходах права вскроет всю историю сделок - когда, кому и сколько раз продавалась квартира. Должно насторожить, если за последние пару лет поменялось несколько собственников.Чем меньше у квартиры было хозяев, тем лучше. Существуют сервисы, которые позволяют получить выписки, не отрываясь от экранов смартфонов в считанные часы.
- проверьте оригиналы документов о собственности. Не должно быть исправлений, сделанных от руки. Любое исправление заверяется компетентным органом.
- загляните в техпаспорт при наличии. Сравните планировку “живой” квартиры и ту, что нарисована на плане. Обратите внимание на то, есть ли перепланировки, и оформлены ли они надлежащим образом;
- уточните, состоит ли собственник в браке. Конечно, прямого предписания заручиться согласием супруга в законе нет. Но в случае, если семейная лодка даст трещину или разобьется о быт, рассерженная вторая половина может серьезно попортить вам нервы. Попросите второго супруга присутствовать при сделке или дать нотариально заверенное согласие на продажу квартиры;
- проверьте, нет ли в квартире долгов по оплате ЖКУ и других сюрпризов. Иногда по взаимной договоренности продается квартира с долгами по цене, ниже рыночной, но если это не ваш случай, о таких вещах лучше знать до внесения залога и прочего. Конечно, по счетам платить вам вряд ли придется, но определенная нервотрепка будет неотъемлемой частью вашей жизни в ближайшем будущем.
Как подготовиться к продаже
Если вы считаете, что не разберетесь в круговерти необходимой документации, обратитесь к нотариусу. Что это дает:
- нотариус несет полную ответственность за дееспособность всех сторон сделки. Никто не скажет после покупки, что был не в себе и не осознавал, что делал;
- нотариус разъясняет правовые последствия сделки. И опять же, никто не сможет сказать, что не осознавал своих действий;
- нотариус проверяет чистоту сделки. Он запрашивает все документы и оценивает, насколько квартира готова к продаже;
- в качестве приятного бонуса - нотариус сам направит ваши документы в росреестр на регистрацию. Вам не придется ехать в другой конец города и стоять там в очереди. Кроме того, по закону, документы от нотариуса рассматриваются быстрее, чем от частных заявителей.
Но есть один неприятный момент, финансовый. Стоимость услуг нотариуса достаточно большая, поэтому за свое спокойствие придется раскошелиться. Зато в отличие от риэлтора, нотариус является гарантом законности сделки.
Если же после покупки квартиры свободных денежных средств не осталось, попробуйте оформить договор купли-продажи самостоятельно. В интернете есть достаточное количество годных образцов. А если вы не доверяете сетевым экземплярам, можете обратиться к юристу за шаблонным договором и заполнить его самостоятельно. Это по карману любому покупателю.
Подготовленный договор вы подпишете в присутствии уполномоченного лица при подаче документов на регистрацию, чтобы регистратор убедился в подлинности подписей и добровольности намерений сторон.
Какие документы необходимы для регистрации права собственности
Для того, чтобы подать договор на регистрацию и завершить переход права собственности от продавца к покупателю, к договору необходимо приложить:
- паспорта всех сторон сделки или лиц, действующих по доверенности;
- документы, подтверждающие права собственника на данную квартиру. Это договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство и все то, на основании чего гражданин стал собственником этого объекта недвижимости. К самому договору прилагается свидетельство о государственной регистрации права на бланке (некогда выдавалось Росреестром) или выписка из ЕГРП, заказанная заранее в Росреестре или МФЦ;
- если последняя сделка по этому имуществу проводилась до создания регистрационной палаты, то к договору прилагается свидетельство о регистрации собственности, выданное предприятием технической инвентаризации населенного пункта;
- составленный договор купли-продажи в нескольких экземплярах - по одному для каждой стороны и один для регистрирующего органа;
- согласие супруга на продажу (покупку) квартиры, если стороны договора женаты или замужем;
- квитанция об оплате госпошлины (при наличии).
Где можно зарегистрировать сделку?
Сейчас для того, чтобы внести сделку в реестр недвижимого имущества, можно выбрать 3 варианта:
- регистрация сделки в территориальных отделениях Росреестра (кроме жителей Москвы, в этом городе Росреестр с 2014 года напрямую работает только с юридическими лицами);
- регистрация сделки в ближайшем МФЦ. ВО многих из них действует предварительная запись, и сторонам не придется сидеть в очередях;
- через портал “Госуслуги”.
На самом деле, и “Госуслуги”, и МФЦ напрямую не осуществляют регистраторские действия. Они просто передают всю необходимую информацию в Росреестр и упрощают нам процедуру оформления перехода права собственности.
Как не потерять деньги?
Самый острый вопрос - когда и как осуществить передачу денег, чтобы не потерять их? Ведь во время регистрации договора купли-продажи могут возникнуть обстоятельства, которые не позволят завершить сделку. И тогда в проигрыше останется покупатель, который уже передал всю сумму.
Или наоборот,продавец подпишет договор, а после регистрации покупатель не захочет расставаться с кровно заработанными?
Выход давно есть, и он широко распространен в крупных городах страны. Во провинции стороны еще не привыкли к такому разрешению вопроса и относятся к нему с недоверием. Но на самом деле схема отличная. Что она из себя представляет?
Это аккредитив в банке. Гарантом получения средств продавцом выступает банк. Он же - гарант сохранности суммы для покупателя, если что-то пойдет не так.
Процедура простая. Покупатель вручает банку на хранение требуемую сумму. По существующим условиям, после того, как сделка состоится, продавец может получить эти деньги, предъявив свежую выписку из ЕГРН.
Одновременно с этим, если по истечении определенного срока продавец не предъявляет никаких доказательств того, что сделка состоялась, продавец может вернуть свои деньги в целости и сохранности.
Изменить условия аккредитивного счета можно только с согласия обеих сторон по договору. Например, можно продлить срок получения денег продавцом, если в процессе регистрации вышла какая-то заминка, или произошли другие обстоятельства, которые не позволяют продавцу воспользоваться своим правом в срок.
Если расчет происходит за наличные деньги, вместо аккредитивного счета открывается банковская ячейка. В остальном действия похожи.
Заключение
На самом деле в сфере недвижимости редко когда одна сделка похожа на другую. Иногда возникают ситуации, которые требуют дополнительных документов. Например, если присутствуют несовершеннолетние или недееспособные собственники, нужно разрешение органов опеки на продажу. если квартира расположена в доме, который является объектом культурного наследия (и это встречается нередко), то необходимы еще охранные обязательства. Каждая сделка уникальна, но провести ее самостоятельно вполне по силам, при наличии определенного запаса свободного времени. Мы уверены, что у вас все получится.
