Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости для уменьшения налога

Казалось бы, рынок недвижимости должен развиваться так, чтобы клиентам на нём было всё проще и проще. Однако несколько последних нововведений этой логике как будто противоречат – мало того, что средние цены на квартиры растут, так ещё и в использовании они обходятся всё дороже.

Взять хотя бы новый порядок расчёта налога на имущество, впервые введённый в Москве в 2015-м году, а теперь, с 2020-го, охвативший и всю страну целиком. Если раньше налог на квартиру рассчитывался в зависимости от её инвентаризационной стоимости, то теперь рассчитывается в зависимости от кадастровой, которая куда ближе к рыночной и, соответственно, гораздо выше.

Так как рынок не предлагает нам возможностей сэкономить, давайте отыщем их сами. В нашей статье подробно рассказываем, как физическому лицу уменьшить налог на имущество путём оспаривания его кадастровой стоимости. Ответим на вопросы, какие на то могут быть причины, куда обращаться со своими требованиями и, главное, сколько получится сэкономить. Ладно, время – деньги, поэтому от введения лучше сразу перейдём к делу.

Разница между кадастровой и инвентаризационной стоимостью

Начать, пожалуй, стоит с определения разницы между инвентаризационной и кадастровой стоимостью. Дело в том, что путанница может стоить вам очень дорого и привести к неясным последствиям, потому что, как вы наверняка понимаете и сами, большая актуальность одной из них вовсе не является единственным различием. Мало того, что отвечают за две эти стоимости два разных госоргана (инвентаризационную рассчитывают в БТИ, а интересующую нас кадастровую – в Росреестре), так ещё и составляются они по-разному.

Инвентаризационная стоимость не учитывает целое множество факторов, которые на самом деле влияют на рыночную стоимость той или иной квартиры, – от близости дома к центру и инфраструктуры вокруг него до уровня комфорта в местах общего пользования и номера этажа. Так что, как бы грустно ни было это признавать, кадастровая, в общем, честнее – неудивительно, что сейчас она пользуется большей популярностью.

Более того, ещё и разница в размере двух этих стоимостей из-за системы их подсчёта обычно критична. Инвентаризационная стоимость может быть в десять, а то и в 15 раз ниже рыночной, тогда как кадастровая, которая тоже меньше, от рыночной отличается всё-таки где-то раза в два-три. Зная это, перепутать их уже не получится!

Как узнать кадастровую стоимость своей квартиры

Одно из преимуществ кадастровой стоимости квартиры перед инвентаризационной – тот факт, что узнать её гораздо легче. Чтобы это сделать, не нужно стоять в очереди в БТИ и обращаться за помощью к инженерам. Достаточно зайти на официальный сайт Росреестра и найти там свой дом – по адресу, по карте или (вариант для наиболее хорошо подготовленных) по кадастровому номеру. Если вы его не помните, поищите какой-нибудь документ, подтверждающий ваше право собственности на недвижимость, там он должен быть указан. Вбиваете его в строку поиска, а потом в графе источника данных указываете Государственный кадастр недвижимости – он и покажет саму стоимость, а также дату, на которую она актуальна. Скорая переоценка будет означать, что сейчас – самое время озаботиться тем, чтобы стоимость была определена как можно более точно.

В чём недостаток кадастровой оценки квартиры

Проблема в том, что с правильной оценкой кадастровой стоимости время от времени ошибаются сами оценщики. Методы оценки могут быть разными, но самый популярный – простой сравнительный. То есть чтобы оценить кадастровую стоимость вашей квартиры, в Росреестре просто находят квартиру, по всем характеристикам похожую на вашу, узнают её кадастровую стоимость и чуть её актуализируют. Ошибки возможны сразу на двух этапах – сначала на нахождении соответствия (вдруг что-то где-то было не учтено, а при этом на стоимость квартиры это может повлиять сильно – допустим, вид из её окна), а потом и на актуализации (кадастровая оценка проводится примерно раз в три года, за это время многое может поменяться).

Заниженная и завышенная кадастровая стоимости одинаково плохи. Если она будет ниже настоящей, это ухудшит ваше положение при продаже квартиры или, скажем, сдаче её в аренду. А если будет выше, это выльется в несправедливо большой налог на имущество. Мы в нашей статье, конечно, сосредоточимся на второй проблеме.

По какой причине кадастровая стоимость может быть пересмотрена

Причин, согласно которым переоценка кадастровой стоимости вообще может быть произведена, может быть несколько. Основные из них сосредоточены вокруг информации, которая использовалась для оценки, а вернее, вокруг ошибочности, неточности и даже лживости этой информации. Например, оценщик случайно ошибся с расположением объекта и приписал его к другому дому. Или, может быть, он не обратил внимание на такой значимый фактор, как аварийное состояние объекта, просто закрыл на это глаза. Или – обладая всей необходимой информацией, просто неверно ей распорядился, ошибся в расчётах, спутал цифры.

Сложно сказать, насколько распространено всё перечисленное выше, да и вообще, хочется надеяться, что оценщики подходят к своему труду со всей серьёзностью – но отрицать недобросовестное исполнение обязанностей и уж как минимум элемент случайности нельзя в любой работе. Бывает даже, что кадастровая стоимость превышает рыночную – а если значительного снижения рыночных цен в недавнее время не было, это уж точно означает, что при оценке что-то пошло не так. Чтобы проверить всё самостоятельно, обратитесь в Росреестр за данными, которые использовались при оценке вашей недвижимости, и сверьте их с реальностью.

Почему переоценку кадастровой стоимости не стоит игнорировать

Конечно, кому-то может показаться, что попытка оспорить кадастровую стоимости своей квартиры – просто лишняя трата времени и нервов, которая мало того, что может не увенчаться успехом, так ещё и в случае успеха не принесёт никакой прибыли. За выявленные переплаты деньги всё равно не вернут, а в таком случае, стоит ли вам вообще напрягаться?

Ответ на самом деле не так уж однозначен. Скажем, за столичную квартиру с кадастровой стоимостью в десять миллионов рублей вы ежегодно будете платить налог в десять тысяч (это 0,1%). А если сумеете убедить оценщиков, что настоящая кадастровая стоимость вашей недвижимости – не десять, а девять миллионов, то сэкономите за год только тысячу рублей. Критична ли для вас эта сумма – тем более в масштабах года? Вопрос, наверное, риторический. И в то же время налоги на квартиру с кадастровой стоимостью в 50 миллионов рублей и на квартиру за 51 миллион рублей различаются – это, соответственно, 0,2 и 0,3 процента. А значит, разница между ежегодными выплатами составит больше 50 тысяч рублей ( это больше полумиллиона за десять лет. Такие деньги не захочет выбрасывать на ветер даже богатый человек – такой, который может позволить себе квартиру за пятьдесят с чем-то миллионов рублей.

В итоге оспаривание кадастровой стоимости квартиры поможет сэкономить значительную сумму только тем, кто обычно об экономии не думает, – а вот тем, кто живёт в каком-нибудь отдалённом от центра ЖК стандарт-класса, выгадает относительно скромную сумму. И, может, тогда об оспаривании лучше забыть вовсе?... Впрочем, можно возразить, что эта логика неверна – и если ты не научишься экономить даже тысяч рублей в год, то так никогда и не сможешь позволить себе квартиру за пятьдесят миллионов.

Порядок действий при судебном и досудебном оспаривании

Чтобы оспорить кадастровую оценку квартиры, можно обратиться напрямую в суд, а можно – в специальную комиссию, которая и занимается рассмотрением подобных претензий. Второй вариант, вероятно, предпочтительнее – как минимум потому, что в случае отрицательного для вас решения комиссии, вы всё ещё можете обратиться в суд. Кроме того, комиссия работает быстрее и дешевле – по крайней мере, не придётся тратиться на судебные издержки. Рассмотрим оба варианта, а начнём с более предпочтительного, с комиссией.

Несмотря на то, что главная обязанность данной комиссии – решать вопросы, подобные вашему, часть работы она попросит вас провести самостоятельно. Просто заявления в этом случае будет недостаточно. Вам также нужно будет предоставить документы, свидетельствующие о справедливости ваших возражений и, собственно, допустимости оспаривания. Точно знаете, что использованные для кадастровой оценки сведения о квартире не соответствуют действительности? Хорошо, но это ещё придётся доказать!

Вообще же, комиссия потребует чуть меньше документов, чем суд. Кроме названных выше доказательств (а они могут быть представлены в виде документов о кадастровых и технических ошибках или в виде рыночной стоимости квартиры, не превышающей кадастровую), ей нужны будут подтверждения права собственности, кадастровые справки и все возможные заключения оценщиков по вашей квартире. После обращения у комиссии будет месяц, по истечении которого вас ознакомят с её решением. Оно может быть положительным – например, “Да, использованная оценщиками информация не соответствует действительности” или “Да, рыночная стоимость квартиры действительно ниже кадастровой”. Но может быть и отрицательным – “Нет, все использованные оценщиками сведения о квартире верны” или “Нет, кадастровая стоимость квартиры не превышает её рыночную стоимость”. Во втором случае ваше заявление просто будет отклонено.

Если вы минуете комиссию и сразу пойдёте в суд, от вас потребуют дополнительный пакет документов – таких, скажем, как доверенность вашему представителю в суде или чек об уплате госпошлины. И это ещё если в суде вы оспариваете, собственно, кадастровую стоимость, а не решение комиссии о её оспаривании – во втором случае понадобятся документы, подтверждающие и её. Так или иначе, после внесения всех нужных документов у суда будет два, а то и три месяца, чтобы вынести свой вердикт. Мы добиваемся от него постановления об изменении кадастровой стоимости квартиры или установления её действительной рыночной стоимости (если она и правда ниже кадастровой). Или – подтверждения того, что комиссия, в которую вы обращались ранее, приняла неверное решение. Даже если ни одно из этих требований не будет удовлетворено, не отчаивайтесь – у вас ещё будет возможность подать апелляцию.

Как сэкономить уже не получится – и как получится точно

Для тех, кто перепроверил всю информацию и всё-таки не нашёл никаких оснований для переоценки кадастровой стоимости своей квартиры, у нас есть две новости – плохая и хорошая. Плохая заключается в том, что сейчас, в 2020-м году, вы уже опоздали и не успели воспользоваться другим способом сэкономить при выплате налога – причём таком, который вам предлагали сами власти. В 2015-м налог считался с пониженным коэффициентом, который в последующие годы увеличивался, пока наконец не был отменён в 2020-м. Этот пример – лучшее подтверждение того, что происходящим в сфере недвижимости нужно интересоваться даже тем, кто думает, что после приобретения квартиры всё прочее его уже не касается.

Но есть и хорошая новость – налог высчитывается, скажем так, с использованием кадастровой стоимости, а не в полной зависимости от неё. Вычитать сумму налога следует не из кадастровой оценки целиком, а из кадастровой оценки, от которой отняли кадастровую оценку 20 квадратных метров квартиры. Получается, так называемая налоговая база меньше кадастровой стоимости. А значит, таким образом, законодательство всё ещё предлагает вам определённую экономию – и ради неё вам даже не нужно ничего делать.

Выводы, которые тоже можно оспорить

Что можно сказать в заключении? Распространённость проблемы, а также сама возможность её возникновения свидетельствуют о том, что сложившаяся система не идеальна. Может быть, оценщикам стоит внимательнее проверять свои данные? Или поменять метод оценки со сравнительного на какой-либо другой? Или близость кадастровой стоимости квартиры к рыночной вообще идёт только во вред, а считать налог и дальше нужно по инвентаризационной оценке? Ответы зависят от того, как часто возникают эти вопросы. Что это – неправильно выстроенная система или редкие частные ошибки? Каким бы ни было ваше мнение на этот счёт, его тоже наверняка можно оспорить.