Помимо мер, направленных на развитие сегмента жилищного строительства, на рынок новостроек влияют также факторы, которые, на первый взгляд, не имеют непосредственного отношения к этому рынку.
В рамках настоящей статьи речь пойдет об очередном нововведении правительства, которое касается экономики страны в целом – изменении ставки НДС на 2%, с 18%, взимаемых сейчас, до 20% которые будут взимать с наступления очередного, 2019 года.
Мы собрали мнения экспертов, которые являются непосредственными участниками строительного рынка (девелоперы и застройщики) о том, как же, все-таки, отразится повышение НДС на рынке новостроек Москвы, и попросили прокомментировать – к чему, собственно, готовиться?
НДС: один из важнейших налогов
Налог на добавленную стоимость собирают со всех предпринимателей, коммерческих компаний, а также с некоммерческих организаций, которые продают какие-то товары или услуги. Собственно, точнее будет сказать, что НДС платят не предприятия, а конечные потребители, так как сборы закладываются в цену товара.
Налог отходит в федеральный бюджет и является достаточно важным источником его пополнения – в прошлом году было собрано НДС на сумму более 5 трлн. (общий объем бюджета составил чуть более 15 трлн.). То есть, фактически, треть бюджета формируется за счет сборов НДС.
Кроме того, НДС – это один из самых «собираемых» налогов, технология сбора не позволяет каким-то образом уклониться от его уплаты.
Возможно, с учетом этих двух факторов, в правительстве было решено повысить именно этот налог.
НДС и строительный рынок
Недвижимость – достаточно сложный продукт, который, однако, имеет логику ценообразования, сходную с ценообразованием любого другого продукта (цена включает сырьевую составляющую, налоги, оплату труда, логистику, прибыль, пр.). Повышение затратной части автоматически приводит к подорожанию продукта (продаж которого облагается НДС).
Соответственно, покупатели жилья будут вынуждены платить за строительные и отделочные материалы, за элементы систем инженерной коммуникации, прочее оборудование (лифты, пр.), а также за все сопутствующие услуги, расходы на которые несет застройщик (доставка материалов, IT-услуги, пр.).
Таким образом, повышение НДС может привести к росту цен на жилую недвижимость в сегменте первичного рынка.
Повышение НДС: кому и зачем это понадобилось?
Какую экономическую выгоду принесет повышение НДС на 2%? Подсчитано, что такая мера позволит дополнительно привлекать в бюджет сумму порядка 600 млрд. рублей. Еще одна, сходная мера (отказ от льготного налогообложения по ставке 10%) принесет бюджету экономию на сумму в 550 млрд. рублей.
Среди основных причин, побудивших власти экстренно изыскивать деньги – необходимость выполнения последних «майских указов» президента. А это - ряд достаточно масштабных и дорогостоящих инициатив: было поручено к 2024 году повысить качество дорог, а также инфраструктуры, приступить к активному этапу развития «цифровой экономики», обеспечить меры для роста численности населения и средней продолжительности жизни.
Насколько все серьезно? 2% - это много или мало
Достаточно интересная ситуация просматривается с точки зрения величины поднятия налога. Для потребителя, не очень хорошо знакомого с экономическими вопросами, повышение ставки НДС на 2% может показаться, скажем прямо, не очень значительным.
Однако на самом деле это не налог вырос на 2%, а налоговая ставка, что не есть одно и то же – если взять калькулятор и провести несложные вычисления, можно увидеть, что на деле НДС поднялся более чем на 10% (примерно столько составляет прибавка 2% относительно исходных 18%).
Ожидаемые изменения: кто окажется в числе пострадавших?
В среднем, эксперты сходятся во мнении, что стоимость жилья на первичном рынке вырастет, рост может составить 5%-7% и выше. В первую очередь пострадают покупатели жилья наиболее востребованного формата «эконом» (или, как теперь стали называть такое жилье – «стандарт»), которым теперь необходимо изыскивать дополнительную сумму.
Кстати, это те самые покупатели, которых никак нельзя назвать готовыми нести дополнительную финансовую нагрузку, так как они уже приобретают жилье на пределе возможностей.
Учитывая тот факт, что рост НДС неразрывно связан с инфляционными процессами, нельзя исключать повышения ставок по ипотечным кредитам. В совокупности с удорожанием жилья, это обстоятельство может привести к падению спроса в самом востребованным сегменте – сегменте наиболее доступного первичного жилья.
Соответственно, могут пострадать и застройщики, а также, дальше по цепочке, все предприятия, связанные со строительной отраслью – производители и продавцы строительных материалов.
Дополнительным негативным фактором для строительных компаний станут изменения в законах, регулирующих рынок долевого строительства, падение спроса на фоне ужесточения правил может привести к уходу с рынка многих застройщиков.
Сокращение их количества, в свою очередь, станет уверенным шагом в сторону монополизации рынка крупными компаниями, имеющими мощную финансовую поддержку, позволяющую, во-первых, переждать время отсутствия стабильности, а, во-вторых, получать недорогие кредиты, чтобы соответствовать новым правилам. От монополизации ничего хорошего ожидать не приходится, так как этот процесс естественным образом приводит к различным манипуляциям, призванных, опять же, к максимально возможному увеличению стоимости жилья (однако, это может иметь место в отдаленной перспективе).
Прогнозы из первых рук: слово экспертам
Потенциальным покупателям, которые планируют покупку жилья с 2019 года, будет небезынтересно получить информацию из первых рук и узнать, к чему готовиться, от профильных специалистов, которые более осведомлены о различных аспектах и возможных последствиях повышения НДС.
Итак, слово экспертам…
Мария Литинецкая
Управляющий партнер компании «Метриум»», участник партнерской сети CBRE
Повышение НДС приведет к ускорению инфляции, что двояко повлияет на девелопмент. По прогнозам правительства и Центробанка, уже в этом году инфляция может ускориться до 3%, а в 2018 году – до 4-5%. Это значит, что ЦБ откажется от дальнейшего снижения ключевой ставки. Предполагалось, что в 2018 году регулятор сократит данный показатель до 6-7%, однако после объявления о планах повысить НДС, в ЦБ заявляют, что пересматривать ключевую ставку возможно уже не будут до конца этого года, то есть она останется на уровне 7,25%. С одной стороны, это усложнит переход на проектное финансирование, который должен начаться уже в этом году. Если регулятор сохранит ключевую ставку на высоком уровне, то девелоперы могут не получить кредитование под разумный процент. С другой стороны, приостановка смягчения кредитно-денежной политики отразится на ставках по ипотеке. На протяжении последних двух лет ЦБ сокращал ключевую ставку, что привело к уменьшению средней стоимости ипотечного кредита на 2 процентных пункта. Теперь возможно до конца года ипотечное кредитование замедлит темпы роста, что плохо скажется на спросе в строящихся жилых комплексах.
Кирилл Игнахин
Генеральный директор «Level Group» (девелопер ЖК «Level Амурская»)
Повышение НДС негативно скажется на всех отраслях реального сектора экономики, включая строительство. Не стоит забывать, что данный шаг властей сопровождается еще и резким ростом цен на топливо, которое также отражается на структуре издержек бизнеса, тесно связанного с грузоперевозками и использованием тяжелой техники. Это значит, что могут возрасти расценки на услуги подрядчиков, ведущих строительство. В совокупности эти факторы не замедлят сказаться на ценах в проектах строящихся жилых комплексов до конца текущего года. Насколько вырастут цены пока судить рано, так как девелоперы по-разному отреагируют на повышение издержек. Необходимость корректировки цен возникает у всех, а вот возможность – только у тех застройщиков, которые реализуют доходные проекты с высоким и интенсивным спросом. Тем не менее есть один фактор, который может смягчить последствия от повышения НДС. В Госдуму внесен законопроект, предполагающий снижение совокупного тарифа страховых взносов в государственные внебюджетные фонды с 34 до 30%. То есть снизится нагрузка на фонд оплаты труда, что позволит девелоперам несколько снизить себестоимость строительства и компенсировать рост ставки НДС.
Роман Сычёв
Генеральный директор «Tekta Group» (девелопер ЖК «Маяковский)
Фактически налог на добавленную стоимость всегда перекладывается на потребителя, хотя его платят государству производители товаров и услуг. Одним из самых активных приобретателей услуг поставщиков, которые работают с НДС, являются застройщики. Половина промежуточных затрат в данной отрасли фактически содержит 18%, уплачиваемых по налогу на добавленную стоимость. При повышении ставки поставщики увеличат стоимость своих товаров и услуг как минимум на 3-4%. К тому же следует учитывать мультипликативный эффект, так как косвенно налог на добавленную стоимость так или иначе затрагивает всех участников экономики независимо от того, по какой схеме налогообложения они работают. В связи с этим произойдет общий рост стоимости товаров и услуг, который отразится на промежуточных издержках застройщиков. Соответственно, цены на квартиры также могут возрасти на несколько процентов (от 2% до 6%). Следует иметь в виду и другие инициативы властей, скажем, повышение взносов в Фонд защиты участников долевого строительства до 6% к началу следующего года. В совокупности все это ведет к росту издержек и нестабильности в девелопменте.
Андрей Колочинский
Управляющий партнер «ВекторСтройФинанс»
Повышение ставки НДС приведет к росту цен на товары и услуги, в том числе на строительные и отделочные материалы, которые используются при возведении новостроек. Вырастут цены на комплектующие для инженерных сетей, арматуру, лифтовое оборудование и пр. Таким образом увеличится и себестоимость строительства жилья. Застройщики будут вынуждены включать дополнительные расходы в конечную стоимость продукта.
Нововведение также затронет рынок готовых апартаментов, так как при продаже эти помещения облагаются НДС, рынок торговой и коммерческой недвижимости, где увеличатся ставки аренды.
Но больше всего данная мера подорвет платежеспособность покупателей жилья. Наметившийся рост доходов населения замедлится, люди лишатся возможности откладывать накопления на покупку квартиры, на первоначальный взнос и ежемесячные выплаты по ипотеке.
Наметившиеся инфляционные ожидания в результате увеличения НДС не позволят ЦБ продолжить снижение ключевой ставки, а значит и ставки по ипотеке останутся на прежнем уровне. А в случае резкого усиления проинфляционных рисков, ЦБ может увеличить размер ключевой ставки. Если это произойдет, доступная ипотека, которая до сегодняшнего дня оставалась драйвером, перестанет стимулировать развитие рынка первичного жилья, застройщики частично лишатся такой важной категории клиентов как ипотечные заемщики.
Денис Наточиев
Коммерческий директор «GORN Development»
НДС не участвует в сделках с недвижимостью на вторичном рынке, поэтому здесь ценовых колебаний ждать не стоит. Что касается строящихся объектов как жилой, так и коммерческой недвижимости, то уже в скором времени мы все ощутим заметное подорожание в среднем от 15% за кв. м. Это связано с тем, что строительный бизнес многокомпонентый, и себестоимость строительства зависит от используемых материалов, технологий, техники. Каждое звено в этой цепочке поднимет конечную цену минимум на 2%, соответственно, это отразится на цене кв. м. Ни один из поставщиков не будет снижать свою маржинальность, и НДС, безусловно, увеличит стоимость продуктов на всех этапах, и в итоге стоимость квадратного метра возрастет. Это будет точно не 2%. Никто не отменял инфляцию, которая также внесет свою лепту.
Наталия Кузнецова
Генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон»
Повышение НДС на 2 процентных пункта - с 18 до 20%, приведет к мультипликативному росту уровня инфляции. Повышение в среднем составит до 5%, что больше 3%, к которым стремится ЦБ.
Это приведет к ужесточению кредитно-денежной политики ЦБ касаемо контроля уровня ключевой ставки рефинансирования. Показателен тот факт, что в результате последнего заседания ЦБ было решено сохранить ключевую ставку на уровне 7,25%. Ожидать ее понижения, а вместе с этим ставок ипотеке и потребительскому кредитованию, в подобных условиях не приходится. При этом с учетом падения платежеспособности населения основным драйвером роста спроса на недвижимость являются именно доступные кредиты.
Эффект мультпликатора ярче всего проявляется именно в строительной отрасли, когда накладывается друг на друга рост затрат смежных и промежуточных отраслей.
Кроме того, совсем недавно была опубликована статистика Росстата по уровню располагаемых доходов населения. В мае этого года реальные доходы россиян по сравнению с предыдущим месяцем упали на 9,3%.
На фоне стагнации доходов населения, низкой покупательной способности, острейшей конкуренции на рынке и как результат снижения рентабельности, усиление налоговой нагрузки создает существенные риски для бизнеса.
Андрей Кузнецов
Руководитель группы компаний «СТОУН»
Повышение НДС на фоне общей экономической ситуации, ситуации на рынке недвижимости (изменения в законодательстве, ужесточения правил работы для застройщиков) выглядит неоднозначно. Здесь нет прямой зависимости, то есть квартира, как товар, как лот, НДС не облагается. Но, строительные материалы подорожают, еще больше. Как все помнят, мы относительно недавно уже пережили одно повышение на импортные материалы, что было связано с изменением курса национальной валюты. После этого стоимость жилья также повысилась, особенно в некоторых классах комфортности. Сейчас произойдет то же самое – после удорожания стоимости материалов, подорожают и квартиры, как конечный продукт, мы ожидаем, что примерно на 0,5%, не более.
Более негативный момент для рынка жилья – повышение НДС увеличивает инфляционные ожидания, а в связи с этим ЦБ отказался от дальнейшего снижения ключевой ставки, а значит, обещанного снижения процента по ипотеке не произойдет. 8% которые все ждут, скорее всего, так и останутся пока недостижимой целью на бумаге. С учетом снижения реального уровня доходов населения, такое положение дел точно не вызовет приток покупателей на рынок недвижимости.
Мария Хурамшина
Директор по маркетингу и рекламе девелоперской компании «Тройка РЭД»
В ближайшей перспективе (один-два года), повышения стоимости недвижимости не произойдет. Сдерживающим фактором будет выступать сам рынок – высокая конкурентность. Далее такого сценария исключать не стоит, т.к. все девелоперские компании работают с подрядчиками, закупают строительные материалы, пользуются услугами сторонних специалистов, которые в свою очередь платят НДС и, следовательно, увеличат стоимость своих работ. В итоге, учитывая все эти удорожания, повысится себестоимость реализации жилых проектов.
Но не только это может негативно повлиять на рынок жилой недвижимости - рост ставки НДС привет к увеличению цен на все товары массового потребления, жизненно-необходимых товаров. Учитывая этот фактор, можно предположить, что упадут реальные доходы населения, что приведет к низкому спросу на недвижимость.
Андрей Гайдуков
Директор по маркетингу и рекламе ГК «Рассвет»
Если смотреть на вопрос со стороны клиента и работы по ДДУ, то здесь НДС не уплачивается ни одной из сторон.
Но есть оборотная сторона этого вопроса – работа с подрядчиками. За все услуги и работы с третьей стороной уплачивается НДС. Логично, что это повлечет за собой увеличение стоимости работ, услуг и материалов, а, следовательно, и себестоимость строительства.
Кроме того, увеличение налога всего на 2% по цепочке транзакций может увеличить себестоимость до 10-15%. Когда и как это отразится на конечной стоимости недвижимости предсказать проблематично. Возможно, в условиях конкуренции уменьшится маржинальность проектов с сохранением конечной стоимости квартир. Но есть риск, что этого не произойдет и через какой-то период стоимость квартир увеличится.
Павел Брызгалов
Директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер»
На наш взгляд, повышение ставки НДС до 20% приведет к росту цен на недвижимость, поскольку подорожают строительные материалы, соответственно, вырастет и себестоимость строительства. Если говорить о подорожании только в связке с повышением НДС, то рост цен на жилье составит порядка 2%. Однако, не стоит забывать, что параллельно рынок будет переходить на проектное финансирование, с рынка уйдет доступный продукт в виде квартиры, приобретенной в объекте на стадии строительства. Поэтому при совокупности факторов в обозримом будущем стоимость квартиры в новостройке вырастет минимум на 25-30% (на разницу между готовым жильем и приобретенным в строящемся доме).
Юрий Шаранов
Директор по развитию бизнеса «CENTURY 21»
В связи с тем, что продажа квартиры налогом не облагается, повышение НДС на процессе купли-продаже никаким образом не отразится. Нововведения, прежде всего, ударят по девелоперам. Цены на строительные услуги и товары возрастут, а вместе с ними и стоимость строительства. Однако, на мой взгляд, это не станет катализатором к повышению стоимости квартир в новостройках. Объем вводимого жилья и количество предложений на рынке Москвы сейчас очень высок, такая тенденция сохранится на ближайшие несколько лет. При текущих условиях, когда объем предложений превалирует над спросом, девелоперы не смогут отыграться на цене. Поэтому цены на новостройки не вырастут, а вот маржа застройщиков и подрядных организаций, вероятнее всего, упадет.
