Собственником недвижимости быть приятно! Как-то успокаивает одно осознание того факта, что тебе принадлежит квартира, ты можешь не только в ней жить, но и вообще распоряжаться ею по своему усмотрению. Быть собственником не всей квартиры, а только доли в ней, тоже приятно, но уже не так. У тебя всё ещё есть своё жильё (как его ни назови – комната, угол, место…), но вот распорядиться им уже не так просто. Пессимисты скажут, что счастливый исход вообще невозможен, оптимисты не увидят никакой проблемы, мы же предлагаем вам быть реалистами – подойти к вопросу со всей серьёзностью, потому что только тогда на него получится найти ответ, который вас устроит.
Сегодня разбираемся, как продать долю в квартире – какие для этого нужны документы, каким должен быть порядок действий и что делать, если другие собственники против.
Начинаем с определения собственной доли
Чтобы собственной долей в квартире можно было как-то распоряжаться, а уж по крайней мере её продавать, для начала её нужно определить, говоря юридическим языком – выделить. Дело в том, что доля в квартире слишком часто приобретается не путём купли-продажи, а каким-то другим образом – в наследство, в дар, в результате приватизации. Неудивительно, что из-за этого новые собственники иногда даже не знают, что они, собственно, получили, ведь они не готовились к этому приобретению так же тщательно, как если бы были покупателями.
Выделенная доля может быть представлена в двух видах. Первый, куда более распространённый, называется идеальным, а выражается в дробях или в процентах. Например, ½ или ¼ от квартиры. Тем, кто помнит математику со школьной скамьи, не составит труда перевести эти доли в проценты – получится 50% и 25% соответственно. Но вот если мы захотим перевести идеальную долю в реальную, простой математической теории будет недостаточно, нужна будет ещё и информация о конкретной площади. Реальная доля в квартире (она же – выделенная в натуре) выражается в квадратных метрах. Это куда более удобный вариант, чтобы распоряжаться своей собственностью. Скажем, если мы владеем 25% четырёхкомнатной квартиры, то знаем, что можем продать одну комнату. Если мы владеем 50% той же квартиры, то знаем, что можем продать две комнаты. А если мы владеем 25% однокомнатной квартиры? Вот тут-то на помощь и придёт знание точного количества ваших квадратных метров.
В идеальном мире деление квартиры на доли не вызывает никаких сложностей. Большое помещение можно поделить на два помещения поменьше. Совсем хорошо, если каждому из этих помещений ещё получится организовать по отдельному входу, а также оборудовать их кухнями и санузлами – и ничего не будет в недостатке. Но подобное, к сожалению, случается редко, чаще приходится делить маленькие помещения на помещения ещё меньше, а за прихожие с ванными – сражаться не на жизнь, а на смерть. Больше того, описанная выше ситуация с выделением ¼ четырёхкомнатной квартиры в виде комнаты, тоже бывает не так уж часто – разве что в каких-нибудь старых питерских коммуналках. Вы же не сможете запретить новым собственникам, скажем, пользоваться коридором, даже если в рамках своей доли прав на него он не имеет. В итоге, чтобы минимизировать свои потери, лучше не воевать с другими собственниками, а дружить. И вот почему.
Выстраиваем отношения с другими собственниками – и продаём долю им
Современное российское законодательство разрешает вам продавать свою долю в квартире кому угодно – но, скажем так, предлагает отдавать предпочтение другим собственникам. В целом, это их преимущество логично и даже справедливо – собственники в праве влиять на то, кто живёт с ними по соседству в одной квартире. Если вы хотите продать свою долю собственнику другой доли, действовать вам следует так.
Сначала – получите все необходимые разрешения. Хорошо, если доля принадлежит вам лично, а вот если собственник – несовершеннолетний, то для её продажи нужно получить разрешение органов опеки и попечительства, а ещё предоставить собственнику место жительства. Подобное разрешение же нужно получать от своего супруга или супруги, если доля в квартире была получена в браке. К слову о браке, совместно нажитую недвижимость не стоит путать с долями в квартире – если супруги владеют ей вдвоём, это вовсе не значит, что каждый из них владеет своей долей и может как хочет ей распоряжаться.
После получения всех необходимых разрешений, договоритесь с соседом о цене. Имейте в виду, что если в процессе вы передумаете и захотите её изменить, сделать это уже не получится. Найдите компромиссную сумму, которая устроит вас обоих, определить её можно с помощью риелтора и юриста, а ещё лучше – с помощью профессионального оценщика.
Дальше можете начинать составление договора купли-продажи. Так как долю вы продаёте другому собственнику, вы не обязаны оповещать об этой сделке всех остальных – собственники квартиры же не изменятся. Оформляете договор и передаточный акт, заверяете все документы у нотариуса, а после регистрируете переход права собственности в Росреестре. Готово! Точно так же, к слову, можно продать другому собственнику и не всю долю, а только её часть – скажем ⅓ от имеющихся у вас ⅔ . Правда, чтобы провести подобную сделку, нужно проверить, соответствует ли размер заданной доли (а вернее, её части) необходимому.
Дело в том, что в прошлом, 2019-м, году в нашем законодательстве была сделана поправка, которая даёт ещё одно преимущество в выкупе доли другим собственникам. Теперь посторонним людям нельзя продавать так называемые микродоли в квартире, размер которых варьируется в зависимости от региона, но нигде не может быть меньше восьми квадратных метров. Поправка, которая с первого взгляда может показаться спорной, на самом деле призвана предотвратить попытки давления на собственников. Представьте, что владелец совсем небольшой части квартиры предложит вам, другому собственнику, купить её за огромную сумму – а если вы не согласитесь, продаст её кому-то со стороны. Таким образом недобросовестные риелторы привыкли “выживать” жильцов из больших квартир, но теперь сделать им это будет проблематичнее.
К счастью, закон защищает не только тех собственников, которые хотят оставить свои доли себе, но и тех, кто хочет от них избавиться. Если вы продаёте свою долю, а соседи её у вас не покупают, вы можете продать её и человеку постороннему.
Продаём долю человеку со стороны
То, что другие собственники располагают преимуществом для приобретения доли, вовсе не значит, что приобрести её могут только они. Дело в том, что многие пользуются своим правом слишком нагло – просто игнорируют сообщение одного из собственников о продаже, не соглашаются на покупку, но и не отказываются от неё. А казалось бы, если отказа нет, то дальнейшие действия невозможны, ведь так? Вовсе нет, если найти общий язык с вынужденными соседями не получилось, ищите другого покупателя.
Чтобы приобретение доли посторонним не было позже оспорено, нужно оповестить о её продаже других собственников. Оповещение составляем в письменной форме – правила его составления и даже просто бланки и примеры можно без труда найти в сети. Выглядит оно следующим образом – данные получателя, данные уведомителя, данные доли, предложение о приобретении, дата, подпись. К слову, дата здесь особенно важна. Если отказ в приобретении прозвучит сразу – замечательно, можно искать других покупателей. Если же отказа, как и согласия, не будет, придётся ждать месяц – и только по его истечении приступать к поискам нового покупателя. Тогда, если сделка будет проведена правильно, никакие законные возражения к нему станут невозможны.
Имейте в виду, что некоторые собственники могут пойти на любые ухищрения, чтобы продажа доли не состоялась. Например, согласиться на покупку – а потом постоянно её переносить. Или оспорить детали оповещения – например, заявить, что оно якобы было составлено неправильно, ну или у адресата были веские причины, по которым он его пропустил. Но заниматься этим, конечно, придётся в суде, и далеко не факт, что суд встанет на сторону людей, упустивших свой шанс на приобретение доли. Есть надежда на справедливость!
В остальном процесс продажи доли постороннему примерно такой же, как и обладателю другой доли (а тот, в свою очередь, примерно такой же, как продажа обычной, целой, квартиры). Вы собираете все необходимые для сделки документы – те, что демонстрируют ваше право собственности, те, что обосновывают цену доли, те, что подтверждают вашу личность… Кадастровый паспорт, технический план, все возможные и нужные разрешения. И добавляете к ним письменные отказы в приобретении доли от остальных собственников – ну или какое-либо подтверждение того, что за месяц они никак не отреагировали на оповещение о продаже. Затем оформляете договор купли-продажи вместе с передаточным актом, заверяете это всё у нотариуса и регистрируете в Росреестре переход права собственности. Также, не забудьте о госпошлине и об уплате налога с продажи, если вы владеете долей меньшей пяти, в некоторых случаях – трёх, лет. Налог также можно не платить, если сумма сделки покрывается миллионом рублей, составляющим налоговый вычет, ну и в некоторых других ситуациях – но это, пожалуй, тема для отдельной статьи.
Ещё несколько нюансов – и подведение итогов
Так как вы можете распоряжаться своей долей в квартире как хотите, вы можете не только продать её, но и, например, подарить. Причём есть смысл вручить такой подарок даже не самому близкому человеку – вместе с долей он получит преимущественное право выкупа остальных долей, в результате чего и вы сможете получить ту или иную выгоду. Некоторые интернет-форумы также рекомендуют избавляться от неинтересных никому долей следующим способом – берёте крупный кредит, оставляете долю в залог, совершаете какое-либо приобретение, а потом просто ждёте, когда недвижимость из-за вашего долга перейдёт банку. Звучит хорошо, но мы эту аферу рекомендовать не станем – в некоторых случаях она может быть просто опасна.
Нечасто, но бывает такое, что другие собственники не хотят приобретать долю в квартире, а выделить её в натуре для продажи кому-то ещё не представляется возможным, для этого она слишком маленькая. За решением этой проблемы можно обратиться в суд – тот примет во внимание все детали дела, учтёт невозможность проживания в рамках доли и нежелание других собственников её приобретать, и назначит вам выплату компенсации. Скорее всего, её получения придётся подождать, но в итоге вы всё-таки должны будете её получить – а это уже что-то.
Впрочем, понятно, что доводить дело до суда не хочется никому – это лишние траты денег, нервов и времени. Постарайтесь договориться с другими собственниками и объяснить им, что их права не бесконечны – они заканчиваются там, где начинаются ваши. Доля, какой бы она ни была, в итоге будет продана. Вообще, этот небольшой и очень специализированный вопрос – лучшее подтверждение того, что неразрешимых ситуаций не бывает, и выход, причём законный, есть всегда. Для рынка недвижимости ситуация, прямо скажем, редкая – и оттого только более ценная!
