Как продать квартиру в новостройке?

К тому моменту, когда работы по возведению новостройки уже завершены, и дом будет сдан в эксплуатацию, планы будущих владельцев квартир относительно жилой недвижимости частенько меняются. Возникает необходимость продать квартиру, и во многих случаях желательно это сделать максимально быстро и без лишней мороки, чтобы перенаправить деньги на другие, более актуальные, нужды. В рамках настоящей статьи мы рассмотрим, как это сделать в 2019 году, какие документы нужно подготовить, а также представим ряд полезных рекомендаций, которые помогут при продаже.

Имущество, которое не существует. Квартира или права требования на нее

Говоря о продаже квартиры в новостройке, нужно понимать, что технология реализации жилья напрямую зависит от того, в каком состоянии квартира находится с юридической точки зрения.

• Если дом сдан в эксплуатацию и права собственности уже оформлены, продажа такой квартиры ничем не отличается от любой сделки, предметом которой является вторичная недвижимость.

• Если же права собственности не оформлены, то юридически владельцем жилья является застройщик или девелопер, с которым был заключен договор (если сделка проводилась по ДДУ). В случае покупки через ЖСК до передачи жилья собственником является жилищно-строительный кооператив. Если же покупатель предпочел такой экстремальный формат сделки, как покупка через предварительный договор или иные сомнительные схемы покупки, то до передачи жилья недвижимость принадлежит строительной компании или инвестору.

То есть, оплачивая продавцу определенную сумму, покупатель приобретает право потребовать у текущего владельца квартиры, чтобы тот передал ему жилье. Недвижимость должна быть предана в срок, который указан в договоре между застройщиком и первым покупателем, качественные параметры жилья также оговорены в договоре.

Документом, который фиксирует передачу прав требования, называется договором переуступки прав (договор цессии).

Надежность и гарантии. Что привлекает покупателей?

В 2019 году наиболее востребованным форматом продажи жилья в недостроенном доме является подписание договора переуступки и больше всего шансов продать квартиру, если с застройщиком был подписан ДДУ (Договор Долевого Участия), а не какой-либо иной документ.

Почему именно ДДУ? Потому, что сделки данного формата попадают под действия закона ФЗ-214, который в обязательном порядке проходит государственную регистрацию и обеспечивает защиту покупателя от мошенничества со стороны застройщика, от банкротства застройщика, от «долгостроя» и еще целого ряда факторов, которые могут иметь место. Кроме того, на покупателя квартиры по ДДУ распространяется действие закона «О защите прав потребителей», который, в свою очередь, защищает покупателя от передачи ему недостаточно качественного жилья.

Такие форматы сделок, как ЖСК, предварительный договор, инвестиционный договор, и прочие схемы или слабо защищают покупателя (от продажи одной квартиры нескольким покупателям, от банкротства застройщика) или же вообще не дают никакой защиты. Покупателям это достаточно хорошо известно, поэтому шансы продать недвижимость, которая приобреталась не по ДДУ, стремятся нулю, по крайней мере, очень сложно продать такую квартиру по адекватной цене.

Кроме того, чем ближе недвижимость к этапу завершения, тем проще ее продать. При попытках продать квартиру в момент, когда, например, возведено всего шесть этажей из девяти, покупатели могут заподозрить, что у продавца есть основания ожидать каких-либо проблем на стороне застройщика. В этом случае продавцу нужно быть весьма убедительным и приводить доказательства того, что «все будет хорошо», при этом? аудитория потенциальных покупателей все равно значительно сужается.

Выгодно ли продавать недостроенную недвижимость?

Говоря о причинах, побуждающих граждан продавать недостроенную недвижимость, нужно упомянуть не только о таких обстоятельствах, как пополнение в семье (необходимость в более просторной квартире), изменение жизненных условий .

Несмотря на необходимость оплачивать налог при продаже жилья (НДФЛ, 13% от прибыли), инвесторы до сих пор охотно вкладывают деньги на ранних этапах строительства, так как к окончанию работ стоимость квартиры вырастает на 40% и выше. Причем, такой прирост достигается еще до сдачи дома в эксплуатацию, после квартиры дополнительно подрастают в цене. Это обстоятельство обеспечивает более высокую прибыльность вложений в строящуюся недвижимость, чем, например, размещение средств в банковских депозитах. Продажа до окончания строительства дает возможность избежать расходов и лишних хлопот, связанных с процедурой получения жилья, оформления прав собственности, а также несколько сокращает время ожидания.

Риски, о которых покупателю известно

Привлекательная цена, в свою очередь, обусловлена рисками, которые покупатель принимает на себя вместе с правом требования. Вплоть до момента передачи квартиры в полной мере сохраняются все риски, которые до этого нес продавец: риск «долгостроя» в результате банкротства застройщика, риск того, что дом не будет сдан в эксплуатацию вследствие нарушений строительных норм, риск получить жилье, качество которого отличается от заявленного. Ну и вполне возможно, что продажа квартиры на самом деле связана с сомнениями продавца по поводу успешного и своевременного завершения строительства, чем бы ни мотивировал продавец необходимость продажи жилья.

Покупатель, чаще всего, знает о перечисленных рисках, поэтому он будет досконально проверять всю информацию, которая окажется в пределах его доступа: и о застройщике, и о продавце. Поэтому продавцу, со своей стороны, лучше заранее подготовить все аргументы и документы, чтобы продемонстрировать чистоту своих намерений.

Риск для продавца. Об этом известно не всем…

Договор переуступки прав, как, в принципе, и любой документ, может быть аннулирован в судебном порядке. Причины с юридической точки зрения могут быть найдены, в ряде случаев это сделать довольно легко, особенно, если при подготовке сделки покупатель именно это и планировал осуществить в дальнейшем. Например, суд примет решение в пользу покупателя, если договор составлен с нарушениями, если покупатель докажет, что в момент подписания сделки на него было оказано давление, либо он по разным причинам находился в невменяемом состоянии.

Чем это рискованно для продавца? Признание договора недействительным означает, что продавец снова обретает права требования, а покупателю возвращаются средства, уплаченные по договору. Вроде бы, все в порядке, но в чем тогда подвох?

Если дом будет сдан, тогда, скорее всего, покупатель не станет обращаться в суд и сделка не будет аннулирована, получивший свою квартиру покупатель будет доволен. Но что произойдет, если возникнет ситуация, при которой покупателю будет весьма затруднительно требовать реализации его прав или возврата денег? Например, банкротство застройщика – процедура может длиться годами, также новостройка может оказаться непригодной для эксплуатации в результате критичных ошибок, допущенных застройщиком при строительстве изначально…

Покупатель может просто отправиться в суд, где инициирует процесс признания сделки недействительной. В итоге, он вернет все деньги, которые он уплатил, и теперь уже продавец, получив назад право требования, будет вынужден принимать какие-либо меры, чтобы заставить застройщика вернуть деньги. Таким нехитрым способом покупатель может сделать так, чтобы в случае успешного завершения строительства получить квартиру, а при неудачном стечении обстоятельств избежать какого-либо ущерба. Поэтому продавец должен знать о таком сценарии и заблаговременно принять меры, чтобы этого не произошло.

Рекомендуется получить консультацию юриста, который специализируется на жилищном праве и поможет исключить возможность аннулирования договора переуступки права.

Основные моменты, которые стоит помнить

В первую очередь, стоит помнить, что ФЗ-214 не позволяет продавцу переуступать права требования, если расчеты по ДДУ не выполнены или выполнены не полностью. Кроме того, застройщик должен быть проинформирован о заключении этого договора и сделка должна проходить с его одобрения – все это прописывается в ДДУ. Договор переуступки прав при долевом строительстве должен быть зарегистрирован, что определяет статья №389 ГК РФ. Если всего этого не сделать – появятся прямые поводы для признания сделки недействительной.

Договор переуступки является дополнительным соглашением к основному документу, которым является ДДУ. В договоре переуступки должно быть указано, на что именно переуступаются права, цена уступки, содержание права, условия, при котором право требования может быть реализовано (условия могут отличаться от тех положений, что прописаны в ДДУ), а также условия передачи прав – с какого момента и при каких обстоятельствах покупатель приобретает права требования.

Продажа по договору переуступки. Порядок действий

Получение соглашение застройщика. Первым делом, нужно получить разрешение застройщика. Теоретически, закон прямо не обязывает дольщика получать это разрешение, однако и не запрещает застройщику включать соответствующее положение в договор, что застройщики активно используют. Как правило, застройщики не возражают, однако требуют за свое согласие некоторую мзду, размер которой варьируется в пределах 0.5%-3% от суммы договора.

Подписание договора переуступки. Затем наступает момент подписания договора переуступки (договор цессии). Само по себе подписание не обеспечивает перехода прав, необходимо зарегистрировать соглашение, а затем провести расчеты по договору.

Регистрация. После подписания договор регистрируется, делается это в Росреестре, куда нужно подать перечень следующих документов:

1. Заявление о регистрации (от покупателя и от продавца);
2. Договор долевого участия (основной документ);
3. Договор переуступки прав (минимум 2 экземпляра);
4. Разрешение застройщика на уступку права;
5. Согласие супруги/супруга на сделку (нотариально заверенное) или документ о том, что недвижимость не является совместной собственностью (решение суда, брачный договор);
6. Разрешение органов опеки (если несовершеннолетний участвует в сделке);
7. Квитанция об уплате пошлины за услуги регистрации.

После рассмотрения заявки Росреестр зарегистрирует документ, процедура займет примерно две недели.

Расчеты по сделке. Расчеты по этому договору осуществляются после того, как документ будет зарегистрирован в Росреестре. Осуществить расчеты можно путем прямого перевода средств покупателем на банковский счет продавца, однако этот метод сегодня крайне непопулярен, покупатели чаще предпочитают рассчитываться через депозитную ячейку или аккредитив.

Заключение

Передать свои права требования дольщик имеет право в любой момент, начиная от того времени, когда был зарегистрирован ДДУ и вплоть до того момента, когда зарегистрированы права собственности на квартиру. Кроме того, закон не ограничивает количество подобных сделок – переуступка прав на одну и ту же квартиру может осуществляться произвольное количество раз.

Поэтому необходимо уделить крайне пристальное внимание процессу подготовки и подписания соответствующих документов. Желательным представляется участие в процессе подготовки и подписания грамотного юриста, это поможет избежать рисков, перечисленных в статье.