С появлением бесконечного количества риэлтерских агентств и частных маклеров процедура покупки жилья приобрела ореол таинственности и недоступности простым смертным. Сложилось мнение, что оформление документов очень сложно, и что во всех требуемых учреждениях огромные очереди и взяточническая система. Да и менталитет наш таков – многие предпочитают думать, что без «своего человека» ничего невозможно сделать. Пора разрушить стереотипы и доказать, что в большинстве ситуаций можно собрать документы для продажи квартиры самостоятельно. Для покупателей при сделке необходим только один документ – тот, что удостоверяет личность человека. Для продавцов же перечень необходимого может варьироваться.
Документ, удостоверяющий личность продавца
По закону Российской Федерации, к документам, удостоверяющим личность гражданина, относят следующие:
- паспорт гражданина Российской Федерации;
- паспорт гражданина иной страны, признанный Международным договором Российской Федерации удостоверением личности иностранного гражданина;
- свидетельство о рождении, если гражданин несовершеннолетний;
- паспорт гражданина СССР до наступления возраста замены на паспорт гражданина РФ;
- заграничный паспорт, если гражданин постоянно проживает за пределами страны;
- паспорт или удостоверение личности моряка;
- дипломатический паспорт Российской Федерации;
- иные служебные паспорта граждан страны;
- военные удостоверения личности;
- временные удостоверения личности.
Если у вас есть один из приведенных выше документов, можете считать, что начало сделке положено. Дело за малым – собрать все остальное.
Документ, подтверждающий право собственности на объект
Другими словами - правоподтверждающие документы. На основании этих документов устанавливается, что право собственности на квартиру зарегистрировано. А также установлено, какая это квартира и кто ее собственник. Всего три вида таких документов:
- если собственник приобрел квартиру до того, как создали регистрационную службу (управление Росреестра) в 1998 году, право собственности регистрировалось в предприятиях технической инвентаризации города или в местных жилищных комитетах. Выглядит по-разному в зависимости от региона, в котором выдавалось. Оформлялось на простой бумаге, скреплялось печатью и подписью руководителя выдавшей организации.
- если собственник приобрел квартиру в период с 1998 по июль 2016 года, то ему выдавалось так называемое свидетельство о государственной регистрации права на недвижимое имущество. Печаталось на цветной гербовой бумаге формата А4, защищена голограммами и тиснением, скреплена подписью и печатью руководителя территориального управления Росреестра, в котором проводилась сделка.
- если собственник покупал квартиру после июля 2015 года, правоподтверждающего документа как такового не будет. К этому моменту отменили выдачу свидетельств о государственной регистрации права. Для подтверждения того факта, что человек до сих пор остается собственником жилья и не перепродал его другим лицам, предоставляется выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Документ выписывают органы Росреестра или посредники (например, ее можно получить в МФЦ). Срок годности выписки строго не определен. Она функционирует до тех пор, пока у объекта не сменится владелец. Но каждая организация самостоятельно принимает решение о том, за сколько дней до предоставления допустимо получить выписку. Это связано со сроками регистрации перехода права собственности. Грубо говоря, выписка действует в тот период, в который невозможно сменить хозяина квартиры.
Несмотря на то, что правоподтверждающих документов целых три, информация в них по сути записана одна и та же: полный адрес и технические характеристики жилого помещения, фамилия, имя и отчество владельца или владельцев, если их несколько, и размер их доли.
Как узнать, есть ли у вас правоподтверждающий документ? Если ваш основной документ (договор купли-продажи, завещание и так далее) зарегистрирован в соответствующей организации, на его обороте или на одной из страниц будет отпечатан штамп с указанием реквизитов выданного свидетельства. Если такого штампа на договоре нет, скорее всего, до регистрационных организаций вы по каким-то причинам так и не добрались. В этом случае перед сделкой вам будет необходимо зарегистрировать свое право в управлении Росреестра. В некоторых случаях, при заключении договора без участия нотариуса, возможна регистрация права продавца одновременно с проведением сделки. Это сэкономит вам немного времени.
Правоустанавливающие документы
Другими словами, это документы-основания, в соответствии с которыми гражданин стал собственником данного объекта недвижимости. Их существует целый перечень:
- договор купли-продажи жилого помещения;
- договор мены;
- договор передачи муниципального жилья в собственность граждан (договор приватизации);
- договор дарения (дарственная);
- свидетельство о праве на наследство по закону;
- свидетельство о праве на наследство по завещанию;
- договор пожизненного содержания с иждивением (договор ренты);
- договор купли-продажи с рассрочкой платежа ил с привлечением ипотечных средств;
- договор участия в долевом строительстве или договор уступки прав требования;
- справка о выплате пая в ТСЖ;
- судебное решение.
Техническая документация на квартиру
К этой категории относятся кадастровый и технический паспорта объекта. Если кадастровый паспорт – это документ, уходящий в прошлое (подробнее читайте в статье: Кадастровый паспорт - документ, уходящий в прошлое), то технический паспорт в некоторых ситуациях может понадобиться.
Собственно, технический паспорт – это документ, отражающий характеристики помещения в соответствии с последней проведенной инвентаризацией. Включает в себя планировку помещений, их площади, назначение помещений, высоту потолков и прочие данные.
Непосредственно при заключении сделки в МФЦ или в управлении Росрестра этот документ у вас не потребуют. Но в некоторых случаях он необходим при подготовке соглашения. С его помощью некоторые въедливые покупатели проверяют, нет ли в квартире незарегистрированных изменений планировки. Вот случаи, в которых вам наверняка понадобится технический паспорт:
- если договор заключается в присутствии нотариуса. Это могут быть некоторые виды сделок, которые законодательно установлено заверять нотариально, либо это может быть желание покупателя в качестве дополнительных гарантий чистоты продажи.
- если в продаже (покупке) участвуют несовершеннолетние дети, технический паспорт попросят предъявить органы опеки и попечительства для выдачи соответствующего разрешения. Эти органы проверяют, не ущемляются ли права ребенка в части изменения площади. Вдруг ребенок получает в собственность долю, которая меньше той, что была у него в собственности изначально – за этим строго следят.
- если в покупке квартиры участвует материнский капитал, иногда органы социальной защиты населения, выдающие сертификат, запрашивают технические характеристики приобретаемой квартиры для ведения отчетности.
- если квартира приобретается с привлечение заемных средств, банк обязательно требует технический паспорт объекта. У каждого банка свои критерии для одобрения кредита, и характеристики жилого дома входят в их число – год постройки, материал, из которого дом создан, наличие коммуникаций и так далее. Помимо прочего, банк оценивает, действительно ли данная квартира может стоить столько, сколько платит за нее покупатель.
Получить технический паспорт квартиры может только ее собственник, либо представитель собственника по доверенности. Срок действия технического паспорта – не более пяти лет.
Договор купли-продажи
То, без чего сделка не состоится в любом случае – собственно купчая, или договор купли-продажи квартиры. В договоре отражено намерение сторон продать и купить определенный объект недвижимого имущества. Для заключения соглашения есть два возможных варианта:
- в простой письменной форме. Простая письменная форма – документ, отпечатанный на компьютере и подписанный в присутствии регистратора или иного уполномоченного лица сторонами. Других лиц для заверения сделки при этом не требуется.
- нотариально заверенная купчая. Не каждый договор необходимо фиксировать в присутствии нотариуса. Но есть сделки, которые невозможно совершить без его участия. Это соглашения с участием несовершеннолетних детей, пожилых людей, продажа долей в квартире и прочие неоднозначные процедуры. Из минусов – нотариус существенно повышает затраты на сопровождение сделки. В качестве плюсов выделяем безопасность (нотариальное соглашение сложнее оспорить), минимальная вероятность технических ошибок в договоре (иногда ошибки случаются, но здесь работает так называемый человеческий фактор), и отсутствие необходимости регистрировать договор в управлении Росреестра. С 2019 года нотариус при проведении сделки обязан передать всю информацию в электронном виде в регистрационную службу, что значительно облегчает жизнь сторонам по договору.
Если вы решили составить договор в простой письменной форме, не скачивайте первый попавшийся вариант из сети. Или скачавши, проверьте его на актуальность. Имейте в виду, есть обязательные условия, которые должны быть в нем указаны. При отсутствии хотя бы одного из них, договор признается ничтожным.
- Заголовок документа – договор купли-продажи;
- Место и дата заключения договора (город Энск сего дня);
- Стороны договора (ФИО, сведения о регистрации и паспортные данные);
- Предмет договора – квартира с указанием адреса и технических характеристик, в соответствии с которыми ее можно идентифицировать;
- Содержание сделки – продавец продает, а покупатель – покупает данную квартиру;
- Стоимость договора;
- Перечень лиц, которые сохраняют право пользования квартирой даже после заключения сделки при их наличии;
- Перечень всех зарегистрированных в помещении лиц и дата их снятия с учета. При отсутствии таковых – соответствующая запись в договоре;
- Наличие обременений на квартиру, либо запись о том, что жилье свободно от притязаний третьих лиц.
Помимо основных важных составляющих договора купли-продажи, он может быть дополнен дополнительными сведениями. Например, информацией о сроках освобождения квартиры, о возможностях расторжения договора, в каком состоянии квартира передается и как собственно будет происходить передача квартиры, и многое другое.
Сведения о составе семьи и выписка из финансового лицевого счета
Ранее справку о составе семьи заменяла выписка из домовой (поквартирной) книги. Но с недавнего времени домовую книгу отменили – приняли решение о том, что не нужно вести в ней реестр зарегистрированных и снятых с регистрационного учета граждан, а всем инстанциям запретили требовать ее при любых обращениях.
Теперь сведения о количестве зарегистрированных в квартире граждан может выдавать территориальное подразделение МФЦ либо управляющая организация многоквартирного дома. Но закон об отмене домовых книгах принят, а на деле часто информации о зарегистрированных гражданах у уполномоченных органов нет. Поэтому наличие у вас домовой книги может облегчить вам получение этой информации.
Что касается выписки из финансового лицевого счета – этот документ выдается только управляющей компанией или ТСЖ (в зависимости от того, какая выбрана форма управления многоквартирным домом). Этот документ включает в себя номер, присвоенный квартире при регистрации, технические характеристики квартиры, историю регистраций в квартире граждан с учетом степени их родства, бытовые удобства, которые имеются в помещении, а также отсутствие/наличие долгов по оплате за жилищно-коммунальные услуги.
Прочие важные бумаги
- соглашение о внесении аванса или задатка при его наличии;
- согласие супруга на продажу квартиры, если она приобреталась в браке, но второй супруг не входит в число собственников жилья;
- разрешение органов опеки и попечительства. Если среди собственников есть несовершеннолетние или недееспособные граждане;
- сведения об отсутствии долгов за жилищно-коммунальные услуги;
- в случае, если собственник не присутствует сам при заключении сделки - документы доверенного лица и документы, подтверждающие его полномочия;
- справка о состоянии психического здоровья продавца (некоторые покупатели таким образом страхуются от признания сделки недействительной, особенно если продавец пожилого возраста);
- договор об аренде банковской ячейки в случае, если вы выбираете именно такой метод расчета.
Итак, мы перечислили основные документы, которые будут необходимы при заключении договора купли-продажи. Несмотря на внушительный объем, на самом деле не так страшно и долго их собрать и привести в надлежащий вид. Если вы все равно предпочитаете не утруждать себя, лучшим выходом из ситуации станет обращение к человеку с богатым опытом в данной сфере – к юристу или риэлтеру. В этом случае правильный пакет документов и безопасная сделка практически гарантированы. Если вы с недоверием относитесь и к тем, и к другим, и хотите больше гарантий – обратитесь к нотариусу. В этом случае оспорить заключенный договор будет очень сложно.
