Последние два года оказались чрезвычайно плодовитыми относительно внесения изменений в законодательство, регулирующее рынок долевого строительства.
Часть поправок, внесенных в законодательные акты (ФЗ-214 и прочие), вступили в силу с 1 января текущего года, и еще часть нововведений вступит в силу с 1 июля 2018 года. Новые поправки определенно изменят условия деятельности застройщиков и девелоперов, но трансформация рынка затронет не только их. В настоящей статье мы поговорим о том, что изменится для покупателей, и какие риски для них кроются в предстоящих поправках. Готовя публикацию, мы обратились к экспертам и попросили поделиться мнениями о возможных сценариях дальнейшего развития событий.
Куда двигается рынок: следствия и причины
Предстоящие изменения будут происходить на фоне майского указа президента (2018 года), в котором идет речь о необходимости полностью отказаться от долевого строительства к 2024 году и заменить этот формат строительством в рамках проектного финансирования. В свою очередь, такое решение, вероятно, было продиктовано невозможностью полностью исключить риски, которым подвергаются дольщики, несмотря на весьма активную работу правительства в этом направлении на протяжении всей истории долевого строительства.
Несмотря на постоянное ужесточение законодательства, практически ежегодно (вплоть до настоящего момента) от граждан поступают заявления о действиях застройщиков, которые привели к разного рода материальному ущербу. Похоже, властям просто надоело принимать участие в этом противостоянии и решать проблемы дольщиков за счет бюджета.
Защита покупателей – за счет застройщиков: что будет с ценами?
Как и те изменения, которые вступили в силу с начала года, очередные поправки также призваны усилить защиту интересов дольщиков. Однако они же, в свою очередь, еще сильнее отразятся на застройщиках – сделают доступ на рынок строительства жилой недвижимости еще более сложным. Таким образом, все больше небольших компаний вынуждены покидать рынок, а те, кто способен работать и конкурировать в новых условиях, вынуждены принимать непростые решения.
Многие поправки предполагают возникновение определенных расходов, которые вынуждены брать на себя застройщики и девелоперы, что автоматически снижает уровень рентабельности бизнеса. Соответственно – необходимо или поднимать цену на жилье (что в существующих условиях сделать весьма непросто), или работать в ноль, надеясь на лучшие времена.
Введение поправок: что, собственно, изменится?
Некоторые правки, уже вступившие в силу с приходом этого года, начали работать. В частности, уже в конце прошлого года (ноябрь) был сформирован компенсационный фонд, в который застройщики должны делать взносы, и из которого осуществляется компенсация «потерпевшим» дольщикам.
Однако пока это касается только покупателей жилой недвижимости (кстати, компенсируется не более 120 кв. м.), а вот к тем, кто приобретал нежилые квадраты (в том числе, и апартаменты), деятельность фонда никакого отношения не имеет.
Какие изменения ожидаются теперь? Вот перечень наиболее значимых для рынка поправок:
-
Застройщик, который рассчитывает оформить разрешение на строительство и прочие сопутствующие документы, должен иметь не менее трех лет стажа работы на рынке и к этому моменту им должно быть возведено не менее 10 тыс. квадратов жилья;
-
Каждый застройщик может получить разрешение на возведение только одного объекта (по одному разрешению строить несколько объектов теперь будет нельзя);
-
Под каждый проект в уполномоченном банке должен быть открыт отдельный эскроу-счет, прямое привлечение инвестиций с июля запрещается. Эскроу-счет является местом, где оказываются деньги дольщиков, и застройщик получит доступ к этим деньгам только тогда, когда выполнить свои обязательства перед дольщиками. Деньги на покрытие текущих расходов застройщику выделяет этот же банк (причем – под процент), проверяя на каждой стадии готовность объекта и соответствие срокам;
-
Контроль движения денег на счету застройщика (имеющего отношение к объекту) теперь будет осуществляться Центробанком;
-
Кроме того, теперь застройщики и девелоперы не должны иметь задолженность перед налоговыми органами.
Что именно «поправят» новые положения?
Итак, первая же поправка в списке автоматически означает, что новым игрокам на рынок вход закрыт, а те застройщики, которые по разным причинам «не дотягивают» до стандартов, просто не смогут продолжать работать с новыми объектами. Сокращение количества операторов может привести к полному вытеснению строительных компаний, которые не располагают инвестиционным капиталом, а крупные девелоперы и инвесторы, вероятно, легко приспособятся к переходу на проектное финансирование.
Необходимость резервирования средств, отчисления в компенсационный фонд, выплата банковских процентов (эскроу-счета) – все это, во-первых, заставляет застройщика искать дополнительные, и весьма немалые, средства еще на этапе подготовки документов (до окончания этого процесса дольщиков еще привлекать нельзя), во-вторых, снижает рентабельность бизнеса. Все расходы, которые теперь придется покрывать, должны учитываться при формировании стоимости жилья для потенциальных покупателей, эта стоимость должна, с одной стороны, покрывать расходы, а с другой стороны – быть конкурентно привлекательной, в противном случае жилье просто не получится не то, чтобы продать, но и даже достроить. Соответственно, жилье должно расти в цене с вводом практически каждой поправки.
Однако в условиях стагнации рынка, которая отмечается в течение последних лет, цены растут неохотно, так как предложение явно превышает спрос. Кто из застройщиков может позволить себе сохранять прежние цены и работать с прибылью (которая, однако, существенно отличается от прежних доходов)? Так могут поступать только те операторы, у которых есть собственные деньги, что определяет отсутствие необходимости кредитоваться в банке и возможность покрывать расходы до момента, когда можно будет получить деньги с эскроу-счетов.
Иными словами, это уже будет не долевое строительство в чистом виде (смысл которого заключается в том, что дольщики кредитуют застройщика) а несколько иная схема – теперь застройщик должен кредитовать сам себя или брать деньги в банке. На подобных условиях с не меньшим успехом застройщик мог бы вообще не привлекать дольщиков, а возвести здание за собственные деньги и затем продать жилье по текущей рыночной стоимости, а не по цене «на этапе котлована».
Логика подсказывает, что принимаемые поправки со временем создадут условия, в которых можно ждать повышение монополизации рынка – основная масса проектов будет сосредоточена в руках всего нескольких крупных игроков. На фоне роста финансовых и административных издержек цена жилой недвижимости будет плавно расти, однако, произойдет это не сразу, а после того, как будет реализована основная масса достроенных (или замороженных ныне) объектов.
Ухудшения качества нового жилья, вероятно, не будет, так как параллельно внедряется ряд законов, которые обязывают компании соблюдать конкретные качественные параметры (что впрочем, также вызовет рост расходов). Конкуренция на рынке, конечно, никуда не денется, так как девелоперы могут легко масштабировать свою деятельность, однако, такой конкуренции, как сейчас, уже не будет. Кроме того, игроки, в силу снижения их количества, вполне могут договориться между собой, какие расценки на жилые квадраты можно считать «справедливыми» относительно текущих условий…
Мнения из первых рук: слово девелоперам и застройщикам
Очень хочется узнать, как будет проходить внедрение описанных поправок, какова будет реакция девелоперов, застройщиков и банкиров. Кроме того, нужно понять, как и насколько изменится потребительское поведение потенциальных покупателей, а также причины возможных изменений в этом плане. Итак, слово экспертам.
Андрей Колочинский
Управляющий партнер «ВекторСтройФинанс»
На первый взгляд, с принятием новых поправок в 214-ФЗ очевидных рисков для покупателей жилья не должно возникнуть. Реформа затевалась в интересах участников долевого строительства, чтобы минимизировать риски недостроя и ограничить доступ на рынок недобросовестных девелоперов. На мой взгляд, сегодня покупатели и так в достаточной степени защищены, а если 1 июля поправки все же вступят в силу, у застройщиков вообще не останется возможности для маневров и нецелевого использования денежных средств. В то же время не стоит исключать косвенные риски, связанные с возможным банкротством ряда мелких и средних компаний, которые не успеют получить разрешительную документацию по текущим и будущим проектам. Не имея в запасе необходимого объема денежных средств, им будет сложно приспособиться к новым правилам игры. Чтобы остаться на плаву, некоторые из них могут прибегнуть к «серым» схемам реализации жилья. В такой ситуации я бы советовал быть осторожнее при выборе застройщика и объекта недвижимости, отдавать предпочтение только тем компаниям, которые осуществляют свою деятельность в рамках правового поля, даже если стоимость жилья в их проектах будет выше.
Ильгар Гаджиев
Акционер «SDI Group»
Разумеется, все поправки в 214-ФЗ принимались в первую очередь для того, чтобы защитить и обезопасить дольщиков, и в принципе все подводные камни должны быть исключены. Однако в новом законе четко прописано, что в случае банкротства застройщика без компенсации вложенных средств в полном объеме останутся покупатели квартир площадью более 120 кв. м – а квартиры таких площадей не такая уж редкость для столичного региона. Кроме того, закон сам по себе не гарантирует дольщикам в подобных случаях получение приобретенного жилья – он предусматривает лишь возврат денег. И в случае, если квартиры в недостроенном доме от обанкротившегося застройщика будут выставлены на аукцион, покупатели лишатся всяких прав на оплаченные квартиры, которые поступят на торги в общей конкурсной массе.
Кроме того, сегодня строительство существующих корпусов в своих проектах застройщики ведут в основном на средства, полученные за вновь выводимые объемы – поэтому в уже известных случаях приостановки стройки чаще всего это происходит именно на последних корпусах. Вступающие в силу нововведения призваны строго контролировать себестоимость строительства и не позволяют перенаправлять средства, полученные за строящийся корпус, на новые корпуса, что может привести к срыву сроков ввода в эксплуатацию, появление судебных исков, дополнительным издержкам застройщика и банкротству. В итоге это вызовет в лучшем случае претензии со стороны дольщиков, а в худшем они вовсе останутся без жилья.
Ольга Вальчук
Генеральный директор АО «Региондевелопмент»
Пункт о том, что застройщик должен иметь опыт не менее 3 лет строительства многоквартирных домов, общей площадью не менее 10 000 кв. м., может оставить райцентры и небольшие города вообще без новостроек, поскольку там, в целом, строят не больше 5000–10 000 кв. м в год.
Самый проблемный момент – создание новых юрлиц под новые проекты. Если для небольших проектов эта норма применима, то непонятно, как действовать девелоперам масштабных ЖК, где предполагается несколько очередей и требуются крупные финансовые вложения уже на стадии проектной документации. Как вариант - разбивать проекты на этапы, для каждого из них создавать новое юрлицо с дополнительными издержками на самые минимальный административные ресурсы и бухгалтерию, ну и разрешение на строительство получать на размежеванный ЗУ – увеличит как сроки строительства, так и итоговую стоимость проекта. И понятно, что с повышением затрат девелоперов и снижением конкуренции, за реформы заплатит потребитель – рост стоимости квартир неизбежен.
Юлия Деева
Директор департамента по связям с общественностью ГК «ИНТЕКО»
В целом изменения в законодательстве повышают защищенность покупателей жилья. Их деньги до завершения строительства дома будут лежать на специальных эскроу-счетах в уполномоченных банках. Девелоперы смогут получить внесенные средства только после реализации проекта.
Изменяется не только схема финансирования строительства, но и ужесточаются требования к компаниям. Вести работу смогут застройщики не менее чем с трехлетним опытом. Кроме того, для большего контроля за финансовой деятельностью компаний законодатели обязали их открывать только один счет на один проект. При этом расходование средств будет осуществляться под надзором банка.
Но у любой новации есть и минусы. Эти изменения в законодательстве связаны с рисками повышения цен в новостройках. Банковские деньги, на которые будет вестись строительство, более дорогие, чем средства дольщиков. Поэтому девелоперы будут вынуждены включать издержки в стоимость квадратного метра. На его подорожание повлияет также сокращение предложения, к чему приведет неизбежный уход с рынка части мелких компаний.
Поправки в закон устанавливают максимальный метраж квартиры, за которую покупатели вправе получить компенсацию в случае банкротства застройщика. Государство вернет средства только за 120 кв. м недостроенного жилья. Таким образом, покупатели больших квартир, которые характерны для высокого сегмента, могут рассчитывать лишь на частичную компенсацию.
Переходный период всегда чреват некоторыми рисками. Во время реализации первых проектов будет налаживаться взаимодействие всех участников процесса: банков, застройщиков, госорганов, потребителей. На этом этапе могут уточняться вопросы, связанные с подготовкой документов и их согласованием.
Но основные риски покупателей при запуске новой модели связаны с банками. Им придется проверять огромное количество достаточно специфических документов от застройщиков и в гораздо в большем объеме, чем сейчас. Банки будут вести постоянный контроль за ходом строительных работ и целевым расходованием средств. Для этого потребуются тысячи квалифицированных специалистов по всей стране. Большая задача - оформить их в штат, провести обучение, наладить все внутренние бизнес-процессы, начать оформление договоров с покупателями. На это уйдет много времени и сил.
И еще очень важный вопрос. Если риски недостроя снимает созданный государством компенсационный фонд, то кто страхует риски банков, в которых будут открыты эскроу-счета? Надеемся, в ближайшее время все участники рынка получат ответ на этот вопрос.
Валерий Кузнецов
Директор по продажам «RDI»
Для потенциальных покупателей предстоящие поправки в 214-ФЗ несут только одну проблему — это повышение цены на квартиру. Если ранее покупатель мог выиграть в цене за счет приобретения квартиры по наличному расчету или оформив сделку на раннем этапе строительства, когда стоимость жилья минимальная, то сегодня все операции должны проводиться через банк.
Посредник, который берет на себя еще и контролирующие функции, — это всегда дополнительные расходы, которые отразятся в конечной цене недвижимости и, в итоге, полностью лягут на плечи покупателя. Возможно, со временем банкам удастся снизить финансовую нагрузку с покупателей и девелоперов за счет понижения ипотечной и кредитной ставок, что приведет к общему снижению цены, но пока об этом говорить рано.
Дмитрий ЦВЕТОВ
Директор по маркетингу и разработке продукта ГК «А101»
Финансирование строительства только за счет банковских кредитов лишит смысла выводить в продажу объекты на низкой стадии готовности. Это увеличит стоимость квартир, в среднем, на 10%. При этом, доступность жилья сохранится за счет дальнейшего снижения ипотечных ставок, влияющего на размер ежемесячного платежа – для многих людей это главный фактор при оценке своих возможностей.
Однако само тело кредита увеличится, и досрочно погасить ипотеку станет намного сложнее: если сейчас средний срок погашения составляет 5-7 лет, то после перехода на новые правила он вырастет до 10-12 лет. Это значит, что через 3-5 лет мы рискуем увидеть снижение спроса на квартиры за счет увеличения срока оборачиваемости на рынке.
Например, в нынешних условиях молодой человек мог купить студию, жить в ней до момента создания семьи, а затем продать ее и купить двушку или даже трешку. В новой конфигурации рынка ему или придется продавать квартиру с обременением, то есть, с непогашенной ипотекой, или быть готовым много лет выплачивать ипотеку за более просторную квартиру, купленную «навырост».
С другой стороны, развитие ипотечного рынка и снижение «стандартного» ежемесячного платежа позволят обзавестись собственным жильем тем, кто сегодня в силу своих финансовых возможностей считает покупку квартиры нереальным для себя. Для таких людей, наоборот, изменение конфигурации рынка откроет новые возможности.
Василий Шарапов
Юрист девелоперской группы «Сити-XXI век»
По закону № 218-ФЗ от 29.07.2017 года предусмотрены жесткие требования к застройщикам. На них с 01.07.2018 года наложены по закону беспрецедентные ограничения. Государство вправе блокировать им доступ к долевым деньгам граждан, если хотя бы один показатель в проектной декларации не верен. Но такая политика осложнит реализацию задачи увеличения до 2024 года жилищного строительства до 120 млн кв. м. в год, которую в мае 2018 года поставил Президент РФ в Указе от 07.05.2018 года № 204. Для ее решения нужен разумный законодательный подход. В связи с этим, в СФ РФ обсуждается идея переноса срока вступления ограничений с 01.07.2018 года на 01.01.2019 год. При этом, риски дольщиков низкие. Сейчас привлекать их деньги вправе только застройщики, делающие отчисления в компенсационный фонд. В случае банкротства застройщика дольщики получат денежную компенсацию. При этом участок и новостройка будут у них в залоге. По данным Минстроя МО количество обманутых дольщиков с 2012 года по 2017 год уменьшилось в 4 раза. Динамика положительная.
Наталья Дубина
Заместитель руководителя юридического департамента по корпоративным вопросам «KASKAD Family»
В целом, новые поправки в 214-ФЗ призваны защитить права дольщиков, поэтому говорить об ущемлении их прав не приходится. При этом можно выделить несколько основных причин, в силу которых дольщикам не стоит беспокоиться за свои права.
Во-первых, застройщик перед началом строительства должен продемонстрировать регулятору свою финансовую состоятельность, а именно показать наличие не менее 10% свободных денежных средств от стоимости предстоящего строительства, а также обеспечить наличие собственных средств в аналогичным размере на протяжении всего периода строительства. Такой подход, конечно же, сокращает для застройщика возможность применения непрозрачных финансовых механизмов, и, как следствие, делает процесс строительства более предсказуемым.
Во-вторых, по новым требованиям 214- ФЗ один застройщик может реализовывать строительство только одной застройки, на которую выдается одно разрешение на строительство. Возможно, многие помнят ситуацию, в которой объект с распроданными квартирами оставался недостроенным, так как средства могли направляться на строительство других объектов для стимулирования продаж по ним. Обсуждаемое нововведение направлено, как раз, на пресечение таких ситуаций.
В-третьих, к застройке не будут допускаться компании, не имеющие необходимого опыта, а именно те, которые НЕ участвовали ранее в строительстве более трёх лет в качестве застройщика, ген. подрядчика, тех. заказчика, в результате которого были введены в эксплуатацию объекты площадью более 10 тысяч квадратных метров. Следует отметить, что данное требование создает существенные препятствие для появления на рынке девелопмента непрофессиональных участников.
Таким образом, новые правила 214-ФЗ призваны защитить интересы покупателя квартиры. Тем не менее, как мы знаем из международного опыта, ужесточение мер со стороны регулятору имеет и отрицательные стороны. Это и снижение конкуренции, и повышение уровня бюрократизации отрасли, и, как следствие, уменьшением предложения на рынке для конечного потребителя с повышением его стоимости.
Остаётся надеяться, что в случае нашей страны регулятор примет все необходимые действия, чтобы избежать подобного сценария.
