Рынок первичной недвижимости вновь готовится к изменениям, Президент РФ подписал поправки к законодательству о жилищном строительстве, принятые Госдумой в конце прошлого года. В законодательном акте указано, что недвижимость эконом-класса более возводиться не будет, теперь этот качественный сегмент новостроек будет именоваться «стандартное жилье». В рамках развития этой программы должны быть определены требования к возводимому жилью, которыми будут руководствоваться застройщики, а также необходимо выбрать компании, которые будут проектировать типовые здания нового формата.
Чем вызваны эти меры и кому выгодны подобные качественные изменения наиболее популярного формата недвижимости? Как повлияют нововведения на работу девелоперов? Мы обратились к участникам рынка с просьбой прокомментировать возможные последствия новых поправок.
Россиянам – только качественное жилье: «эконом» нужно отменить
Как обычно, законодатели, разрабатывая новые поправки, руководствовались исключительно благими намерениями и вполне прагматичными целями. Еще в 2016 году вице-премьер Шувалов говорил о необходимости отказа от этого термина, так как формулировка «эконом-класс», по его мнению, унижает россиян. Когда вице-премьер находился в рабочей поездке в Казани, ему продемонстрировали предлагаемое застройщиками жилье, площадью всего 20 кв. м. Несмотря на то, что такие квартиры, которые, в силу крайне ограниченного пространства, сложно считать комфортным жильем, были достаточно популярными, г-н Шувалов посчитал, что такому жилью не место на современном рынке.
Заявление вызвало ряд дискуссий в правительственных кругах и бурные обсуждения в профильных структурах (прежде всего, в Минстрое, МЭР, Минфине). Профильные эксперты, со своей стороны, уверяли, что новая терминология просто необходима для разработки новых государственных жилищных программ. Новые стандарты также должны стать для властей ориентиром при выделении денег из бюджета, в том числе и в рамках программы реновации. Проработанные нормативы «стандартного жилья» позволят избежать заселения участников этого масштабного проекта в жилье «неудобное для проживания».
Кроме того, старое название сегмента жилья (кстати, наиболее востребованного), ассоциируется у зарубежных инвесторов с дешевым низкокачественным жильем, что является отталкивающим фактором в деле привлечения на инвестиций на рынок жилья.
Разработка проектных решений и новых стандартов
В итоге, закон был принят Госдумой, подписан Президентом, и наступил этап реализации проекта. Для выработки строительных нормативов для возведения «стандартного жилья» (этим занимается Минстрой, и в течение этого года работа должна быть завершена) было решено прибегнуть к мировому архитектурному опыту и провести конкурс среди проектировщиков жилья. Организация конкурса была поручена АИЖК и Минстрою, среди конкурсантов, предложивших лучшие архитектурные концепции жилой застройки, присутствуют проектные бюро из Европы (Нидерланды, Италия, Словения) и Латинской Америки (Колумбия, Бразилия).
Победители будут определены в апреле текущего года, их разработки, по заявлению главы Минстроя, войдут в единый перечень типовых проектов. Предполагается, что все застройщики должны будут выбирать исключительно из проектов, занесенных в реестр или же брать эти проекты за основу и создавать эксклюзивные решения. Собственно, новые стандарты будут определяться Минстроем именно на базе архитектурных решений, предложенных победителями конкурса.
Цена улучшений: интересы государства и условия для граждан
Если ранее формат предлагаемой недвижимости и качественные параметры (в рамках строительных нормативов) определялся самим рынком, и все это зависело исключительно от спроса, который отражал реальные потребности покупателей, то сейчас государство накладывает свои ограничения.
Власти, со своей стороны, желают, чтобы граждане проживали в удобных квартирах, а новые дома улучшали архитектурный облик городов. Однако внедрения новых стандартов неизбежно приведет к росту цен на первичную недвижимость, так как нормативы, которые будут разработаны Минстроем, по определению не могут допускать более низкое качество жилья, чем современные стандарты.
Вопрос ценовой составляющей, скорее всего, усугубится переходом застройщиков от долевого строительства к проектному финансированию (проект уже утвержден Правительством в конце прошлого года). То есть, после того, как эти оба проекта получат развитие, потребителю придется доплачивать не только за избыточное качество жилья (судя по состоянию рынка текущее качество их устраивало вполне), но и за отсутствие возможности купить недвижимость на ранней стадии строительства.
Как изменится работа девелоперов? Слово участникам рынка
Итак, что ждет рынок первичной недвижимости? Вот что говорят сами застройщики и девелоперы по поводу грядущих изменений.
Андрей Колочинский
Управляющий партнер «ВекторСтройФинанс»
На сегодняшний день окончательно не сформированы критерии и требования, которые будут определять жильё стандартного класса. В моём понимании, они мало чем будут отличаться от характеристик, присущих проектам эконом-класса. В первую очередь, меняется само понятие, которое имеет явно негативный оттенок. Приставка «эконом» традиционно ассоциируется с низким качеством и дешевизной, что применительно к современному жилищному строительству не всегда верно. Сегодня большинство жилых комплексов по доступной цене (именно доступной, а не дешевой) отличается интересными архитектурными и планировочными решениями, в них созданы все условия для комфортной жизни – предусмотрена необходимая инфраструктура, выполнено качественное благоустройство и пр. Не стоит занижать оценку таких проектов, называя их экономичными.
Вообще в массовом сегменте происходит размывание границ между классами, поэтому стандартизация не помешает. Да и застройщикам станет проще работать, если они будут знать, каким минимальным набором характеристик они должны руководствоваться, создавая новые проекты.
Кирилл Игнахин
Генеральный директор Level Group
На мой взгляд, рынок и его участники в состоянии самостоятельно без каких-либо директив определить классификацию новостроек и ее критерии. Причем, замечу, что даже на уровне разных регионов классы и сегменты рынка жилья могут сильно различаться, поэтому централизованное решение властей о том, что и как следует называть только запутает покупателей.
В Москве стандартных новостроек, в понимании властей, уже почти нет. На столичном рынке представлены единичные проекты эконом-класса, тогда как большинство жилых комплексов относятся к комфорт-классу, то есть, приближены по некоторым характеристикам к бизнес-классу, но сохраняют ценовую доступность.
Что касается критериев стандартного жилья, то они не должны быть общеобязательными. К примеру, в некоторых проектах девелоперы предлагают квартиры с отделкой, но в большинстве случаев жилье сдается в эксплуатацию без ремонта, чтобы покупатель сам мог его обустроить по своему вкусу и предпочтениям. Если власти заставят всех застройщиков жилья массового сегмента сдавать квартиры с отделкой, то стоимость квадратного метра, безусловно, вырастет, что, в итоге, ударит по самим покупателям.
Яна Глазунова
Генеральный директор VSN Realty
Без сомнения, понятие стандартного жилья и введение прозрачных требований к такому формату будет выгодно всем: и покупателям, и девелоперам. Пока границы классов массового жилья достаточно размыты, что часто используется в качестве «маркетингового хода» некоторыми застройщиками. Например, для завышения стоимости квадратного метра или чтобы не «отпугнуть» потребителя. В понятие «эконома» включались объекты совершенно разные и по качеству, и по инфраструктуре, и по цене. Закрепление основных стандартов доступного жилья поможет девелоперам грамотно позиционировать жилой комплекс и даст ориентиры при создании проекта, покупатели же смогут ожидать определенного минимального уровня и ссылаться за закрепленные законодательно критерии. Необходимость изменений зрела давно, так что рынок положительно реагирует на изменения – сложности возникнут только у недобросовестных игроков. Если говорить о стоимости, то на ней может отразиться только значительное изменение технических требований, в целом заметного роста цен ожидать не стоит.
Евгения Акимова
Генеральный директор IKON Development (девелопер ЖК «Новый Зеленоград»)
Отказ от использования термина «жилье экономического класса» и ввод понятия «стандартное жилье» в настоящий момент никаким образом не повлияло на работу девелоперов. Проблема в том, что до сих пор не разработаны четкие требования к такой недвижимости, поэтому до появления соответствующих регламентов для стандартного жилья будут актуальны характеристики эконом-класса. Перед Минстроем уже поставлена задача определить критерии квартир экономического класса. Полагаю, это усложнит работу недобросовестных застройщиков, реализующих проекты, цены которых не соответствуют качеству. В первую очередь это касается регионов, где конкуренция в разы меньше, чем в Москве и Подмосковье. Соответственно, можно рассчитывать на улучшение характеристик жилого фонда в целом по стране. А вот для московского региона нововведение не актуально – в условиях рекордного объема предложения застройщики уже сейчас строят качественное жилье, чтобы выделиться на фоне других новостроек. Поэтому для столичных девелоперов ничего не изменится.
Наталия Нестерова
Коммерческий директор компании "Тройка Рэд"
В целом, инициатива по смене названия хорошая, но говорить о выгоде или ее отсутствии для девелопера - не стоит. Возможно, переименование повлечет за собой дальнейшую стандартизацию классов жилья и изменения в СНИП, но это только одна из версий причин такого решения.
Прямой выгоды для застройщика я не вижу. Скорее здесь есть выгода для маркетинга, с точки зрения восприятия класса недвижимости потребителями на слух. Для компаний, которые строят проекты хорошего качества, но не в высоком сегменте - инициатива весьма положительная.
Например, ЖК «Видный берег», компании «Тройка Рэд, позиционируется как жилой комплекс стандартного класса. При этом, объект обладает качествами комфорт-класса: все квартиры оснащены просторными остекленными лоджиями, а на широких окнах установлены современные двухкамерные стеклопакеты; в каждой квартире с чистовой отделкой жилые комнаты имеют: натяжной виниловый потолок; пол — ламинат 33 класса на звукопоглащающей подложке; кондиционер; межкомнатные двери; санузел снабжен всей сантехникой, полотенцесушителем, стены и пол — плитка Kerama Marazzi. Эти может похвастаться далеко не каждый проект даже комфорт-класса.
Алексей Зубик
Коммерческий директор компании BSA
В первую очередь эта мера выгодна для граждан – в будущем Минстрой установит критерии того, какое жилье можно считать стандартным, и покупатели перестанут волноваться, что, купив на стадии котлована квартиру, в итоге, они получат жилье низкого качества – государство возьмет этот вопрос под свой контроль. Это будет гарантом того, что при покупке недвижимости клиент не будет обманут недобросовестным застройщиком, и не получит квартиру низкого качества, вместо обещанного ему комфортного жилья. Правительство также получит свою выгоду, поскольку эта мера позволит повысить качество жилого фонда страны, удовлетворенность и лояльность граждан.
Если же говорить о том, как данное нововведение повлияет на застройщиков и девелоперов – то здесь стоит рассмотреть два возможных варианта.
Некоторые недобросовестные застройщики пользуются широким определением понятия жилья «эконом-класса». Они экономят на строительстве и ремонте готовых помещений и в итоге предоставляют жителям квартиры более низкого качества, чем это было заявлено на стадии строительства. Таких застройщиков ждут перемены, поскольку они больше не смогут опускаться ниже установленного государством стандарта, и им придется работать согласно общим правилам. Для честных девелоперов, по сути, ничего не изменится, поскольку они продолжат строить и реализовывать дешевое и комфортное современное жилье, как и должны поступать любые уважающие себя и своих клиентов компании.
Юлия Зубарик
Основатель компании Master's Plan
Термин «стандартное жилье» – более верное и справедливое название для такого понятия как жилье «эконом-класса». Сейчас очень много проектов реализуется в этом сегменте и по факту это хорошее, качественное жилье. Поэтому термин «стандартное жилье» для таких домов подходит, на мой взгляд, больше всего.
Когда мы говорим о «стандартном жилье», подразумеваем, что строить нужно добротно и качественно. Развивать не только саму площадку под застройку, а еще и комфортную среду вокруг данной территории.
Современные технологии позволяют быстро создавать достойное и качественное жилье без увеличения затрат и завышения цен на подобные квартиры. Девелоперы настроены развиваться в этом направлении, это выгодно для всех участников строительного рынка. Об этом свидетельствуют современные тенденции в отрасли.
Не только понятие «стандартное жилье», но и сама стандартизация жилья, отделки квартиры, отделки общественных помещений выгодны жителям, особенно участникам программы реновации. Таким образом, они четко понимают, что они получат при переезде из старых хрущевок в свои новые дома. Также любая стандартизация и систематизация удобна самому городу для проектирования жилых домов и городской среды.
Мария Могилевцева-Головина
Директор по продукту девелоперской группы "Сити-XXI век"
Новые параметры схожи с текущими тем, что регламентируют количественные параметры проектирования жилья, из которых напрямую не следует повышение его качественных характеристик. В этом смысле шаг вперед сделать будет трудно. Если говорить о возможных плюсах – это снижение доли однокомнатных квартир. За счет этого повысятся средовые характеристики жилья. Доля квартир, приобретаемых под арендный бизнес, сократится, что положительно скажется на добрососедской среде. Кроме того, снижение доли 1-комнатных квартир, как правило, означает и снижение количества лотов на лестничной клетке, что обеспечивает более высокий уровень приватности жизни, а в потенциале и снижает нагрузку на лестнично-лифтовые узлы. Неоднозначной можно назвать рекомендацию «1 комната на 1 человека», которая может вернуть нас к советским размерам спален 7-8 метров. На мой взгляд, важно думать не только о количественном нормативе, но и о качественном. В этой связи хочется пожелать авторам новых норм обратить внимание и на глубину комнат (не должна превышать 6 м), и на соотношение глубина/ширина. А главное – на обеспеченность квартир санузлами и помещениями для хранения (гардеробными и кладовыми).
С точки зрения экономической теории ситуация должна выглядеть так: на рынок начнет выходить большое количество идентичной продукции при стабильном уровне спроса. В стерильных экономических условиях цена на жильё стабилизируется. Однако в реальной экономике нет стерильных условий. Например, при снижении покупательской способности возникнет риск затоваривания. Цена на стандартный продукт будет снижаться, на нетиповой – расти. Девелоперам, сделавшим ставку на типовое жилье, придется в какой-то момент сильно дисконтировать. В итоге в плюсе окажутся те, кто умеет работать с индивидуальным продуктом, либо – с себестоимостью.
Андрей Гайдуков
Директор по маркетингу и рекламе группы компаний "Рассвет"
Замена понятия «эконом» на «стандарт» по большей части может нести психологический эффект: «как вы лодку назовете, так она и поплывет». На работу застройщиков это переименование повлияет вряд ли. С одной стороны, основополагающим фактором, определяющим класс жилья, является его цена. Но с другой – его качественные характеристики: то, что потребитель получает за эту цену. Девелоперы, по крайней мере, в Московском регионе, уже практически не строят жилье, которое действительно можно отнести к классу «эконом» с точки зрения качественного фактора. Большинство жилых комплексов сегодня возводятся по принципу комплексной застройки территории: с собственной коммерческой и социальной инфраструктурой, отделкой квартир, высоким коэффициентом парковочных мест. При этом, о классе «эконом» свидетельствуют только цены на квартиры, все остальное же соответствует комфорт-классу, а возможно даже и выше.
Рустам Арсланов
Директор по продажам ГК «Гранель»
Инициатива властей заменить термин «жилье эконом-класса» на «стандартное жилье» положительно повлияет на рынок недвижимости в целом.
Во-первых, термин «эконом-класс» приобрел негативную психологическую окраску для всех участников рынка и давно ассоциируется с некачественным жильем, в котором отсутствует сопутствующая инфраструктура и благоустройство.
Термин же «стандартное жилье» предполагает, что у покупателей сложится четкое понимание всех характеристик, которым и будет соответствовать стандартное жилье. А приобретение четкости характеристик в свою очередь направлено и на стимулирование строительства именно качественного и доступного жилья. К тому же это повлияет на конкуренцию. Люди будут понимать, квартиру какого качества они приобретают, и ухудшения качества стандартного жилья для застройщиков будет уже недопустимо.
