Перед тем, как взять ипотечный кредит на покупку квартиры в новостройке Москвы, необходимо понять, что это такое и какие можно допустить ошибки при его оформлении.
Понятие ипотека
Ипотека – это услуга банка по предоставлению денежных средств под залог на приобретение недвижимости. Отличительной особенностью является длительный период и большая сумма.
Обязательным пунктом является наличие залога, как гаранта возврата денег.
Чем ипотека отличается от кредита
Основное отличие ипотеки от потребительских кредитов заключается в оформлении залога. В случае ипотеки, недвижимость (квартира, апартаменты, дом или земельный участок) выступает в качестве гарантии выплаты кредита. Благодаря этому залогу, банк предлагает клиенту более лояльные условия, включая более низкую процентную ставку, более длительные сроки погашения и возможность установить минимальный ежемесячный платеж.
Оформление ипотеки требует более длительного процесса одобрения и оформления по сравнению с обычными кредитами. Поскольку суммы кредитования в ипотеке являются крупными, а сделки с недвижимостью требуют времени, оформление кредита занимает больше времени. Необходимо собирать и оформлять все документы по объекту недвижимости, проводить оценку и страхование. Тем не менее, некоторые банки предлагают упростить процесс с помощью онлайн-сервисов, что позволяет клиентам оформить ипотеку дистанционно.
Ипотека является социально значимой банковской услугой, и в России существует несколько программ господдержки ипотечных заемщиков. Эти программы предусматривают сниженные льготные ставки, которые поддерживаются государством. Условия этих программ обычно зависят от требований к заемщикам, таких как наличие детей, проживание в определенных регионах или работа в определенных профессиях. Чаще всего такие программы применяются к покупке недвижимости, которая еще находится в строительстве.
Как банки решают, дать ипотеку или нет
Банки выдают ипотечные кредиты в большом объеме и научились защищать свои интересы, разрабатывая идеальные договора и включая возможные риски в стоимость кредита. Несмотря на рекордное количество выданных кредитов в России с начала 2020 года (около 1,5 млн), банки все равно не будут рисковать и отдавать деньги каждому желающему.
Перед предоставлением значительной суммы банк оценивает свои возможности и риски, которые связаны со сделкой. Главными критериями для банка являются надежность заемщика и ликвидность приобретаемой недвижимости. Банку важно убедиться, что заемщик сможет выплатить 200-300 ежемесячных ипотечных платежей, и в случае возникновения проблем с этим, купленную квартиру можно быстро продать. Банк также заинтересован в том, чтобы заемщик мог безопасно возвратить заемную сумму. Это зависит в основном от его дохода – чем выше заработок, тем больше денег готов банк дать в кредит.
Поэтому первостепенно для банка важно убедиться в наличии надежного и постоянного источника дохода у заемщика. Для этого банк может попросить предоставить заверенную копию трудовой книжки и справку о доходах за последние 6-12 месяцев от работодателя. Банк также может учесть наличие другой недвижимости или автомобиля, так как в случае проблем с выплатами у заемщика будет что-то, что можно продать для погашения задолженности по кредиту. Банк будет проверять не только предоставленные вами документы, но и другую информацию из разных источников. Например, банк может проверить вашу кредитную историю или связаться с вашим работодателем. Каждый банк имеет свой алгоритм проверки, поэтому не рекомендуется скрывать информацию - любые несоответствия все равно будут обнаружены и могут негативно сказаться на решении банка.
Основные ошибки при оформлении ипотеки на квартиру в новостройке
1. Брать ипотеку с большим ежемесячным платежом.
Некоторые заемщики предпочитают взять ипотеку с большими ежемесячными платежами, чтобы быстрее избавиться от долга и сэкономить на процентах. Сначала кажется, что у вас хватит денег: вы можете покушать дома, вместо того чтобы заказывать еду, и купить более доступную одежду, вместо брендовой. Однако, на практике часто оказывается, что вы не имеете времени готовить еду и дешевая одежда быстро изнашивается, заставляя вас покупать новую.
Поэтому перед тем, как взять ипотеку, попробуйте прожить пару месяцев, как будто у вас уже есть такие ежемесячные платежи. Отложите сумму, которую вы должны будете платить по ипотеке, и проанализируйте ваш бюджет. Так вы сможете оценить свои возможности, прежде чем взять на себя обязательства перед банком. Если к концу месяца у вас остается ноль или отрицательный остаток, то вам лучше рассмотреть ипотеку с меньшими платежами. Обычно комфортная сумма составляет около 30% от ваших доходов.
2. Упускать возможность воспользоваться льготами и субсидиями.
Когда вы обращаетесь в банк для уточнения условий ипотеки, менеджер обычно не рассказывает вам о государственных льготных программах, субсидиях и интересных предложениях других банков-конкурентов. Он будет рассказывать о преимуществах предложения по ипотеке только своего банка, а вы можете упустить возможность уменьшить ежемесячные платежи или снизить процентную ставку.
Изучите в интернете, какие государственные льготные программы по ипотеке существуют. Например, есть федеральная программа "Молодая семья", которая предназначена для супругов или одиноких родителей младше 35 лет. Чтобы участвовать в этой программе, нужно зарегистрироваться. Тогда вы можете получить субсидию в размере 30% от стоимости жилья.
Кроме государственных программ, существуют и субсидированные ипотечные ставки - это сниженные проценты по кредиту в рамках партнерской программы от банка и застройщика. Застройщик компенсирует банку часть выплат по процентам, что позволяет клиентам получить ипотеку с более низкой процентной ставкой.
3. Оформлять страховку, которую предлагает вам банк.
Когда вы берете ипотеку, вам потребуется оформить страховку. Если вы этого не сделаете, процентная ставка будет выше, чем могла бы быть. Часто люди хотят быстрее заключить сделку и купить недвижимость, и поэтому они соглашаются на предложенную банком страховку. Однако лучше самостоятельно выбрать страховую компанию (да, это возможно) и не запутаться в условиях. Банки обычно составляют список аккредитованных страховых компаний, поэтому вам придется потратить время на поиск и согласование условий страхования.
4. Не проверять свою кредитную историю перед тем, как подавать заявку на ипотеку.
Необходимо проверить свою кредитную историю, ошибки или проблемы в ней могут привести к отказу в получении ипотеки или повышенной процентной ставке. Обратитесь в кредитное бюро и убедитесь, что информация в вашей кредитной истории точна и актуальна.
5. Не учитывать дополнительные затраты.
Помимо ежемесячного платежа по ипотеке, есть и другие расходы, которые нужно учесть при покупке жилья. это могут быть расходы на обслуживание и ремонт жилья, коммунальные платежи, страховка, налоги и т.д. Не забудьте учесть эти затраты при расчете своего бюджета.
6. Не сравнивать предложения разных банков.
Часто люди делают ошибку, рассматривая предложения только одного банка. Чтобы получить наилучшие условия и снизить свои затраты, сравните предложения разных банков. Обратите внимание на процентные ставки, сроки кредитования, условия досрочного погашения и другие факторы.
7. Не учесть возможное изменение финансовой ситуации.
При выборе ипотеки необходимо учесть не только текущую финансовую ситуацию, но и возможные изменения в будущем. Например, если у вас есть планы на увеличение семьи, изменение работы или учебы, это может повлиять на вашу финансовую способность выплачивать ипотеку. Будьте готовы к таким изменениям и учтите их при выборе ипотеки.
8. Не обратиться за консультацией к профессионалам.
Получение ипотеки - это сложный процесс, и если вы не имеете достаточного опыта и знаний в этой области, лучше обратиться за помощью и консультацией к профессионалам.
Обратитесь к финансовому консультанту, брокеру или юристу, чтобы получить все необходимые сведения и сделать осознанный выбор.
9. Не читать договор перед подписанием.
Перед тем, как подписывать ипотечный договор, важно внимательно прочитать его и убедиться, что вы полностью понимаете все условия и обязательства. Обратите внимание на процентные ставки, срок кредита, штрафные санкции, условия досрочного погашения и другие важные моменты. Если у вас есть вопросы или сомнения, не стесняйтесь задавать их и требовать пояснений.
