В рамках своего послания к Федеральному Собранию президент Владимир Путин (это произошло в марте 2018 года, еще до его переизбрания на новый президентский срок) поставил перед профильными чиновниками непростую и весьма амбициозную задачу – увеличить объемы строительства и ввода в эксплуатацию жилой недвижимости до 120 млн. квадратов ежегодно. Однако, с чем связано это решение, и готов ли рынок к таким переменам? Достижимы ли вообще озвученные показатели? Мы обратились к тем, кто непосредственно является участниками рынка недвижимости – к застройщикам и девелоперам, и попросили высказать свое мнение о возможных сценариях дальнейшего развития событий…
Текущее состояние рынка недвижимости
В данный момент ежегодно вводится порядка 80 млн. квадратных метров в год, подавляющее большинство объектов жилой недвижимости возводится частными строительными компаниями и девелоперами, привлекающими средства в формате долевого строительства.
Нельзя утверждать, что спрос на жилье находится в таком состоянии, что текущие темпы сдачи новых объектов являются крайне малыми и на рынке образовался критический недостаток недвижимости. Наоборот, в течение последних нескольких лет наблюдается спад, застройщикам все труднее реализовать готовые квартиры. В результате снижения доходов населения, которое определяется непростой экономической ситуацией в стране, и которое также наблюдается в течение нескольких лет, количество тех, кто способен был бы приобрести жилье, продолжает снижаться. Потенциальные покупатели даже в таких условиях не очень торопятся становиться в очередь к застройщикам.
Строительные компании изо всех сил стараются бороться за потребителя, в результате острой конкуренции цены на жилье несколько лет подряд не растут, а в ряде случаев даже снижаются. Положение застройщиков усугубляется разработкой все новых законов, призванных обеспечить более надежную защиту дольщиков от рисков. Речь идет о создании Компенсационного фонда, куда застройщики должны сдавать деньги, о страховании ответственности, о формировании уставного капитала - большинство из новых законодательных актов предполагают возникновение определенных затрат, которые ложатся на застройщиков. У девелоперов остается выбор: перекладывать затраты на дольщиков, включая их в цену недвижимости или использовать для покрытия издержек собственную прибыль.
Не прибавляет оптимизма застройщикам еще одно распоряжение президента, сделанное ранее – о переходе с долевого строительства (которое планируется запретить совсем) к формату проектного финансирования. В этом случае на рынке окажутся лишь девелоперы с собственным капиталом и компании, которым банки охотно дают кредиты (большинство застройщиков вряд ли смогут получить займы). Нельзя также не упомянуть о реформах по «стандартному жилью» (разработка новых стандартов качества), которые тоже приведут к удорожанию строительства. Повышать цены в условиях острой конкуренции довольно сложно, это отпугнет оставшихся покупателей, таким образом, работать в этой нише становится все менее выгодно, и многие застройщики покидают рынок.
Возможности и потребности: решение проблемы доступного жилья
С другой стороны, снижение спроса совершенно не означает снижение потребностей населения в жилье. Ежегодно регистрируется множество браков, рождение множества детей – все это определяет потребность семей в отдельном жилье вне зависимости от их материальных возможностей. И в рамках улучшения благополучия граждан, что является непосредственной обязанностью президента, он должен найти способ обеспечить жильем как можно большее количество жителей страны.
Но как это сделать? Нельзя стимулировать строительный сектор, заставляя людей покупать жилье – у них просто нет на это денег. Нельзя стимулировать застройщиков снижать цены – они просто не станут работать себе в убыток. Выход только один – нужно снизить стоимость жилой недвижимости, что сделать довольно-таки непросто в условиях высоких цен на стройматериалы, труд, транспортные услуги (плюс новые стандарты строительства).
В своем интервью агентству ТАСС В. Ресин (депутат ГД, Председатель совета парламентского комитета по строительству и транспорту), комментируя задачу, поставленную президентом, обозначил основные векторы. Основной упор парламентарий сделал на внедрение в строительную отрасль новых технологий, в частности, речь шла о необходимости переформатирования строительных комбинатов, где должны использоваться BIM-технологии (цифровое моделирование строительных конструкций). Эта технология показала достаточно неплохие результаты в Китае, и есть все основания полагать, что и в России она окажется не менее эффективной. Таким образом, решать проблему предполагается, главным образом, за счет панельного строительства недвижимости, которая раньше именовалась жильем «эконом-класса», а теперь будет обозначаться как «стандартное жилье».
Кроме того, учитывая упоминание подрядчиков такого формата, как строительный комбинат (такие организации занимаются изготовлением панельных конструкций и сами же осуществляют сборку), нельзя исключать постепенного вытеснения застройщиков в классическим понимании этого термина (исключительно подрядчики, занимающиеся возведением зданий).
Относительно цифр, обозначенных как целевой показатель роста объемов застройки (120 млн. квадратов), депутат В. Ресин отметил, что не считает их недостижимыми, и напомнил, что еще не так давно объемы ввода в эксплуатацию нового жилья были на уровне в 40 млн. метров в год, теперь же этот показатель находится на отметке 80 млн. квадратов.
Говоря о необходимости нарастить объемы строительства жилья, президент РФ подчеркнул, что число семей, которые смогут улучшить жилищные условия, вырастет до 5 млн. семей (в настоящий момент этот показатель составляет 3,1 млн.). Помимо технологической составляющей, призванной увеличить объемы строительства и сделать жилье более доступным, В. Путин говорил о необходимости принятия мер по снижению процентных ставок по ипотечным кредитам, целевым показателем назван уровень в 7% годовых.
Кстати, кроме строительства самих объектов жилой недвижимости, такими же темпами должно происходить развитие инфраструктуры, расходы на развитие городских пространств будут увеличены вдвое.
Что говорят участники рынка? Слово застройщикам и девелоперам…
Не возникает сомнений в том, что при таком комплексном подходе можно ожидать значительного оживления на рынке жилой недвижимости. Однако, как видят развитие ситуации и чего ожидают в ближайшей перспективе сами застройщики?
Роман Сычёв
Генеральный директор «Tekta Group»
Достижение целевого показателя 120 млн кв.м в год, на мой взгляд, маловероятно, во всяком случае в обозримом будущем. Реалии отрасли сегодня таковы, что количество застройщиков, а вместе с тем и число новых проектов будут сокращаться в связи с ужесточением законодательства в сфере долевого строительства. Прежде всего, повышаются требования к девелоперскому бизнесу, которые существенно ограничат простор деятельности застройщиков. Кроме того, отрасль готовится к упразднению долевого строительства и переходу на проектное финансирование. На этом фоне планы властей по наращиванию объемов ввода выглядят противоречиво. По данным «Единого реестра застройщиков», объем незавершенного строительства среди застройщиков в активной стадии банкротства только за последние девять месяцев показал прирост в 70%. Вместе с тем, конечно, нельзя исключать что в долгосрочной перспективе российская строительная отрасль сможет показать высокий результат, однако для этого требуется, как минимум, ежегодный прирост отечественной экономики на 3-4%, а также масштабная государственная программа строительства социального жилья для расселения и аренды.
Андрей Колочинский
Управляющий партнер «ВекторСтройФинанс»
Рекордный показатель по объемам строительства жилья был достигнут в 2015 году, когда в стране было введено 85 млн кв.м. По итогам прошлого года наблюдалось незначительное снижение объемов строительства. В краткосрочной перспективе выйти на 120 млн кв.м в год вряд ли получится, однако при определенных условиях эта цель достижима через несколько лет. Чтобы увеличить ввод жилья, нужно либо сохранить институт долевого строительства, либо предусмотреть льготные условия кредитования участников отрасли, снизить административные барьеры, ускорить сроки согласования проектно-разрешительной документации. Но и этих мер недостаточно. Как правило, застройщики ориентируются на покупательский спрос и строить больше, чем может поглотить рынок, им невыгодно. Поэтому наряду с озвученными мерами необходимо обеспечить рост доходов населения и дальнейшее снижение ставок по ипотеке.
Роман Родионцев
Руководитель по работе с ключевыми партнерами «Est-a-Tet»
Повысить строительную мощность до 120 млн кв. м жилья в год можно, но рынок не готов переварить все эти объемы без государственного вмешательства. Если же государство заберет «излишки» на нужды социальной политики (госзакупки, жилье для военных, реновация), то экономика получит импульсы за счет привлечения в отрасль новых игроков и интенсификации процессов. На рост оборотов среагирует коммерческий рынок и подрастет покупательская способность.
Если же государство не будет принимать участия, тогда целесообразности в таких объемах и нет, так как девелоперы столько строить не будут. Изменения ФЗ-214, ФЗ-218, для госкомпаний ФЗ-44 сегодня четко регламентировано и строго, поэтому работать «в одиночку» им становится все сложнее, плюс рынок не такой отзывчивый. Поэтому только систематические шаги по поддержке государством отрасли будут оказывать положительный макроэкономический эффект.
Дмитрий Трубников
Финансовый директор ГК «А101»
Бизнес уже показал свою эффективность, по объемам ввода мы побили все рекорды предыдущих десятилетий. Мы знаем, как строить не просто квадратные метры, а востребованное жилье, но для достижения показателей в 120 млн кв. м. в год необходимо создавать более комфортные условия для бизнеса.
При этом инициатива введения проектного финансирования с утрированно высокой контролирующей функцией банка, которая может «перекрыть кран» финансирования в отсутствии прозрачных для девелопера правил игры, затрудняет задачу. Чтобы выполнить подобные объемы и банкам, и девелоперам необходимо совместно работать над выработкой механизма оперативного и своевременного принятия решений о выделении средств, прозрачной системы принятия решения о финансировании и контроля.
Если говорить и о столице, и о всей стране, то требуется более активная выдача документации по жилой недвижимости, опережающее развитие инженерной и дорожной инфраструктуры. Как, например, мы видим в Новой Москве, когда метро и дороги запустили процессы взрывного развития территории. Похожие результаты показывает и Владивосток.
Точно не нужно сокращать имеющиеся источники финансирования. Наоборот, банки должны разработать дополнительные инструменты финансирования, чтобы деньги дольщиков не были нужны. Также необходимо упростить процедуру доступа застройщиков к финансовым ресурсам.
Ужесточение процедур, усиление конкуренции - появление дополнительных «контрольных игроков» на рынке строительства жилья в лице банков, ведет к прямо обратному результату - увеличению сроков строительств и снижению темпов строительства.
Екатерина Тейн
Вице-президент по розничным продажам Группы «ПСН»
В целом, возможность увеличения ввода будет зависеть от того, хватит ли мощностей существующих в России застройщиков и домостроительных комбинатов для реализации такого объема жилья, а также от финансирования строительства и условий на рынке недвижимости. Кроме того, важно понимать, что такой объем жилья будет востребован рынком и покупателем – если речь о социальном жилье, то сегодня мы наблюдаем дефицит качественного жилья. Если это коммерческое жилье – возникает вопрос доступности для населения, а, следовательно, вопрос цены и инвестиционной привлекательности для застройщиков.
Если говорить о Москве, в 2015-2017 годах в реализацию вышло значительное количество новых проектов, что более чем в полтора раза превышает показатели аналогичного предыдущего периода. Только в 2015 году в границах старой Москвы в реализацию вышло около 70 проектов, и их суммарная общая площадь составила более 11 млн кв. м. Ожидается, что первые очереди этих проектов будут вводиться в эксплуатацию в 2018-2019 годах.
Кроме того, в связи с нововведениями в законодательстве долевого строительства мы ожидаем существенные изменения, которые повлияют на рынок в целом. В этих условиях сегодня для увеличения ввода нужен реальный спрос, качественное предложение и финансирование проектов.
Максим Никитин
Исполнительный директор ЖК «Мечта»
План по увеличению ввода жилья реально будет выполнить ещё в том случае, если государство все-таки сможет выработать альтернативное решение по замене схемы реализации объектов жилого сектора с помощью 214ФЗ, хотя бы в виде предоставления банками-кредиторами лояльных условий по кредитованию застройщиков. В противном случае, у застройщиков просто не будет финансового ресурса на возведение нового жилья по причине того, что деньгами дольщиков можно будет воспользоваться только после ввода в эксплуатацию объектов. Получается замкнутый круг. Если не решать эту проблему уже сейчас, рынок за ближайшие 5 лет сильно монополизируется, что приведёт в конечном итоге к снижению качества возводимого жилья для наших граждан. Ибо, зачем сильно стараться, если просто не с кем конкурировать?
Также необходимо оказывать помощь девелоперам в строительстве социальной и транспортной инфраструктуры. Строительной компании сложно самостоятельно управлять школами, поликлиниками, торговыми центрами, ко всему еще и рабочими местами для жителей домов, без участия города не обойтись. Объемы застройки увеличить возможно, но будут ли пользоваться спросом среди покупателей такие районы, где инфраструктура отстает в развитии – это уже другой вопрос. Людей интересует, где будут учиться их дети, и где будут работать они сами.
Юлия Зубарик
Основатель компании «MASTER'S PLAN»
120 млн – это цифры в целом по стране. Наверно, они достижимы в обозримом будущем, потому что в целом по стране жилья не хватает. Но я могу говорить только про Москву, где мы работаем, и которая занимает не последнее место по вводимым объемам жилья, а в ближайшее время будет претендовать на еще больший «кусок пирога».
Наибольшее влияние на объем ввода в ближайшие годы будет оказывать программа реновации. Всего по программе планируется построить не менее 30 млн кв. м жилья. Конечно, не за один год – программа рассчитана на 20 лет, но цифра впечатляет. Кроме того, помимо этих объемов в городе строится и другое жилье. Программа реновации окажет огромное влияние на многие аспекты локального рынка. Всего в городе будут реновированы 86 районов, прирост квадратных метров в каждом районе составит от 30% до 50% от существующего фонда. Понятно, что в программе такого масштаба должна быть инвестиционная составляющая, а значит, часть этого объема будет строиться как коммерческое жилье и выйдет в свободную продажу, что усилит конкуренцию на рынке не только Москвы, но и всего региона в целом. Уже в 2018-2019 годах по планам московского правительства по этой программе будет построено около 5 млн кв. м жилья.
На мой взгляд, усиление конкуренции окажет разностороннее влияние на ситуацию. Высокая конкуренция должна привести к улучшению продукта как с точки зрения проектирования и планировочных решений, так и с точки зрения использования более современных материалов, строительных технологий, более интересной инженерной начинки, позволяющей в дальнейшем экономить на обслуживании.
Одновременно ввод новых объемов окажет влияние и на ценовую ситуацию – цены на недвижимость начнут падать. Ну и, конечно, появление на рынке такого мощного застройщика-конкурента как город, заставит других застройщиков пересмотреть свои планы. Не исключено, что в случае если программа докажет свою экономическую эффективность, в ближайшие годы «под реновацию» могут попасть и другие города страны. В этом случае 120 кв. м в год звучат уже не столь фантастически.
Сергей Нотин
Директор по инвестициям девелоперской группы «Сити-XXI век»
Это действительно масштабная задача, и ещё предстоит определить, какими силами и средствами она будет решаться. Поскольку государство стало уже полноценным игроком на рынке жилья, следует ожидать, что существенная часть будет построена по государственным программам (например, программа реновации). Помимо многоквартирного жилья, будет также развиваться и индивидуальное жилищное строительство. Ипотека по невысоким ставкам должна сделать приобретение коммерческого жилья более привлекательным, но реальные объёмы будут зависеть от экономической конъюнктуры и покупательной способности населения. Вместе с тем, в рамках перехода к проектному финансированию крайне важно сохранить на должном уровне рентабельность девелоперских проектов. Если доходность девелоперских проектов, реализуемых частными застройщиками, в результате уже обозначенных изменений в законодательстве резко упадёт (что вероятно), а в ряде регионов строить жильё станет невыгодно, это может привести к падению объёмов строительства.
Очень важно подходить к регулированию рынка сбалансированно и не допустить реализации подобного сценария.
Мария Литинецкая
Управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE
На мой взгляд, целевые показатели по строительству 120 млн кв.м в год трудновыполнимы. На сегодняшний день ведется строительство порядка 112 млн кв.м жилья, то есть запланированные 120 млн кв.м еще даже не запроектированы. Думаю, рассчитывать на реализацию дополнительных 40 млн кв.м жилья можно только при условии стабильного роста экономики в пределах 3-4% в год и восстановлении доходов населения хотя бы до докризисного уровня.
Кроме того, наращиванию объемов строительства препятствую и поправки в 214-ФЗ, которые существенно ужесточают требования к деятельности застройщиков и фактически ведут к сокращению количества игроков и новых проектов. Если в 2018 году только в Москве запланирован выход порядка 60-80%, то уже по итогам 2019 года возможно падение темпов старта новых объектов на 20-30%. Поэтому, увы, строительная отрасль сейчас вряд ли готова к наращиванию объемов с точки зрения спроса и законодательства. Кроме того, на сегодняшний день на первичном рынке недвижимости сохраняется профицит предложения. Из-за слабого экономического роста и стагнирующих доходов населения в большинстве регионов наблюдается затоваривание. Например, в Москве объем предложения в 2,5 раза выше уровня спроса. И подобная ситуация – в большинстве крупных региональных рынков. Риски затоваривания рынка недвижимости при увеличении объемов строительства вполне реальны. Главная причина – это действительно низкая платежеспособности населения.
Татьяна Калюжнова
Директор по маркетингу «Urban Group»
Силами одних застройщиков добиться таких внушительных результатов в короткие сроки будет очень сложно. Стоит отметить, что при достижении заявленных показателей цены на квартиры могут снизиться на 10-30%, а это, в свою очередь, сильно отразиться на региональных девелоперах, продающих квартиры с минимальной маржинальностью.
В таких условиях для стимулирования отрасли важно создавать механизмы и среду для получения девелоперами доступа к дешевым длинным деньгам и проектному финансированию. Также видится целесообразным, чтобы государство начало тиражировать жилищные программы для различных социальных категорий граждан, что сформирует внушительный объем государственного заказа.
