Современные многоэтажки растут, как грибы после дождя. Предложения по новостройкам можно найти на любой вкус и кошелек: нужной планировки или вовсе без планировки, в требуемом районе, с парковочным местом или нет, люкс-класса или эконом-сегмента. И если на заре активации застройки не было достаточной правовой базы, рычагов регулирования однозначного законодательства, то сейчас все меняется. Федеральный закон 214-ФЗ об участии в долевом строительстве многоэтажек четко разграничивает ответственность девелопера и дольщика. И теперь у каждого покупателя есть возможность обратиться в суд в поисках справедливости. И даже есть значительная вероятность этой справедливости добиться.
Причины для обращения в суд
Не каждая претензия участника долевого строительства достойна судебного разбирательства. Но есть ряд ситуаций, в которых нарушены права покупателя. И если застройщик бездействует, не идет на контакт и не пытается разрешить проблему, самое время готовить иск в суд. Итак, вот перечень проблем-оснований для подачи искового заявления:
- были нарушены сроки сдачи квартиры, и при этом застройщик отказывается оплачивать неустойку;
- произошло серьезное нарушение сроков строительства, при которых вы хотите отказаться от договора и приобрести жилье в другом месте;
- в квартире при осмотре обнаружены существенные недостатки;
- площадь сданной квартиры значительно больше (меньше) проектной оговоренной;
- изменения в проектной декларации;
- вопросы признания права собственности;
- иные вопросы, связанные с неисполнением застройщиком своих обязательств.
Забегая вперед, скажем следующее. Если вы решились направить исковое заявление в суд, вы должны четко понимать, каких именно действий вы хотите от застройщика, и какие из них реально выполнимы. Например, при наличии устранимых дефектов в квартире проще всего требовать от застройщика финансовую компенсацию. Даже если суд постановит привести помещение в соответствие, застройщик вряд ли будет торопиться исполнить это решение. И уж тем более сомнительно, что постарается сделать это быстро и качественно.
Соблюдение досудебного порядка
Итак, у вас есть серьезный повод подать иск в суд на застройщика. Для того, чтобы иск был рассмотрен по существу, необходимо соблюсти все требуемые процедуры. Одна из них – уведомление застройщика о проблеме и о ваших требованиях. Для того, чтобы иметь основание подать в суд, девелопер должен вам отказать в ваших требованиях. Будет выглядеть смешно, если вы, не предупредив организацию, найдете в квартире дефекты и молча напишете иск в суд. На предварительном судебном заседании представитель ответчика скажет- окей, но мы были не в курсе проблемы. Если бы были в курсе – решили бы. И тут встает закономерный вопрос – зачем вы писали иск, нанимали адвоката, платили госпошлину и отнимали время судьи?
Поэтому после того, как вы обнаружили обстоятельство, которое вас не устраивает (затягивание сроков сдачи, изменение площадей, квартира в ненадлежащем техническом состоянии и прочее неисполнение обязательств по договору), опишите свои претензии на бумаге и направьте в адрес руководителя строительной фирмы. По закону об обращениях граждан, вам обязаны ответить в течение 30 календарных дней. Этот ответ (отказ) вы присоедините к исковому заявлению. Он будет свидетельствовать о вашей попытке мирного урегулирования вопроса.
Впрочем, застройщик может ничего не ответить, и это не страшно. Если у вас будут доказательства того, что строительная фирма надлежащим образом уведомлена, но не отреагировала на обращение, этого будет достаточно для суда. Какие могут быть доказательства?
- если вы направляли заказное письмо с уведомлением. Когда организация получит письмо, ее представитель поставит подпись в бланке. Этот бланк вернется к вам и будет доказательством того, что застройщик в курсе происходящего.
- иногда возникают споры по поводу заказного письма. Точнее, по поводу его содержимого (бывает, что нечистые на руку фирмы заявляют, что в письме была поздравительная открытка, а сами они ни сном, ни духом не знают о проблеме). Тогда можно воспользоваться услугой Почты России – заказное письмо с уведомлением и с описью вложения. В описи будет указано, какое содержимое в конверте. Уведомление так же вернется к вам подписанным.
- если вы не доверяете Почте России, вы можете лично принести претензию в офис компании. Все уже знают процедуру, но на всякий случай озвучим: при себе имейте два совершенно идентичных экземпляра письма. Один из них вы отдадите секретарю, на другом уполномоченный сотрудник распишется в получении документа. Идеально, если при вас бумагу зарегистрируют в журнале входящей корреспонденции. Тогда на вашем экземпляре помимо подписи получившего должен стоять штамп входящих документов с датой и присвоенным реестровым номером.
- если вы и почте не доверяете, и сами приехать не сможете, воспользуйтесь услугами курьерских служб. Всю описанную выше процедуру проведет курьер и доставит подписанный экземпляр. Вы же сохраните время, нервы и не придется пропускать рабочий день.
Составление иска
После того, как вы получили письменной отзыв компании-застройщика, или напротив, ничего не получили от него, настало время составлять собственно иск в суд. Вы можете попробовать сделать это самостоятельно, сэкономив очень приличную сумму.
Здесь мы должны вас предупредить: если исковое заявление будет составлено неправильно или неточно, вас ждут серьезные последствия. Во-первых, судья может оставить иск без движения, отказать в принятии и вернуть его. Во-вторых, если все-таки суд по неправильно составленному иску состоится, есть вероятность, что и решение будет вынесено не то, которого вы ждали. И в-третьих, повторное обращение в суд по одному и тому же вопросу, по которому уже было принято решение, невозможно. Если вы осознали, что негативное решение получили из-за неправильного составления искового заявления – все, поезд ушел. Переиграть все заново будет нельзя. А учитывая, что у застройщиков в большинстве случаев блестящие юристы, повернуть дело в выгодную им сторону не составит труда.
Поэтому, если вы чувствуете себя недостаточно уверенно, обратитесь в проверенную юридическую контору. У специалистов есть то, чего вы не получите, даже если перегуглите все законодательство по этому вопросу – опыт. Без опыта в подобных делах положительный исход весьма сомнителен. Для того, чтобы вы могли держать «руку на пульсе» и понимать, что происходит, мы продолжим описание сути иска.
Итак, правильно составленный иск должен включать в себя:
- в шапке документа (правый верхний угол) наименование органа, в который подается иск;
- сведения об истце (там же, в шапке) – ФИО, контактные данные, адрес для корреспонденции, телефон;
- если истца представляет доверенное лицо – его личные и контактные данные, адрес для корреспонденции и реквизиты документа, подтверждающего полномочия представителя;
- наименование ответчика: данные о застройщике. Они есть в договоре долевого участия в строительстве в одном из первых абзацев и внизу, там, где подписи и печать;
- юридический и фактический адреса застройщика (при несовпадении).
Далее идет собственно текст заявления. В нем вы должны полностью раскрыть суть претензии, озвучив доказательства и со ссылкой на все действующие нормативные акты, как федеральные, так и региональные:
- указываете, в чем заключается нарушение ваших прав и свобод, либо угроза их нарушения;
- выставляете свои требования в связи с возникшими нарушениями;
- приводите перечень обстоятельств, на которых основан иск;
- приводите доказательства, которые подтверждают доводы истца;
- указываете цену иска, если считаете, что он имеет финансовое выражение;
- обоснование суммы неустойки;
- информация о том, что досудебный порядок был соблюден (это как раз та самая претензия, которая отправлялась почтой или приносилась лично);
- перечень прилагаемых к исковому заявлению документов.
Помимо обязательных перечисленных пунктов, в иске можно указать дополнительные способы связи со сторонами (телефоны рабочие и домашние, факсы, электронные адреса). Можно приводить дополнительные ходатайства. Например, об обеспечении иска и наложении судебного ареста на спорную квартиру до окончания судебного спора. Например, если право собственности до сих пор не зарегистрировано за покупателем в качестве страховки от продажи жилья другому лицу.
Приложения к иску:
- само исковое заявление в нескольких экземплярах – по одному для каждой из сторон и один экземпляр для суда.
- сведения об уплате госпошлины за обращение в суд (копия квитанции);
- доверенность (копия), если истца представляет другое лицо;
- сведения, которые подтверждают обстоятельства, указанные в иске (договор долевого участия, акты осмотра квартиры, копии платежных документов, проектно-сметная документация, и так далее) в количестве, равном количеству экземпляров искового заявления;
- доказательство попытки досудебного урегулирования проблемы (копия уведомления о вручении или самого письма с отметкой о принятии);
- подробный расчет требуемой денежной суммы в качестве компенсации для каждой стороны по делу.
Нюансы: исковое заявления должно содержать подпись истца или его представителя по доверенности. Если вы подаете иск в электронном виде, озаботьтесь наличием усиленной квалифицированной электронной подписи.
В соответствии с новыми положениями, с 01.10.2019 года истец должен направлять копию иска всем сторонам по делу самостоятельно. При этом необходимо приложить копии только тех документов, которых нет у ответчика и третьих лиц. Направляя иск в суд, вы должны приложить доказательства того, что такой же экземпляр получили все стороны. В качестве доказательств используются извещение и опись вложения.
Если у вас есть надежда, что девелопер не захочет длительных судебных разбирательств, вы можете передать иск и копии таким же образом, как направляли досудебную претензию. Возможно, застройщик добровольно захочет урегулировать вопрос, когда поймет, что вы готовы зайти далеко.
Расчет госпошлины
В предыдущих пунктах для иска мы указали госпошлину. Это обязательный взнос, его должны оплатить все, кто хочет, чтобы его спор разрешил суд в установленном законом порядке.
Поскольку споры с застройщиком относят к связанным с защитой прав потребителя, то по закону истец освобождается от оплаты госпошлины. Но только в том случае, если сумма его иска не превышает 1 млн рублей. Если же цена иска больше, то пошлина рассчитывается в размере 0,5% от суммы свыше миллиона. Однако ее размер не может превышать 60 000 рублей.
Например, если цена иска составила 2 млн, то размер госпошлины получим нехитрыми расчетами:
(2 000 000 -1 000 000)*0,5%= 5000 рублей
Оплатить пошлину вы можете в любом банке. Реквизиты для оплаты можно уточнить в суде, в который иск направляется. Лично или на сайтах – часто эта информация там присутствует.
Важно! Штрафы, компенсации судебных затрат и причиненного морального вреда в цену иска не включаются!
При любой цене иска, если ваши интересы представляет общество по защите прав потребителей, госпошлина не оплачивается в соответствии с действующим законодательством.
Расчет неустойки
Размер неустойки оговаривается непосредственно в договоре долевого участия. Действующим законодательством установлена пеня, равная одной трехсотой ставке рефинансирования Центробанка России от суммы действующего договора за каждый день просрочки, следующий за указанной в договоре датой окончания строительства для юридических лиц. Физические лица получают эту же пеню, умноженную на два.
Мы не будем приводить пример расчета, это достаточно просто. Кроме того, в сети есть десятки калькуляторов расчета пени. Вы введете туда свои данные и получите результат, которым сможете воспользоваться.
Предупреждаем! Не пользуйтесь онлайн-калькуляторами, в которых ставка округляется до десятых, и даже до сотых. В пересчете на стоимость квартиры вы можете недосчитаться в итоге нескольких тысяч рублей. Чем точнее коэффициенты, тем точнее сумма штрафа для застройщика.
В какой суд подать иск
В спорах с застройщиками истцы имеют право подавать документы не по месту нахождения строительной организации, а по месту своего жительства или пребывания. Разумеется, в том случае, если спор возникает по вопросам участия в долевом строительстве или в сфере закона о защите прав потребителей. Если вы затеваете тяжбу на общеправовых основаниях, то иск подаете по месту нахождения ответчика. К общеправовым можно отнести иск о признании заключенного договора недействительным.
И еще один случай - когда споры возникают о правах на недвижимое имущество. Такие споры относят к случаям исключительной подсудности, поэтому проводятся по месту нахождения имущества.
Иногда коварные девелоперы в договорах прописывают конкретный суд, в котором должны рассматриваться споры. Например, указывают третейский. Вы должны знать, что в соответствии с законом о защите прав потребителей, вы имеете право выбора подсудности, то есть суда, в котором будет рассматриваться дело. Поэтому, подавая иск, одновременно ходатайствуйте о признании недействительным пункта о рассмотрении споров в назначенных судах. Иначе суд будет иметь основания отклонить иск как направленный в ненадлежащую инстанцию.
Как подать иск в суд
Когда сам текст иска написан, все необходимые процедуры соблюдены, госпошлины (при наличии) оплачены, копии документов собраны, самое время направлять иск в выбранный суд. Сделать это можно лично или заказным почтовым отправлением с уведомлением. Предпочтительнее первый вариант, так вы будете уверены, что обращение принято к производству как можно скорее.
Еще один вариант -подать иск через портал Госуслуги. Вы направляете сканы всех документов в специальную электронную форму. По окончанию процедуры получите статус «зарегистрировано в суде» — это конечный результат вашей работы.
Через пару-тройку рабочих дней после подачи иска, на сайте суда вы можете увидеть номер дела, фамилию судьи и расписание слушаний. Точнее, дату, на которую назначено предварительное заседание.
Заключение
Как видите, мы в довольно длинной статье смогли только пройти по верхам этой процедуры – направление иска в суд. И даже такой объём информации не может предусмотреть миллиона нюансов, возникающих в процессе. Начиная от текста самого иска, который должен полностью соответствовать предмету жалобы, иметь необходимые доказательства и ссылки на нормативные акты, заканчивая подбором документов и правильным расчетом цены иска, госпошлины и других сумм – морального вреда и возможно материального ущерба. Обычно мы предлагаем вам информацию для того, чтобы обойтись без посредников. Но в данной ситуации экономия может больно ударить по кошельку в дальнейшем. Поэтому трезво оцените свои возможности и опыт, и при отсутствии такового лучше обратитесь к профессионалам.
