Твое - мое: как разделить квартиру, купленную в ипотеку?

28 Февраля, 2011 1408 Георгий Парадный
Твое - мое: как разделить квартиру, купленную в ипотеку?

Что в человеческой жизни может быть серьёзнее решения о создании семьи, заключении брака? Пожалуй, только решение о покупке совместной квартиры в ипотеку. К сожалению, с какой бы серьёзностью эти решения ни принимались, никто впоследствии не застрахован от неудачи.

Мы не сайт психологической поддержки, поэтому не будем углубляться в причины семейных разводов и советовать супругам сперва всё хорошенько обдумать. Вместо этого лучше обсудим возможности и способы разделения квартиры, купленной в ипотеку.

Хотя нужно отметить, что если бы супруги знали, через какие сложности им предстоит пройти, психологическая поддержка им бы точно не помешала.

tvoe_moe_1.jpg

Для начала кратко и простыми словами напомним, что такое ипотека. Заёмщик (то есть человек, мечтающий купить квартиру, полная стоимость которой ему не по карману) идёт к кредитору (то есть, в банк) и просит одолжить ему крупную сумму на покупку жилья. Заёмщик обязуется отдавать эту сумму кредитору маленькими частями, но зато долго и с процентами. Кредитор соглашается – обратно он получит не только одолженную сумму, а даже большую. А в случае, если заёмщик окажется недобросовестным и выплаты по какой-то причине прекратит, кредитор ещё и заберёт купленное на его деньги жильё. В общем, вот такая “выгодная” схема, пользующаяся в нашей стране большой популярностью.


Что делать, если квартиру в ипотеку вы купили ещё до брака

Важно!

Отдельно стоит отметить следующую ситуацию. Квартиру супруги покупают вместе, но первоначальный взнос полностью ложится на плечи лишь одного из них – например, он ради создания семейного гнёздышка продаёт своё холостяцкое жилище. Второму супругу в таком случае нужно быть готовым, что даже если он будет чаще осуществлять выплаты по кредиту, при последующем делении квартиры преимущество получит тот, кто сделал первоначальный взнос.

Не так важно, покупаете ли вы квартиру в ипотеку до начала отношений или делаете это уже на пороге свадьбы. Пока вы не женаты, ипотечный кредит оформляется на вас. Суд не будет интересовать, как семья делила бюджет и кто из супругов вносил большую часть ежемесячных платежей. Спросят, в конце концов, только с одного – того, чьё имя указано в договоре. Второй супруг после развода не только не будет обязан продолжать выплаты, но и может через суд попросить вернуть ему потраченные деньги, ведь единственным собственником жилья останется заёмщик.
Впрочем, некоторые юристы утверждают, что если супругу заёмщика удастся доказать, что им на квартиру была потрачена крупная сумма (например, на его деньги делался ремонт или он платил по ипотеке не из семейного бюджета, а из личных сбережений), он тоже сможет претендовать на некоторую долю – а может быть, даже и на всю квартиру. Так что совет заёмщикам – если не хотите платить по ипотеке в одиночестве, лучше не оформляйте её до брака. Какая-то безвыходная ситуация: одному покупать квартиру в ипотеку не стоит, вдвоём – тоже... В общем, сперва убедитесь, что у ваших отношений есть будущее. Ну, или хотя бы у вашего одиночества.

tvoe_moe_2.jpg

Как супругам обезопасить себя перед покупкой квартиры в ипотеку

В голливудских фильмах часто встречается такая сцена: дряхлый миллионер женится на молодой, пышущей здоровьем блондинке и со смехом отказывается от настойчивых предложений адвоката подписать брачный договор. Какой бы жанр ни был у фильма, примерно понятно, чем эта история закончится – старичок скоро скончается, коварная блондинка присвоит себе всё его имущество, а безутешные и по-настоящему любившие миллионера дети обратятся за помощью к дальновидному адвокату. История, конечно, несколько карикатурная, но не стоит забывать, откуда киношники черпают вдохновение – из жизни.

Поэтому, как бы вы ни были уверены в супруге, перед совместным приобретением квартиры заключите письменный договор на случай развода.
tvoe_moe_3.jpg

Любовь, пожалуй, как ничто другое тяжело увязать с финансовыми отношениями. Но всё-таки вспомните об ещё одном значении слова “партнёр” и отнеситесь к покупке квартиры по-деловому. Тем более, что банковские кредиторы в этом случае обязательно пойдут вам навстречу – в ипотечном договоре может быть отдельно прописано, что произойдёт с квартирой, если заёмщики разведутся и захотят жить отдельно друг от друга. Супругам всё это, конечно же, следует обсудить заранее, а не прямо в банке. Останется ли квартира после развода кому-то одному, а второй просто получит компенсацию – или её следует поделить на доли? А если она будет поделена на доли, то какими они окажутся? А как супруги разделят между собой ипотечные выплаты?

Отвечая на эти вопросы, обязательно учитывайте интересы друг друга, чтобы не развестись ещё до покупки квартиры.

Что делать с квартирой, когда решение о разводе уже принято

Понятно, что причины развода могут быть разные, и в некоторых условиях требовать от разводящихся супругов взаимоуважения практически невозможно. Что бы ни стало этой самой злополучной причиной, хотя бы одному из распавшейся уже семейной пары стоит успокоиться, прислушаться к другому и повести себя наиболее разумно. И под “разумным поведением” подразумевается вовсе не лишение бывшего супруга всего, что ему дорого и им любимо. Даже если он этого и вполне заслуживает!

tvoe_moe_4.jpg

Хотя в ипотечном договоре заёмщиком выступал только один член семьи, а второй числился либо созаёмщиком, либо поручителем, данное определение отнюдь не освобождает его от ответственности. Это тот случай, когда сложные слова из документов оказываются не так уж принципиальны – отвечать перед кредитором обоим придётся одинаково.

  • Для начала обратитесь к кредитору и расскажите ему о своей проблеме. В банке ей, будьте уверены, не обрадуются – за переоформление договора даже могут взять комиссию. Но вариант решения проблемы вам всё-таки предложат –возможно, даже не один. Например, первый супруг отказывается от своей доли в квартире, а второй за это обязуется выплачивать остаток по кредиту в одиночестве. Главное тут правильно распределить, кто есть кто – первому придётся искать новое жильё, потому что второй вряд ли захочет оставить его у себя.

  • Также в банке вам могут предложить просто разделить на двоих сумму выплат. Звучит неплохо, но непонятно, что делать с квартирой – совместное проживание после развода практически невозможно. Если у вас мелькнула мысль согласиться на этот вариант, а потом сменить замки и не пускать бывшего супруга домой, спешим вас разочаровать: провернуть такой фокус не получится. Когда один прекратит выплаты (неважно, по какой причине – из-за нехватки средств или из-за банального нежелания их тратить), на другом его поступок тоже неминуемо отразится – рано или поздно кредитор отберёт квартиру за невыполнение обязательств.

  • Наиболее удобный для бывших супругов способ разделить купленную в ипотеку квартиру – это её продажа и последующее погашение кредита с помощью вырученных средств. К сожалению, весьма вероятно, что в банке такой подход примут в штыки, а вам напомнят о ваших правах на квартиру – и напомнят так, как будто их у вас нет вообще.

Кредитору это просто не выгодно, ведь он теряет драгоценные проценты, которые могли бы принести ему выручку. Уговорить его можно, если после отмены одной покупки совершить ещё две – то есть если бывшие супруги возьмут в ипотеку по отдельной квартире каждый. Ну и имейте в виду, что вам самим будет не так уж просто отыскать покупателя на квартиру, которая находится в ипотеке.

Что будет, если договориться с бывшим супругом не получилось

Если диалог между бывшими супругами не складывается, а ещё и кредитор подливает масла в огонь, есть только один выход – обращение в суд. Там вас попросят обосновать свои желания, рассмотрят ваши возможности и обязательно обратятся за советом в банк – его представители выступят на суде в качестве полноценной третьей стороны.

tvoe_moe_5.jpg

Суд, чаще всего, принимает решение отдать квартиру вместе с долгом по ипотеке одному супругу, а второму выплатить компенсацию – к сожалению, не из своего кармана, а из кармана супруга, оставшегося с квартирой.

Либо, как в одном из вариантов выше, квартиру и долг по ипотеке поделят между бывшей семьёй на равные доли – ну или не на равные, зависит от обстоятельств. Шансы на большую часть повысят не только размеры вложенных ранее сумм, но и, например, наличие детей – логично, что супруг, с которым они останутся жить, будет в выигрыше.

Как на разделение квартиры после развода повлияют материнский капитал и военная ипотека

Для погашения кредита по ипотеке может использоваться материнский капитал – средства государственной поддержки семей с двумя и более детьми. При разделе квартиры после развода своя доля будет у каждого члена семьи, в том числе и у каждого ребёнка. А вот никаких ипотечных обязательств у них не появится, они окажутся поровну разделены между супругами – эти дети удобно устроились! Правда, родитель, который после развода остаётся с детьми, получает в пользование и их доли. Чаще это, конечно, мать – так что капитал материнский во всех смыслах.

Но зато отцы чаще получают преимущество, когда квартира покупается по военной ипотеке. Долг кредитору в этом случае выплачивает не семья и не один из супругов, а Министерство обороны, но единственным владельцем и единственным заёмщиком по бумагам оказывается военнослужащий. Переоформить ипотечный договор в случае развода будет проблематично, как и разделить жильё пополам.

Заключение

Кажется, мы нашли кое-что, что будет посерьёзнее, чем решения о заключении брака и покупки квартиры в ипотеку –деление этой самой квартиры. Впрочем, нет ничего невозможного, и если обстоятельства вынуждают, помните – самое тяжёлое (то есть принятие решения) уже позади, а сейчас вы находитесь на пути к новой лучшей жизни. И недвижимость ни в коем случае не должна помешать вашему уверенному шагу.

Георгий Парадный

Комментарии к статье

Никто еще не оставил отзывов, станьте первым!
Оставить комментарий