Многоквартирный жилой дом представляет собой не только набор изолированных друг от друга помещений, но также комплексную «систему жизнеобеспечения», которая обеспечивает бытовые нужды жильцов: водоснабжение, канализация, обогрев, электроснабжение. Ресурсы предоставляются поставщиками, данную функцию берут на себя муниципальные службы, которые занимаются обслуживанием городской инфраструктуры и подачей воды, электроэнергии, пр. к каждому жилому дому.
Однако содержание дома (забота о внутридомовой инженерной инфраструктуре, о чистоте подъездов и придомовой территории) – все это, согласно Жилищному Кодексу РФ, лежит на плечах собственников квартир. В рамках настоящей статьи мы поговорим о способах управления жилым домом и попробуем разобраться, кто справляется с этой задачей более эффективно, управляющая компания или товарищество собственников жилья.
УК и ТСЖ – в чем разница?
Итак, все заботы по обслуживанию дома собственники могут передать управляющей компании (УК), которая уже сама будет взаимодействовать с поставщиками различных ресурсов и услуг (в том числе, с компаниями по вывозу мусора, фирмами по обслуживанию домофонов, пр.) или же собственники могут заключать договора напрямую с перечисленными поставщиками и сервисными структурами (ТСЖ). Сразу нужно сказать, что каждая из схем имеет свои преимущества и недостатки.
Цена вопроса: основной недостаток УК
Начнем, пожалуй, с ценовой составляющей этого вопроса, ведь собственники заинтересованы не только в том, чтобы получать соответствующие услуги, но и в том, чтобы платить за них адекватную цену, не допускать перерасхода ресурсов.
В этом плане УК не самый лучший вариант, так как к тарифам на ресурсы и прочие услуги автоматически добавляется оплата работы управляющей компании. УК вовсе не заинтересована в снижении потребления жильцами ресурсов и различных услуг, так как оплата работы компании рассчитывается как раз от объема ресурсов и количества услуг. Соответственно, в интересах управляющей компании как коммерческого предприятия предложить своим клиентам как можно больше услуг, особенно при наличии у нее ресурсов для самостоятельного их оказания. Чем больше денег тратят жильцы, тем больше заработает УК.
Все платежи проходят через УК, и контролировать этот процесс достаточно сложно, да и делать это, в сущности, просто некому. Мало того, руководители управляющих компаний частенько принимают решения по обслуживанию дома самостоятельно, не посоветовавшись с собственниками.
Кстати, введенные услуги могут оказываться не в полной мере или не оказываться вовсе, а между тем, счета продолжают выписываться и оплачиваться. Например, вот кто будет подсчитывать, сколько раз в неделю вывозился мусор из контейнеров? Правильно, никто, а ведь каждая поездка и работа спецтехники – удовольствие не дешевое…
Товарищество собственников жилья вполне способно организовать работу соответствующих служб и сервисов на собственной территории со значительно меньшими затратами. ТСЖ кровно заинтересовано в уменьшении расходов и поэтому не станет заказывать ненужные услуги, будет контролировать расход ресурсов (например, установит подъездные счетчики на воду). Кроме того, оплата работы правления ТСЖ обойдется собственникам намного дешевле.
Вопрос качества – лидируют профессионалы
Теперь поговорим об эффективности домоуправления. Всем нравится, когда во дворе и подъездах чистота, в случае каких-либо поломок ремонтная бригада приезжает в течение часа и быстро устраняет поломку? Тогда вам лучше обратиться в управляющую компанию. Пользуясь услугами УК, конечно, если речь идет о лицензированной компании с эффективным менеджментом и опытом работы, жильцы не думают о бытовых проблемах.
В управляющей компании работают профессионалы, которые отлично разбираются в жилищном законодательстве, умеют оперативно реагировать на возникновение аварийных ситуаций. Собственно, в этом случае жильцы платят за отсутствие проблем, общие расходы несколько увеличиваются, однако, вместе с тем растет и уровень комфорта проживания.
Менеджмент и сотрудники управляющих компаний неплохо мотивированы делать свою работу качественно, ведь все УК (по крайней мере, в крупных городах) работают в условиях конкурентной среды. Появление собственников, неудовлетворенных работой УК, может привести к тому, что собрание жильцов решит сменить компанию, что, в общем-то, противоречит интересам предприятия.
При каких условиях ТСЖ может быть эффективным?
С другой стороны, в плане эффективности организации услуг ТСЖ вполне может конкурировать с УК, естественно, при определенных условиях. Если обеспечением жизнедеятельности многоквартирного дома занимается группа лиц (правление ТСЖ), которые имеют определенный опыт практического менеджмента (управленческий опыт), а также располагают необходимым количеством времени, есть вероятность, что ТСЖ будет все делать не хуже УК. Лучшим вариантом было бы привлечение в качестве председателя управляющего работника ЖЭКа на пенсии.
В принципе, работа ТСЖ по обеспечению дома сводится к первичному заключению прямых договоров с поставщиками ресурсов и услуг, а также контроль их предоставления и оказания. Это не занимает много времени, достаточно оперативно реагировать на текущие нужды, обеспечение которых не было запланировано. Например, в срочном порядке договориться и заказать снегоочистительную технику, если есть вероятность снегопада или вывести содержимое мусорных контейнеров, которые, по случаю праздников, заполнились быстрее, чем ожидалось.
То есть, текущая деятельность в ТСЖ сводится к контролю и осуществляется одним человеком, остальные члены правления задействованы эпизодически – о структуре ТСЖ мы расскажем ниже более подробно.
Да, у ТСЖ отсутствует материально-техническая база, поэтому своими силами не всегда получится выполнить какие-либо текущие ремонтные работы, что определяет необходимость обращения к частным подрядчикам по любому поводу. В этом отношении расходы увеличатся. Однако расходы, связанные с плановыми поставками ресурсов, сократятся значительно, и это покроет затраты, связанные с периодическим заказом каких-то услуг. И уж точно не придется оплачивать ненужные или несуществующие услуги.
Мало того, согласно законодательству ТСЖ имеет возможность привлекать средства, из которых может быть сформирован домовой бюджет. Например, товарищество может брать плату за аренду плоскостей стен, на которых размещена реклама, за аренду части площади придомовой территории, аренду подвальных, чердачных помещений (например, под разгрузочную площадку для магазина, расположенного на первом этаже, пр.). Средства могут быть направлены на покрытие расходов, связанных с обслуживанием дома или же на иные общедомовые нужды, например, на обустройство стоянки, детской площадки, высадку зеленых насаждений, пр.
Промежуточный вариант: сокращаем расходы без снижения качества обслуживания
Помимо создания ТСЖ есть еще один вариант свести к минимуму расходы и обеспечить своевременное выполнение работ, связанных с обслуживанием дома. На общем собрании жильцов может быть принято решение об избрании представителя, который контролирует работу УК. Такой представитель может анализировать счета, контролировать качество оказываемых услуг (определять их необходимость) и по мере надобности вести диалог с управляющей компанией.
В этом случае жильцы, с одной стороны, получат хорошее обслуживание, осуществляемое профильной организацией, а с другой стороны – не заплатят и копейки лишних денег. Конечно, все это имеет место только в случае достаточной мотивации и наличия необходимых навыков у избранного представителя.
Как это работает. Структура и функционирование ТСЖ
Теперь рассмотрим организационную структуру ТСЖ, поговорим о том, как работает товарищество и как выглядит процедура его формирования.
- Структуру возглавляет председатель ТСЖ, который руководит всей деятельностью общественного образования, в состав правления может входить произвольное количество членов ТСЖ (в зависимости от размера дома - количества корпусов, подъездов, квартир), которые выполняют отдельные функции или дублируют друг друга.
- Также в структуру входит ревизионная комиссия, которая осуществляет контроль деятельности членов правления и председателя.
Все перечисленные участники, как уже отмечалось, задействованы эпизодически, и не принимают ключевых решений, связанных с теми или иными аспектам обеспечения жилого здания. Наиболее важные решения принимаются на общем собрании членов товарищества собственников.
Как перейти на ТСЖ
Чтобы создать ТСЖ, необходимо сформировать инициативную группу, которая организует общее собрание собственников для принятия решения о переходе на этот формат управления обеспечением дома. Чтобы решение было принято, необходимо, чтобы за него проголосовало более 50% всех собственников. В этом случае инициативная группа, от лица всех собственников, подает в жилищную инспекцию заявление о регистрации ТСЖ.
На общем собрании выбирается председатель и члены правления, срок их полномочий (как и условия предоставления) может быть произвольным. Здесь же определяются поставщики ресурсов, а также компании, которые будут подрядчиками при оказании различных услуг. Контролирует поставки и оказание услуг правление ТСЖ, которое, в свою очередь, несет ответственность перед членами товарищества.
Факторы эффективности ТСЖ
Что может помешать нормальному функционированию ТСЖ? Есть ряд факторов, которые могут превратить изначально прозрачный и экономичный формат управления домом в убыточный и неэффективный.
- Много зависит от компетентности председателя правления. Человек, не способный правильно организовать процессы оказания услуг и обеспечить контроль их выполнения, обязательно завалит всю работу. Кроме того, от председателя требуется эффективность в плане умения организовать работу с минимальными затратами. Поэтому председатель должен обладать соответствующими навыками и понимать, что и в какой последовательности нужно предпринимать;
- Немаловажными аспектами являются мотивация и честность членов правления, собственно, эти аспекты имеют некоторую взаимную связь. Деятельность ТСЖ предполагает сбор средств для расчетов с поставщиками, и средства жильцов, скажем так, могут использоваться не по назначению. Если работа управляющего не обусловлена очевидной мотивацией и человек утверждает, что «работает за идею», чаще всего он больше заинтересован возможностью получать дополнительный доход, чем в реализации этой идеи. Иногда положение усугубляется тем, что все члены правления (включая ревизионную комиссию) работают единой командой, попросту воруя деньги у своих же соседей.
Кстати, одними из наиболее популярных вопросов, которые поднимаются на общем собрании, являются вопросы, связанные именно с расходом средств
Заключение. Так что же лучше – ТСЖ или УК
Однозначно ответить на этот вопрос не получится, слишком много переменных и многое зависит от вышеупомянутых условий. Если среди жильцов дома имеются инициативные граждане, которые искренне желают оптимизировать траты (а не обворовывать соседей), и действительно могут обеспечить хорошую организацию обслуживания, переход на ТСЖ - это хороший вариант. Впрочем, никто не мешает направить усилия таких граждан на контроль работы УК, в этом случае можно говорить об отсутствии в их деятельности коррупционной составляющей.
Однако прежде, чем собирать собственников для общего собрания и переходить на ТСЖ, для начала рекомендуем все-же, провести аудит управляющей компании, а после этого тщательно подсчитать, во сколько обойдется самостоятельное содержание дома. Вполне возможно, что мороки прибавится, а достигнутые выгоды окажутся сомнительными.
Для аудита лучше привлечь профессионального юриста, практика которого связана с жилищным законодательством. Если имеются сомнения в честности вашей УК, можно изучить условия представления услуг в других компаниях, на тот случай, если среди жильцов нет людей, которые бы стали заниматься подобными вопросами.
