Ипотечные ставки для россиян такое же загадочное явление, как и ценообразование на бензин: стоимость нефти стремится к своему рекордному минимуму, но находится миллион причин для роста самой стоимости горючего топлива. Как бы низко ни упала цена за баррель черного золота, циферки на информационных табло на заправках неустанно растут. Исходя из этих соображений, понятное дело, при катастрофическом обвале рубля ипотечная ставка не может не увеличиться на порядок. Хотя в своем ежегодном послании Президент страны поручил снизить ставки до 6 % для многодетных семей, и до 8% для всех остальных.
История ипотечных ставок в Европе: как из маленькой ставочки сделать очень маленькую
Благополучная старушка Европа со своей стабильной экономикой (ну почти) всегда могла себе позволить многое. Так, ипотечные ставки в странах Старого Света еще в прошлом году варьировались от полутора до пяти процентов годовых в зависимости от того, какая страна выдает кредит. И условия в общем-то были не запредельные: иметь в наличии сумму для первоначального взноса и подтвердить свою кредитоспособность. Даже представительства русских банков в Европе мимикрируют под общие условия, снижая ставку с привычных нам 9% до толерантных европейских 3%. Почему же такая несправедливость??? – вопрошает читатель. Погодите, уважаемый читатель. У нас есть для вас еще одна новость. Уже в 2020 году ставки по ипотечным кредитам в европейских банках достигли …минимума? Нет! Они стали отрицательными.
Например, один из известных банков Дании уже выдает ипотеку под нулевой и даже отрицательный процент. За то, что граждане берут у них кредит, финансисты даже готовы доплатить (в случаях с отрицательной ставкой) половину процента от общей суммы в год. При ипотечной ссуде на 20 лет процентная ставка по кредиту равна 0, а если срок выплат увеличить до 30 лет, переплата банку составит аж 0,5 % от искомой суммы в год. Кстати, по условиям договора менять размер своего вознаграждения (в данном случае читай – убытка) банк не имеет права. То есть кредитор гарантировано получает нужную сумму под мизерный процент или вовсе без него.
Как такое вообще возможно? Система до смешного простая. Банки существуют на следующих принципах: они берут деньги на хранение у одних лиц, обещая им за это финансовый прирост. Эти же деньги они выдают в виде кредитов, либо используют на рынках в качестве инвестиций в ценные бумаги, например. Доход, который получается в итоге, покрывает и нужды банка, и заявленные ставки по вкладам.
Современная европейская экономика не отличается динамичным ростом, при этом инфляция в этой части света непривычно (для россиян) низкая – не более 0,2% в год. В таких условиях граждане несут свои сбережения в банк, а последний, в свою очередь, не может обеспечить прирост их капиталов. Что делать? Снижать ставки по депозитам. Тогда держать деньги на банковских счетах будет попросту невыгодно. А самое доступное и понятное, во что их можно вложить – это недвижимость.
Какая у этого экономическая подоплека? Здесь тоже все легко просчитывается. Центральный банк Дании, например, принимает от банков деньги с процентной ставкой 0,65% со знаком минус. В этих условиях банкам гораздо выгоднее отдавать деньги для покупки жилья жителями страны со ставкой минус 0,5%.
Тенденция такова, что вопрос отрицательных ставок по кредитам – дело времени. Просто никто не хочет делать этого раньше конкурентов.
Бесплатный сыр в мышеловке, или почему ипотека в Европе все равно дорогая?
При оформлении ипотеки европейцы должны оплатить еще множество сопутствующих расходов. Иногда их стоимость настолько большая, что может «обнулить» всю радость, связанную с низким процентом по кредиту. А некоторые условия ипотечного договора могут меняться спустя 10 лет после первой выплаты. Например, может быть вот так:
- кредиты в европейских странах могут выдаваться под фиксированную и плавающую ставки. Фиксированная несколько выше, потому что включает в себя все возможные риски, связанные с экономической нестабильностью. Плавающая прямиком зависит от ситуации на рынках. Поэтому даже в предсказуемой Европе такой кредит связан с рисками – неизвестно, как может отразиться та или иная ситуация на финансовых показателях страны. Никто не думал, например, что коронавирус так сильно скажется на производстве.
- ставка, по которой получен кредит, может меняться. Например, первые 10 лет вы оплачиваете по тем тарифам, которые указаны в кредитном договоре. Но в том же договоре может быть отмечено, что по истечении этого срока ставка изменяется в зависимости от экономической ситуации. Есть риск увеличения ежемесячного платежа в самый неподходящий момент. Ведь нестабильная экономика бьёт и по зарплатам обычных граждан. Каждые 10 лет кредитный договор может быть пересмотрен.
- нотариальное оформление сделки традиционно платное. Стоимость услуг нотариуса может варьироваться, но в среднем это 1,5-2% от суммы покупки. Впрочем, в России в тех случаях, когда помощь нотариуса обязательна, тоже придется выложить круглую сумму за сделку.
- единоразовый налог на покупку жилья на территории страны. В зависимости от местных правил, при покупке вы должны будете заплатить либо фиксированный налог, либо процент от стоимости имущества. Этот взнос вы заплатите всего один раз, но его размер существенно облегчает кошелек покупателя.
- издержки, связанные с регистрацией права собственности. Вроде они небольшие каждая сама по себе, но все вместе тоже набирают в среднем 0,5 % от суммы покупки.
- оплата работы риелтора. Большинство сделок в Европе проходят через агентства недвижимости или частных маклеров. И покупатель жилья должен заплатить им «provision» - вознаграждение за работу. Сумма, понятное дело, разнится от страны к стране. Например, в Германии эта сумма в среднем равна 6% от стоимости недвижимости.
- в некоторых европейских странах есть налог на ипотеку. Например, в Италии за факт заключения кредитного договора с банком люди должны платить налог в размере 200 евро. К этой сумме можете также добавить кадастровые и регистрационные налоги.
- для того, чтобы обосновать стоимость покупки, необходима экспертная оценка цены недвижимости. Специализированные организации могут взять за эту услугу до 2 тысяч евро.
- банк за оформление ипотечного договора может брать дополнительную комиссию до 2% от суммы кредита.
- самый дорогой пункт – страховка недвижимости и страхование жизни самого заемщика. Страхование недвижимого имущества, которое приобреталось с использованием заемных средств, в большинстве стран Европы подлежит обязательному страхованию. Страхование жизни заемщика в основном не обязательно, но люди предпочитают все же оформлять ее, чтобы избежать неприятных ситуаций в будущем (страховая система в Европе также работает по принципам, отличным от привычных нам. Страховые возмещают ущерб в полном объеме, не пытаясь уменьшить сумму, а страхователь не пытается завысить сумму ущерба). Примерная стоимость страхования жизни заемщика до 5 тысяч евро, а недвижимости – около 0,5% от цены приобретенного домика или квартиры ежегодно на весь срок действия кредита.
- работа ипотечного брокера. Это тот самый специалист, который сможет подобрать самый подходящий пакет для потенциального заемщика, освобождая ему время. Брокер берет на себя анализ банковских продуктов, а также помогает получить кредит людям с неидеальной кредитной историей. К его услугам прибегают не всегда, но в некоторых случаях его услуги приходится оплачивать по факту одобрения кредита (невзирая на то, воспользовался клиент этой суммой или оставил ее банку).
- и самое интересное – штраф за преждевременное погашение кредита. Он действует не во всех европейских странах, но в некоторых из них вы можете заплатить до 3% от остатка по кредиту за то, что нашли возможность полностью погасить задолженность.
Учитывая все перечисленные выплаты, а также то, что условия по кредиту могут меняться, как погода в марте, несмотря на низкие и даже отрицательные ставки по кредитам, заемщик оплачивает кругленькую сумму сверх кредита и подвержен рискам, связанным с нестабильной экономической ситуацией. К слову сказать, в нашей стране не практикуется изменение ставок по кредитам в течение действия договора, и штрафов за досрочное погашение ипотеки также нет.
Ипотека в России – условия, ставки и тенденции в 2020 году
В преддверии 20 марта банки замерли в ожидании - в этот день ЦБ РФ должен был объявить ставку рефинансирования до 26 апреля. Некоторые аналитики считали, что ее значение пойдет вверх, но вопреки прогнозам ставку оставили в размере 6%. Президент страны и Председатель Правительства велели уменьшить ставки по кредитам в долгосрочной перспективе. Но возможно ли это реализовать – вопрос. Эльвира Набиуллина, глава Центробанка России, сообщила, что есть вероятность снижения ставок по кредитам до 2024 года примерно до уровня 7-8 процентов. Но давать какие-то точные прогнозы по понятным причинам она отказалась.
Несмотря на то, что ставка ЦБ – вопрос решенный на ближайший месяц, банки не торопятся реально снижать свои ставки по кредитам. Каждый из них ждет, пока это сделает банк-конкурент.
Но доступность ипотеки для среднестатистического гражданина страны определяется не только размером процентов, которые банк возьмет сверх суммы. Здесь есть еще несколько факторов, которые определяют динамику на ипотечных рынках:
- общий уровень жизни населения. Понятно, что у нас теперь 80% граждан - средний класс. Но с доходами 17 тысяч на каждого члена семьи вряд ли вам одобрят какую-нибудь мало-мальски серьезную сумму;
- ситуация на рынке недвижимости. Раньше, когда жилищное строительство еще не развивалось настолько динамично, основные сделки совершались на вторичном рынке. Жилья было мало, стоило оно дорого, а после покупки его можно было сдавать в аренду. Сейчас такая ситуация сохранилась не везде. Количество квартир на первичном рынке растет, цены снижаются. В некоторых регионах стоимость квартир год от года снижается. Поэтому возможность купить жилье есть не в каждом регионе. Где-то цены на недвижимость заоблачные, а где-то достаточно материнского капитала, чтобы купить годное жилье;
- общий уровень инфляции в стране. Если экономическая ситуация будет складываться так, что рост цен превысит рост доходов (а у нас всегда так), то для жизни будет требоваться ежемесячная сумма, превышающая привычную. Тогда для выплаты ипотеки должно оставаться хоть что-то после расходов на обычные нужды. В этом случае даже невысокая стоимость недвижимости не простимулирует рост ипотечных займов.
В России в перспективах падение уровня жизни населения и высокий уровень инфляции. При этих показателях не будет иметь основополагающего значения уровень цен на недвижимость – все равно спрос на ипотечные кредиты будет невысокий. Уже сейчас, по данным, предоставленным Счетной палаты страны, купить себе жилье в ипотеку могут позволить себе не более 30% жителей страны.
Финансовая компания «БКС Премьер» провела аналитическое исследование, в соответствии с которым в Москве среднестатистическая семья, в которой оба супруга работают, тратит на погашение ипотеки около 60% совокупного дохода. В регионах эта цифра снижается до 44%. Эти цифры показывают реальный уровень жизни населения: после всех выплат нужно содержать семью на остаток от зарплаты. Поэтому реальная статистика людей, вынужденных жить на небольшую сумму в месяц, значительно больше той, которая представлена официальной статистикой.
Итоги аналитических данных в двух предыдущих абзацах показывают, что ипотека уже сейчас недоступна большинству россиян, а значительный процент тех, кому она по карману, выживают на остаток своей зарплаты. Чтобы не заканчивать на такой депрессивной ноте, хотим сказать, что не все так плохо.
Ложка меда в бочке с дегтем
- аналитики показывают, что в стране есть регионы с очень доступной ипотекой. Конечно, это отдаленные северные районы страны – Ямало-Ненецкий и Ненецкий автономные округа, и Магадан. В общей совокупности всех условий, жители этих регионов могут себе позволить купить в ипотеку жилье средней общей площадью в 100 кв.м.
- дальневосточная ипотека работает со ставкой от 2% в год. Это уровень европейских кредитных условий. В этом регионе действует программа по увеличению численности населения, потому что отток людей в последние годы превысил все допустимые пределы.
- сельскохозяйственная ипотека – программа, которая позволит людям переезжать в село, либо не уезжать из него. В планах страны оставить не менее четверти населения проживать в селе. Для этого уже действуют льготные условия для молодых специалистов – врачей и учителей. В планах на 3 квартал 2020 года запустить льготную ипотеку на покупку жилья в сельских и пригородных районах. Под эту категорию подпадают некоторые поселки Краснодарского края, находящиеся на первой морской линии, а также, например пригород Петербурга – Выборгский, Гатчинский, Всеволожский и другие районы.
- учитывая тот факт, что до 26 апреля ставка рефинансирования сохранится в своем назначенном варианте, что цены на недвижимость не очень растут, и ипотечные кредиты пока не дорожают – если у вас есть необходимость и возможности, лучше брать ипотеку прямо сейчас. Динамику изменений уровня кредитных ставок в ближайший год предугадать шансы небольшие, но вероятность того, что она будет не в пользу заемщика, слишком велика.
