Выгодно ли покупать квартиру в ипотеку?

В народе образ у ипотеки скорее негативный. О ней шутят в стендапе и в анекдотах, называют её ярмом и каторгой, даже объясняют ей подлые поступки вроде скачков по карьерной лестнице – “Он подставил коллегу и получил повышение вместо него, но это понятно, у него ипотека…”.

В то же время банки и застройщики видят ипотеку совершенно по-другому – как такую палочку-выручалочку, спасительное средство, которое любому поможет приобрести жильё его мечты.

Где же правда? Ипотека – это спасательный круг или камень на верёвке? Наконец, выгодна ли она сегодня, когда строительный рынок России штормит вместе со всей мировой экономикой? Мы попробовали разобраться в предмете и ответить на все животрепещущие вопросы.

Что такое “ипотека”?

Википедия сложно определяет ипотеку как такой вариант залога недвижимости, при котором она находится во владении должника и может перейти кредитору только в случае невыполнения должником его долговых обязательств. Там же – объяснение, что такое ипотечный кредит. Его определение отделяет от непосредственно самой ипотеки, хотя разница небольшая, кредит – это сумма, выдаваемая под залог недвижимого имущества.

Получается так:

Впрочем, два последних пункта воплощаются в жизнь только в самом худшем сценарии. Чаще же всего проблем с закрытием ипотеки нет – после получения полной суммы долга кредитор уже не имеет никаких прав на недвижимость, и она полноценно становится вашей. Также важно отметить, что обычно кредитор просит вас сделать крупный первоначальный взнос по кредиту – в среднем от 10 до 30% от стоимости недвижимости. Что определённую сумму от долга он просит вас вносить ежемесячно. Ну и что сумма, которую вы ему в итоге выплачиваете, всё-таки превышает изначальную стоимость недвижимости – за свою помощь вам кредитор берёт с вас процент.

И всё же – подпорка или каторга?

Интересно, что само слово “ипотека” имеет древнегреческие корни и приблизительно переводится на русский как “подпорка”. Отсюда можно было бы сделать вывод, что в теории она призвана только облегчить жизнь тем, кто к ней обращается, а уж никак не испортить… Но этот вывод был бы неверным! “Ипотекой” в Древней Греции называли столбик, который ставили на земельный участок, находившийся в залоге у кредитора. То есть эта “подпорка” по определению не помогает вам, а напоминает вам о вашем долге, только и всего.

И в современной России эта традиция, кажется, сохранилась. Хотя кредиторы, которыми обычно выступают банки, при выдаче ипотечного кредита делают не самую высокую процентную ставку, она всё равно высока, уж точно выше, чем могла бы быть. Выдаче ипотечного кредита предшествуют разнообразные проверки, у кредиторов есть множество требований, доверить свои средства они готовы вовсе не каждому. То есть если и считать, что ипотека – это каторга, в таком случае о билете на эту “каторгу” многие мечтают. Что же в ней такого привлекательного?

Ипотека против наличных средств

Для начала давайте посчитаем. Как долго средний москвич должен копить, чтобы приобрести недвижимость без ипотеки, то есть просто за наличные средства с единовременной оплатой? Средняя стоимость квартиры в Москве в 2020-м году – примерно 8 миллионов рублей. Понятно, что можно найти квартиру и дешевле, но и 8 миллионов – далеко не предел ни цен, ни мечтаний. Средняя зарплата москвича в 2020-м – 89 тысяч рублей. Допустим, этот средний москвич сможет откладывать половину своей зарплаты каждый месяц. Тогда на квартиру стоимостью 8 миллионов рублей он накопит всего за каких-то… 177 месяцев! Это почти 15 лет!

А ведь мы ещё закрыли глаза на то, что цены на недвижимость обычно не стоят на месте, а растут. Что половину своего заработка средний москвич обычно тратит как раз на аренду жилья. Что даже 89 тысяч в Москве зарабатывает далеко не каждый. Да и на много чего ещё! Ипотека же решает как минимум треть, если не половину, этих проблем. Сумма первоначального взноса сильно меньше стоимости недвижимости, ежемесячные взносы тоже посильные (в идеале – меньше, чем половина зарплаты). Разве что временные рамки могут быть примерно такими же, а то и большими, чем 15 лет. Но когда тебе негде жить, о таком далёком будущем особо не думаешь.

К слову, здесь важно отметить неожиданное преимущество ипотечного кредита. В глазах застройщиков приобретение квартиры в ипотеку не сильно отличается от любимой ими единовременной покупки за наличные средства – просто они получают эти деньги не напрямую от покупателей, а от банков-кредиторов. Застройщикам, в общем, неважно, кто платит – главное, чтобы платили. А ещё они так любят получать всю сумму за свою работу сразу, что в таком случае даже готовы предоставлять скидки. То есть стоимость квартиры при приобретении в ипотеку будет ниже стоимости квартиры, купленной в рассрочку. Неплохой бонус!

Ипотека против рассрочки

Как мы уже поняли, приобретение недвижимости по единовременной оплате для большой, если не для большей, части москвичей (как и для большой/ большей части россиян в принципе) недоступно. А кроме ипотеки, какие ещё у них могут быть варианты? Рассрочка? Да, для многих это выход, но чаще всего она тоже требует больших заработков и высоких доходов. Первоначальный взнос редко бывает ниже 50% от стоимости недвижимости, остальные платежи нужно вносить в сильно ограниченные сроки, да и размер их не такой уж маленький, исчисляется он обычно в миллионах рублей.

Да, ипотеку действительно не любят – согласно статистическим опросам, отдать предпочтение ипотеке при покупке недвижимости готовы только 39% жителей нашей страны. Но ей пользуются, что подтверждается почти ежегодно растущим количеством ипотечных кредитов. Только в одном лишь 2019-м году их стало меньше, чем раньше. Но, во-первых, в 2018-м количество ипотечных кредитов было рекордным, приближалось к полутора миллионам, а в денежном эквиваленте превышало три триллиона (!!!) рублей. Во-вторых, сокращение количества кредитов в 2019-м объясняется главным образом повышенными требованиями кредиторов. То есть влезть в ипотеку всё ещё все хотят, просто не всем это сделать разрешают.

Вот и выходит, что ипотека со всеми оговорками и со всеми её минусами – единственная возможность многих россиян на приобретение собственного жилья. На этих словах противники ипотеки обычно начинают задаваться едва ли не философским вопросом – а так ли оно необходимо, это собственное жильё? Что ж, хорошо, давайте разберёмся и с этим!

Ипотека против аренды

Вообще, сравнение ипотеки и аренды конкретно в контексте выгоды, конечно, не очень-то легитимно. Приобретая квартиру в ипотеку, вы, выплатив весь долг, в итоге остаётесь с недвижимостью в собственности. А вот вместе с арендой ваши средства не выливаются никуда. Поэтому обычно два этих варианта сравнивают по другим характеристикам. Аренда делает вас более свободным – вы можете часто переезжать, менять районы и даже города. Аренда не делает вас должником банка, а благодаря этому, говорят, даже дышится как-то легче. Аренда в большинстве случаев не требует затрат на ремонт, мебель, бытовую технику… Также с ней вы можете забыть о налоге на недвижимость. А кроме того, особенно любят замечать сторонники аренды, найти достойную квартиру в аренду легче, чем сравнимую с ней по уровню в ипотеку. В общем, аренда – выбор тех, кто любит свободу. “Ипотечники” возражают на это, что они-то живут в своей квартире, а не в чьей-нибудь ещё, и поэтому свободны как раз они. Но на самом деле это всё-таки не верно. Потому что пока вы выплачиваете ипотечный кредит, настоящий владелец вашей квартиры всё же не вы, а банк.

Однако и этим аргументам находятся контраргументы. Зачем рассказывать, что квартира куплена в ипотеку, если можно коротко и ясно сказать “своя”? А это и статус повышает, и уверенности добавляет, и в социальных учреждениях вроде государственных детсадов и больниц делает вас человеком, а не просто букашкой. К слову о детсадах: своя квартира, пусть даже приобретённая в ипотеку, – хорошее наследство детям, ваш вклад в их будущее. А если о детях вы ещё не думаете, подумайте о собственном комфорте и спокойствии – в собственной квартире, в отличие от арендованной, вы сможете завести кошку или собаку, сделать желанный вами ремонт, да и просто будете лишены нервов о чужом жилье. Если платежи по ипотеке вы вносите исправно, можно не переживать, что вас вдруг попросят освободить помещение, потому что у банка в город переехали родственники, и теперь они хотят жить тут.

Ну и к вопросу выгоды, пусть даже не в долгосрочной перспективе. Отбросим тот факт, что своя квартира – это не только домашний очаг, но часто и выгодная инвестиция. Дело в том, что платёж по ипотеке у вас точно не вырастет. Больше того – может и сократиться, всё в ваших руках, обратите внимание на программы рефинансирования и реструктуризации. А вот арендная плата понижается редко. Сам арендодатель просто по доброте душевной её, понятно, сокращать не будет, да и тенденции рынка в целом к этому не располагают. Вот и выходит, что заявленная “невыгодность” ипотеки по сравнению с арендой легко может быть поставлена под сомнение.

Военная ипотека, маткапитал и всё остальное

Ещё одно безусловное преимущество ипотеки перед арендой – она гораздо больше нравится государству. А значит, государство готово всячески поощрять тех, кто отдаст ей предпочтение. Существует несколько программ, которые готовы значительно облегчить ваши старания по закрытию ипотечного кредита. Военную ипотеку со счетов сбрасывать не будем, но всё же отодвинем в сторону. Чтобы стать участником этой программы, вам нужно быть военнослужащим и иметь свой счёт в накопительно-ипотечной системе. В таком случае государство возьмёт на себя ваши ежемесячные платежи по ипотеке и внесёт за вас сумму почти в 2,5 миллиона рублей.

Но чтобы получить от государства помощь по ипотеке, совершенно не обязательно быть военнослужащим. Можно, например, быть просто мамой – в 2020-м году сумма всем известного материнского капитала, который можно использовать и как первый взнос, и как часть текущих платежей, составляет 467 тысяч рублей. Есть ещё так называемая Семейная ипотека, согласно которой процентная ставка будет ниже 6% годовых (она подойдёт для семей, в которых второй ребёнок родился после начала 2018-го года). Есть помощь на третьего и последующего ребёнка – 450 тысяч в счёт текущих платежей (это, правда, только для тех семей, в которых третий ребёнок родился после начала 2019-го).

Кроме того, государство готово поддерживать ипотечников не только из-за их профессии и семейного положения, но и из-за их места жительства. Есть специальная программа для жителей Дальнего Востока (с процентной ставкой всего в 2%!), есть – для сельских жителей (у них ставка вообще может быть от 0,1%). А в условиях текущего года, когда за коронавирусом следует карантин, за карантином – финансовый кризис, а рынок недвижимости переживает не лучшие времена, можно надеяться и на новые спасательные круги, которые наше государство бросит гражданам, утопающим в аренде жилья.

Ипотека против коронавируса

Коронавирус ударил почти по всем сфера человеческой деятельности, не стал исключением и российский рынок недвижимости. Что на нём сейчас происходит? Строительные площадки, которые замирали на несколько месяцев, постепенно оживляются, но рабочим на них приходится увеличивать скорость своих работ. Введение санкций от других стран, рост курсов доллара и евро, закрытие границ – всё это негативно сказывается на рынке, а следовательно и на ипотеке тоже.

Однако сейчас, когда финансовый кризис ещё не ударил со всей силы, можно успеть взять ипотеку на выгодных условиях. Застройщики понимают, что многие их проекты находятся под угрозой, и устраивают акции, делают скидки, идут навстречу редким покупателям. Государство со своей стороны тоже делает всё возможное, чтобы сдержать обрушение рынка, – например, уменьшает процентную ставку по ипотеке. Ещё недавно казалось, что ставка ниже 11-12% – это уже удача, сейчас же во многих банках есть льготные программы со ставкой в два, а то и в три раза ниже. Как не воспользоваться таким шансом, когда он только появился и скоро наверняка исчезнет?

Подводим итоги. И всё же, ипотека – это выгодно или нет?

Конечно, в теории и просто по определению ипотека – это не выгодно. Кроме полной стоимости жилья, вам нужно будет ещё оплатить проценты по кредиту, а значит, итоговая сумма будет больше, чем была бы без ипотеки.

Однако на практике всё не так просто. В современной России ипотеку стоит оценивать не как просто не самую выгодную сделку, а как едва ли не единственную возможность приобретения жилья. И в таком случае сейчас для неё едва ли не лучший момент! Государство, банки, девелоперы – все они делают максимум, чтобы ипотека в 2020-м была особенно привлекательна и, собственно, выгодна.

Конечно, как и при любой другой финансовой операции с крупными суммами, вам нужно самостоятельно просчитывать все риски, учитывать собственную заработную плату и помнить о других своих долгах. Эту статью не следует рассматривать как рекомендацию бежать и тут же вписываться в ипотеку, нет. Это просто ещё одно наблюдение о таком, какой всё-таки странный этот 2020-й! Год, когда практика противоречит теории, а невыгодная по определению ипотека вдруг оказывается выгодной.