Покупатели новостройки в Москве нередко путают термины «девелопер» и «застройщик», не понимая, что эти понятия подразумевают разные роли и обязательства, особенно если речь идет о юридических аспектах их деятельности. Чтобы принять взвешенные решения при покупке жилья, необходимо детально разобраться в функциях этих участников строительного процесса, а также их обязанностях на каждом этапе возведения и обслуживания жилых объектов.
1. Кто такой девелопер?
Девелопер - это многогранный профессионал, который одновременно выполняет функции инвестора, проектировщика, застройщика и риелтора. Более того, в ряде случаев девелопер берет на себя задачи управляющей компании: он отвечает за обслуживание и ремонт объекта после ввода здания в эксплуатацию.
Главной задачей девелопера является проведение экономического анализа будущих инвестиций, который помогает определить перспективность проекта. Он тщательно выбирает земельный участок, подходящий для строительства, разрабатывает концепцию объекта, получает разрешение на стройку, а также организует поиск подрядных организаций для осуществления строительных работ. Кроме того, девелопер сотрудничает с агентами по продаже недвижимости или аренде готовых объектов.
Эксперты отмечают, что девелопер курирует весь процесс создания жилого комплекса в Москве, начиная с проектирования и заканчивая продвижением объекта на рынке. Однако при этом он не участвует в строительстве непосредственно. На этапе концептуальной разработки девелопер определяет стилистику объекта, архитектурные решения, планировочные особенности квартир, а также занимается благоустройством территории и созданием комфортного пространства для будущих жильцов.
Основные функции девелопера
Функционал девелопера охватывает широкий спектр задач, начиная с планирования проекта и заканчивая вводом его в эксплуатацию. Эти этапы включают:
- Выбор и приобретение земельного участка. Первоначальная задача девелопера - оценить, насколько участок перспективен с коммерческой точки зрения. Это предусматривает анализ инфраструктуры, окружающей среды и транспортной доступности.
- Анализ рынка недвижимости. Девелопер проводит маркетинговые исследования, чтобы определить оптимальный способ использования объекта и спрогнозировать спрос.
- Создание концепции проекта. Разрабатывается первичное видение будущего ЖК, включая формат и функционал помещений, общее архитектурное решение, благоустройство и инфраструктуру.
- Проектирование жилого комплекса. На основании утвержденной концепции создается детальный эскиз будущего объекта.
- Получение разрешений. Девелопер организует процесс согласования документов, связанных с началом строительства, что требует знания многих регулирующих норм.
- Контроль строительного процесса. Хотя он сам не занимается непосредственными строительными работами, девелопер следит за тем, чтобы подрядчики соблюдали сроки и качество.
- Маркетинг и реклама. Девелопер продумывает стратегию продвижения объекта, чтобы привлечь потенциальных клиентов.
- Реализация готового объекта. После завершения строительства девелопер занимается продажей недвижимости, а также предлагает сдачу помещений в аренду.
3. Виды девелоперов
На сегодняшний день девелоперы делятся на две категории, в зависимости от модели их работы:
- Fee-девелопмент. Этот подход предполагает, что девелопер не использует собственные средства для финансирования проекта. Проект обычно финансируется инвестором или банковскими структурами. Девелопер в таком случае выполняет роль управляющего и консультанта, действуя по найму и получая оплату за свои услуги.
- Speculative-девелопмент. Здесь девелопер берет на себя полный цикл ответственности: он привлекает финансирование (инвестиции или кредиты), управляет проектом и несет финансовые риски. Такой тип работы предполагает больше автономии, но и значительно больше обязательств.
Во многих случаях крупные девелоперские компании имеют дочерние структуры, которые выступают в роли застройщиков. Такое разделение позволяет оптимизировать рабочий процесс и снизить финансовые риски.
4. В чем разница между девелопером и застройщиком?
Понятия «девелопер» и «застройщик» тесно связаны, но имеют принципиальные различия.
Застройщик
Определение застройщика регламентировано Градостроительным кодексом РФ. Это юридическое лицо, которое занимается проведением строительных, реконструкционных и капитальных работ на определенном участке. Застройщик организует инженерные изыскания, чтобы оценить экологическую и техническую безопасность строительства.
Он несет полную юридическую ответственность за выполнение обязательств перед покупателями в рамках федерального закона о долевом строительстве. Например, законодательство требует, чтобы застройщик не имел судимостей за экономические преступления. Также клиент может заключать договоры купли-продажи только с застройщиком.
Девелопер
Деятельность девелопера законом не регулируется. Девелопер проходит все этапы строительства, но, помимо этого, занимается стратегией проекта: разрабатывает концепции, ведет переговоры с инвесторами, продвигает объект на рынке и анализирует финансовую часть проекта. По сути, девелопер имеет более широкий круг задач, чем застройщик, и нередко застройщик является частью структуры девелопера.
Несмотря на разный функционал, цель у девелопера и застройщика одна — создание качественного объекта недвижимости. Однако важно помнить, что юридические обязательства перед покупателем лежат исключительно на застройщике.
5. Возможны ли совмещения функций?
Да, девелоперская и застройщицкая роли вполне могут совмещаться в рамках одной компании. Такие компании называются полноцикловыми девелоперами. Это означает, что они одновременно выступают в роли инициаторов строительства, управляют всем процессом и самостоятельно выполняют строительные работы. Подобные фирмы имеют возможность более гибко и эффективно реализовывать проекты, так как все процессы сосредоточены «под одной крышей».
Пример: крупные строительные корпорации нередко выступают как девелоперы, застройщики и иногда даже управляющие компании.
6. Подход к выбору девелопера
Выбор надежного девелопера является важным этапом для тех, кто планирует приобрести новостройку в Москве. Чтобы обезопасить себя от возможных рисков, связанных с покупкой квартиры, рекомендуется подробно изучить репутацию компании и проверить все доступные данные о ней.
Удобным способом оценки надежности девелопера может быть анализ следующих факторов:
- Изучение корпоративного сайта компании и ее проектов.
- Ознакомление с отзывами клиентов, статьями в СМИ и новостями, где упоминается девелопер.
- Оценка участия компании в социальных и профессиональных проектах, конкурсах и форумах, что отражает ее стабильность и репутацию.
- Проверка наличия всех лицензий, разрешений и сертификатов.
- Сравнение заявленных сроков завершения строительства с характеристиками используемых материалов.
- Посещение готовых объектов для оценки их качества, архитектурных решений и инфраструктуры.
- Изучение условий договора долевого участия.
- Проверка партнерства девелопера с проверенными банками.
- Визит в офис компании для получения дополнительных сведений, а также консультаций.
Важным шагом является оценка финансового состояния компании, что помогает избежать риска банкротства девелопера. Также положительные отзывы реальных жильцов объектов компании подтверждают ее профессионализм и стабильные результаты на рынке.
