В течение последних лет рынок первичной недвижимости находится в состоянии стагнации, цены не падают, но и не растут, а предложение на рынке новостроек превышает спрос. Однако аналитики Центробанка во главе с председателем заявляют о снижении инфляции, а также об оживлении экономики, и на основании этого регулятор в который раз понижает ключевую процентную ставку. Это позволяет российским банкам снижать ставку по ипотечным продуктам, что они и делают. Новое жилье становится все доступнее, соответственно, на рынке в последнее время наблюдается некоторый рост спроса. Возникает вопрос: возможно ли в ближайшей перспективе возникновение у застройщиков желания поднять цены на фоне растущего спроса? В рамках настоящей статьи мы рассмотрим факторы, влияющие на рынок, первичной недвижимости и постараемся определить, как же будут развиваться события.
Состояние рынка новостроек
Снижение спроса на новое жилье в течение последних лет обуславливает не только снижение доходов населения, которое пока еще не ощутило улучшения экономической ситуации, но и планомерный уход западных инвесторов, которые проявляют осторожность, в силу все ухудшающихся отношений между РФ и европейскими странами, США.
Даже при понижении спроса застройщики и девелоперы не могут снижать стоимость жилья, так как затраты на строительство остались на прежнем уровне, а законодательные требования к игрокам становятся все более жесткими (что, в конечном счете, приводит к дополнительным расходам). В результате инфляции цены на стройматериалы в течение последних лет растут, соответственно, прибыль застройщиков продолжает снижаться. В условиях падения спроса возникают проблемы с реализацией новых проектов, привлекать деньги дольщиков прежними темпами уже не получается.
Повышать цены также нельзя, так как в существующих условиях ценовая составляющая является чуть ли не главным конкурентным преимуществом. Лидеры рынка в борьбе за потенциальных клиентов предлагают максимально комфортные для покупателей цены, а прочим игрокам приходится прикладывать немалые усилия, чтобы остаться на плаву и формировать столь же выгодные предложения.
Повышение доступности: вызовет ли подорожание дешевая ипотека
Банкам также приходится несладко в текущей экономической ситуации, кредитные организации сталкиваются с проблемой распределения денежных средств – это можно заметить по снижению депозитных ставок. Единственный выход заставить деньги работать – снизить ипотечные проценты, в этом ключе банки и работают над повышением конкурентных преимуществ собственных продуктов.
Согласно статистике Росстата по рынку недвижимости за первый квартал 2017 года, общее количество продаж несколько сократилось относительно аналогичного периода за прошедший год. Но, в то же время, количество покупок с привлечением ипотеки выросло, что, собственно, неудивительно, учитывая тот факт, что ипотечные продукты банком становятся все более привлекательными. Центробанк продолжает опускать ключевую ставку, это уже переросло в тенденцию, и на основании действий менеджмента кредитных организаций можно сделать вывод, что они прогнозируют продолжение тенденции (ведь в противном случае они окажутся в убытках).
Стоит ли ждать повышения спроса, и как следствие возможного повышения цен на новостройки на фоне тенденции снижения ипотечных ставок, мы узнаем у представителей самих компаний-застройщиков.
комментарии экспертов
Александр ЗУБЕЦ
Генеральный директор ООО «Новые Ватутинки»
Повышение стоимости жилья невозможно без стабильного спроса в проекте. Доступная ипотека традиционно была и по-прежнему остается главным драйвером покупательской активности в новостройках массового сегмента. Поэтому снижение крупнейшими банками ставок по жилищным кредитам непременно ведет к росту цен на фоне повышенного интереса к приобретению жилья.
Первую волну спроса из-за пересмотра условий по кредитам столичные девелоперы ощутили уже в середине августа, когда, напомним, Сбербанк и ВТБ24 предложили покупателям новые программы. К примеру, в нашем проекте во второй половине августа доля ипотеки выросла до 72%, число кредитных сделок – более чем в три с половиной раза. Любопытно также, что вместе со снижением ставок, упал и средний первоначальный взнос за квартиру. Так, при средневзвешенной ставке по проекту 10,93% в июне 2017 года средний размер первого взноса составил 38,4% (доля от стоимости квартиры). При ставке 10,86% в июле 2017 года – 35%. При ставке 9,9% в августе 2017 года – 27%.
Иными словами, доступная ставка по ипотеке привлекла на рынок даже тех клиентов, которые ранее откладывали сделку, собирая больший взнос. Теперь же ежемесячный платеж оказывается ниже на несколько тысяч рублей, что и подвигло покупателей поторопиться со сделкой. В результате такого ажиотажа со стороны ипотечных заемщиков девелоперы могут себе позволить повышать цены. Например, в нашем проекте с начала 2017 года стоимость была увеличена уже восемь раз.
Роман СЫЧЁВ
Генеральный директор Tekta Group
Наблюдаемое сегодня значительное снижение ипотечных ставок приводит к росту спроса на новостройки. В иной экономической ситуации это действительно могло бы подтолкнуть цены вверх. Однако рынок нового жилья столичного региона характеризуется значительным превышением предложения над спросом.
Об этом свидетельствует рост доли нереализованных квартир в домах, введенных в эксплуатацию. Если в 2015 году в готовой новостройке оставалось в среднем 10% нераспроданных квартир, то сейчас эта цифра доходит до 40%. Застройщики заинтересованы в ускорении продаж, поэтому они не могут позволить себе поднять стоимость квадратного метра. С другой стороны, в востребованных проектах цены все равно растут по мере изменения стадии строительной готовности. Нормальный уровень прироста стоимости квадратного метра в строящемся доме составляет порядка 9-12% в год.
К примеру, за последний год квартиры в ЖК «Маяковский» прибавили в цене 10%. В октябре-декабре 2017 г. предусмотрена серия плановых повышений цен на 4-6% по разным категориям квартир. Однако эти изменения не связаны с ростом ипотечных сделок, а отражают завершение этапа монолитных работ и переход к заключительной стадии строительства.
Лариса ШВЕЦОВА
Генеральный директор ООО «Ривер Парк»
Снижение ипотечных ставок в первую очередь стимулирует покупательскую активность. К примеру, в июле 2016 года, когда средневзвешенная ставка по кредитам (под залог прав требования по договорам участия в долевом строительстве) составляла 11,88%, в Москве было выдано ипотек на общую сумму 6457 млн рублей. Спустя год (в июле 2017 года) – уже 7816 кредитов. За этот период средневзвешенная ставка снизилась до 10,65% (-1,23 п.п.).
Таким образом, действительно наблюдается прямая корреляция между спросом и процентами по кредиту. Рост покупательской активности традиционно приводит к пересмотру уровня цен. К примеру, в столичных новостройках массового сегмента с августа 2016 года по август 2017 года средняя стоимость квадратного метра увеличилась на 3%. Во многом это было связано как раз с появлением более доступных ипотечных программ. Учитывая, что сейчас взять кредит на жилье можно и под 7-10% годовых, полагаю, что застройщики будут планомерно пересматривать прайс, «прощупывая» реакцию спроса. Поэтому рост цен однозначно будет, однако минимальными темпами, без резких взлетов.
Ольга АветисоваКомментирует коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад»
Процентные ставки на ипотеку и цены на недвижимость не зависят друг от друга напрямую. В последние месяцы мы наблюдаем тенденцию к росту цен, что обусловлено возрастающей покупательской активностью. К примеру, в августе продажи квартир «Группы ЛСР» в Санкт-Петербурге существенно выросли относительно июля, а со снижением ипотечных ставок покупка квартиры стала еще доступнее.
Рекомендуем задуматься о приобретении недвижимости уже в этом году, т.к. в следующем, вполне возможно, рост цен может быть более существенным.
Наталия Нестерова
Коммерческий директор девелоперской компании «Тройка РЭД»
Снижение ставок по ипотечным кредитам может способствовать активности заемщиков, однако не повлияет на стоимость квартир в новостройках. В последнее время четко обозначилась тенденция на увеличение стоимости квадратного метра, что обусловлено, прежде всего, инфляцией и подорожанием строительных материалов. Однако, на мой взгляд, резкого скачка цен на первичную недвижимость не произойдет во многом благодаря тому, что объем предложения, а значит и уровень конкуренции по-прежнему остаются на высоком уровне.
Напомню, стоимость квартир увеличивается и в связи с ростом строительной готовности объекта, поэтому клиент сам определяет, какой вариант для него предпочтительней — покупать квартиру на этапе начала строительства или в почти уже готовом доме. В целом, для покупателей жилья сейчас сложилась благоприятная ситуация, при которой ассортимент продаваемого жилья позволяет выбрать самый лучший вариант, застройщики делают выгодные акции и предложения на свои объекты, а банки существенно снизили ставки по ипотечным программам.
Дмитрий КотровскийПартнер девелоперской компании "Химки Групп"
На сегодняшний день я не вижу предпосылок для существенного изменения средневзвешенной стоимости квадратного метра в сегменте новостроек. Последнее время аналитики констатируют рост цен, но я связываю этот рост с изменением строительной готовности жилых комплектов. Не исключаю, что незначительный рост может отмечаться в сегменте бизнес-класса, так как новых проектов здесь значительно меньше. В массовом сегменте жилья такие факторы, как увеличение объема предложения, затоваривание рынка, наряду с уменьшением покупательской активности, не благоприятствуют росту цен.
Безусловно ипотека помогает, и то, что сегодня делает Центробанк и Сбербанк, оказывает существенную поддержку участникам рынка. Но, чтобы ситуация изменилась кардинальным образом, снижения ипотечных ставок недостаточно. Необходимо сдерживать инфляцию, содействовать росту реальных доходов населения. Ситуация может измениться в 2018 году - в силу вступят принятые поправки в 214 ФЗ, которые лягут тяжелом бременем на застройщиков и приведут к увеличению расходов с их стороны. Девелоперы будут вынуждены компенсировать эти затраты и, может быть, начнут увеличивать стоимость. Но это, опять же, не рыночный рост цен.
Евгения Старкова
Директор по маркетингу компании MR Group
Сейчас ипотека является одним из ключевых драйверов спроса, поскольку в новостройках комфорт-класса сделки с привлечением этого кредита составляют до 60% в общей доле. При этом снижение ставок вряд ли будет стимулировать рост цен на новостройки: скорее, привлекательные ипотечные программы становятся для девелоперов дополнительным маркетинговым инструментом в борьбе за покупателя. На данный момент наиболее интересные ставки предлагаются Сбербанком - от 7,4% и АИЖК - от 6,45% - рекордно низкие предложения для российского рынка, что, безусловно, знаменует новый виток интереса к ипотеке со стороны покупателей.
В условиях конкуренции, рост цен на новостройки в ближайшее время будет связан со стадией строительства объектов: новые проекты при этом будут выходить на рынок с минимальной ценой. В среднем, увеличение стоимости квадратного метра в новостройке от стадии котлована до активного строительства на наземном уровне составляет 10%.
Федор Ушаков
Директор по продажам жилой недвижимости AFI Development
Прогнозируя уровень цен на недвижимость бизнес- и премиум- класса можно отметить, что снижения цены не ожидается. Безусловно, рынок недвижимости продолжает оставаться рынком покупателя, но дабы сохранять уровень цен застройщики идут по иному пути – добавляют качественные характеристики в свои проекты: более высокий уровень инженерии, современные дворовые решения, дизайнерские интерьеры мест общественного пользования, оригинальные фасада и т.д.
Замечу, что на фасады сейчас делается особый упор. Жилые комплексы, которые выходят на рынок в последние два года, отличаются необычными, эффектно декорированными фасадами. К примеру, в столичном ЖК Silver, который возводится в районе метро «Ботанический сад», дизайн паттернов фасадов разрабатывает «Студия Артемия Лебедева», образцы которых выставлены в офисе продаж.
Ожидать снижения цены в сегменте бизнес- и премиум- класса, на фоне снижения ставки по ипотеке, тоже не стоит. Для покупателей квартир бизнес- и премиум-класса выгодные условия по ипотеке или рассрочка – это всего лишь инструмент получения дополнительного дохода. Доля ипотечных сделок в жилье упомянутых классов выросла за последние несколько лет и, в среднем, составляет 45% от общего объема сделок. Многие покупатели жилья бизнес-класса – владельцы собственного бизнеса. С учетом того, что ставки на оформление ипотечных кредитов снизились, они не видят необходимости выводить крупные суммы денег из бизнеса единовременно. Поэтому застройщики стараются предложить клиентам максимально выгодные условия сотрудничества, как по ипотечным продуктам, так и по условиям рассрочки, но на уровень цены это не влияет.
Анна Соколова
Руководитель управления стратегии и маркетинга ГК"Инград"
C началом делового сезона цены на первичном рынке показывают положительную динамику, и у этого есть три основных причины. Первая – это окончание летних акций и спецпредложений, который действовали у большинства застройщиков для поддержания спроса в летние месяцы. Вторая – застройщики поднимают цены в соответствии с ростом готовности своих объектов, в рамках финансовых моделей своих проектов, и это сказывается на среднерыночной цене. Третья причина – активизация спроса практически во всех ценовых классах, которая связана с реализацией отложенного спроса, с повышением доступности ипотеки, постепенным восстановлением покупательской способности населения, возвращением на рынок инвесторов.
Я бы не стала прогнозировать в абсолютных цифрах, какой будет ценовая динамика до конца года, но это, скорее всего, будет цифра, превышающая ежемесячный уровень инфляции.
.jpg)
Анна Чижова
Первый заместитель руководителя Комплекса продаж, рекламы и маркетинга "Лидер-Инвест"
На протяжении нескольких лет на рынке новостроек столичного региона сохраняется тенденция к увеличению объема предложения за счет выхода новых проектов. При этом за последний год особенно сильно возросло количество вышедших новостроек в границах «старой» Москвы. Однако платежеспособный спрос на недвижимость продолжает уменьшаться, как за счет макроэкономических факторов, так и из-за того, что в условиях расширенного предложения многие покупатели уже решили свой жилищный вопрос. Поэтому цены на новостройки, особенно в Подмосковье, в последнее время снижались (в основном, за счет разнообразных акций и скидок).
В сложившихся условиях снижение кредитных ставок конечно же повысит привлекательность ипотечных программ для потенциальных клиентов. Однако поток новых клиентов, которым данная мера откроет возможность для покупки квартиры, по нашему мнению, будет незначительным. И к росту цен на новостройки умеренное снижение ставок не приведет. Такая мера больше способствует только поддержанию спроса, но не к его существенному увеличению.
Дмитрий Цветов
Руководитель управления аналитики и оценки ГК "А101"
Есть два разнонаправленных тренда с точки зрения влияния на цену: увеличение объема предложения и снижение ставки по ипотеке, которая увеличивает спрос и подталкивает цену вверх. Каким будет это соотношение в итоге сказать сложно, потому что хоть мы и видим рост предложения, мы не знаем, как изменится в 2018 году ключевая ставка и, соответственно, ипотечная. Можно говорить о том, что каждый раз, когда ставка снижается на 1% она приводит к повышению спроса на 5-10%.
Вероятнее всего, к концу года мы увидим ипотечную ставку ниже 6,0% по партнёрским программам застройщиков. На сегодняшний день самая низкая фиксированная ставка по ипотеке на длительный срок составляет 6,75%. Необходимо понимать, что при данной ставке на дополнительные бонусы и акции от застройщиков рассчитывать не приходится, но и опасаться заметного повышения цены не стоит.
Действительно, при сильном снижении ставки ипотеки, может начаться рост цен на жилье, поэтому не рекомендовал бы ждать дальнейшего понижения ставки, а фиксировать цену покупки квартиры сейчас, хоть и по большей ставке. Ведь в случае снижения всегда можно будет рефинансировать ипотечный кредит, как уже делают те, кто брал ипотеку под 12-14% в 2013-14 г.г. , а сейчас рефинансировали её под 9,5-10%.
Портал Novostroev.ru благодарит всех спикеров за развернутые комментарии!
