Неужели в секторе ЖСК наступила новая реальность? Станет ли паевое строительство выгодной альтернативой долевому строительству? Жилищно-строительные кооперативы – это особая сфера, которая нуждается в специальном контроле и правовом регулировании, так как степень защиты участников до недавнего времени оставляла желать лучшего.
Портал Novostroev.ru провел исследование с целью выяснить, как обстоят дела с жилищными кооперативами сегодня, после нововведений в законодательстве, которые были приняты в 2018 году.
Если в советский период ЖСК действительно смогли решить жилищную проблему для многих, однако затем эту схему стали часто использовать для прикрытия разного рода нечистых схем в долевом строительстве. Поэтому изменения законодательства в сфере возведения многоквартирных домов с привлечением средств граждан (столь существенные в 2018 году), не могли не коснуться ЖСК. Однако многие изменения пока являются только законодательными инициативами, но ожидается, что в 2019 году ЖСК власти уделят более пристальное внимание.
В течение 2018 года правительство уделяло основное внимание долевому строительству, так как доля сделок по ДДУ занимает больше 90%, если говорить о рынке первичной недвижимости. Однако ряд поправок, принятых под конец года (соответствующий законопроект (№478-ФЗ), принят Госдумой в декабре 2018 года и подписанный Президентом в этом же месяце) имеют прямое отношение к сектору ЖСК, который продолжает свое существование и в 2019 году.
История ЖСК: от эффективного механизма до поля деятельности для мошенников
Гражданские объединения с целью строительства жилья начали появляться в России в 20-е годы минувшего века, однако в 1937 году советская власть решила их ликвидировать, усмотрев в таких организациях пережитки частной собственности. Однако в послевоенные годы жилищная проблема оказалась настолько острой, что в 1958 году появилось официальное разрешение на создание строительных кооперативов, и многие люди смогли получить вожделенные квадратные метры именно таким способом.
С 2008 года деятельность кооперативов регулируется 161-ФЗ, который предполагает выделение земли под недвижимость отдельным категориям граждан. Единственным преимуществом жилищно-строительных кооперативов является возможность приобрести жилье по себестоимости. Однако часто невозможно заранее точно определить, какой будет эта стоимость, поскольку в уставной документации ЖСК не указывается конечная цена жилья.
В настоящее время заключение договоров долевого участия является намного более надежным вариантом, поскольку такие сделки обязательно проходят государственную регистрацию, что сводит к минимуму риск двойных продаж. Кроме того, после внесения изменений в законодательство деятельность девелоперов достаточно жестко регламентируется и контролируется.
Изначально механизм финансирования возведения жилья посредством создания кооперативов казался прозрачным и достаточно привлекательным, однако, в ходе практической реализации проблем оказалось более чем достаточно. Нередкими оказывались случаи, когда в кооперативном владении оказывались абсолютно неготовые для эксплуатации объекты, и получалось, что дольщики вынуждены продолжать финансировать долгострой. Вполне справедливо и возмущение обманутых частных инвесторов, и их категорический отказ от сомнительных капиталовложений.
Современные ЖСК: шансы, как в русской рулетке
Так или иначе, в настоящее время ЖСК – это точно не самый невыгодный и достаточно рискованный вариант приобретения квартиры, поскольку покупатели все еще очень слабо защищены от мошеннических действий или просто неправильных финансовых расчетов застройщиков.
Важно помнить, что на договорные отношения с ЖСК 214-ФЗ в настоящий момент не распространяется, да и принцип правовых отношений существенно отличается от случаев с договорами долевого участия.
Договор с ЖСК, по сути, подтверждает факт вступления в сообщество для строительства, и, соответственно, в кооперативе существуют членские, а вовсе не товарно-денежные отношения, которые регулируются не 214-ФЗ, а Гражданским и Жилищным кодексом. Кроме того, важную роль играет устав жилищно-строительного кооператива.
Из ЖСК при желании можно выйти, однако необходимо правильно юридически оформить эту процедуру, чтобы затем вернуть свои деньги через суд в полном объеме. Необходимо подать заявление, подождать, когда завершится период, зафиксированный в уставе, после чего подать иск, требуя от ЖСК возврата средств. Действовать в этом случае нужно очень грамотно, обратившись за помощью опытного юриста.
Нужно заметить, в 2018 году, как, впрочем, и в предыдущие годы, проблемы с ЖСК бесконечно всплывали в печатных и электронных СМИ. Собственно, проблема оставалась масштабной - речь шла о разных регионах и разных категориях обманутых членов кооперативов. От мошеннических схем страдали и продолжают страдать многие, от VIP-персон до рядовых граждан, вложивших последние (нередко кредитные) деньги.
Достаточно вспомнить об элитном объекте «Правительственные дачи», который должен был возведен в Свердловской области, однако вместо этого 29 млн. рублей ушли в никуда, а пайщики остались без жилья. От возбуждения уголовного дела и срочных следственных действий людям, ожидавшим, в первую очередь, квартир, легче не стало.
Подобных случаев по всей России - сотни, уже наработана определенная судебная практика, связанная с нарушениями в жилищно-строительных кооперативах. Таким образом, участие в ЖСК многие стали сравнивать с русской рулеткой, где шансы выигрыша примерно такие же, как шансы без проблем получить квартиру в ЖСК. Понятно, что вопрос о радикальных преобразованиях во всей этой системе в 2018 году оказался не то, чтобы своевременным, но, скорее, даже перезревшим.
При каких условиях можно организовать ЖСК сегодня
В настоящее время доля жилых домов, возводимых на средства кооперативов, является незначительной, если в 1990 годах в разных городах РФ эта доля составляла около 5-7%, то сейчас не превышает 1%.
После многочисленных поправок и нововведений законодатели оставили легитимными только два случая, когда граждане имеют право создавать жилищно-строительные кооперативы:
- Первый – это возведение многоэтажки на участке земли, который был выделен безвозмездно из государственной или муниципальной собственности.
- Второй случай является, скорее, вынужденной мерой: девелопер обанкротился, а жилье достраивать надо, и в этой ситуации ЖСК приходится брать на себя функции девелопера.
Для остальных кооперативов законодатели решили ограничить возможности привлечения средств граждан, поскольку такой формат инвестирования слишком часто имел следствием появление долгостроев.
Нововведения в регулировании ЖСК
По сути, все законодательные инициативы направлены на то, чтобы избежать появления очередных финансово-строительных пирамид. Не секрет, что не самые добросовестные девелоперы часто используют схемы ЖСК для разного рода манипуляций, результатом чего нередко становится пополнение в рядах обманутых пайщиков. Теперь такая возможность обхода ФЗ-214 безапелляционно закрыта.
Министерство строительства разработало законопроект, закрепляющий процедуру признания кооперативов финансово несостоятельными. Соответствующие поправки в законодательстве о долевом строительстве имеют целью уменьшение количества нарушений в деятельности кооперативов. Выступая за ужесточение законодательства для ЖСК, регулятор Минстрой предложил расширить круг должностных лиц, которые являются ответственными за банкротство этих организаций.
Декабрьскими правками введена ответственность менеджмента ЖСК за действия, которые повлекли за собой банкротство кооператива, или за отсутствие действий, которые могли бы тому препятствовать.
Изменения предполагают право кредитора на предъявление требований о возврате взносов. В том числе, это право распространяется на тех, кто прекратили членство в ЖСК в течение полугода до момента, когда в арбитражный суд подано заявление о признании кооператива банкротом. Более того, законопроект включает запрет на создание новых ЖСК для членов правления, кооперативы, находящиеся под руководством которых признаны финансово несостоятельными.
Аналитики пока не берутся предполагать, насколько действенными окажутся эти изменения, но в любом случае приведение в порядок законодательных норм, связанных с банкротством кооперативов, давно назрело.
Министерство также считает необходимым добиться гораздо большей прозрачности деятельности жилищно-строительных кооперативов. Они будут обязаны, подобно девелоперам, привлекающим средства дольщиков, обнародовать сведения о своей деятельности на официальном сайте и в единой информсистеме жилищного строительства.
Измененное законодательство о долевом строительстве предполагает функционирование специального фонда, который будет пополняться за счет средств девелоперов и финансировать незавершенное строительство или возвращать деньги дольщикам. Если этот механизм заработает в полной мере, в задействовании ЖСК для решения проблем не будет необходимости.
Обсуждение поправок с экспертным сообществом продолжается, и возможно, что новая законодательная база для ЖСК будет сформирована в ближайшем будущем.
Что ждет ЖСК: будет ли возврат к прошлому?
В комитете Госдумы по государственной политике высказывалась идея возврата к той системе ЖСК, которая доказала эффективность в советский период, когда люди сами, объединив финансы, строили дома и сами управляли ими. После начала приватизации в этой системе начался перекос, который надо исправить. Согласно этой инициативе, россияне, решившие «вложиться» в кооператив, становятся не собственниками конкретной жилплощади, а владельцами паев. Паевая собственность позволяет проживать в доме, передавать и завещать свою часть, а также в любой момент вернуть средства, оформив выход из кооператива.
Есть идея создания и четкого правового регулирования, таких формирований, как «социальные кооперативы», где могут объединяться пайщики, перед которыми государство имеет определенные обязательства (ветераны, малоимущие, пр.). Кроме бесплатного участка под возведение жилья, предполагается выдача льготных кредитов, чтобы люди сначала улучшили жилищные условия, а потом постепенно выплачивали за свой пай. Однако пока нет четких правовых механизмов для внедрения этого процесса.
Заключение
История жилищных кооперативов привела к тому, что гражданам, которые хотели бы таким способом заполучить жилье, оставили довольно мало места для маневра. Фактически, основной мерой, которая была предпринята для обеспечения защиты от мошенничества, является ограничение возможности организации ЖСК - сейчас можно создавать кооператив только в двух случаях, однако даже этот вопрос до конца не отрегулирован. В 2018 году сделан решающий шаг на пути к упорядочиванию строительства жилья за счет средств, привлекаемых от граждан.
Так или иначе, систему жилищно-строительных кооперативов ожидают радикальные преобразования, о сути которых на всем предстоит узнать уже в наступившем 2019 году.
