В текущем году название компании Urban Group фигурирует в новостях намного чаще, чем упоминаются прочие строительные компании.
Однако руководству такая популярность вовсе не кажется преимуществом – у застройщика появились серьезные проблемы. События развивались стремительно, и вскоре привели к полному прекращению деятельности застройщика, его банкротству и негодованию огромного количества дольщиков.
Редакция портала Novostroev.ru провела исследование с целью выяснить, как накапливались у компании проблемы, в результате которых все компании, входящие в группу, были признаны банкротами, и примерно 20 тысяч дольщиков так и не получили жилья.
Исходная точка: Urban Group – один из лидеров в сегменте
Застройщик Urban Group являлась крупной строительной группой, которая до недавнего времени занимала лидирующие позиции на подмосковном рынке жилой недвижимости комфорт- и стандарт-класса. В составе группы - пять строительных компаний, которые одновременно вели несколько проектов.
Одной из отличительных черт группы компаний была забота об архитектурном облике возводимых зданий – это действительно красивые дома, причем, речь идет не только о новостройках класса «комфорт», но и в наиболее массовом сегменте – «стандарт». Наряду с привлекательной ценой, умелыми мотивационными приемами в виде различных акций, архитектурная привлекательность позволяла группе компаний успешно конкурировать в своем сегменте рынка.
Первые ласточки – перенос сроков особых вопросов не вызвал
Слухи о том, что застройщик испытывает некие затруднения, стали появляться еще с сентября прошлого года, однако, особого внимания на периодическую приостановку работ на разных объектах дольщики не обращали. И тому была довольно веская причина – компания никогда не была образцом в плане соблюдения сроков сдачи объектов в эксплуатацию.
Для дольщиков, оформлявших свои ДДУ, это новостью не являлось, история проектов застройщика свидетельствовала о том, что дома, рано или поздно, сдавались и дольщики получали свои квартиры.
Другими словами, дольщики, обращаясь к данному застройщику, склонны были немного потерпеть с получением жилья, особенно учитывая хорошо сбалансированные предложения. Кроме того, это была еще и довольно крупная компания, то есть, были основания думать о наличии определенной финансовой поддержки.
Проблемы доверия: отзыв аккредитации Сбербанка и прекращение регистрации ДДУ
Первые серьезные опасения у дольщиков возникли в мае текущего года. Сбербанк, которому, вероятно, порядком поднадоели постоянные срывы сроков сдачи объектов, утратил доверие к компании. Аккредитация проектов Urban Group была отозвана, в результате чего потенциальные покупатели утратили возможность оформление ипотеки на жилье, возводимое этой компанией. Однако установить точные причины такого поступка не представляется возможным - комментировать свое решение кредитная организация отказалась.
В любом случае, с 21 первого мая "Урбан Групп" исключили из списков участников платформы “Домклик” (сервис Сбербанка, созданный для упрощения процессов поиска квартир и оформления ипотеки).
Сразу же после этого Росреестр сообщил, что прекратил регистрировать ДДУ еще в апреле, чем, фактически, исключил для застройщика возможность реализации своих объектов. Такое решение было мотивировано отсутствием у регистратора данных о выплатах в компенсационный фонд.
Однако нельзя исключать наличие совершенно иных причин, так как в Urban Group сообщили, что средства были внесены вовремя и в положенном объеме, и всему виной – сбой или отсутствие обновлений данных в программном обеспечении Росреестра. Кстати, в самом Фонде защиты прав дольщиков также выразили обеспокоенность срывами сроков одновременно по целому ряду объектов.
Собственно, это стало еще большей проблемой для застройщика – если действия Сбербанка привели к значительному оттоку потенциальных покупателей, то решение Росреестра привело к полной остановке продаж. Что, в свою очередь, означает прекращение притока денег, необходимых для строительства.
Точка невозврата: остановка продаж и результаты внутреннего аудита
Уже в конце мая (прошла всего неделя после отзыва аккредитации Сбербанком) на портале ЕФРСФДЮЛ (Федресурс) появилось первое заявление о намерении обратиться в суд с просьбой о признании застройщика АО "Континент проект" банкротом. Собственно, одного только заявления о намерении (заявления в суд даже не было подано) вполне хватило, чтобы вызвать среди дольщиков панические настроения.
В ответ на многочисленные обращения владелец группы компаний Александр Долгин признал, в конце концов, наличие проблем и сообщил о создании группы антикризисного управления.
Он объяснил возникновение затруднений тем, что менеджмент не справился со своими задачами. Кроме того, внутренний аудит, проводимый рабочей группой, показал, что имели место необоснованные и довольно значительные расходы, одобренные бывшим руководством. Кроме того, зафиксированы нарушения при заключении договоров с подрядчиками, в первую очередь, со строительными организациями.
Итак, уже на этом этапе группа компания не могла привлекать средства дольщиков или получить финансовую поддержку со стороны кредитных организаций или частных инвесторов. При сложившихся обстоятельствах кредит доверия к компании активно стремился к нулевой отметке – действия Сбербанка стали сигналом для финансовых учреждений, а решение Росреестра и признание проблем владельцем компании окончательно убедили дольщиков в необходимости что-то предпринимать, чтобы спасти свои деньги.
Проблемами интересуется государство – новый аудит
Уже 30 мая стало известно о полной остановке продаж, ситуацией заинтересовалось и государство – вице-премьер Мутко сообщил, что Минстрой вскоре предпримет решение о мерах, которые необходимо предпринять, а также о том, что министерством будет проведен аудит.
На встрече с дольщиками "Урбан Групп" и Дом.рф (ранее АИЖК) который контролирует компенсационный фонд, Александр Плутник (директор фонда) сообщил (это произошло 4 мая), что аудит будет проводить компания Ernst & Young. Результаты аудита по завершению (и результатам) будут переданы в соответствующие организации – прокуратуру или Минстрой. Также он напомнил дольщикам, что они могут расторгнуть свои ДДУ и получить свои деньги, если дольщики не заходят ожидать окончания разрешения ситуации.
Правда, не уточнялось, вернут только те деньги, которые вложены застройщиком или же прибавят компенсацию, которая полагается по закону в подобных случаях.
Господин Плутник заверил, что в течение двух или трех месяцев строительство будет возобновлено, работы будут финансироваться из государственного бюджета, правительства Москвы и компенсационного фонда, а для разрешения ситуации предполагается использования той же схемы, которая немногим ранее применялась в отношении СУ-155. Всего на этот момент работы остановились по шести проектам, которые совокупно включают 80 корпусов, общая готовность которых составляет 30%.
Однако на этой встрече так ничего и не прояснилось с дольщиками по проектам ЖК Лайково и Лесобережный, которые оказались в особенно бедственном положении. В силу того, что работы по этим проектам на момент банкротство застройщика только начались, дольщики могут никогда не получить своих квартир – в данном случае продолжение строительства до завершения попросту экономически невыгодно, поэтому не исключено, что они просто получат назад свои деньги.
Такая вероятность подтверждается соответствующим заявлением Тагиева (глава Минстроя МО), который позже отказался отвечать на уточняющие вопросы по поводу компенсаций – по закону дольщики могут рассчитывать не только на получение своих денег, но и на компенсацию упущенной выгоды.
Urban Group: последний рывок в борьбе за право остаться на рынке
Интересно, что даже в такой ситуации Urban Group продолжал бороться за покупателя и отстаивать свои интересы, о чем говорит любопытный маневр, предпринятый менеджментом. На официальном сайте компании появился раздел новостей, и в первом же сообщении присутствовала информация о положении дел по проекту ЖК «Белый город» - комплексе, который компания достраивает по соглашению с правительством Москвы после компании Сабид-инвест, которая начинала работы и привлекала дольщиков. В материале присутствовали обнадеживающие сведения о скором завершении работ, сдаче ряда домов в эксплуатацию и начале строительства второй очереди.
В каком-то смысле этот проект не инициирован "Урбан Групп", поэтому, возможно, не входит в зону действий Сбербанка и Росреестра. Не исключено, что застройщик планировал привлечь покупателей хотя бы в этот проект, находясь, по всей видимости, на грани банкротства. Новость появилась внезапно за день до упомянутой выше встречи дольщиков Urban Group, причем, на эту встречу именно дольщики ЖК «Белый город» приглашены не были, вероятно, застройщик намеревался найти покупателей, которые, по каким-то причинам, были не осведомлены о положении дел у застройщика.
Кстати, присутствовало на сайте также сообщение о том, что намечается проведение встречи с дольщиками на этот раз представителей "Урбан Групп". В свою очередь, никакой информации о той встрече, которую провели Дом.рф и дольщики "Урбан Групп", на официальном сайте так и не появилось.
Заявление Долгина: «а был ли мальчик»?
Немногим позже в РБК сообщили о заявлении владельца "Урбан Групп" Долгина о том, что оказать финансовую помощь на условиях партнерства могут Промсвязьбанк и ВТБ. В своем интервью он сообщил, что, по его мнению, ситуацию нужно исправлять с помощью инвесторов, а не перекладывать проблемы на государство, в частности, не использовать бюджетные средства и деньги компенсационного фонда.
Кроме того, Долгин заявил о своей готовности продать компанию за один рубль взамен на отсутствие претензий к нему. Он считает, что проект продолжает оставаться рентабельным, инвесторам понадобится 16 млрд. рублей для окончания работ, с продажи имеющихся квратир уже на данный момент можно выручить 14 млрд. рублей.
Впрочем, уже через два часа в ответ на официальные запросы РБК банки заявили, что не намереваются принимать участие в проектах Urban Group, кроме того, офис застройщика полностью опроверг информацию о готовности владельца продать компанию.
Окончательно банкротство и результаты деятельности рабочей группы
Фонд защиты прав граждан 9 июня подал в Арбитражный суд Московской области заявление относительно открытия процедуры банкротства всего состава компаний "Урбан Групп". Рабочая группа, в которую вошли представители Минстроя и ЖКХ, правительства Москвы и Фонда защиты прав продолжает работу, направленную на достройку объектов. Ровно через месяц, 9 июля, суд признал банкротами все компании "Урбан Групп".
Вслед за этим состоялась встреча представителей Дом.рф с дольщиками, на которой глава Фонда сообщил промежуточные результаты работы. Срок окончания строительства был определен в 3-4 года, однако компании, которые будут достраивать объекты, пока не определены. Всплыл достаточно интересный факт – проектная документация по большинству объектов Urban Group внезапным образом исчезла, без нее продолжать работы невозможно, а на восстановление может уйти время. При этом, фонд выразил готовность немедленно рефинансировать кредиты дольщиков по ставке 9,5%.
Появилась информация и по нежилым площадям, Плутник сообщил, что ФЗ-214 распространяется только на жилые объекты, поэтому вопрос компенсации по нежилым площадям лишен законного основания.
Собственно, в результате работы группы возникло больше дополнительных вопросов, чем получено ответов на уже существующие.
Картина выгядит следующим образом: встречи проводятся, на этих встречах даются какие-то обещания, а реально ничего не делается. Дорожная карта выглядит как-то очень размыто, в ней даже нет никаких дат, это же относится и к заявлению про завершение строительства за 3-4 года - эта информация нигде не зафиксирована, только лишь озвучена.
Прямое обращение дольщиков к Президенту
Вряд ли можно утверждать, что усилия, предпринятые по защите прав дольщиков, являлись удовлетворительными хотя бы для одного из них. В конце июля в рамках акции сотни дольщиков подали личные и коллективные обращения Президенту и Премьер-министру. В письмах, главным образом, речь шла о необходимости конкретных мер в отношении Дом.рф, которые, по мнению дольщиков, совершенно не выполняют своих обязанностей.
Пострадавшие требуют снять с должности директора Плутника и взять ситуацию под личный контроль Президента, чтобы обеспечить продолжение строительных работ на незаконченных объектах и поддержку владельцев прав на нежилые площади.
Собственно, какая-то работа Дом.рф действительно была проделана, однако, эта работа проводилась, скорее, в плоскости анализа ситуации и коммуникации с дольщиками (с целью их успокоить), а вот реальных шагов к разрешению этой ситуации так и не было предпринято.
Заключение
Ключевыми фигурами в ситуации с банкротством застройщика, являются, безусловно, дольщики, среди которых в наиболее плачевном положении оказались те, кто заключал договоры по нежилым помещениям. Сложно судить о том, каким образом руководство крупного строительного холдинга, одновременно возводившего более 80 объектов, вдруг оказалось настолько некомпетентным, что просто разорило компанию за считанные месяцы.
Однако можно с большой вероятностью утверждать, что, рано или поздно, интересы подавляющего количества дольщиков будут удовлетворены путем предоставления жилья через определенное время или посредством выплаты компенсации, положенной по закону. Государство традиционно решает подобные вопросы, эффективность руководства страны в этом плане хорошо иллюстрирует успешное закрытие недавних проблем по СУ-155.
