Дарение - один из наиболее популярных на сегодняшний момент форматов передачи жилья в собственность близким родственникам. В отличие от других видов сделок, договор дарения квартиры или любой другой собственности позволяет уйти от обязательной уплаты налога, как это происходит в случае купли-продажи недвижимости. Вместе с тем при планировании подобных сделок необходимо учитывать некоторые ограничения и особенности, которые могут привести к признанию договора недействительным со всеми вытекающими последствиями. Причем неважно: это квартира в новостройке Москвы или на вторичном рынке в любом другом городе.
В рамках настоящей статьи мы рассмотрим нюансы дарения квартиры, поговорим о преимуществах этого вида договора перед остальными.
Характер сделки, права и обязанности сторон
Передача прав собственности по этому договору является гражданским актом одного физического лица по отношению к другому, поэтому вопросы дарения регулирует ГК РФ, который выделяет две стороны – даритель и одаряемый. С того, момента, как дарителем поставлена подпись на договоре, он не может отказаться от обязанности передачи жилого помещения. Однако существуют обстоятельства, при наступлении которых договор может быть аннулирован (более подробно об этом мы поговорим ниже).
При этом одаряемый в соответствии со ст. 573 ГК РФ может заявить о своем отказе от собственности, на любом этапе сделки до момента фактической передачи. После того, как подписан акт приема-передачи недвижимости, и смена собственности зарегистрирована в Росреестре, одаряемый становится полноправным собственником и может распоряжаться своим имуществом как посчитает нужным. Впрочем, и здесь также имеются определенные нюансы, есть ситуации, в которых одаряемый вынужден вернуть квартиру дарителю.
Основное преимущество
Договор дарения является способом, позволяющим на законодательном уровне уйти от уплаты налога. Однако, это предусмотрено в том случае, если участников сделки связывают между собой родственные связи (дети, родители, внуки, бабушки и дедушки, родные сестры и братья). Если же дарение осуществляется в отношении лица, не имеющего родственных связей с дарителем, то одаряемый вынужден оплатить налог. С него взимается налог на том основании, что он получил доход (в виде недвижимости), и поэтому гражданин должен заплатить государству стандартные 13% (от стоимости принятого в дар недвижимого имущества) или 30%, если одаряемый не гражданин РФ.
Процедура передачи недвижимости
Если обе стороны договора действительно приходятся друг другу родственниками (и только близкими), процесс дарения не вызовет никаких затруднений. Достаточно заполнить письменную форму (содержание которой регулируют положения 160, 161 ГК РФ), подписать договор обеими сторонами, оплатить госпошлину, которая составляет 2000 рублей и направить документы в Росреестр или (можно через МФЦ). Договор дарения совсем необязательно заверять у нотариуса, однако для одариваемого будет лучше, если документ, все же, будет подписан в присутствии нотариуса. В противном случае даритель может легко добиться признания через суд договора недействительным.
В договоре указан срок, в течение которого даритель обязуется передать недвижимость по акту приема-передачи, и если по вине дарителя этого не произойдет, то это будет нарушением обязательств с его стороны. Соответственно, одаряемый может обратиться в суд, который обяжет дарителя выполнить обещания.
Подарить можно не только всю квартиру целиком, но и часть имущества - долю в квартире или отдельную комнату (конечно, для этого необходимо сначала выделить долю «в натуре»). Однако проще составить документ о дарении доли в жилье, при этом право на комнату за каким-то определенным владельцем не закрепляется, для этого необходимо будет заключить соглашения с теми, кому принадлежат остальные доли.
Регистрация в Росреестре
Чтобы стать полноценным собственником полученной в дар квартиры, необходимо выполнить процедуру госрегистрации. Собственно, в этом отношении смена прав собственности происходит точно так же, как и при сделках купли-продажи, изменяется лишь основание. В Росреестр необходимо предоставить следующий пакет документов:
-
Обоюдно подписанный договор дарения (два экземпляра);
-
Квитанция об уплате госпошлины;
-
Заявления обеих сторон договора;
-
Правоустанавливающие документы.
Ограничения по договору дарения
Подарить или принять в дар квартиру может не каждый, законодательством установлены определенные ограничения, направленные на защиту интересов лиц, которые потенциально могут пострадать в результате заключения подобного договора. Закон выделяет некоторые категории граждан, в отношении которых к договору дарения предусмотрены специальные условия:
-
Малолетние дети (до 14 лет) и несовершеннолетние (с 14 до 18 лет) не обладают правом дарения имущества, но могут выступать в роли одаряемого, при условии, что представлять их интересы и подписывать договор будет непосредственно кто-то из родителей или опекунов. Таким образом, даже при согласии родителей (попечителей) их нельзя принудить к расставанию со своим жильем, Росреестр просто станет регистрировать переход права собственности.
-
Однако несовершеннолетние с 14 до 18 лет вполне могут принимать жилье в дар, и обладают правом лично подписывать договор, при условии наличия согласия на сделку родителя или же опекуна (конечно, нотариально заверенного).
-
Недееспособные граждане также не могут ничего дарить, но могут быть одариваемыми, при этом от их лица должен действовать попечитель.
Одаряемым не может быть государственный чиновник, в не зависимости от ранга, исключением является дарение имущества ближайшим родственником. Кроме того, не может быть принята в дар квартира, если даритель тем или иным образом является зависимым по отношению к одаряемому, например, пациент больницы не может подарить недвижимость лечащему врачу.
Существует ограничение и по договорам дарения между супругами. В случае развода квартира, приобретенная в период пребывания супругов в официальном браке, уже не считается совместной собственностью. Однако при любых операциях с подаренной недвижимостью разрешение дарителя является необходимым условием.
Признание договора недействительным
В любой сделке обе стороны получают какие-то выгоды, однако дарение предполагает (на законодательном уровне), что дарение имущества является безвозмездной сделкой. Иными словами, выгода одаряемого очевидна, она заключается в получении дорогостоящего имущества, а вот выгоды дарителя совсем не очевидны, хотя, как правило, они имеются.
В случае если одариваемый не выполняет каких-либо своих обещаний, данных дарителю, последний по закону ничего не может от него потребовать. Однако может найти способы, позволяющие признать сделку недействительной и на этом основании вернуть свою квартиру. Чтобы не допустить возникновения спорных ситуаций необходимо помнить, что даритель в состоянии оспорить сделку в следующих случаях:
-
Если сделка была заключена обманным путем. Учитывая тот факт, что договор дарения регистрировать необязательно, даритель может заявить в суде о том, что не понимал предмет сделки, поставил свою подпись под воздействием алкоголя, находясь в невменяемом состоянии. При должном подходе может найтись свидетель, который подтвердит слова дарителя;
-
Если одариваемый угрожал дарителю или членам его семьи, нанёс тяжёлые телесные повреждения. Собственно, речь идет о том, что договор был подписан, когда дарителю угрожали применением физического насилия или расправой над членами семьи, использовали различные методы шантажа. Неосторожное слово со стороны одаряемого в разговоре по мобильному телефону, может стать веским основанием для признания сделки недействительной;
-
Если сделка была притворной. То есть, на самом деле передача недвижимости была вовсе не безвозмездной, и даритель получил от одаряемого какие-либо материальные ценности. Например, если есть документы, свидетельствующие о том, что даритель «подарил» квартиру, но принял от одаряемого автомобиль;
-
Если одаряемый ведёт аморальный образ жизни и не поддерживает жилплощадь в должном виде – это достаточно странная на первый взгляд норма, однако, она имеет место быть. Казалось бы, после перехода собственности текущий владелец может делать в квартире все, что пожелает, лишь бы это не шло в разрез со статьями Уголовного Кодекса, однако – это не так. На основании чего суд должен определять степень аморальности нового собственника, не совсем понятно. А судить о том, злоупотребляет ли собственник алкоголем или наркотическими веществами, вправе только работники государственных наркодиспансеров;
-
Если подаренному объекту наноситься непоправимый урон, грозящий его разрушению;
-
Если не выполняется ремонт инженерных коммуникаций или не оплачиваются коммунальные услуги.
Закон оговаривает, что в договоре могут быть прописаны дополнительные условия в отношении одаряемого, соответственно, несоблюдение этих условий также является основанием для аннулирования сделки. Например, в договоре может быть указано, что даритель может проживать на подаренной жилплощади до момента смерти. Однако включение дополнительных условий часто приводит к невозможности зарегистрировать переход права собственности. Так, для обеспечения права проживания более подходящим основанием является договор пожизненной ренты, предусмотренный именно для таких случаев.
Заключение
Договор дарения позволяет избежать ненужных расходов, возникающих при передаче жилья, однако стоит учесть все нюансы, которые могут возникнуть во время проведения сделки, а также в будущем. Необходимо помнить о том, что от четкости и грамотности составленного договора дарения зависит то, насколько точно интересы сторон будут исполняться. Внимательно изучите образец договора, а также, в случае необходимости, уточните все интересующие вас вопросы у юриста, который специализируется на жилищном праве.
