Как купить квартиру, чтобы не обманули?

Мошенники на рынке недвижимости ждут очередную жертву! Спешка, незнание, излишняя доверчивость и невнимательность – главные причины больших проблем, возникающих уже в процессе с приобретения недвижимости или проявляющихся впоследствии. Каждому покупателю, который собрался приобрести квартиру и предварительно изучает вопрос, стоит быть готовым к информационной атаке представителей застройщиков и риелторов. Редакция портала Novostroev.ru решила провести исследование и выяснить, как купить квартиру, чтобы не обманули.

Первое, что необходимо сделать – это правильно спланировать все шаги, от поиска вариантов и проверки объекта до заключения договора и проведения оплаты.

Знакомство с объектом и проверка полномочий продавца

Даже заглянув буквально в каждый угол выбранной квартиры, проверив сантехнику и полюбовавшись видом из окон, не стоит скоропалительно принимать решение о покупке. Прежде всего, предстоит убедиться в том, что жилье продает реальный владелец, то есть, правоустанавливающие документы зарегистрированы на его имя. Переговоры по телефону, мессенджерам или электронной почте могут быть только предварительными, а для принятия окончательного решения нужна личная встреча с владельцем и сверка паспортных данных.

Если это очень затруднительно, и все дела ведет посредник по доверенности, стоит потратить время и убедиться в том, что этот документ действителен. В нем должна быть зафиксирована дата выдачи. Стоит знать, что если срок действия доверенности не указан, документ актуален не более одного года.

Полномочия доверенного лица должны быть четко прописаны, а фамилия, подпись и печать нотариуса должны читаться максимально разборчиво. В судебной практике известны случаи, когда доверенности заверялись бывшими государственными представителями, которые утратили полномочия, но каким-то образом сохранили документы и печати. Можно попросить копию доверенности для проверки, чтобы связаться с нотариусом и убедиться, что документ действительно выдан на законных основаниях. Если доверенному лицу нечего скрывать или бояться, эта обычная ситуация делового общения его не смутит. Наиболее правильное решение – связаться с доверителем и напрямую задать все вопросы.

Действительно, существует много различных причин, которые заставляют собственника продавать имущество по доверенности, однако, крайне мало причин, препятствующих его дистанционному общению с потенциальными покупателями.

Проверка юридической чистоты объекта

Чтобы быть в курсе истории квартиры, необходимо запросить и внимательно изучить расширенную выписку из ЕГРП (расширенную выписку, в отличие от сокращенного варианта, можно сделать только собственник или доверенное лицо). Информация о недвижимости не является секретной, и любой гражданин, предъявив паспорт и внеся госпошлину, может получить обычную выписку, однако там отражена не вся информация. В расширенной версии отмечены все случаи перехода жилплощади из рук в руки, основания для смены собственника, а также аресты, штрафы и разного рода обременения, связанные с этой недвижимостью.

Жилье, которое за последние годы многократно и разными способами меняло владельцев, надо проверять особо тщательно и при помощи хороших юристов, чтобы неожиданно не оказаться жертвой продуманной мошеннической схемы.

Кроме указанного документа, стоит попросить у продавца выписку из домовой книги. В результате изучения документов, перед покупателем откроется полная картина того, кто и когда регистрировался на жилплощади, имеются ли прописанные несовершеннолетние и недееспособные люди, а также жильцы, которые служат в армии или находятся в местах лишения свободы. Важно помнить, что при совместной или долевой собственности согласие на отчуждение квадратных метров должны дать все совладельцы жилья.

Подделка документов и мошенничество с задатком

Искусная подделка документов – самый распространенный способ мошенничества с недвижимостью. Если завладеть правоустанавливающими документами на жилье, его не так уж сложно продать неискушенному покупателю по поддельной доверенности, которую, благодаря использованию современных технологий, даже опытный специалист не всегда отличит от подлинника.

Нередко продажей квартир начинают заниматься вполне законные, но недобросовестные арендаторы. Они выдают себя за владельцев жилья и дают объявление о прямой продаже жилплощади по приемлемой цене. Задача – как можно быстрее получить задаток, после чего исчезнуть в неизвестном направлении.

Оспоримое право владения

Совершенно не обязательно оказаться жертвой мошенников, чтобы с приобретением собственности приобрести и проблемы. Случается, что вполне законопослушные граждане без какого-либо умысла создают проблемы для покупателей жилья. Чаще всего это происходит, если квартира недавно была получена в наследство, и новый законный собственник продает ее, не всегда понимая, почему многие отказываются от сделки, и в итоге, по совету риелторов, снижая цену. В то же время, такое жилье – очень рискованный вариант, поскольку неучтенные наследники могут воспользоваться своим правом и подать в суд, который вполне может отменить сделку.

Разумеется, никаких обременений приобретаемая квартира иметь не должна. Более того, если они сняты буквально накануне продажи, это тоже настораживающий фактор. Судебная практика знает случаи, когда на период продажи удавалось добиться отмены ареста, однако недвижимость еще была объектом судебного спора.

Снижение вероятности обмана: привлечение брокера или юриста

Если подходящая квартира найдена, и покупателя в ней, на первый взгляд, все устраивает, но правовая сторона вопроса вызывает какие-то сомнения, лучше призвать на помощь (со своей стороны) юриста или профессионального брокера с отличными рекомендациями, который организует полное юридическое сопровождение сделки. Продавец может настоятельно предлагать своего специалиста, но здесь стоит помнить, что задача, за выполнение которой он получает комиссионные – как можно быстрее продать жилплощадь. Поэтому он вполне может скрыть важную информацию о приобретаемой квартире.

Даже на идеальных риелторов с безупречной репутацией целиком полагаться не стоит. Солидные агентства чаще всего проверяют квартиры, с которыми имеют дело, и не ввязываются в слишком сомнительные авантюры, но в любом случае, риелтор получает вознаграждение только за то, что «сводит» продавца и покупателя и завершает сделку. Что происходит после этого, к нему уже отношения не имеет, поэтому стоит вникать в нюансы и при необходимости привлекать независимых юристов, даже если рядом агент.

Новостройки: только ДДУ с проверенным застройщиком

Возможно, период неконтролируемого строительства за деньги дольщиков, наконец, можно вскоре будет отнести к прошлому, поскольку законодатели достаточно жестко отрегулировали такие договорные отношения, да и попасть теперь на этот рынок может далеко не всякая компания. Поэтому, вопреки общепринятому мнению, если выбрать авторитетного законопослушного девелопера и по всем правилам заключить договор долевого участия, риск обмана будет минимальным.

Такие договорные отношения обязательно проходят государственную регистрацию, и этот факт дает определенные гарантии получения жилья или компенсации, если у застройщика возникнут проблемы уже в самом начале строительства.

Случается, что квартиры в новостройках реализуют не сами застройщики, а предприимчивые посредники, которые покупают жилье еще на ранних стадиях возведения домов, а ближе к финалу продают его желающим быстро вселиться в новые квартиры. Здесь риска больше, и надо вникать в суть взаимоотношений девелопера и этого посредника (между ними должен быть заключен ДДУ, а не какой-то другой документ). В случае каких-либо неустранимых разногласий между ними, проблемы могут начаться и у конечного покупателя жилья.

Собственно, здесь действует простое правило: чем понятнее и прозрачнее сделка, тем она безопаснее.

Денежный вопрос: последовательность и процедура оплаты

Важное правило: сначала провести проверку и обрести уверенность в продавце квартиры, в юридической чистоте объекта, и лишь после этого передавать или перечислять какие-либо деньги. Как правило, первым платежом является так называемый задаток, то есть - сравнительно небольшая сумма, которую покупатель передает владельцу жилья как подтверждение намерения приобрести квартиру. Получив задаток, продавец должен перестать искать клиентов и показывать квартиру.

Деньги необходимо передавать только на основании соответствующего договора и с получением расписки. Многие нечестные продавцы и агенты начинают психологически давить на заинтересованного покупателя, загоняя его в стресс, рассказывая об огромной очереди на эту квартиру и буквально вынуждая внести деньги как можно быстрее. Таким способом могут быть «обработаны» сразу несколько потенциальных покупателей, а квартиру, в лучшем случае, получает один из них.

Чаще всего, чем активнее продавец торопит с задатком, тем больше у покупателя должно быть оснований для того, чтобы остановиться и еще раз все взвесить. Честному продавцу просто незачем нагнетать обстановку и вести себя нервно, так как в условиях переполненного, на самом деле, рынка жилья он заинтересован в гарантированном покупателе.

При широких возможностях нотариального заверения, «безопасных сделок», использования банковских ячеек и специальных счетов, в народе до сих пор бытует мнение, что деньги за квартиру надо передавать при свидетелях, которых должно быть как можно больше. Поэтому на сделку приглашают родственников и знакомых. На самом деле, денежные расчеты свидетельскими показаниями в суде подтвердить невозможно, необходимы документы - банковские платежки либо расписки в получении денег.

Если речь идет о наличных деньгах, вполне достаточно передать оговоренную сумму в присутствии нотариуса с обязательным заверением документа. Хорошим решением является также использование банковской ячейки, которая может быть открыта только после предъявления зарегистрированного договора купли-продажи. Важно указывать в договоре реальную сумму, невзирая на желание продавца уменьшить налоги. Если, несмотря на все предосторожности, сделку придется расторгнуть, будет возможность побороться за возврат фактически внесенной суммы, а не договорной.

Важно помнить, что только после регистрации права собственности покупатель становится реальным владельцем жилья и имеет возможности зарегистрироваться на этой жилплощади и прописать членов своей семьи. Поэтому продавец должен получать доступ к деньгам только после того, как добавится запись о смене собственности в Росреесте.

Завершение сделки: акт прием приема-передачи

Даже если все процедуры, предполагаемые договором в рамках сделки уже почти закончились, и квартира скоро окажется в собственности покупателя, все же акт приема-передачи подписывать надо уже на месте, получая ключи и еще раз осмотрев жилплощадь, убедившись, что ее оставляют в надлежащем состоянии (отраженном в договоре).

Заключение

Итак, чтобы успешно купить квартиру и не оказаться жертвой обмана (преднамеренного или случайного), главное - не спешить с передачей денег и тщательно проверять документы, обращая внимание на личность продавца. Если нет уверенности в себе или времени на изучение всех нюансов, лучше привлечь профессионалов, которые обеспечат юридическое сопровождение сделки и обратят внимание на сомнительные моменты.

Собственно, даже если такая уверенность присутствует, все равно – настоятельно рекомендуется прибегнуть к помощи юристов-профи, так как ежегодно появляются все новые варианты мошенничества, и заметить подвох часто бывает очень непросто.