Как сменить управляющую компанию?

В 2005 году, с началом реформирования жилищно-коммунального хозяйства страны, привычная всем жильцам многоквартирных домов картина мира дала трещину. Теперь вместо ЖЭКов и ДЭЗов гражданам предлагалось самостоятельно выбрать некую управляющую компанию, либо самим заниматься всеми вопросами, связанными с содержанием многоквартирного дома. Для неискушенных соотечественников такая практика была в новинку. Не вполне осознавая всю серьезность положения, многие выбирали первую попавшуюся управляющую компанию. Никто не знал, как оценить эффективность того, что пока еще не работало по назначению.

Со временем проявились плюсы и минусы работы с управляющими организациями. Стало очевидно, что не все управляющие компании одинаково полезны. При равных исходных данных результаты значительно отличались. У одних компаний дома оказались неухоженными, а коммуналка непомерной. У других же – красота, порядок и вменяемые квитанции.

Растерянные собственники домов-неудачников не понимали, в чем же они провинились перед коммунальными богами, но предпринимать какие-либо шаги тоже не решались. А ну как станет хуже? Привыкшие работать с ЖЭКами перестроечного образца, когда ни на какие ремонты и поддержку не хватало средств, а не трезвый сантехник – единственное, на что можно было рассчитывать, люди обреченно вздыхали и пытались что –то делать своими силами. Или не делать и оставить все, как есть.

Но какое-то время спустя появилась практика перехода от одной управляющей компании к другой. Собственники поняли, что сменить способ управления многоквартирным домом, равно как и сменить управляющую организацию – реально.

И начался другой этап становления реформы ЖКХ в России. Когда управляющие компании «переманивали» друг у друга дома, обещали всяческих благ собственникам, или наоборот – вступали в сговор, дабы не потерять то, что имеют, договаривались на берегу –мы не берем к себе ваших, а вы наших не троньте.

Спустя время страсти улеглись, и на рынке продажи жилищно-коммунальных услуг установились зачатки отношений, основанных на здоровой конкуренции. Система, конечно, не идеальна, но сам переход от одной управляющей организации к другой стал возможен, как никогда ранее. Если вы из тех собственников, кто давно хотел сменить УК, но не знал, как - прочтите эту статью. В ней мы предлагаем пошаговый алгоритм смены.

Повод для смены управляющей компании

Существует ряд причин, по которым вы можете сменить управляющую компанию:

• Окончен установленный срок действия договора, заключенного между управляющей компанией и жильцами дома. Собственники квартир в многоквартирном доме не обязаны заключать договор с этой же организацией. К моменту окончания действия договора они вполне могут себе подыскать более подходящую компанию.

• Управляющая компания допускает грубые нарушения основных условий договора. Проще говоря, если УК не исполняет свои обязанности по предоставлению оговоренных услуг, можно расторгнуть договор в одностороннем порядке.

• Вашу управляющую компанию лишили лицензии в результате систематических нарушений. Вы не обязаны ждать, пока организация уладит все формальности и вернет себе право на этот вид деятельности. В этом случае договор автоматически аннулируется.

• Вы решили сменить форму управления многоквартирным домом, заменив управляющую компанию товариществом собственников жилья. Секрет в том, что ТСЖ может нанять для содержания дома управляющую организацию. Таким образом, вы можете избавиться от нерадивой управляющей организации, не дожидаясь окончания действия договора.

• Вы можете расторгнуть договор по соглашению сторон. Чисто гипотетически, вы можете прийти однажды в дирекцию управляющей организации и сказать – а не расторгнуть ли нам с вами договор? И дирекция может сказать – о, ну раз вы настаиваете, мы вынуждены согласиться. Но это ситуация из разряда утопических, чаще всего управляющие компании не отказываются так легко от «своих» домиков. Добровольное согласие значительно ускорит процесс перехода от одной управляющей компании к другой.

По большому счету, закон не запрещает жильцам многоквартирного дома менять управляющую компанию по своему желанию, даже если та своевременно и в полном объеме исполняет оговоренные обязанности. Именно об этом говорит прецедентное решение, вынесенное Арбитражным судом (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.11.2011 г. № 7677/11).

Единственное ограничение, которое накладывается законодательно, не звучит, как прямой запрет на расторжение договора. В соответствии ч. 4 ст. 161, ч. 8.1 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, расторгнуть договор в одностороннем порядке без веских причин разрешается по окончании каждого последующего года со дня заключения данного договора. К этому моменту собственниками жилых помещений в многоквартирном доме уже должно быть принято решение о смене формы правления, либо о смене управляющей организации.

Таким образом, государство законодательно дает компании время, в течение которого она может проявить себя с хорошей стороны, несмотря на неблагоприятное наследие своего предшественника. Этот шаг также исключает возможность постоянной бездумной смены управляющей компании жильцами многоквартирного дома в зависимости от их настроения.

Пошаговая инструкция для смены управляющей компании

Шаг первый: создание группы активистов

Для начала создайте инициативную группу из жильцов дома для решения этого вопроса. Один в поле не воин, и еще одна голова хорошо, а две лучше. В команде единомышленников вы затратите меньше времени на подготовку. Смена управляющей компании осуществляется в результате голосования собственников, поэтому остальные жильцы должны быть в курсе происходящего. Желательное условие – предварительно заручиться предварительной поддержкой большинства собственников.

Шаг второй: выбор альтернативной управляющей компании

Определитесь, какую управляющую организацию вы хотели бы видеть взамен действующей. Сместить существующую УК – половина дела, нужно подобрать достойную замену, чтобы не сменить, как в известной поговорке, шило на мыло. Провести второе собрание, посвященное выбору управляющей компании, будет весьма проблематично, поэтому вопрос отказа от одной организации и выбора другой необходимо решать одновременно.

• Чтобы подобрать управляющую компанию, придется изрядно потрудиться. Для начала предлагаем вам изучить всевозможные рейтинги управляющих организаций, встречающиеся в сети. В каждом регионе свои ресурсы, составляющие рейтинговые шкалы. В поисковике вы можете легко найти топ 10 управляющих компаний вашего региона.

• Не поленитесь поискать отзывы в сети о понравившихся вам компаниях. Конечно, необходимо понимать особенности человеческого менталитета. Люди охотнее оставляют плохие отзывы, нежели хорошие. При этом, оставляя негативный отзыв, зачастую автор утаивает некоторые важные детали и неоднозначные нюансы. Поэтому мысленно избавьте от эмоциональной окраски такие тексты, воспринимайте только факты и подключайте критическое мышление. Зачастую, десятки хороших и добрых дел управляющей компании остаются необнародованными, потому что люди склонны воспринимать хорошую работу организации как нечто само собой разумеющееся.

• Исследуйте близлежащие районы и жилые комплексы. Начните с осмотра – если вам нравится внешний вид, ухоженность подъездов, чистота придомовой территории, возьмите на вооружение эту управляющую организацию. Информация об управляющей организации, а именно ее официальное название, адрес, режим работы и веб-адрес в соответствии с действующим порядком должна быть размещена на табличке или на доске объявлений жилого дома.

• По возможности проведите личную беседу с жильцами понравившихся домов. Спросите, насколько они довольны работой организации. Поинтересуйтесь средним размером платежки в зимний и летний период. Помните о том, что дешево – не значит качественно. Выбирайте организацию со средним ценником. Неплохо было бы узнать, как оперативно организация реагирует на поломки и внештатные ситуации.

• Изучите сведения о самой организации – кто руководитель, как давно она существует на рынке, какими активами обладает – техника, квалификация персонала. Не будет ли она нанимать сторонние организации для исполнения своих обязанностей. Это в конечном итоге отразится на кошельке конечного потребителя услуг.

• Поинтересуйтесь в самой управляющей компании, согласна ли она взять ваш дом под свое крыло. Не стесняйтесь задавать ее сотрудникам любые вопросы, в том числе неудобные. Такие беседы хорошо дополняют общую картину. Попросите управляющую компанию разработать и представить на собрании план будущих работ по дому, возможные тарифы, и другие условия работы.

Шаг третий: подготовка информации о кандидатах

Для того, чтобы голосование о смене управляющей компании прошло полноценно, попросите письменные предложения от выбранных вами организаций. Оптимальным вариантом будет выбор одной управляющей организации для рассмотрения. Если представить для выбора больше одной компании, согласия между собственниками можно и не достичь. Удачной идей будет пригласить на собрание представителя компании. Он сможет рассказать о планах организации в отношении дома, ответить на все вопросы жильцов и развеять возникающие сомнения.

Для заочного этапа голосования, о котором речь пойдет позже, лучше подготовить информацию об управляющей компании в печатном виде или сделать рассылку в электронном, если есть такая возможность.

Шаг четвертый: подготовка к голосованию

Чтобы провести легитимное собрание, необходимо соблюсти ряд условностей.

• Предупредить других собственников о проведении собрания не менее, чем за 10 дней до выбранной даты. В соответствии с Жилищным кодексом, уведомлять нужно лично (подтверждением об уведомлении будет служить подпись собственника в специально созданном реестре уведомлений), либо направив заказное письмо с уведомлением. Подготовьте так называемый реестр уведомлений. В нем жильцы дома будут ставить подпись после того, как получат информацию о дате проведении собрания. Для тех собственников, которых вы не сможете пригласить лично, в реестре указываются реквизиты письма, направленного почтой с уведомлением о вручении.

• В некоторых случаях жильцы дома принимают решение о том, что информирование собственников допускается иным образом. Например, информацией о собрании собственников на доске объявлений подъезда. С приходом современных технологий создаются общие чаты собственников в соцсетях и мессенджерах, и объявление о собрании в таком чате также считается действительным, если это оговорено правилами. В договоре между собственниками и управляющей компанией также может быть указан установленный способ оповещения жильцов.

• Учитывая, что собрать вместе в один день и в одно время всех жильцов многоквартирного дома – задача нереальная, оптимально использовать собрание с очно-заочной формой голосования. Ее суть заключается в том, что к тем собственникам, которые не пришли на собрание, вы можете явиться домой в ближайшее время. В этом случае собственник выразит свое мнение в буквальном смысле не вставая с дивана, поставив свою подпись в реестре голосования с пометкой «за» или «против». Для большинства жильцов это самый удобный формат голосования.

• К моменту информирования жильцов о проведении собрания у вас уже должна быть сформулирована повестка дня. В повестку дня необходимо включить вопрос о проведении очно-заочного голосования, о смене управляющей компании, и о сроках, которые вы дадите предыдущей управляющей компании для передачи документации и остатка средств. Для заочной части голосования также на собрании устанавливаются сроки. Обычно не более месяца. Этого времени хватает для того, чтобы обойти всех собственников, которые в отпуске, в командировке, на работе, и так далее.

• Помимо оговоренных условий, обязательными в повестке дня должны быть и технические моменты – утверждение председателя и секретаря собрания, комиссии по подсчету голосов, места для хранения результатов голосования, утверждение метода знакомства собственников с протоколом голосования. В повестку дня вы можете включить любые другие насущные вопросы, требующие решения. В течение собрания повестку дня изменить нельзя. В извещении повестка дня собрания также должна быть указана.

• Если в числе прочих в доме есть муниципальные квартиры, то уведомление о собрании необходимо направить в местный муниципалитет.

Шаг пятый: проведение голосования

Выбранная очно-заочная форма голосования имеет свои особенности. Для начала все вопросы на собрании обсуждаются с теми жильцами, кто пришел на собрание. Они выражают свое мнение в соответствующем реестре по каждому вопросу, поставленному на голосование. Вариантов ответа может быть три: «за», «против», «воздержался».

Затем в течение оговоренного на собрании времени (как выше указывалось, обычно для такой работы отводится месяц) необходимо провести опрос тех собственников, которые не смогли присутствовать на собрании. Они также выразят свое мнение в том же самом реестре.

Шаг шестой: уведомление о результатах голосования

• После того, как избранная комиссия завершит подсчет голосов, о результатах голосования необходимо уведомить собственников. Срок на подсчет голосов и уведомление собственников отводится в размере десяти дней.

• Способ извещения жильцов о результатах прошедшего голосования был утвержден в процессе собрания, и вам останется только реализовать его. Удобнее всего разместить эту информацию на доске объявлений у подъезда.

• По каждому из вопросов, которые решались на собрании жильцов, необходимо составить письменный протокол. К протоколу должен быть приложен полный реестр собственников, для того, чтобы ГЖИ было проще оценить, имелся ли кворум, и действительно ли решение было принято большинством голосов. Собрание признается состоявшимся, если в нем приняли участие более 50% голосов собственников. Голоса учитываются не по количеству собственников, а по размеру жилых помещений, находящихся в собственности. То есть голос владельца трехкомнатной квартиры весомее, чем вес хозяина однушки.

• Если собрание имеет кворум, и в результате собрания было принято решение о смене УК, необходимо готовить пакет документов для государственной инспекции по жилью и для бывшей управляющей организации.

Шаг седьмой: расторжение договора со старой УК и извещение ГЖИ о смене управляющей организации

Очень часто действующие управляющие организации не сдают просто так свои позиции. Для того, чтобы у нерадивой УК было меньше шансов оспорить ваше решение в суде, необходимо соблюсти все необходимые формальности. Важным пунктом на этом пути является оповещение старой и новой УК и уведомление ГЖИ о произошедшей смене.

Для этого в пятидневный срок направляем в действующую управляющую организацию уведомление о прекращении действия договора на основании решения собственников. К данному заявлению вы можете приложить копию протокола общего собрания. В письме также необходимо установить сроки передачи всей имеющейся технической документации и остатка денежных средств выбранной организации. Для того, чтобы передача состоялась, в письме указывается полное наименование, реквизиты и контакты выбранной управляющей компании.

В пятидневный срок также необходимо внести изменения в реестр государственной инспекции по жилью. Для внесения изменений представителю многоквартирного дома необходимо предоставить в ГЖИ следующий пакет документов:

• Протокол общего собрания собственников (оригинал)

• Протокол принятого решения (оригинал)

• Полный реестр собственников жилых помещений многоквартирного дома

• Реестр уведомления собственников о проведении собрания (личных и направленных по почте)

• Оригинал бланков голосования

• Реестр граждан, присутствующих на очной части собрания, и тех, кто голосовал заочно.

В отдельных случаях по требованию ГЖИ необходимо будет предоставить иные документы, подтверждающие легитимность принятого решения.

Шаг восьмой: заключение договора с выбранной управляющей организацией

В новую управляющую компанию также направляются копии протоколов проведенного собрания в качестве уведомления о намерении заключить договор. Проследите, чтобы был составлен двусторонний акт приема-передачи имущества и финансов между сменившимися организациями. Также желательно проконтролировать полноту и достоверность данного перечня. Это поможет оценить эффективность уже проведенных работ и тех работ, которые планирует выбранная компания.

Новая компания должна направить жильцам договор обслуживания. Проще всего это сделать сразу после собрания в случае принятия положительного решения, так как собрать всех вместе в другое время вам вряд ли удастся.

Заключительные напутствия

Конечно, смена управляющей организации – процесс не быстрый и довольно сложный. К сожалению, муниципалитет обычно не помогает собственникам в данных вопросах, предпочитая занимать нейтральную позицию, или становясь на сторону управляющей организации.

В некоторых случаях управляющая организация и сама не сдается просто так, создавая всевозможные препятствия на пути к смене. Дело даже может дойти до судебного разбирательства. Именно поэтому так важно соблюсти все формальности, связанные с организацией голосования, подсчетом голосов и информированием о результатах прошедших выборов.

Не все могут разобраться в этих тонкостях и принять во внимание все нюансы и подводные камни. Если вы чувствуете неуверенность и боитесь, что не справитесь с поставленной задачей, наймите квалифицированного юриста, сведущего в жилищных вопросах.