Как снять обременение с квартиры?

А с вашей квартирой все в порядке? Часто собственники забывают или не знают о том, что на квартиру наложено обременение. И при попытке продать или совершить какое-то другое действие с недвижимостью, вскрывается, что здесь и сейчас это невозможно. Потому что когда-то давно вы забыли снять наложенные запреты. Или не знали, что эти ограничения вообще существуют. Чтобы прояснить ситуацию, рассмотрим, какого вида бывают обременения, и какие из них вы можете ликвидировать самостоятельно, не прибегая к помощи третьих лиц, а какие убрать не получится ни при каких обстоятельствах.

Понятие и виды обременений

В двух словах, обременение – это запрет на какие-либо действия с квартирой. Фактически, собственник ограничивается в праве распоряжения своей собственностью без разрешения органа или лица, которое это обременение создало. Продать или подарить квартиру с обременением вы не можете. Жить в ней и быть ее собственником – сколько угодно.

На сегодняшний день существует несколько видов обременений:

Каждое из перечисленных ограничений имеет свои особенности и нюансы. Для того, чтобы понимать, как обременения снимаются, необходимо ориентироваться в том, кто и как их накладывает.

Сервитут

Это понятие достаточно широкое и заслуживает отдельной статьи. Мы рассмотрим сервитут, возникающий в квартире. Такое ограничение накладывается, когда собственник не может пользоваться своим имуществом без вторжения на территорию другого собственника. Например, в двухкомнатной квартире два собственника, а комнаты смежные. Один из собственников не может пользоваться своим имуществом, минуя комнату второго владельца. Если мирно договориться не удается, то такое право устанавливается в судебном порядке.

Сервитут бывает ограниченный и пожизненный, или бессрочный. Первый возникает, например, на период ремонта, а второй накладывается тогда, когда другой возможности пользоваться своим имуществом у собственника нет и не будет.

Сервитутный договор может быть добровольным и платным, когда один из собственников выплачивает компенсацию другому за использование его территории. Справедливости ради скажем, такая ситуация встречается крайне редко. В другом случае, сервитут бесплатный и обязательный – устанавливается в судебном порядке.

Если сервитут бессрочный, снять это ограничение практически невозможно. Если есть сроки и условия действия сервитута, то по окончании событий, повлекших за собой подобное ограничение, обременение можно снять и пользоваться собственностью единолично по своему усмотрению.

Сервитутный договор подлежит обязательной регистрации в управлении Росреестра. Прекращение действия договора по соглашению сторон или по окончанию действия условий, в соответствии с которыми он был наложен, также регистрируется надлежащим образом в присутствии всех заинтересованных сторон или их представителей по доверенности.

Доверительное управление

Это ограничение довольно редко применяется на территории нашей страны в отношении жилой недвижимости, а зря. Зачастую собственник квартиры вынужден менять место жительства, а в его родном городе остается пустовать жилое помещение. Его не продать, потому что хозяин может и не знать, в каком городе он будет жить завтра, и не оставить без присмотра. Чтобы недвижимость не стала чемоданом без ручки (и выкинуть нельзя, и пользы никакой), прибегают к доверительному управлению. Для этого выбирается ответственное лицо, которое за определенное вознаграждение осуществляет присмотр и все необходимые действия, связанные с поддержанием квартиры в надлежащем состоянии. С этой целью заключается договор доверительного управления, и по закону он подлежит обязательной регистрации в Управлении Росреестра. При этом законом не предусмотрены обязательные штампы о регистрации на самом договоре. Просто в реестре появляется запись об ограничении, сведения о котором можно получить в выписке из ЕГРН.

Действия, которые доверительный управляющий может совершать с недвижимостью, прописаны в самом договоре. Как и все условия, связанные с односторонним прекращением действия договора. Сам договор направлен на то, чтобы собственник жилья получал выгоду от использования жилья. При этом доверительный управляющий редко наделяется правом продажи имущества. Но в некоторых случаях эти полномочия все-таки даются.

Договор имеет срок действия, и прекращает функционировать сразу по его окончанию. Если же у собственника возникли причины прекратить договор досрочно, он самостоятельно может остановить действие договора и в одностороннем порядке снять обременение со своей квартиры.

Для чего накладывается подобное обременение? Для защиты потенциального покупателя. Если доверительный управляющий продает квартиру без согласия ее собственника, последний в дальнейшем может оспорить сделку, а пострадает добросовестный приобретатель. При наличии в выписке из ЕГРН записи об обременении в виде доверительного управления, покупатель перед сделкой проведет беседу с собственником, чтобы убедиться в его намерениях.

Накладывается и снимается обременение в управлении Росреестра в обязательном присутствии собственника.

Договор пожизненного содержания с иждивением

.Иначе он называется договором ренты. Это довольно распространенный договор гражданско-правового характера, подлежащий обязательной регистрации в управлении Росреестра. Суть договора в том, что плательщик ренты обязуется осуществлять уход и оказывать всяческую помощь, в том числе материальную, собственнику квартиры до конца его дней. После смерти получателя ренты, плательщик получает право собственности на жилье, принадлежавшее рентополучателю.

Регистрация такого договора страхует плательщика от того случая, когда после смерти собственника выясняется, что квартира завещана другому лицу. А собственника квартиры убережет от недобросовестного плательщика. При регистрации подобного договора продать квартиру и уклониться от первоначальных договоренностей невозможно.

Договор ренты регистрируется в управлении Росреестра в присутствии всех заинтересованных сторон. Прекращает свое действие в связи со смертью рентополучателя, либо по желанию одной из сторон в случае невыполнения другой стороной своих обязательств. Для снятия обременения стороне-инициатору необходимо присутствовать в Росреестре лично, либо направить уполномоченного представителя по доверенности.

Необходимость в регистрации такого обременения очевидна. При продаже квартиры с обременением в виде ренты, покупатель получает все обязанности рентодателя. Чтобы это не стало сюрпризом, в выписке из ЕГРН указывается, что квартира обременена договором пожизненного содержания с иждивением. При наличии такой записи покупатель будет осведомлен о последствиях покупки этой недвижимости.

Аренда

Договор аренды недвижимого имущества также подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Чаще всего, по условиям договора, собственник не может изменить сумму выплаты арендатора или срок аренды в одностороннем порядке. В случае, если договор заключен более, чем на год, на жилое помещение накладывается обременение следующего характера: собственник не вправе выселить арендатора. Если он желает продать квартиру в этот период, он может сделать это только вместе с договором аренды. Покупатель получает все права и обязанности по договору аренды, при этом также не может изменить сумму аренды или срок передачи жилья внаем.

Договор аренды регистрируется в Росреестре. При этом внимательно отнеситесь к срокам действия договора. Если по условию он автоматически продлевается по окончании своего действия, позаботьтесь о том, чтобы договор был расторгнут вовремя, если в этом есть необходимость.

Ипотека

В этом случае запрет на сделки накладывается банком. Когда финансовая организация выдает вам крупную сумму денег, ей необходима уверенность в том, что вы сможете расплатиться по своим долгам. Для того, чтобы обезопасить себя, банки законным образом накладывают запрет на проведение любых сделок с ипотечной квартирой без своего согласия. Если кредитор теряет платежеспособность, представители банка могут продать квартиру и вернуть вложенные деньги, а остаток отдать нерадивому плательщику.

Для того, чтобы сохранить возможность заимодателю вернуть свои деньги, закон разрешает собственнику заложенной квартиры проживать в ней, делать ремонт и даже сдавать в аренду. В некоторых случаях вы даже можете квартиру продать, купить другую и сменить залоговый объект. Но любые серьезные действия с квартирой возможны только с согласия банка.

Обременение накладывается сразу при регистрации договора купли-продажи с использованием кредитных средств. При сделке присутствует сотрудник банка с надлежащим образом оформленными полномочиями. Право собственности регистрируется за покупателем, но с оговоркой. В выписке из ЕГРН в графе «обременения» будет обозначена ипотека.

Опека

Этот вид обременения накладывается в интересах несовершеннолетних собственников жилья. Никто специально не вводит запись об обременении просто по причине присутствия ребенка в качестве собственника в ЕГРН. Тем не менее, при заключении любой сделки с квартирой, часть которой принадлежит гражданину, не достигшему 18 лет, инструкция предписывает среди прочих документов на сделку предоставить разрешение органов опеки и попечительства.

Процедура занимает около месяца, и результат не всегда предсказуем. Организация, защищающая права ребенка, вполне может и отказать в сделке, если сочтет, что квартира, которая приобретается взамен имеющейся, ухудшает условия ребенка. Например, вы хотите продать квартиру и купить вместительный дачный домик, пригодный для постоянного проживания. Площадь его значительно превышает размеры квартиры. Но расположение оставляет желать лучшего. У семьи нет автомобиля, а добираться до ближайшей школы проблематично. Исходя из этих соображений, органы опеки и попечительства могут отказать в покупке. Каждый случай рассматривается индивидуально, и семья должна предоставить инспектору полную информацию о новом месте жительства. Это обременение подразумевается всегда при наличии несовершеннолетнего собственника, но не требует обязательной регистрации. Избавиться от ограничений на продажу можно только после того, как собственнику исполнится 18 лет.

Арест имущества

Этот вид ограничения накладывается в судебном порядке в том случае, если у собственника есть какие-то долги ли непогашенные финансовые обязательства. Судебный запрет на проведение сделок накладывается, если решается имущественный спор, в целях обеспечения безопасности спорного объекта. То есть если собственники не могут определить размер долей, до окончания судебного разбирательства квартира не может быть продана ни одним из них.

Такое решение принимается судом по ходатайству одной из сторон. Рассматривается такое заявление в течение одного дня, и судебное решение сразу же можно передать в регистрирующие органы или судебным приставам для исполнения. Суд также направляет копию исполнительного листа в регистрирующий орган. Но быстрее всего будет отнести решение самостоятельно.

Если у собственника квартиры большой долг, то арест квартиры и ее содержимого может стать больше, чем просто запретом на продажу квартиры. В случае долгов описанное имущество продается в пользу лица, которому задолжал собственник.

Снимается арест только после того, как причины, породившие его, будут устранены. И отмена ограничений наступит только в результате соответствующего постановления суда. Суд направляет определение о снятии ареста в регистрационную службу в тот же день, а судебный пристав – в течение трех дней после вынесения решения.

Объект культурного наследия

Во многих городах, история которых насчитывает более ста лет, всегда найдутся дома старой застройки. Эти раритетные строения охраняются территориальными подразделениями Министерства культуры РФ. Такие здания имеют особенности в эксплуатации, и запрет на ряд действий, которые могут испортить внешний вид. Поэтому перед тем, как стать собственником квартиры в таком доме, покупатель подписывает некое охранное обязательство: документ, который регламентирует все, что можно и нельзя делать с квартирой.

Это обременение также регистрируется в ЕГРН специалистами минкульта, и при покупке исторически значимой квартиры в выписке будет значиться это обременение. Оно из тех, которые невозможно снять. Памятники истории и архитектуры берегут, и переделывать их в угоду каждого собственника обычно не позволяют.

Ограничения в таких случаях не очень серьезные. Чаще всего это запрет на изменение фасадной части, вывешивание внешних блоков кондиционера, и так далее. На качество жизни напрямую не влияет, но может значительно удорожить ремонт или реконструкцию помещения.

Аварийное жилье

Этот вид обременения тоже из тех, которые очень сложно снять. Обычно к аварийным причисляют многоквартирные дома с высокой степенью износа, которые буквально легче разрушить, чем починить.

Прямого запрета на продажу квартир в таких домах нет. Но покупатель должен знать, с чем столкнется. Обычно аварийные квартиры у собственников выкупает муниципалитет. Поэтому долго в такой квартире вы не проживете.

Единственная возможность снять ограничение – провести полную реконструкцию дома за свой счет, затем провести экспертизу, подтверждающую безопасность дома для проживания. Затем можно обратиться в суд для снятия статуса аварийного жилья, а решение суда регистрировать в Росреестре. Это путь очень долгий, и нам неизвестны случаи, когда к нему прибегали. Поэтому будем считать, что аварийные дома так и останутся аварийными до самого сноса.

Запрет на регистрационные действия от собственника

Собственник (или один из собственников) квартиры может сам наложить некое ограничение на действия со своей квартирой. Например, если он ожидает от окружающих мошеннических действий, необходимо прямиком отправиться в Росреестр и там написать заявление. В обращении указать, что любые сделки с недвижимостью возможны только в личном присутствии собственника. Любой представитель, даже с верно составленной доверенностью, не сможет осуществить переход права собственности.

Снимает такое ограничение тот же собственник, который его создал. Это единственный случай, когда человек сам, без присутствия других органов может ввести и снять ограничение на сделки.

Заключение

Мы рассказали об основных способах наложения ограничений и о том, какие существуют возможности от них избавиться. Теперь что касается процесса. Все, что связано с недвижимостью, регистрируется в ЕГРН. Следовательно, все обременения и отказ от них также фиксируются здесь. Поэтому любые действия с обременением выполняются сотрудниками Росреестра напрямую, либо документы от граждан и организаций принимаются в ближайшем к дому МФЦ.

Принцип един: для наложения/снятия обременения, необходимо предоставить:

Мы призываем вас быть внимательными при покупке квартир, тщательно изучить существующее обременение и принять решение о том, допустимо ли оно для вас, с квалифицированным юристом. Тогда вы можете быть уверены в безопасности совершенной сделки.