С момента начала действия реформы ЖКХ выбор управляющей компании воспринимался собственниками жилья как малозначимая и ничего не решающая процедура. Не до конца понимая новый порядок управления в многоквартирном доме, жители соглашались на первые поступившие предложения. Все минусы такого подхода проявились спустя несколько лет. Когда одни дома красовались ухоженными газонами и чистыми подъездами, а другие зияли пустыми глазницами подъездных окон. При этом суммы, оплачиваемые жильцами этих домов на счета обслуживающих организаций, значительно не отличались.
Только тогда собственники жилья начали осознавать, что содержание многоквартирного дома – сложная система, работу которой необходимо настроить. Поставка ресурсов, заключение договоров, вопросы оплаты услуг, содержание общего имущества в доме - все это должно быть эффективно организовано с соразмерными затратами времени и средств.
Осознание того факта, что управляющая компания определяет качество жизни собственников квартир на ближайшие годы, заставляет жильцов подходить к ее поиску со всей ответственностью.
Чтобы облегчить читателю поиск достойнейшей, мы разработали критерии, опираясь на которые, можно дать оценку деятельности организации. Используя их при выборе, вам удастся избежать дилетантских ошибок, которые допускают практически все.
Сбор первичной информации
Ваша первоочередная задача - собрать как можно больше полной и достоверной информации. Первое, что нужно сделать, - это собрать перечень управляющих компаний, действующих на территории вашего района. Далее действуем по чек-листу:
- По полученному списку мониторим отзывы в соцсетях на каждую из УК. В условиях всеобщей доступности интернета отзывы о любой конторе появляются и остаются в сети. Изучая отзывы, помним о том, что негативные отзывы люди пишут чаще и охотнее, чем положительные, и что люди склонны преувеличивать или недоговаривать. Поэтому прочитанные отзывы мысленно делим на два.
- Беседуем с жильцами домов, находящихся в ведении выбранных УК. Такие беседы проявляют реальные слабые места и общую степень удовлетворенности либо неудовлетворенности работой организации. Идеально было бы увидеть квитанцию о квартплате, но вряд ли жильцы ее покажут незнакомому человеку, поэтому на данном этапе довольствуемся устными отзывами.
- Осматриваем дома-подопечных УК. Личный осмотр тоже даст достаточно много информации. В частности, наглядно продемонстрирует щепетильность организации в вопросах качественного ухода за придомовой территорией, детскими площадками. Состояние подъездов, лифтов и прочего общедомового имущества позволит вам принять решение о заинтересованности УК в благоприятной среде для жильцов дома.
Собираем досье на управляющие компании
Следующий шаг - составление мини-портфолио компаний. В портфолио включаем следующую информацию:
- законность деятельность организации. Проверяем наличие регистрации в качестве юридического лица (получаем выписку из Единого государственного реестра юридических лиц или запрашиваем ее у официальных представителей);
- наличие уставного капитала. Хорошо, если средства, собранные с жильцов многоквартирного дома не являются единственными, на которые рассчитывает организация. Собственные средства для работы существенно расширяют возможности компании;
- изучение биографии руководителя. Особый интерес проявляем к личности главы — как долго занимает должность, предыдущее место работы, образование, достижения. Должен обратить на себя внимание факт недавней смены руководства. Возможно, дела у компании совсем не радужны. Частая смена руководителей тоже добавляет аргументов в пользу нестабильности работы;
- длительность существования компании на рынке, и объем жилищного фонда, находящегося в ее ведении в этот период. Особенно ценной будет информация о количестве жилых домов, отказавшихся от услуг организации за весь период её существования. Объективные причины отказа, скорее всего, узнать не удастся, да и сам факт наличия таких домов не должен отталкивать, если их процент невелик. Обычные житейские моменты – по какой-то причине небольшое количество потребителей услуг вполне могли остаться недовольны. Нельзя нравиться всем, и это тоже нормально;
- наличие судебных дел, их количество и результаты их рассмотрения. Эта информация доступна на сайтах районных или мировых судов, достаточно сделать запрос в базе судебных решений по названию юридического лица. Информация о долгах компании доступна на сайте федеральной службы судебных приставов;
- количество многоквартирных домов, находящихся в ведении управляющей компании в течение всего периода существования. Наряду с изучением отзывов в сети и осмотром, этот пункт существенно дополняет общую картину и даст представление об опыте УК в управлении жилищным фондом;
- наличие собственной материально-технической базы для работы. Во владении у компании должны быть все необходимые ресурсы и техника для устранения неполадок. В случае, если для работы будут привлекаться сторонние организации, в первую очередь это ударит по кошельку жильцов дома;
- оценка квалификации персонала. Складывается из оценки способности штатных специалистов справляться с возникающими перед ними задачами. К примеру, слесарь-сантехник это давно уже не веселый мужичок с разводным ключом в чемоданчике, каким его рисуют анекдоты. Современный слесарь снабжен техническими новинками и способен быстро и надолго устранить все возникающие проблемы;
- знакомство с тарифами. Тарифы на услуги ресурсоснабжающих организаций (водопотребление, водоотведение, поставки тепла и газа) устанавливаются региональными органами власти. Тарифы на другие услуги — непосредственно ответственной организацией. Вы вправе задать вопрос, какая часть из этого тарифа идет непосредственно для оплаты работы специалиста, а что остается в качестве вознаграждения управленцам. Полезно сравнить тарифы компаний на схожие услуги между собой. Житейский опыт показывает, что слишком дешевые тарифы так же плохи, как и слишком дорогие. Жилищно-коммунальные услуги не могут стоить дёшево, и при таких расценках гарантированно страдает качество выполнения услуги. Не лишним будет узнать, какие дополнительные услуги, не входящие в перечень установленных, может оказать УК;
- наличие единой аварийно-диспетчерской службы. В случае коммунальной аварии жильцы не должны разыскивать исполнителей для ее устранения, набирая номер за номером. Единый многоканальный телефон для приема сообщений и быстрого реагирования – существенный плюс в выборе управляющей компании;
- известность банка-партнера управляющей компании. Если банк, в котором открыты счета УК, не входит в перечень крупных банков страны, его название не на слуху, и работает он не так давно, следует насторожиться. Возможно, в один из дней он объявит себя банкротом и исчезнет вместе с вашими деньгами. Конечно, полного прекращения поставки услуг не допустят, но дальнейшие проблемы с оплатой, долгами и прочим жильцам будут обеспечены. Некоторые банки за переводы по платежам за ЖКУ могут взимать комиссию;
-
оценка формы и периодичности отчетов перед жильцами. Все сведения о деятельности компании должны быть опубликованы на сайте организации и в системе «Реформа ЖКХ». Эта система создана фондом содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства, и имеет простую цель. Управляющая компания обязана сделать прозрачными сведения о показателях финансово-хозяйственной деятельности, обо всех работах по содержанию и ремонту общедомового имущества, и о других оказываемых услугах. В обязанности УК входит и регулярное обновление перечисленных сведений.
Отсутствие записей на портале реформа жкх влечет за собой крупные штрафы для исполнителей. Сокрытие отчетности, грубые ошибки в ней или расхождения в тарифах приводят минимум к административному взысканию. За два таких взыскания, полученных за один и тот же дом, управляющая компания лишается права управлять домом по этому адресу. При росте доли таких домов до 15%, организация вовсе лишается лицензии.
Исследуем типовой договор
И последний в списке, но самый важный пункт по значимости. Для принятия окончательного решения необходимо провести правовую экспертизу типового договора, заключаемого между организацией и жителями. В большинстве случаев, без знания юридических основ сложно самостоятельно дать верную оценку этому документу. Но если вы намерены обойтись без квалифицированной юридической помощи, обратите внимание на следующие пункты договора:
- договор должен включать в себя точный адрес имущества и полное его описание – крыша, подвал, подъезды, лестницы и прочее. В противном случае при возникновении внештатных ситуаций объект, не обозначенный в договоре, не будет восстановлен. Потому что не указан в договоре и, соответственно, не входит в сферу деятельности управляющей компании. В этом случае стоимость ремонта покрывается силами жильцов.
- описание в договоре всех услуг и работ, связанных с содержанием и ремонтом общедомового имущества. Очень важно прописать в договоре порядок изменения этого списка, и перечень коммунальных услуг, которые представляет непосредственно управляющая компания. К примеру, в один момент окажется, что уборка подъездов исключена из перечня обязанностей и больше производиться не будет. Механизм изменения любых обязанностей должен быть прозрачен, а жильцы не должны быть в неведении относительно таких изменений.
- методика формирования цены договора, платы за предоставленные услуги, размер, порядок и сроки внесения оплаты жильцами также должны быть прозрачны и указаны в договоре. Обратите внимание на то, не собирается ли организация перекладывать бремя оплаты штрафов за ненадлежащим образом исполненные функции на жильцов дома.
- в договоре должна быть представлена информация о том, кто, каким образом и в какой форме будет контролироваться работа управляющей компании. Жильцы должны иметь доступ к документам о финансовой деятельности организации, связанной с их многоквартирным домом, а также к месту проведения плановых или аварийных работ. Это позволит контролировать качество используемых материалов, адекватность их стоимости, и надежность проводимых работ.
- в договоре достойной УК обязательно наличие пункта об ответственности организации перед собственниками за неисполнение своих обязательств. К сожалению, основная масса организаций расписывает в своих соглашениях ответственность жильцов, при этом деликатно не упоминая о своей.
- в договоре должны быть декларированы обязательные систематические отчеты перед гражданами. Часто управляющие компании не спешат отчитаться перед жителями о проделанной работе и полученных доходах. Такие отчеты дисциплинируют компанию, делают ее траты соразмерными проблеме, а вознаграждение - соответствующим приложенным усилиям.
Рекомендуемый компаниями типовой договор может быть по соглашению сторон адаптирован к нуждам конкретного многоквартирного дома, поэтому смело предлагайте свои поправки и пожелания.
Если вы удовлетворены результатами проделанной работы, без колебаний заключайте договор между жильцами дома и выбранной организацией.
Ведь всего через год (а именно такой минимальный срок заключения договора установлен законодательством) в случае недовольства вы можете повторить процедуру и на общем собрании собственников заменить ранее выбранную организацию более подходящей.
