Покупка квартиры – событие, которое случается не только у молодых семей, обеспеченных холостяков или папочкиных дочек, переехавших к месту учебы, но пребывающих в шоке от одной только мысли об общежитии. Фирмы и организации с разным уровнем экономической эффективности тоже приобретают в собственность жилые помещения. Эта мера оправдана, в случаях, когда квартира покупается для ценного сотрудника на период его работы. Или квартира находится в другом городе, куда сотрудники предприятия часто направляются в командировки для решения служебных вопросов. Чтобы не терять время на поиск жилья и не нести все риски, связанные с арендой, предприятие приобретает квартиру, которая в дальнейшем зачисляется на баланс.
Технически, приобрести квартиру в собственность юридическое лицо может несколькими способами: купить, взять в ипотеку и заключить договор финансовой аренды (так называемого лизинга). В реальности все немного сложнее. Не каждая организация владеет нужной суммой для прямой покупки жилой недвижимости. Вариант с ипотекой тоже спорный – банки придирчиво изучают доходы фирмы, ее репутацию, требуют внушительный первый взнос и залоговое обеспечение кредита. И даже если фирма предоставит всю запрошенную информацию, нет гарантии, что заявка на ипотеку будет одобрена. Поэтому для юридических лиц хорошим выходом из ситуации стала возможность заключить договор лизинга квартиры. Этот способ покупки имеет преимущества как для акул бизнеса, так и для организаций, делающих первые шаги.
- В чем суть лизинга недвижимости
- Что должен включать в себя договор лизинга
- Какие фирмы используют лизинг?
- Требования к объекту лизинга
- Требования к организациям-лизингополучателям
- Положительные аспекты заключения договора финансовой аренды
- Негативные моменты покупки жилой недвижимости в лизинг
- Заключение
В чем суть лизинга недвижимости
Другими словами это соглашение называется договором финансовой аренды. Взаимоотношения, возникающие после его заключения, регулируются Федеральным законом №164-ФЗ от 29.10.1998 «О финансовой аренде». Само понятие частной собственности в нашей стране существует не так давно, поэтому многие действия с недвижимостью до сих пор недостаточно проработаны с точки зрения действующих правовых норм. Вопросы лизинга не исключение из правил, а скорее подтверждение несовершенства законодательства. Закон, регулирующий эту сферу деятельности, принят не так давно. А поскольку желающих реализовать эту форму договорных отношений было немного, рационализировать лизинговую сферу не было необходимости.
Договор лизинга подразумевает аренду недвижимого имущества с одновременным выкупом по истечении срока действия договора. Другими словами, если у вашей фирмы нет сразу всей суммы для приобретения квартиры, лизингодатель может купить ее для вас. За это организация ежемесячно выплачивает лизингодателю стоимость аренды помещения, часть стоимости квартиры и так называемый процент удорожания – сумма, которая составляет вознаграждение собственнику за труды и финансовую поддержку. По истечению действия договора в соответствии с его условиями, оформляется переход права собственности на квартиру от лизингодателя к лизингополучателю.
Не всегда в договоре указывается обязательное переоформление собственности на лизингополучателя. Иногда организации не ставят своей целью непременно получить в собственность данный объект недвижимости, их вполне устраивает владение и использование до конца оговоренного срока.
Лизинговый договор базируется на трех обязательных условиях:
- платность услуги. За использование денежных средств и имущества третьих лиц лизингополучатель платит вознаграждение – процент удорожания.
- возвратность услуги. Все затраченные средства необходимо возместить лизингодателю.
- срочность услуги. Договор имеет обязательные сроки начала и окончания действия.
Что должен включать в себя договор лизинга
Закон №164-ФЗ регламентирует при составлении договора указывать пункты, которые могут присутствовать в соглашении. И при этом одновременно допускает, что при желании стороны их могут опустить. Таким образом, действие договора лизинга, как и большинства договоров, попадает в сферу гражданско-правовых отношений, регулируемых Гражданским кодексом Российской Федерации. Но в целом подобные договоры унифицированы и имеют примерно одинаковую основу, включающую в себя:
- подробное описание объекта лизинга. Если по описанию квартиры невозможно установить имущество, то договор считается недействительным;
- срок действия договора (обычно он устанавливается в пределах от 3 до 10 лет);
- размер авансового взноса лизингополучателя (может варьироваться от 0 до 30 процентов в зависимости от стоимости имущества и срока, на который заключен договор);
- график погашения платежей. Преимущество лизинговых сделок заключается в том, что сумма, прописанная в договоре, не изменяется в течение всего срока его действия.
- способ выплаты:
- аннуитетные платежи (равные на весь период действия договора);
- уменьшающиеся со временем (основная масса платежей приходится на начало периода и сокращается к концу)
- по индивидуально разработанному графику (возможно, прибыль у предпринимателя сезонная, тогда платежи формируются с учетом динамики заработка организации)
- грейс-платеж (платеж с льготным периодом, или с периодом неоплаты)
- условия внесения изменений в конструктивные особенности объекта. Договором должны быть установлены правила - кто финансирует эти изменения. В случае, если это лизингополучатель, необходимо указать, как затраченные средства будут компенсированы при досрочном расторжении договора;
- размер арендной платы (она неизменная в течение всего периода действия договора);
- размер вознаграждения лизингодателя (процент удорожания). Обычно эта величина зависит от следующих условий:
- желания лизингодателя
- сумма авансового платежа лизингополучателя
- выбранного графика погашения стоимости объекта
- срока действия договора
- стоимости объекта
Процент удорожания по сделкам лизинга в российских компаниях начинается от пяти и выше. Практически во всех случаях эта величина рассчитывается под каждого клиента.
- условия досрочного расторжения договора и ответственность за его несоблюдение;
- в некоторых случаях, чтобы избежать лишней бюрократической волокиты, в договор лизинга включаются данные о страховании объекта. Тогда договор становится трехсторонним, а третьей стороной по договору является страховая компания.
Какие фирмы используют лизинг?
Несмотря на то, что в прежние времена финансовая аренда не была столь популярна среди предприятий и организаций, в последнее десятилетие спрос на лизинговые сделки вырос. Это удобный инструмент получения недвижимости в собственность для широкого круга организаций:
- Молодые организации, не имеющие значительных средств для самостоятельной покупки жилья, а также активов для залога по кредиту;
- Организации, в том числе и крупные, все свободные средства которых участвуют в производственном обороте, а вывод средств из хозяйственной деятельности которых может повлечь за собой убытки;
- Организации, желающие снять себя налоговое и прочее бремя как с собственника недвижимости, и высвободить значительную сумму для развития. В таких случаях жилое помещение компании продается лизингодателю, а потом уже берется в возвратную аренду, как лизингополучателем. Право пользования имуществом остается у компании, но при этом все расходы будет нести собственник имущества. Кроме того, выплаты по лизингу сокращают налогооблагаемую базу предприятий;
Требования к объекту лизинга
Организация, которая планирует купить квартиру в лизинг, должна быть готовой к тому, что не каждая квартира может стать объектом договора финансовой аренды. Обычно у лизинговых компаний выработана система оценки годности квартиры для подобных сделок.
Критерии у большинства организаций схожие:
- Квартира, выбранная как объект договора, должна быть свободна от любых обременений. Это понятие включает в себя ипотеку, арест, ренту, запрет на совершение сделок, притязания третьих лиц и прочие действия.
- Не должно быть долгов по оплате за жилищно-коммунальные услуги, капитальный ремонт, задолженности по налогам и сборам и прочим обязательным платежам.
- Техническая документация на квартиру должна быть в порядке – наличие всех правоустанавливающих документов и технического паспорта квартиры.
- Квартира должна полностью соответствовать техническим характеристикам, заявленным органами технической инвентаризации или Росреестром.
- Квартира должна быть без «темного прошлого» в виде судебных тяжб, споров и других разбирательств.
Требования к организациям-лизингополучателям
Несмотря на то, что договор лизинга заключить в целом проще, чем взять кредит в банке, у лизинговых фирм есть свои требования к организациям – потенциальным клиентам. И компания, которая собирается быть лизингополучателем, должна отвечать установленным требованиям:
- Срок работы компании на рынке не должен быть менее года (в некоторых случаях – менее трех лет);
- Подтвержденный доход компании (cash-flow, или денежный поток) должен иметь положительную динамику и тенденцию к росту;
- У организации не должно быть долгов и убытков в текущей финансово-экономической деятельности, а также задолженности по оплате налоговых и прочих обязательных платежей.
- Деятельность организации должна соответствовать учредительным документам.
Как и любой способ оптимального использования капитала организации, договор лизинга имеет свои положительные и отрицательные стороны. Всестороннее изучение вопроса позволит принять решение – стоит ли заключать подобные сделки, и насколько польза от них перевешивает возможные недостатки.
Положительные аспекты заключения договора финансовой аренды
- Разумные требования лизинговых компаний к уровню дохода предприятия. К примеру, для одобрения кредита прибыль должна быть значительно выше средней;
- Нет необходимости в поручителях при заключении сделки;
- Для обеспечения сделки не предоставляется залоговое имущество;
- Индивидуальный подход к составлению договора. Типовых договоров в этой сфере не существует – срок, размер выплат, процент за использование денежных средств – все параметры подбираются для каждого отдельного клиента;
- Бремя содержания лизингового имущества несет собственник. А это значит, что лизингополучателю не придется дополнительно оплачивать капитальный ремонт, налоги и прочие обязательные выплаты;
- Стартовые затраты (авансовый платеж) минимальные или отсутствуют вообще;
- Обычно договор вступает в силу после реальной передачи имущества от лизингодателя к лизингополучателю. Кредитные же договоры начинают действовать с момента подписания.
- Сокращение налогооблагаемой базы организации, поскольку выплаты по договору лизинга считаются прямыми расходами. А в соответствии с действующими нормами, эти платежи снижают размер прибыли. В отдельных ситуациях практикуют возврат НДС.
Негативные моменты покупки жилой недвижимости в лизинг
- Закон не в полной мере регулирует интересы сторон по договору лизинга. Существующие нормы скорее обеспечивают защиту прав лизингодателя, чем лизингополучателя.
- Окончательная стоимость объекта недвижимости в конечном итоге обходится процентов на 30-40 дороже, чем если бы она приобретена в ипотеку. Но это расплата за упрощенный подход к проверке платежеспособности организации.
- При заключении договора лизинга квартира обязательно должна быть застрахована на весь период действия договора. Такой вид страховки обходится организации дорого.
- Лизинговые компании, как правило, сотрудничают с определенными страховыми компаниями. Поэтому выбрать на страховом рынке компанию с подходящими параметрами вряд ли получится.
- Квартира находится в собственности лизингодателя до момента поступления самого последнего платежа от лизингополучателя. Собственник на законном основании может заложить это имущество или совершить с ним иные, вполне законные действия. В конечном счете, такие действия могут ущемить права арендатора.
- В случае расторжения договора квартира остается в собственности лизинговой компании. При этом вопрос возмещения арендатору затраченных средств на законодательном уровне не проработан.
- На рынке лизинг-компаний сложно определить, какая из них более надежная;
- При банкротстве лизингодателя его собственность (в том числе лизинговую квартиру) изымают;
- Процедура регистрации договора в Росреестре обязательна для вступления договора в законную силу.
Заключение
Несмотря на то, что лизинговые сделки – не самый распространенный вид взаимодействия юридических лиц на российском рынке, свою нишу это вид сотрудничества надежно удерживает. При этом число желающих получить недвижимость в лизинг постепенно растет. Это говорит о том, что постепенно организации осознают все преимущества финансовой аренды по договору, а недостатки, которые препятствовали увеличению спроса на услугу, постепенно отходят на второй план. При такой динамике весьма вероятно, что лизинговое законодательство будет уточнено и оптимизировано для современных реалий. Следовательно, получить квартиру в лизинг станет еще проще и безопаснее.
