Целью любого бизнеса является постоянное увеличение прибыльности, и в рамках развития компании осуществляется систематическое приобретение и продажа основных средств, в том числе - недвижимости. Это довольно дорогое удовольствие, поэтому не каждая компания может себе позволить приобретать недвижимость за собственные деньги. Поэтому в таких случаях часто прибегают к стороннему финансированию, а из множества способов довольно привлекательным вариантом является лизинг. В этой статье мы расскажем о лизинге недвижимости для юридических лиц и об основных моментах сделок этого формата.
Базовые понятия: что такое лизинг недвижимости?
Говоря «лизинг недвижимости» мы подразумеваем финансовую аренду помещения или строения с правом последующего выкупа. Когда компании необходимо развиваться, она делает это либо на собственные средства, либо - за счет заемных. Лизинг является как раз формой, позволяющей развиваться за счет заемных средств. Юридическое лицо обращается в лизинговую компанию, имеющую ряд договоров с собственниками недвижимого имущества различного формата, в том числе это могут быть офисные, производственные, коммерческие площади, или даже жилые (например, для размещения сотрудников).
Собственно, для многих компаний лизинг является единственной возможностью купить офис, складские, торговые или производственные площади. Компания выбирает объект недвижимости и, внося платежи, начинает пользоваться площадями в своих собственных интересах, ежемесячными платежами покрывая стоимость права использовать этот объект и стоимость этого объекта.
Стандартная схема работы выглядит следующим образом: лизинговая компания выплачивает продавцу недвижимости сумму, равную стоимости объекта и в дальнейшем контролирует постоянные и периодичные выплаты лизингодержателем за объект недвижимости в соответствии с условиями лизингового договора. К лизингу целесообразно обращаться в том случае, если есть цель:
- Приобрести объект коммерческой недвижимости;
- Рефинансировать выплаты по существующему объекту недвижимости;
- Приобрести объект недвижимости на стадии строительства.
Основные моменты: форма деятельности и контрагенты сделок
Как и любое финансовое взаимоотношение, лизинговое соглашение предполагает наличие специальной терминологии и условий, которые необходимо тщательно изучить, если предполагается заключать подобные соглашения.
Рассмотрим основную терминологию лизинга относительно передачи недвижимости в пользу юридических лиц:
- Лизинговая деятельность – инвестиционная деятельность, которая предполагает приобретение объекта недвижимости с последующей передачей его иному юридическому лицу.
- Предмет лизинга – в рассматриваемом нами случае предмет сделки - любой объект коммерческой недвижимости, которая таковой определяется по той причине, что используется для коммерческой деятельности и способствует образованию прибыли.
- Лизингодатель (арендодатель по лизинговому соглашению) – юридическое лицо, которое, приобретает объект недвижимости за счет собственных (или им привлеченных средств) для последующей передачи данного объекта по соглашению за определенную плату, на оговоренный срок и на заранее определенных условиях в срочное пользование, с последующим предоставлением права собственности.
- Лизингополучатель – юр. лицо, принимающее объект недвижимости в течение определенного срока, оплачивая заранее оговоренную сумму за пользование данной недвижимостью.
- Продавец – изначальный владелец недвижимости, который, по договору купли-продажи, передает лизингодателю объект недвижимости для последующего осуществления лизинговой сделки.
Возвратный лизинг недвижимости: продавец становится покупателем
Существует не только прямой, но и возвратный лизинг недвижимости, это особый вид лизингового соглашения, который предполагает, что получатель недвижимости в лизинг сам же является и ее продавцом.
По своей сути, сделка проходит следующим образом: юридическое лицо продает недвижимость в лизинговую компанию, а потом берет его же в аренду, соответственно, с целью последующего выкупа. Это делается для рефинансирования выплат по текущим кредитным обязательствам (по сделкам с недвижимостью, оборудованием, транспортом) или в целях срочного привлечения оборотных средств для бизнеса. Таким образом, компания и сохраняет за собой возможность пользоваться недвижимостью и в то же время получает так необходимые ей денежные средства.
Единственный момент: подобные сделки раздражают налоговую службу, как красная тряпка - быка, поэтому необходимо быть крайне бдительным при составлении договора и определения условий сделки.
Основные условия лизингового соглашения
Итак, когда мы разобрались с тем, что такое лизинг, а также с терминологией лизингового соглашения, осталось определиться с основными условиями данной формы инвестиционного взаимодействия.
Выплаты по лизинговому соглашению
Размеры платежей определяются на этапе заключения сделки, когда происходит согласование всех основных условий будущего сотрудничества. На величину платежей влияет:
- финансовые показатели коммерческой деятельности Ю.Л.-лизингополучателя;
- стоимость объекта недвижимости;
- сроки;
- комиссионное вознаграждение лизингодателя;
- дополнительные условия сделки.
Чаще всего дополнительное финансовое обеспечение (гарантии) по сделкам с лизинговой недвижимостью не требуется. Обычно гарантией сделки является авансовый платеж, который в среднем составляет от 10 до 50% от стоимости имущества. Вариант с лизингом вполне конкурентоспособен, если сравнивать его с ипотечным кредитованием. Как и при ипотеке, проценты рассчитываются от остаточной стоимости объекта. Процентная ставка в обязательном порядке указывается в договоре.
Вплоть до тех пор, пока имущество не будет полностью покрыто ежемесячными платежами, либо полным досрочным выкупом недвижимости, ее владельцем считается лизингодатель.
Суммы сделок обычно ничем не ограничены - это означает, что практически любой объект коммерческого назначения можно привлечь под лизинговое соглашение. Это возможно потому, что зачастую лизинговые компании принадлежат банковским и «околобанковским» структурам, которые способны привлечь практически неограниченное финансирование сделки. Для таких организаций главное - чтобы лизингополучатель имел возможность вносить ежемесячные платежи.
Сроки
Договор лизинга является срочным и обычно заключается сроком до 10 лет, а минимальный срок заключения соглашения – 1 год. Оптимальными сроками соглашения являются от 7 до 10 лет. При согласовании условий обязательно следует оговорить возможность досрочного выкупа недвижимости, а также условия пролонгации договора.
Требования к объекту недвижимости
Не каждый объект недвижимости подойдет под лизинговую сделку, так как должен отвечать ряду следующих требований:
- недвижимость должна быть свободна от всех обязательств и обременений;
- отсутствие любых задолженностей по объекту недвижимости, в первую очередь – от коммунальных платежей;
- наличие полного пакета документов по объекту недвижимости и на земельный участок;
- соответствие фактического состояния предмета лизинга всей имеющейся технической документации.
Требования к лизингополучателю
Каких-то космических требований к юридическому лицу, желающему приобрести объект недвижимости в лизинг, не предъявляются, обычно ограничиваются следующими:
- срок ведения бизнеса – в среднем 1 год;
- безубыточный бизнес;
- прибыль, способная покрывать регулярные ежемесячные взносы;
- отсутствие критичных долговых обязательств.
Недвижимость в лизинг: пошаговая инструкция
Сделка по приобретению имущества в лизинг довольно проста и мало чем отличается от обычной сделки купли-продажи недвижимости. Вот что необходимо предпринять в случае ее приобретения в лизинг:
- Определиться с объектом недвижимости и договориться с продавцом по условиям продажи. То есть - получить от него коммерческое предложение.
- Если вы договорились по условиям, обязательно запросите полный пакет документов на объект;
- После принятия решения по конкретному объекту недвижимости подайте заявку в выбранную вами лизинговую компанию;
- Лизинговая компания проверит документацию, условия сделки, после чего примет решение о принятии или отказе по сделке;
- Лизингополучатель и лизингодатель подписывают между собой договор, согласовав заранее все его условия;
- Лизингополучатель вносит авансовый платеж и параллельно заключает договор страхования;
- Лизингодатель подписывает договор с продавцом и переводит по указанным реквизитам полную стоимость оплаты за объект;
- Лизингополучатель получает имущество, отражая это в акте приема-передачи, и регистрирует объект в соответствии со всеми правилами регистрации объекта недвижимости.
Чтобы сэкономить время, деньги и договориться о действительно самых рыночных условиях, советуем обратиться в несколько самых крупных компаний, предлагающих услугу по недвижимости в лизинг. Рассмотрение заявки обычно занимает 3-4 дня, а вся процедура укладывается обычно в сроки от 2 недель до 1 месяца.
Так как стандартным условием является внесение авансового платежа, некоторые компании договариваются на сделку без него, включая в договор другие варианты гарантий: залог уже существующего имущества или поручительство.
Какие документы потребуются для подачи заявки?
Список документов – это то, на что в первую очередь будет смотреть лизинговая компания при рассмотрении вашей заявки. Поэтому вам необходимо будет качественно собрать следующий пакет документов:
- Регистрационные документы – все гос. свидетельства и документы;
- Финансовые документы – решение об одобрении сделки, бухгалтерский баланс, выписка по счету, контракты с ключевыми контрагентами;
- По объекту недвижимости – коммерческое предложение, документы, которые удостоверяют право собственности.
Заключение: преимущества и недостатки лизинга
Самым главным преимуществом необходимо отметить то, что за довольно короткое время есть возможность получить помещение, здание или сооружение для осуществления коммерческой деятельности без больших первоначальных затрат. Кроме того, можно договориться о гибкой системе выплат, о налоговых послаблениях – эта сделка является достаточно простой и поэтому оформляется всего за несколько дней.
Среди минусов стоит отметить обязательное страхование сделки, что предполагает дополнительные (и ощутимые) расходы. Кроме того, присутствуют высокие риски того, что если компания просрочит платежи в силу каких-то непредвиденных ситуаций, лизингодатель может изъять имущество даже без возврата уже уплаченных ежемесячных платежей (части стоимости объекта).
Собственно, если вы задумываетесь о том, чтобы приобрести для дальнейшего развития своей компании какое-либо помещение коммерческой направленности, вариант с лизингом вам прекрасно может подойти. И да: в случае возвратного лизинга это отличный вариант для привлечения оборотных средств.
