ГК «ФСК» (ФСК «Лидер») – группа компаний, которая специализируется на жилищном строительстве частных и многоэтажных домов, осуществляет точечную застройку, а также комплексное строительство микрорайонов. Особенностью ГК «ФСК» является вертикально интегрированная структура управления и собственное финансирование реализуемых проектов, что обеспечивает возможность в короткие сроки проектировать и возводить объекты любого масштаба и сложности.
География присутствия и структура
География деятельности компании охватывает столицу и область, Санкт-Петербург с Ленинградской областью, Краснодарский край, а также Калужскую область. Группа компаний является для российского строительного рынка системообразующей организацией и входит в пятерку крупнейших девелоперов, работающих на территории РФ.
Структура ГК «ФСК» включает организации генподряда, собственные производственные мощности, службы управления и эксплуатации, агентство недвижимости.
История развития: создание подразделений
Официально годом создания ГК «ФСК» считается 2005 год, в 2006 году внутри компании образованы подразделения: «Лидер-Юг», которое занималось строительством объектов в Геленджике и Сочи, а также «Торговый дом «Партнер». В следующем, 2007 году, сформирована компания «Лидер-Девелопмент», осуществлявшая весь перечень работ, связанных с возведением многоэтажной жилой недвижимости – от выбора площадок под застройку до оформления недвижимости в собственность.
В 2008 образовано агентство недвижимости «Лидер», занявшееся непосредственно реализацией квартир в новостройках. Помимо этого, агентство оказывало еще ряд риэлтерских услуг. В этом же году ГК «ФСК» начинает работу по соинвестированию столичных девелоперских проектов. Создана компания «ГеоЮрЦентр», которая занимается официальным оформлением земельных участков, и введением в эксплуатацию недвижимости.
В 2010 году появилась управляющая компания «Лидер-Эксплуатация», которая осуществляла обслуживание объектов, возведенных ГК «ФСК».
Год 2015 стал не только юбилейным, но и знаковым для ГК «ФСК» - руководство озвучило намерение вложить в собственные проекты сумму в 26 млрд. рублей, кроме того, компания вошла на рынок Санкт-Петербурга, где и стартовала реализация целой серии проектов.
Присоединение «ДСК-1» и ребрендинг
В 2016 году ФСК «Лидер» приобретает одну из крупнейших на рынке девелоперских компаний «ДСК-1», которая на тот момент имела непреодолимые финансовые трудности и не могла обеспечивать свои кредитные обязательства. Еще через три года, в 2019 году, был проведен ребрендинг, в результате которого компания была переименована в ГК «ФСК», а также переосмысление стратегии дальнейшей деятельности. В частности, руководством было принято решение отказаться от непрофильных бизнесов, а все усилия и средства сконцентрировать непосредственно на девелоперской деятельности.
Помимо приобретения компании, которая имела продолжительную и позитивную историю, внушительные производственные мощности, а также выдающиеся проектные наработки в виде «ДОМРИК» и «ДОМНАД», группа компаний «ФСК» получила доступ к государственным строительным программам. Собственно, поступило огромное количество заказов в рамках московской программы реновации, которую проводят столичные власти, привлекая наиболее надежных девелоперов.
Покупка пакета акций «ДСК-1» позиционировалась новыми владельцами как акт помощи, продиктованный стремлением сохранить предприятие, которое олицетворяло целую эпоху массового строительства многоэтажек. Впрочем, такое приобретение позволило ГК «ФСК» также выйти на новый уровень своего развития в области девелопмента. Компания ранее не занималась панельным домостроением, и внедрение ее в сегмент наиболее востребованного и продаваемого жилья сулит колоссальный рост объемов строительства, и, соответственно, доходов.
Ключевые фигуры менеджмента: бэкграунд президента ГК «ФСК»
Основателем и действующим президентом ГК «ФСК» является Владимир Воронин – весьма известная личность в строительном бизнесе, который более десятка лет занимает ключевые посты в строительных и девелоперских компаниях. Сложно установить, была ли стремительная карьера обусловлена блестящим профильным образованием (окончил ведущий строительный институт в РФ – МИСИ, имеет докторскую степень) или связями его отца, который являлся крупным московским чиновником и главой «Главмосстроя».
Тем не менее, свою деятельность Владимир Воронин начал с должности мастера на предприятии Главмосстроймонолит (2002 год), где через пять лет уже занимал должность гендиректора. Собственно, под его руководством предприятие достигло серьезных успехов, превратившись в наиболее мощный трест из всех сорока существующих на то время и выполняло порядка 20% всех существующих программ по строительству.
С 2003 года образовалась структура Холдинговая Компания Главмосстрой, и Воронин занял должность начальника финансово-экономического комплекса, под его руководством компания (первая среди строительных компаний РФ) разместила облигации на сумму в 2 млрд. рублей. Пребывая на этой должности, Воронин разработал и внедрил систему управления бизнес-процессов, создал четкую и контролируемую систему бюджетирования, ввел единую систему отчетности.
Однако путь блестящих побед Главмосстроя оказался недолгим, в 2005 году компанию поглотила «Нафта Москва» и она досталась Олегу Дерипаске. После чего, собственно, (и по причине чего) Владимиром Ворониным и была создана группа «ФСК».
Помимо управления новой компанией, Владимир Воронин в 2015 году стал президентом такого образования, как Ассоциация застройщиков Московской области, а в 2016 году – акционером «ДСК-1», а затем и зам. председателя совета директоров. По каким причинам у «ДСК-1» в этот период возникли неприятности, установить непросто, однако, так или иначе, огромная компания довольно скоро стала принадлежать ГК «ФСК».
Кстати, приобретение «ДСК-1» проводилось в формате безденежной сделки, акции передавались в обмен на обещание расплатиться с долгами предприятия. Что, в общем, сделать было довольно непросто – об этом свидетельствуют недавние слухи о грядущем банкротстве ГК «ФСК», которые, впрочем, были опровергнуты.
Помимо Владимира Воронина среди его родственников поддерживает семейные строительные традиции также его сестра - Ирина Воронина, которая трудится на посту вице-президента, занимаясь вопросами сопровождения бизнеса и связями с СМИ. Среди ее обязанностей – участие в разработке новых продуктов (строительных и инвестиционных), связь с клиентами и контроль административно-хозяйственного блока.
Вопросами проектирования и строительства заведует вице-президент Николай Замыцкий, которому присвоено звание почетного строителя Москвы.
Награды
За всю историю существования ГК «ФСК» реализовало огромное количество проектов, мы отметим наиболее успешные из них, которые стали знаковыми в общем портфолио компании.
- В 2012 году проект «Vita Verde» - коттеджный поселок, удостоился ежегодной награды PRO Realty (в сегменте - Лучший поселок в классе «бизнес»). Проект расположен в 12 км от МКАД и реализован в виде ряда усадьб, выполненных в итальянском стиле, а также объектов инфраструктуры.
- 2013 год – премия Urban Awards, которой удостоен ЖК Западное Кунцево в позиции «Выбор покупателя».
- 2014 год - ЖК «На солнечном бульваре» и ЖК «Молодежный» получили призы на местном фестивале Калужский бренд-2014. Кстати, в этом же году ГК «ФСК» достигла 132 места в рейтинге Forbes среди 200 крупнейших частных компаний страны, поднявшись сразу на 22 ступеньки.
- 2015 год - UP-квартал «Западное Кунцево» удостоился премии (Grand Prix) в конкурсе «Рекорды рынка недвижимости», оценки выставлялись по количеству голосов посетителей сайта конкурса, за проект проголосовало 5944 посетителя. По итогам этого года ГК «ФСК» оказалась в перечне застройщиков со знаком отличия «Надежный застройщик России 2015» (локация СПб). UP-квартал «Новое Тушино» лидировал в конкурсе RREF Awards-2015 в сегменте «Комфортная среда» по Московской области.
- 2016 год - ЖК «Дыхание» получил премию в направлении «Архитектура высотных зданий».
- 2017 год - ГК «ФСК» получила премию конкурса «Лучшее для России» по позиции «Девелопмент жилой недвижимости».
Репутация и надежность
ГК «ФСК» можно было назвать надежным застройщиком в прошлом, когда группа сдавала свои объекты в срок и контролировала качество выполнения строительных работ. Однако, чем дальше, тем дела у компании все хуже - есть претензии, как к срокам, так и к качеству строительных работ.
Тот факт, что застройщик не соблюдает задекларированный уровень качества, хорошо иллюстрирует реализация АП-квартала «Римский». Вместо привлекательного ЖК, который видели будущие собственники на эскизах, проект представляет собой достаточно унылую серую постройку. В результате удешевления (что само по себе является нарушением проектной декларации) в холлах установлены дополнительные колонны, вероятно, по причине удешевления образовался риск обрушения постройки.
Застройщик отрицает все проблемы, а они у него имеются. Например, в «Новогиреевском» рассказали о задолженностях застройщика перед подрядчиками, а также о том, что строители проживают прямо в квартирах дома, который продолжает строиться. Кстати, подобная информация являлась ранее относительно других проектов.
Качество работ в ряде случаев оставляет желать лучшего. Причем, даже в премиум-сегменте, где, в общем-то, это является совершенно неприемлемым, если сравнивать, например, с жильем сегментов “стандарт” и даже “комфорт”. Текущие балконы и фрагменты фасада, которые осыпаются на голову жильцам холодного дома премиум-класса «Дыхание» - лишнее тому подтверждение.
Теперь о хорошем. Одна из особенностей деятельности компании заключается в том, что она не относится к застройщикам, которые возводят дома исключительно на деньги дольщиков. Задолго до того, как стала рассматриваться возможность замещения долевого строительства проектным финансированием, компания стала инвестировать в объекты собственные средства, и лишь частично использовала деньги дольщиков, поступающие от продаж квартир. Это обстоятельство существенно снижает риски дольщиков не получить жилье в результате возникновения у застройщика различных финансовых трудностей.
Компания входит в перечень крупнейших и системообразующих девелоперов РФ и взаимодействует с государственными органами, реализуя социальные жилищные программы, а это значит – при возникновении каких-то затруднений государству будет выгоднее помощь ГК ФСК, чем подвергнуть банкротству.
Несостоявшееся банкротство
Собственно, в 2018 году компания уже столкнулась с определенными трудностями, которые, однако, носили не экономический, а репутационный характер. ГК «ФСК» подверглась информационной атаке, в результате которой поползли слухи о возможности скорого банкротства компании. Муссировались предположения о том, что практически все средства со счетов компании выведены за пределы российской банковской системы, а точнее – на оффшорные счета Мальты, куда в самое короткое время планировало отбыть и руководство, предоставив государству возможность самостоятельно решать проблемы с новыми дольщиками.
Время для информационной атаки было выбрано самое подходящее – люди только начали приходить в себя после банкротства одного из лидирующих девелоперов страны, компании «Урбан групп». Впереди – президентские выборы, от исхода которых зависела будущая расстановка не только политических, но и экономических сил, а строительный рынок как раз является одним из драйверов отечественной экономической системы. Таким образом, версия о том, что компания спасает свои активы перед угрозой возможного перераспределения сфер влияния, выглядела вполне правдоподобной.
Кроме того, присутствовал еще один фактор – существенные задолженности «ДСК-1», которые, по сути, приняла на себя ФСК «Лидер» и для погашения которых недостаточно активов «ДСК-1», переданных новому владельцу.
На тот момент ходили слухи об информационном вбросе, в котором принимали участие интернет-ресурсы (доменные имена которых зарегистрированы в юрисдикции Германии). Базовая основа запущенных слухов – наличие у семьи Ворониных паспортов республики Мальта, а также тот факт, что часть возводимых объектов недвижимости находятся в залоге у банков.
Дополнительно использовалась информация, которая изначально не соответствовала действительности – якобы ФСК «Лидер», а точнее, присоединенная структура «ДСК-1» является застройщиком объектов ЖК «Домодедово парк» и ЖК «Первый Андреевский», по которым сроки сдачу в эксплуатацию постоянно переносятся на протяжении целого года, а работы на объектах ведутся не особо резво.
Опровержение слухов
Однако вскоре представители ФСК «Лидер» опубликовали опровержение относительно возможного банкротства, продемонстрировав очевидные факты, с наличием и значением которых спорить было сложно. Так, схема работы с привлечением кредитных средств и обеспечением в виде строящегося объекта является не только законной, но и широко распространенной практикой, поэтому ничего предосудительного в действиях ФСК «Лидер» нет. Однако, разумеется, что на людей, которые не знакомы со спецификой работы строительного рынка, информация о заложенных объектах подействовала прогнозируемо.
Застройщиком упомянутых проблемных объектов ФСК «Лидер» (и «ДСК-1») не является, ими выступают компании, никакого отношения к ФСК «Лидер» не имеющие (ЗАО «Межрегиональный финансовый союз» и ЗАО «Капитал-Б»). Большинство объектов, застройщиком которых выступает ФСК «Лидер», ведутся в полном соответствии с графиком, что полностью подтверждается соответствием состояния объектов проектной документации.
Паспорт Мальты действительно имеется у некоторых членов семьи Воронина (и у него самого), и это не является информацией, которая содержится в тайне. Однако это вовсе не означает возможности скорого переезда – документ дает право на безвизовое посещение 163 стран, что достаточно удобно для бизнесмена, который является крупным инвестором и чьи интересы распространяются за пределы РФ.
Таким образом, менеджмент ФСК «Лидер» предпринял все возможное, чтобы опровергнуть слухи, расставив акценты вокруг имеющейся информации так, как это выгодно компании. Однако, как и любой застройщик, ФСК «Лидер» подвержен риску банкротства, и только время покажет, как будут обстоять дела в перспективе.
Заключение: чего ждать от застройщика в ближайшей перспективе?
На сегодняшний день застройщик ГК «ФСК» выполняет свои обязательства перед дольщиками, и есть все основания предполагать, что в ближайшее время в этом плане не произойдет никаких негативных изменений. Компания полностью готова не только к работе по новым правилам, которые вступили в силу в июле 2019 года, но также к полному переходу строительного рынка на проектное финансирование.
Фактически, ГК «ФСК» уже давно строит дома, преимущественно, на собственные средства, поэтому полностью готова к грядущим изменениям. Присоединение одного из крупнейших девелоперов «ДСК-1», наряду с готовностью ГК «ФСК» использовать в дальнейшем его проектные наработки, позволит потенциальным клиентам увидеть не только недвижимость формата «комфорт», «бизнес» и «элит», но также не менее качественные, но более доступные по цене «панельки».
