Особенности классов жилья в новостройках: стандарт, комфорт, бизнес, элит

Сегодняшнюю тему нужно начать с самого важного замечания - на сегодняшний день не существует четких прописанных и утвержденных параметров класса жилья. Каждый застройщик самостоятельно определяет, к какому классу отнести свое творение. То есть чисто теоретически, панельки в Некрасовке застройщик может позиционировать как элитное жилье, другой вопрос - какие он будет приводить аргументы, но в целом - его никто за это не покарает. Иногда история становится очень грустной, когда человек покупает квартиру в бизнес классе, а потом от дома начинает отваливаться штукатурка, а входные группы больше похоже на подъезд в доме его бабушки.

Мы собрали основные характеристики, которые могут помочь отнести новостройку к тому или иному классу, именно на них стоит обращать внимание при покупке.

Раньше самым доступным по цене и самым спорным по качеству был класс “эконом”, но в начале 2018 года президент РФ подписал указ об отмене термина "жилье экономического класса" и Минстрой должен был разработать параметры для нового класса “стандарт”, правда до сих пор последние новости датируются февралем прошлого года, когда речь шла только об увеличении высоты потолка. Складывается впечатление, что термин отменили, а класс остался. Хотя все же нельзя не отметить положительную тенденцию к повышению комфортности жилья в целом - даже самые невзрачные современные жилые комплексы не сравнятся с панельными хрущевками. Что же сейчас можно купить за “минимум” денег, разберем по пунктам.

Особенности расположения. В столичном регионе один из главных параметров, который влияет на стоимость квадратного метра - удаленность от центра. Соответственно, самое дешевое жилье обычно располагается в спальных районах на окраине города или в Подмосковье. Нередко обстановку портит близость к крупным транспортным развязкам и МКАД. Зато все крупные торговые центры типа МЕГА и “Ашанов” зачастую располагаются где-то неподалеку, а жителям ЦАО до них добираться нужно целую вечность. Везде ищи свои плюсы.

Транспортная доступность. К великому сожалению, редкий комплекс стандарт-класса может похвастаться наличием метро неподалеку, потому что тогда бы повысилась комфортность жилья, а значит и класс. Чаще всего до метро еще нужно добираться на автобусах, маршрутках или даже электричках.

Ценовая категория. В зависимости от расположения и комфортности жилого комплекса, цена может начинаться примерно от 40 000 и уходить далеко за сотню за квадратный метр.

Тип строения и архитектура. Все мы знаем, что существуют панельные дома, и все мы понимаем, что где как ни в классе “стандарт” им существовать. Наиболее часто встречаются серии П-111М, П-44К/Е, КОПЭ, ЕВРОПА. Почему так не любят панель? В основном потому что в повседневной жизни это означает повышенную слышимость в квартирах, многие говорят, что в них зимой холоднее, чем в монолитных. Ну и отсутствие возможности планировать внутреннее пространство как вам захочется - тоже весомый аргумент. В панельных домах несущие стены проходят внутри квартиры, поэтому снести перегородку между кухней и комнатой, например, вряд ли удастся. Жилье стандарт-класса это всегда типовой проект, именно поэтому вы вряд ли отличите Люберцы от Отрадного, если вас привезут туда с закрытыми глазами - дома везде примерно одинаковые. Зато в домах стандарт класса всегда есть балконы, видимо для хранения малонужных вещей, ведь кладовки в этом классе не предусмотрены.

Этажность. Чаще всего это жилье средней этажности 9-17 этажей. Иногда встречаются малоэтажные масштабные проекты в далеком Подмосковье.

Система безопасности. Лучшая система безопасности в неблагоприятных районах, которые активно застраиваются жильем стандарт-класса, - газовый баллончик в кармане, но это уже совсем другая история. От застройщика обычно только домофон на двери подъезда. Хотя стоит заметить, что видеонаблюдение тоже встречается в этом классе, за что хочется сказать отдельное спасибо. Ну и про консьержа не забываем, помещение для него чаще всего есть, правда сам консьерж в нем есть не всегда.

Благоустройство. Лозунг стандарт-класса можно было бы сформулировать как “спасибо, что построили”, поэтому ожидать действительно интересного во дворах ожидать не стоит. Пространства обычно довольно просторные, потому что проекты масштабные - домами стандарт-класса застраиваются целые поля, поэтому нет необходимости лепить их стена к стене. Но детские площадки всегда скудные - качели, песочница и горка, причем все это, естественно, не самого высокого качества и не самого привлекательного вида (это если мягко выражаясь). Во дворах наверняка будут лавочки для спокойного отдыха, а если очень повезет, то спортивные площадки - для активного.

Входные группы и МОПы. Для начала нужно уточнить, что во многих комплексах стандарт-класса, то помещение, куда мы попадаем после входной двери, даже сложно назвать входной группой. В малоэтажках сразу начинаются ступеньки, в домах повыше - пространство с помещением для консьержа, плавно перетекающее в лифтовую зону. На стенах штукатурка, на полу - плитка (недорогие коллекции от российских производителей). Все это быстро пачкается и портится, и редко чинится и перекрашивается.

Марки лифтов. Щербинка, КМЗ

Количество квартир на этаже. Иногда даже больше чем комфорту везет, в панельных домах конструкции не предполагают миллиона квартир.

Высота потолков. По словам главы Минстроя, высота потолков даже в самом недорогом жилье должна быть не менее 2.8 метра. Это неплохой показатель, мое детство и юношество прошли в квартире с потолком 2.5, так что завидую современным детишкам. Однако на деле все не так сладко, все же иногда встречаются жадные (а может экономные) застройщики, в комплексах которых потолки 2.7, а то и 2.65.

Площади квартир. В среднем от 25 до 80 м2.

Наличие отделки. Очень распространена продажа квартир с отделкой именно в недорогом жилье. Это позволяет еще больше сэкономить на ремонте. При этом материалы используются из категории самых дешевых - линолеум или ламинат на полу, бумажные обои, плитка на кухне и в ванной.

Паркинг. Скорее всего это будет стихийная парковка вокруг домов - где нашел место, там и встал. В лучшем случае - многоуровневый паркинг со стоимостью от 300 000 рублей.

Инфраструктура. Обычно есть вся необходимая социальная инфраструктура - школы и детские сады, поликлиника и отделение почты. На первых этажах коммерческие помещения. Все это обусловлено тем, что комплексы класса “стандарт” всегда масштабные и застраивают неосвоенные территории, где вокруг нет ничего из необходимой инфраструктуры.

Это самый размытый класс. Многие застройщики избегают бывшего “эконома” и современного “стандарт”, поэтому считают, что если их дома монолитные, то этого уже достаточно для того, чтобы называться комфортом. А ПИК относит к “комфорту” свои панельные корпуса, убеждая, что это уже совсем не та панель, что раньше. В то же время особо совестливые застройщики строят невероятной архитектуры и качества дома, но грустно вздыхают, что недобрали по количеству машиномест и высоте потолков, поэтому не могут назвать себя бизнесом. Попробуем все это усреднить и понять, что точно должно быть в комплексе класса “комфорт”, а что - приятный бонус.

Особенности расположения. Скорей всего это будут благоприятные районы за пределами ТТК, Новая Москва или ближайшее Подмосковье.

Транспортная доступность. Показатель хорошего комфорт-класса - наличие метро в пешей доступности. На самом деле, с теми темпами, с которыми развивается Московский метрополитен, это условие не сложно выполнить. Ветки расползаются уже на километры за пределы МКАДа. Скорее всего “комфорт” будет ближе к конечным станциям на разных ветках.

Ценовая категория. В среднем это примерно 150-200 тыс. рублей за м2.

Тип строения и архитектура. Не считая проектов крупнейшего застройщика страны, все же класс комфорт в основном представлен монолитными домами. Они уже будут разработаны по индивидуальному проекту, уже больше выбор материалов для фасадов, поэтому дома выглядят привлекательными. Фасады домов комфорт-класса выполняются из штукатурки в сочетании с керамогранитом или клинкерным кирпичом, часто используется вентилируемый фасад.

Этажность. Чаще всего этажность средняя, но уже могут встречаться башни высотой около 30 этажей, например.

Система безопасности. В комфорт-классе обязательно наличие кодового замка и домофона, видеокамеры на территории. Почти у всех застройщиков заявлен консьерж сервис. Территория комплекса чаще всего не огорожена, поэтому наличие забора - приятный бонус от заботливого застройщика.

Наполнение дворов. Здесь все еще никаких изысков, но в отличие от “стандартного” собрата, в “комфортных” новостройках детские площадки уже более функциональные и разнообразные. Есть зоны для отдыха взрослых, спортивные площадки и зоны для воркаута. Приятный бонус - многоуровневое освещение.

Входные группы и МОПы. Показатель хорошего представителя - вход в подъезд в один уровень с тротуаром, есть колясочные помещения и кладовые. В многоподъездных домах входные группы сквозные. Внутри помещения становятся более просторными, увеличивается высота потолков. Зачастую есть дизайнерские элементы в единой концепции проекта.

Марки лифтов. Wellmax, OTIS.

Количество квартир на этаже. К сожалению, индивидуальный проект позволяет разместить любое количество квартир и именно в классе “комфорт” застройщики иногда грешат тем, что делают свои этажи похожими на гостиницу или общежитие, где больше десятка соседей на этаже.

Высота потолков. от 2.8 метра.

Площади квартир. студии начинаются от 19 м2, однокомнатные от 35 м2, максмум обычно около 110 м2.

Наличие отделки. Чаще всего в этом классе застройщик старается предложить в одном комплексе варианты как без отделки, так и с чистовой отделкой. И при этом редко ограничивается одним вариантом, обычно есть 2-3 варианта в разных стилях. Ламинат не ниже 32 класса в жилых комнатах, на кухне и в санузлах - керамическая плитка, бесшовные натяжные потолки.

Паркинг. Вообще, норма для комфорт-класса - плоскостной или многоуровневый паркинг (стоимость от 500 000 рублей). Особенно заботливые застройщики иногда делают подземный паркинг, но это уже бонус.

Инфраструктура. Если это точечная застройка, то все ограничивается коммерческими площадями на первом этаже. В них открываются кофейни, салоны красоты, стоматологии, пекарни, супермаркеты. Если корпусов несколько - появляются детские сады и школы, чаще муниципальные, но возможно и частные, особенно сады.

Казалось бы, с бизнес-классом все понятно, но очень часто встречается, что застройщик просто игнорирует важные параметры и все же присваивает себе довольно высокий класс жилья.

Особенности расположения. Естественно, локация должна соответствовать статусу, чаще всего это в пределах ТТК, а если и дальше, то в благоприятных районах. Например, в Москве ЦАО, ЮЗАО, ЗАО, СЗАО - престижные и исторически благополучные районы. Современный бизнес-класс иногда строят рядом с бывшими промзонами, в том числе на берегах рек. Тогда упор идет на видовые квартиры.

Транспортная доступность. Шаговая доступность метро уходит на второй план, а вот беспрепятственный доступ к основным магистралям города актуален как никогда. Ценится минимальное время до центра.

Ценовая категория. Можно найти варианты со стоимостью и 130 000 за м2, но в среднем - 200-250 тыс. рублей.

Тип строения и архитектура. Дома бизнес-класса строятся только по индивидуальным проектам, это всегда монолитные дома. В отделке фасадов часто используют клинкер, натуральные материалы или их дорогие качественные имитации. Проект обычно разрабатывает известное архитектурное бюро.

Этажность. В этом классе появляются небоскребы высотой в 50 и больше этаже. Но при этом есть много объектов с малой или средней этажности, все зависит от микрорайона, в котором ведется застройка.

Система безопасности ЖК. Здесь уже все обязательно, а не по желанию застройщика - огороженная территория, пост охраны, видеонаблюдение, домофоны. Не обязательно только консьерж, обычно застройщик уточняет у жителей, нужен ли им этот сервис.

Наполнение дворов. Теперь уже это не просто двор с детской площадкой, а полноценная зона отдыха для всей семьи. Детские площадки обычно разделены на зоны по возрастам. Есть зона воркаута, спортивные площадки, зоны отдыха. На территории будет ландшафтный дизайн и многоуровневое освещение.

Входные группы и МОПы. Входы на уровне с землей, просторные лобби с высокими потолками. Появляется зона ожидания, где можно встретить гостей или провести встречу. Используются натуральные материалы отделки, дизайн-проект в концепции проекта.

Марки лифтов. Thyssen Krupp, KONE, OTIS.

Количество квартир на этаже. Обычно не более 7, чаще 4-5.

Высота потолков. От 3-х метров. Это тот пункт, где застройщики часто косячат и можно встретить бизнес-класс с 2.8, но это стыд и срам застройщику.

Площади квартир. От 45 метров, возможность объединения соседних квартир.

Наличие отделки. Чаще всего без отделки. Если отделка и есть, то это просторная кухня, несколько санузлов, качественные материалы, паркет, плитка из дорогих линеек.

Паркинг. Подземный паркинг обязателен. Соотношение должно быть 1/1, но многие застройщики халтурят, за что им снова стыд и срам. Для гостей обычно есть наземные места, иногда выделяются и на подземном.

Инфраструктура. Чаще всего это не масштабные проекты, поэтому все ограничивается коммерческими площадями, при этом застройщик следит за тем, чтобы уровень инфраструктуры соответствовал классу, ну то есть вряд ли там позволят открыть “Дикси” или пивнуху. Часто делают частный детский сад на территории и фитнес-клуб.

Стоит начать с того, что элитное жилье имеет свои подклассы - “Deluxe” и “Premium”. Главное отличие в расположении - “Deluxe” это пешая доступность Кремля, то есть центровее уже некуда. “Premium” позволительно строить в пределах всего Садового и даже немного ЗА, если локация живописная. Что же касается самих домов, то вы можете понять, что вы в элитке, если на каждом шагу вам хочется сказать “вау, вот это да, как круто здесь”.

Ценовая категория. Нижняя планка стоимости квадратного метра - примерно 350 тыс. рублей. Верхняя - примерно 1.5 млн рублей. Ну то есть в среднем стоит рассчитывать примерно на полмиллиона за квадрат.

Тип строения и архитектура. Монолит/кирпич, по уникальному архитектурному проекту. Чаще всего вы можете встретить архитектурные бюро SPEACH или “Группа АБВ”, именно они проектировали многие проекты элитной недвижимости в Москве. В отделке фасадов используются натуральные материалы, часто можно встретить клинкерный кирпич, юрский мрамор.

Этажность. Редко какая локация в ЦАО позволяет построить здание выше 9 этажей, так что в большинстве случаев это небольшой клубный дом. Однако, если застройщику удается урвать кусочек с другими нормами, то появляются небоскребы.

Система безопасности ЖК. Все элементы, которые вам известны, должны быть в элитном доме - огороженная территория, жесткий контроль доступа, посты охраны, ресепшн. Причем часто консьерж-сервис здесь не только для контроля гостей, но и для повышения комфорта вашей жизни. Можно попросить заказать такси, доставку, химчистку и т.д.

Наполнение дворов. Интересно, что двор элитного дома возможно будет выглядеть скромнее, чем в бизнес-классе. Причина в том, что участок земли в ЦАО скорее всего будет маленьким, с двором особо не разгуляешься. И все же ландшафтный дизайн, сезонное озеленение, детская площадка от именитых производителей - обязательная составляющая. Если площадь позволяет, то появятся спортивные зоны.

Входные группы и МОПы. Индивидуальный дизайн, натуральные материалы отделки, мебель на заказ - каждый сантиметр говорит о том, что это все создавалось специально для вас. Есть просторные лобби с зоной для встречи гостей, часто застройщик организует специальное пространство, где жители могут проводить встречи и мероприятия.

Марки лифтов. Thyssen Krupp, KONE, OTIS. Индивидуальный дизайн кабин.

Высота потолков. От 3.2 метра.

Площади квартир. От 45 метров. Возможность объединения квартир.

Наличие отделки. Часто встречается услуга “отделка от компании-партнера”. В одной из квартир выполнена отделка, вы можете оценить качество работы и по желанию заказать индивидуальный проект у этого дизайнерского бюро.

Паркинг. Подземный с соотношением 1.5/1. Гостевой паркинг чаще всего тоже подземный, но может быть во дворе.

Инфраструктура. Если позволяет масштаб проекта, то в коммерческих помещениях открываются супермаркеты “Азбука вкуса”, фитнес-клуб World class, пекарни, салоны красоты и т.д. Все это должно соответствовать премиальному уровню комплекса.