«Опоздал! – Не опоздал, а затерялся во времени» - «Люди в чёрном» ©Задержки бывают разные. В известных дамских случаях они желанны (или нет). О застройщиках же можно сказать однозначно: нарушение сроков сдачи объекта не сулит ничего хорошего.
Задержки сроков строительства жилых комплексов явление нередкое, и страдают от них, в первую очередь, простые дольщики. Оставим в стороне крайности, когда покупатели, отдавшие свои кровные сбережения за покупку квартиры, могли остаться и без денег, и без нового жилья. Слава богу, с введением в 2019 году механизма эскроу-счетов число обманутых дольщиков заметно сократилось.
Однако на сегодняшний день количество объектов с просроченными сроками сдачи остаётся неприлично высоким. Только в Москве, по данным созданной в 2011 году правительственной оперативной группы по ликвидации объектов незавершённого строительства, на начало 2025 года насчитывалось 160 долгостроев.
Какие бывают задержки
Касательно новостроек следует различать задержки сроков сдачи и задержки сроков передачи ключей покупателям. Например, застройщик может вовремя сдать объект госкомиссии, но тянуть с выдачей ключей. Или же разрешение на ввод в эксплуатацию (РВЭ) государственная строительная комиссия не выдаст по причине несоответствия объекта установленным в проекте качественным и техническим требованиям.
И в том, и в другом случае покупателям придётся ждать свои квартиры ещё неопределённый срок, коротая дни (и ночи) за изучением строительной и юридической документации и поглощением валерьянки.
Кто виноват
В том, что покупатели не въехали в свою квартиру в обозначенный в проектной декларации срок можно обвинить застройщика. Однако существуют и внешние обстоятельства, не зависящие от строительной компании.
Когда виноват застройщик
Если в документации обнаружатся несоответствия существующим нормативам, или госкомиссия найдёт нарушения инженерно-технического характера – в этом вина застройщика. В данном случае, как говаривал Стив Джобс, «лучше уж опоздать, чем напортачить». Такой объект не получит РВЭ до тех пор, пока недочёты не будут устранены – задержки сроков сдачи могут быть до нескольких кварталов и более.
Возможен также вариант обнаружившейся финансовой несостоятельности компании-застройщика, объявленной банкротом. Тогда дольщики могут претендовать на возврат своих средств или дожидаться, когда объект будет достроен силами других застройщиков.
Причины, не зависящие от застройщика
Бюрократические проволочки – частые явления, которые не позволяют застройщикам вовремя получать всю разрешительную документацию.
Срывы строительных планов случаются также по вине подрядных организаций. Если застройщик не представляет собой компанию полного цикла, в которой есть структурные подразделения для выполнения строительных работ – для этого привлекаются сторонние организации. Они, зачастую, и влияют на скорость строительства – то людей не хватает, то руководство поменялось, а то и качество их работ ужасает самого застройщика.
В любом случае, перед заключением ДДУ необходимо тщательно проверять компанию-застройщика на предмет финансовой состоятельности, отсутствия проблем с властями и исполнительного производства в её отношении.
Мы выбрали несколько жилых комплексов Москвы и Московской области, сдача в эксплуатацию которых перенесена на срок от нескольких месяцев до нескольких лет. Это не безнадёжные долгострои. Однако дольщики ждут ввода в эксплуатацию своих новостроек дольше обещанного в проектных декларациях. И в этом стоит разобраться.
ЖК «Русские сезоны» от СЗ «Экран»
Тот самый случай, когда реализует проект один девелопер – АО «СЗ «Экран», а генеральным подрядчиком выступает привлечённая организация – АО «Фодд». Изначально в проектной декларации срок сдачи проекта был намечен на 4 квартал 2024 года. Однако в 1 квартале 2023-го застройщик начал понимать, что по степени готовности новостройка не вытягивает на намеченные 40%, и увеличил срок на 5 кварталов. В итоге 100%-ная готовность, намеченная на конец 2024 года, перенеслась на 4 квартал 2025-го. Свои ключи покупатели тоже получат позже – на 9 месяцев.
Делюксовый проект, состоящий из одиннадцати корпусов высотой 3 – 7 этажей, отличается уникальной квартирографией. Она включает в себя роскошные городские виллы высотой в три этажа, двухуровневые квартиры с панорамными окнами и видовыми террасами. Входные группы, оформленные натуральным мрамором, кованными элементами ручной работы, мебелью из дорогих пород дерева, щедро усыпаны авторскими произведениями искусства. И всё это всего в километре от Кремля. Средняя стоимость квадратного метра в ЖК «Русские сезоны» достигает 2,7 млн руб.
В 2021 году, когда проект засветился в СМИ, в столице только и разговоров было, что о начале строительства жилого комплекса в Замоскворечье на месте бывшего завода «Экран», в кружении исторических усадеб 17 – 19 веков. Местные жители, некоторые деятели культуры и даже депутаты негативно восприняли идею массовой застройки двух га в центре столицы. К тому же на соседнем доме, в котором в прошлом столетии проживала поэтесса Анна Ахматова, начали появляться трещины. Со временем, правда, все сошлись на том, что ЖК, сквер и фонтан лучше заброшенных производственных площадей. К тому же застройщик пообещал соседям новые инженерные коммуникации.
В итоге на задержки сроков сдачи элитного ЖК «Русские сезоны» вполне могли повлиять несколько факторов. АО «Фодд» – подрядчик опытный, работает на рынке гражданского строительства почти 30 лет, но «и на старуху бывает проруха», как говорится. Или же протесты местного населения не прошли бесследно. В любом случае, в марте 2025 года ЖК «Русские сезоны» пока далёк от завершения.
ЖК «Дом MALEVICH»» от «КРОСТ»
В ЖК «Дом MALEVICH», который возводит концерн «КРОСТ» в районе Отрадное СВАО Москвы, также наблюдаем задержку сроков строительства на 4 квартала. Застройщик перенёс сдачу объекта с 3 квартала 2024 года на 3 квартал 2025-го.
Новостройка представлена 28-этажным трёхсекционным зданием с оригинальными фасадами золотого цвета. Это своеобразный целостный арт-объект, наполненный отсылками к известным произведениям Казимира Малевича. Здесь запланировано создание комфортной среды по принципу «Живи. Работай. Отдыхай» с коммерческими объектами, подземным паркингом, коворкингом и благоустройством.
Расположен «Дом MALEVICH» в достаточно бойком месте: от СВХ и Алтуфьевского шоссе его отделяет чуть более километра, а станция метро «Отрадное» находится в 500 метрах. Потому интерес покупателей к новостройке достаточно высок, и с момента старта продаж летом 2022 года в проекте распродано более половины (60%) квартир.
В данном случае в переносе плановых сроков строительства сыграл свою роль тот факт, что новостройка возводится вместе с реконструкцией здания бывшего спортивно-оздоровительного центра с аквазоной «Отрадное». Здесь первоначально даже планировалось строительство аквапарка, но в конечном итоге ограничились реконструкцией. Возведение крупного спортивного кластера в аквазоной – дело хлопотное, и сам процесс, а также оформление соответствующей документации могут затянуться на неопределённый срок. Однако дата выдачи ключей покупателям остаётся неизменной – до 17 ноября 2025 года.
ЖК «Prime Park» от «Optima Development»
Премиум-сегмент строится размеренно и не спеша. Начиная с 4 квартала 2017 года в премиальном жилом комплексе «Prime Park», который возводится на Ленинградском проспекте в САО, компания-застройщик «Optima Development» реализовала пять высотных (до 150 метров) башен, и собирается сдать ещё, как минимум, две. Однако с 2022 года у дольщиков корпуса R2 с красивым названием «Queen Elizabeth Park Tower» возник повод для беспокойства: сроки готовности, указанные в проектной декларации, начали потихоньку меняться, сначала увеличившись на год, а в конечном итоге съехав с 3 квартала 2023 на 2 квартал 2025 года.
Тучи над проектом начали сгущаться в 2022-м: инвесткомпания «А1» («Альфа-Групп») прекратила его финансирование, усомнившись в юридической чистоте права владения участком. По версии следствия, при помощи гендиректора "Авиасити" Сергея Коноплева (на чьём балансе находилась земля под ЖК) собственник «Optima Development» (ныне бывший) Альберт Худоян передал участки стоимостью 4,2 млрд руб. третьим лицам под видом погашения искусственно созданной задолженности. В итоге господа Коноплёв и Худоян были признаны виновными в мошенничестве в особо крупных размерах (ч. 4 ст. 159 УК РФ) и получили сроки и штрафы, а репутация девелопера пошатнулась.
Но не упала. Вырулить удалось за счёт слаженной работы команды, привлекательной концепции и достойного качества работ. Дыры в финансировании, конечно, нанесли определённый ущерб ЖК «Prime Park», например, в виде увеличенного на 7 кварталов ближайшего срока сдачи. Однако динамика строительства и достаточно активный уровень продаж (более 60%) сегодня позволяет девелоперу называть проект «лидером продаж в премиум и элитном классах», установив средний ценник – 625 тыс. руб. за «квадрат».
ЖК «Городские истории» от АО ТПУ «Рассказовка»
История жилого комплекса комфорт-класса «Городские истории», расположенного в поселении Внуковское Новой Москвы, уже начиналась с задержки сроков сдачи. Хотя изначально ничто не предвещало беды. Продажи в комплексе стартовали в 2018 году, когда первая очередь находилась на достаточно высокой степени готовности. Менеджеры рапортовали о том, что на срок в проектной декларации вообще можно не смотреть – первую очередь сдадут ещё в 2019-м, досрочно. Ведь застройщик строит жильё впервые, и для него своевременная реализация проекта – дело чести и визитка в мир жилищного девелопмента.
Действительно, в проект крупного транспортно-пересадочного узла «Рассказовка» было включено и строительство жилья. Его доверили АО СЗ ТПУ «Рассказовка», построившего ТПУ, но никогда ранее до этого не работавшего с жилой недвижимостью.
Получить ключи дольщики корпуса №1 должны были до конца 2020 года, однако по факту этот процесс растянулся почти на весь 2021 год. Тогда застройщик проекта, АО СЗ ТПУ «Рассказовка», объяснял всё форс-мажором, связанным с карантинными ограничениями. Хотя проблемы с финансированием тоже имели место быть.
Всплыли и другие несостыковки. Например, «Росавиация» так и не дала своё «добро» на строительство корпуса высотой 28 этажей из-за близкого расположения аэропорта «Внуково». Потому корпус №2 пришлось в срочном порядке урезать до 25 этажей. И изменения проекта, естественно, сказались на сроках сдачи.
Всего в «Городских историях» заявлено 4 очереди. На сегодняшний день квартиры продаются во второй и третьей очередях. Корпуса №1 – 3 второй очереди были сданы в 3 квартале 2024 года. Однако вместо 4 квартала 2024 года (срок, на который в проектной декларации указана 100%-ная готовность корпусов третьей очереди) срок сдачи трёх домов перенесён на год вперёд – на 4 квартал 2025 года. Учитывая печальные истории многих дольщиков первой очереди, покупателям впору задуматься: а не ждёт ли и их подобная участь?
ЖК «Светлый мир «Сказочный лес» от «Seven Suns Development»
Чем завершился «Светлый мир» застройщика 
- Чем завершился «Светлый мир» застройщика
Чем завершился «Светлый мир» застройщика Чем завершился «Светлый мир» застройщика
Чем завершился «Светлый мир» застройщика «Seven Suns Development» сегодня знают все. Точку в данной строительной эпопее поставил глава Мосгосстройнадзора Антон Слободчиков, объявив осенью 2024 года о привлечении к реализации «светлых» проектов двух ведущих отечественных застройщиков – «Capital Group» и «ПИК». Самым проблемным среди них оказался жилой комплекс «Светлый мир «Сказочный лес», в биографии которого были и судебные иски, которые подала мэрия в связи с незаконной застройкой заповедной территории заповедного Лосиного острова, и массовые протесты дольщиков, ожидающих свои квадратные метры вот уже много лет.
А начиналось всё так блестяще. Компания-застройщик из Санкт-Петербурга «Seven Suns Development» летом 2018 года наконец-то получила разрешение на строительство четырёх монолитных корпусов в Ярославском районе СВАО на Лосиноостровской улице. Правда, первые попытки питерского девелопера начать здесь строительство датируются ещё 2016 годом, но тогда местные жители активно протестовали, а в 2017-м Минприроды даже оштрафовало застройщика за «нарушение правил охраны природы».
Из адреса объекта понятно, что одним из его главных козырей является месторасположение в окружении первозданной зелени Национального парка «Лосиный остров». Формально такой лакомый кусочек на территории столицы не вошёл в охраняемую природную зону. Потому РнС Мосгосстройнадзор всё-таки выдал. И квартиры начали раскупать ещё даже до начала строительных работ на площадке – настолько привлекательным оказался проект с тогдашним прайсом от 2,9 млн руб. за жильё с готовой отделкой.
Дальнейшая его судьба печальна. В процессе строительства ЖК «Светлый мир «Сказочный лес» оброс судебными разбирательствами, проблемами с подключением коммуникаций, массовыми протестами покупателей. И, наконец, в 2024 году основной владелец компании «Seven Suns Development» Алексей Рыжков был отправлен в СИЗО по обвинению в растрате средств дольщиков.
Сегодня на явно подзаброшенном официальном сайте проекта срок передачи ключей намечен на давно прошедший 3 квартал 2024 года. Вместе с тем неунывающая компания «Seven Suns Development» заявила в сентябре 2024-го, что не намерена проводить процедуру банкротства.
Неоднозначную ситуацию власти, вроде бы, разрешили, доверив завершение строительства «Сказочного леса» авторитетной отечественной компании «Capital Group». На портале ЕИСЖС ввод в эксплуатацию многострадального комплекса намечен на 2 квартал 2025 года, а выдача ключей должна состояться до 30 июня. Хочется верить, что заявленные даты станут окончательными, после которых покупатели въедут в свои такие долгожданные квартиры с видом на лес.
Заключение
Причины, по которым покупатели вовремя не получают свои ключи, имеют разное происхождение. Они бывают некритичными, а бывают сродни катастрофе, когда люди вынуждены подолгу жить на съёмном жилье, выплачивая деньги и застройщику, и арендодателю.
Если новостройка не была сдана в срок, указанный в ДДУ, согласно Федеральному закону № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» покупатель вправе расторгнуть Договор уже после двухмесячной просрочки.
Чтобы избежать подобной ситуации и не стать дольщиком «затерявшегося во времени» долгостроя, необходимо тщательно проверять компанию-застройщика, следить за ситуацией на рынке, постоянно быть в курсе происходящего, став экспертом жилой недвижимости. Только так можно будет с высокой долей вероятности избежать дополнительных финансовых затрат и моральных терзаний. Ведь рождение, выбор и покупка новостройки – дело непростое.
