Гражданская ответственность застройщика отношения сторон ДДУ

В рамках договорных отношений, возникающих между застройщиком и дольщиком, участники несут друг перед другом гражданско-правовую ответственность за исполнение принятых на себя обязательств. Если основную часть своих обязательств дольщик выполняет практически сразу же после подписания и регистрации ДДУ, то застройщик имеет обязательства перед дольщиком даже после передачи недвижимости и регистрации последним права собственности. Сегодня рассмотрим, в чем именно заключается гражданская ответственность застройщика, а также коснемся обязательств дольщика, которые остаются после оплаты по ДДУ.

В настоящей статье мы будем рассматривать гражданско-правовые отношения между застройщиком и дольщиком в формате долевого участия. Этот формат покупки недвижимости на первичном рынке регламентируется законом ФЗ-214 и является наиболее защищенным видом приобретения квартиры.

Основная ответственность застройщика: построить качественно и в срок

Застройщик несет перед дольщиком гражданскую ответственность за целый ряд обязанностей, основная из которых – передать дольщику квартиру, и сделать это в срок, отраженный в ДДУ, для чего ему необходимо своевременно возвести многоэтажный жилой дом и ввести его в эксплуатацию. Собственно, все остальные обязанности относятся к качеству выполнения строительных и отделочных работ, которое регламентируют СНиПы (строительные нормативы), а также нормативные требования компаний-поставщиков ресурсов.

Однако есть еще одна обязанность, от выполнения которой застройщик нередко пытается уклониться. Речь идет о несоответствии площади (реже – конфигурации квартиры) проектной документации при полном соответствии качественным параметрам и соблюдении застройщиком сроков. То есть, по завершении строительных работ вдруг почему-то выясняется, что квартира имеет меньшую площадь, чем обещал застройщик изначально, и последний отказывается возвращать часть денег, соразмерную количеству и стоимости отсутствующих квадратных метров.

Иногда случается наоборот – площадь квартир оказывается больше, чем планировалось изначально, и застройщик требует доплаты, отказываясь передавать недвижимость.

О том, как выглядит гражданская ответственность застройщика в плане механизма ее реализации, мы рассмотрим ниже. Сейчас же перейдем к законодательным механизмам, которые обеспечивают финансовые гарантии по реализации застройщиком его основных обязательств.

Гарантии финансовой ответственности: что говорит закон

При заключении сделки застройщик должен предоставить клиенту (в обмен на деньги) какие-то гарантии того, что квартира будет достроена и перейдет в распоряжение дольщика (если таких гарантий не будет, сделка просто не сможет состояться). Если сделка проходит в формате ДДУ, то имущественные права дольщика защищает закон ФЗ-214. Документ определяет механизмы нахождения средств на завершение строительства, если у застройщика возникнут какие-либо проблемы, и он не сможет продолжать возведение дома.

Кроме того, в законе прописаны методы проверки финансовой состоятельности застройщика, и в целом его способность выполнит свои обязательства перед дольщиками.

Страхование гражданской ответственности и поручительство

Строго говоря, проблемы, препятствующие застройщику завершить строительство, могут появиться на любом этапе его деятельности. Поэтому государству нужно сделать так, чтобы дольщики в любом случае получили жилье. Говоря о проблематике нахождении средств, необходимых для того, чтобы дольщики не оставались без обещанных квартир, в первую очередь нужно упомянуть механизм страхования гражданской ответственности застройщика (имеется в виду материальная ответственность).

Этот механизм реализован в виде оформления страхового полиса, где страховым случаем является как раз-таки невозможность завершения строительства (чаще всего через банкротство). При наступлении страхового случая финансировала дальнейшее строительство уже страховая компания. Изначально страхование осуществлялось застройщиком на добровольной основе, а затем несколько лет законодательно вменялось ему в обязанность.

Впрочем, механизм этот оказался не вполне жизнеспособный – застройщики не хотели удорожания недвижимости, что снизило бы конкурентную привлекательность их продукта, а страховщики опасались громадных выплат, которые, конечно, нельзя было покрыть никакими страховыми взносами. Поэтому страхование ответственности застройщика опять вернулось на добровольную основу, мало того, на момент написания статьи (июнь 2019 года) в Госдуму уже внесен проект поправки, признанной отменить страхование полностью.

Еще один вид гарантии – поручительство банка, что, кстати, тоже собираются отменить, так как этот механизм тоже не работает так, как ожидалось. Смысл примерно такой же, что и в случае страхования, однако вместо страховых взносов кредитная организация выговаривала себе некие преференции.

ОВС: платим за чужие ошибки сообща

Общество взаимного страхования – этот вид гарантии исполнения обязательств перед дольщиками предполагал объединение застройщиков, которые, в случае необходимости покрывали обязательства застройщика-банкрота. Сегодня общество продолжает работу, однако законодатели хотят упразднить и его, поскольку новые поправки, которые вступают в силу в этом году, предполагают формирование государственного фонда, куда застройщики будут платить взносы.

Собственно, все идет к тому, что государство целенаправленно принимает все риски на свои плечи. Правда, делается это с целью переложить возможные проблемы на плечи самих же застройщиков, которые на законодательном уровне будут вынуждены платить по счетам банкротов. Впрочем, будущим дольщикам такой поворот событий только на руку, им все равно, как именно будет решаться проблема завершения строительства при ее возникновении.

Дополнительные меры для защиты интересов дольщиков

Как уже отмечалось, законодательные гарантии заключаются не только в фондировании, но также в комплексной проверке застройщиков для оценки возможности их допуска к строительству каждого объекта. Такие гарантии предписывают застройщикам наращивать уставной капитал соответственно стоимости возводимого жилья, полностью оформлять разрешительные документы на строительство еще до стадии привлечения средств, а также переходить на систему оплаты посредством эскроу-счетов.

Судебное определение вины и степени ответственности

Учитывая тот факт, что покупка прав на недвижимость (через заключение ДДУ) представляет собой гражданско-правовую сделку, в которой присутствуют финансово-имущественные интересы, защитить права дольщик может только в суде. Суд, на основании действующего законодательства принимает решение о применении санкций в отношении стороны, виновной в нарушении прав пострадавшей стороны. Или, если вина ответчика не доказана, отказывает в удовлетворении требований истца.

Таким образом, суд принимает решение о том, является ли ответчик виновным, а также определяет меру ответственности, если факт нарушения прав доказан. Собственно, ответственность застройщика чаще всего заключается в удовлетворении различного рода материальных интересов дольщика. Речь может в данном случае идти не только о денежных выплатах, это неустойки по срокам, качественным параметрам и возмещение морального ущерба, обусловленного материальными или моральными потерями дольщика.

В ряде случаев застройщик может оказать некие дополнительные услуги, сопоставимые по стоимости с деньгами, которые хотел бы получить пострадавший (например, какие-либо строительные или отелочные работы).

Реализация судебных решений

После того, как суд принял соответствующие решения, эти решения должны вступить в силу. Но перед этим у застройщика есть время, чтобы обжаловать судебное решение, если он с этим решением не согласен (что обычно и происходит). В результате суд может отменить постановление о привлечении застройщика к ответственности и, соответственно, отменить все взыскания, или назначить дополнительное заседание, если обнаружены новые факторы, которые могут свидетельствовать о том, что застройщик не виноват в проблемах дольщика.

Последний вариант юристы, защищающие интересы застройщика, используют очень часто – это дает возможность весьма серьезно затянуть процесс и выиграть достаточно много времени. По каждому делу может проводиться неограниченное количество заседаний, и его рассмотрение может продолжаться месяцы и даже годы. Собственно, этого времени застройщику может вполне хватить, чтобы достроить и ввести в эксплуатацию здание, продать все квартиры и найти деньги на выплату компенсации пострадавшим. Или, как вариант – закрыть юридическое лицо (в том числе по причине банкротства), и в этом случае пострадавшие компенсацию не получат.

Жизнь после оплаты по ДДУ: права и ответственность дольщика

После того, как договор зарегистрирован в Росреестре, у дольщика все еще остаются некоторые обязательства – на него ложится ответственность в отношении оплаты средств, сумма которых указана в ДДУ. В документе также отражается порядок оплаты и сроки – это может быть, например, десятидневный период или даже годовой интервал, если застройщик предлагает рассрочку.

Права дольщика не ограничиваются правом требования на собственность, у него также есть еще ряд следующих прав:

Однако было бы ошибочно утверждать, что в момент зачисления средств на счет дольщика (или эскроу-счет, вскоре должны вступить в силу новые правила) у дольщика уже нет никаких обязанностей по договору, а остались исключительно права. После оплаты у дольщика еще остаются обязанности перед застройщиком – он (в том числе) несет ответственность за то, чтобы квартира была принята по акту приемки-передачи. В противном случае застройщик технически не сможет выполнить свои обязательства.

Ответственность за отказ принимать квартиру

Чтобы не допустить возникновение целого веера нарушенных взаимных обязательств, если дольщик откажется принимать жилье, в законодательстве прописано – в каких случаях отказ является обоснованным, а в каких – нет. Соответственно, если суд, на основании законов, признает отказ правомерным, то нести гражданскую ответственность за нарушение сроков передачи будет застройщик. Подобное может произойти, например, если параметры квартиры (качество, пр.) не соответствуют тем, что прописаны в договоре.

Правило работает и в обратную сторону – при неправомерном отказе принять квартиру санкции обращаются уже на дольщика. Последний по решению суда заплатит штраф за каждый день просрочки по тарифу 1/300 ставки ЦБ, а застройщик, в свою очередь, будет освобожден от выплаты компенсации, которую должен был бы оплатить согласно условиям договора о срыве сроков.

Заключение

Закон ФЗ-214, регулирующий долевое строительство, защищает интересы покупателей жилья лучше, чем законодательные нормы, рассматривающие иные форматы сделок на первичном рынке жилья. Однако, этот закон, несмотря на все доработки, которые осуществлялись в течение всего срока его существования, к сожалению, так и не стал идеальным. Даже в его последней реакции (поправки вступят в силу уже этим летом) эксперты уже обнаружили лазейки, которыми, по всей вероятностью будут пользоваться застройщики.

Таким образом, рассматривая степень гражданской ответственности застройщика, не стоит забывать о рисках, которые присутствуют на первичном рынке и уделять внимание проверки деятельности застройщика, у которого вы собираетесь приобрести квартиру.